A problémás lakáshitelek kezelésében minden olyan szereplőnek részt kell vállalnia, aki felelős a helyzetért: az államnak, a bankoknak és maguknak az adósoknak is - állítja a hiteltanácsadó szakember. Nem kifejezetten szokványos véleménye szerint az sem tragédia, ha fizetésképtelenség miatt sok embernek kell költöznie.
Magyar Narancs: Milyen hatása volt eddig a kilakoltatási moratóriumnak?
Kézdi Zsolt: A moratórium nem konzerválja a helyzetet, hanem folyamatosan rontja. Azok a legnagyobb kárvallottjai, akik egyébként tudták volna fizetni a hitelüket - akár csökkentett törlesztőrészlettel -, de emiatt nem tették. Azt gondolták, majd az állam megveszi a lakásukat, és ők ott maradhatnak. Sokan nem számolnak azzal, hogy ha a moratórium alatt nem fizetnek, akkor a tartozásuk még a késedelmi kamattal, a végrehajtási költséggel, a bank kezelési költségével is növekszik. Ezért a tartozás gyakran meghaladja az értékesítésből származó bevételt, így a fennmaradó résszel továbbra is tartoznak. A BAR-listán is rajta maradnak, tehát új hitelhez sem juthatnak, és mivel a bevételeikből továbbra is levon a bank, a most már előírt magasabb önrészt sem tudják előteremteni. A moratórium eredeti céljával természetesen egyet lehet érteni, hogy télen ne kerüljenek olyan családok az utcára, amelyek erre nem készültek fel, gyerekeik vannak stb. De ez már másfél éve volt. Mivel árverezési moratórium vagy adósságbefagyasztás nem volt, számos esetben már tényleg csak a kilakoltatás van hátra.
MN: Meg lehet azt becsülni, hogy a több mint százezer, a jelzálogalapú hitelével 90 napon túli késedelemben lévő adós közül hányat fenyeget ténylegesen a kilakoltatás?
KZS: A 90 napon túli elmaradás nem jelenti azt, hogy az adósok egy része ne tudná részben vagy egészben törleszteni az esetleg átstrukturált tartozását, és a késedelem sem a felmondott hitellel egyenlő. A bankok valószínűleg nyilvántartják a felmondott hitelek számát, hiszen a követeléskezelőknek történő értékesítésnek ezek jelentik a bázisát, de ezeket nem összegzi senki. Én legalábbis nem ismerek ilyen nyilvános adatokat.
MN: Akkor honnan lehet tudni, hogy itt olyan társadalmi katasztrófa fenyeget, ami miatt az államnak szerepet kell vállalnia?
KZS: A téma médiahírjellegét a tömegek utcára kerülésének a veszélye adja, nyilván megütközik az ember azon, hogy ilyen előfordulhat. Igaz, a kilakoltatásnak visszatartó hatása is lehetne azokra, akik egyébként tudnák fizetni a hitelüket, hogy tegyenek meg minden tőlük telhetőt. Ha egy szempillaspirált ellopó középiskolás lányt börtönbüntetéssel lehet fenyegetni, akkor nem tudom, ez miért elfogadhatatlan annak érdekében, hogy a nem fizetés ne válhasson életstílussá. Az állami szerepvállalás szükségessége ugyanakkor megkérdőjelezhetetlen, mert történtek ugyan előrelépések, törvényi szigorítások, de már csak utólag, a problémák hatására. A halogatás viszont jelentős veszteséget okozott azon társadalmi csoportoknak, amelyek a legsebezhetőbbek, mert elveszítették az állásukat, vagy túlvállalták magukat. Egyesületünk 2005-ben arra jött létre, hogy a felelős hitelkihelyezést és hitelfelvételt segítse - tehát már akkor voltak jelei annak, hogy a devizahitelezés finoman fogalmazva nem körültekintő. Nagyon sok tanácsadóval állunk kapcsolatban, és már korábban beszélgettünk ezekről a dolgokról. Márpedig az előző kormányokban több olyan vezető tisztségviselő is volt, aki nagy tanácsadó cég éléről érkezett.
MN: Csakhogy az állami segítség horribilis összegbe kerülne, nem véletlenül húzódik annyi ideje a megoldás.
KZS: Az állam egyedül nem viselheti ennek a súlyát, mert nincsen rá pénze, és mert így azokat sújtaná, akik nem is vettek fel hitelt, vagy rendesen törlesztenek. Nem szoktunk erről beszélni, de ezzel végső soron állami pénzen konszolidálnák a bankokat. Vajon mit szólna az Európai Unió egy ilyen versenykorlátozó döntéshez? A kivételes eseteket nem számítva a piacot befolyásoló állami támogatások tilalmát minden országnál nagyon komolyan érvényesítik.
MN: Az vitathatatlan, hogy sokan valóban nem tudják fizetni a részleteket. 'k miért várják meg a végrehajtást? Nincsen lehetőségük eladni a saját ingatlanukat?
KZS: Van, aki nem akarja eladni, mert úgy gondolja, hogy megússza - ez a kilakoltatási moratórium egyik káros hatása. Bizonyos civil szervezetek hosszú évek óta nagyon hangosan ígérik is nekik, hogy lesz erre állami segítség. Van, aki azt mondja, hogy ő szívesen eladná, de nem tesz érte semmit. A lakás eladásának is vannak költségei - meg kell hirdetni, úgy kell lefotózni, hogy érdeklődést keltsen, vagy jutalékért ingatlanközvetítőt kell megbízni -, de ezt az illető nem akarja vállalni, legyen minden ingyen. Azután olyan is van, aki megértette a helyzetét, eltökélte magát, tenne is érte, de azt mondja, hogy "értékén alul" nem válik meg tőle. Még mindig ő akar feltételeket diktálni, még mindig nem veszi figyelembe a kereslet-kínálat realitásait. Számos ingatlanközvetítővel van kapcsolatunk, akik arról számolnak be, hogy éppen emiatt az ilyen lakásokat értékesíteni szándékozókkal nagyon kevés megbízásuk születik. A 25 millió értékű ingatlanon van 13 millió hitel, és a tulajdonosa állítja, hogy nem tudja sem fizetni, sem eladni. Pedig 13 millióért másnap el tudná adni, tehát ez egyszerűen nem igaz. Nyilván nem ennyiért kell eladni, de mondjuk 20 millióért egy hónap alatt, 22 millióért hat hónap alatt el tudná adni.
MN: De ő nem akar bukni rajta.
KZS: Bukni így is, úgy is fog, inkább ki kellene számolni, hogy eladás nélkül vagy az öt hónap alatt mennyivel nő a tartozása, tehát megéri-e többért hirdetni, vagy nem. Ehhez kell független szakember segítségét kérni. Sok tanácsadó díjmentesen segít, például közhasznú tevékenységként a mi egyesületünk is nyújt ilyen fogyasztóvédelmi szolgáltatást. Az egyik ügyfelünknek nemrég javasoltam, hogy mivel megtehetné, 203 forintos svájci franknál fizesse vissza a hitelét, de azt mondta, lesz az még 180 is. Most, hogy a frank megint 210 felett van, már nem hív, várja a csodát. Egy másik családnak kiszámoltuk, hogy az önrészük, jövedelmük, rezsijük, életmódjuk alapján 20 milliós házat tudnak venni, de ők végül beleszerettek egy 35 milliós házba, és azt vették meg. Most, hogy bajban vannak, többször felhívtak bennünket, hogy nem elég vehemensen beszéltük le őket, ez a mi felelősségünk. Gyakran halljuk azt is, hogy "semmi pénzért" nem válok meg a lakásomtól, mert a konyhaszekrényt az öcsém pont ide készítette, nem tudom elvinni, a gáztűzhely is ide való. Segítsen az állam! És persze vannak azok, akik intenzíven foglalkoznak az eladással, de valamilyen piaci körülmény akadályozza őket. Az ország egyes területein ma gyakorlatilag nem lehet ingatlant eladni. Ezen is lehet vitatkozni, a legtöbb ingatlanos szerint minden csak ár kérdése, de én pénzügyi tanácsadóként azt gondolom, hogy egy 25 milliós értékű ingatlant azért ne adjunk el 13 millióért, ha nem vagyunk végveszélyben.
MN: És ha csak ennyiért lehet? Vagy ha az eladási ár nem fedezi a teljes tartozást?
KZS: Ebben van a bankoknak felelősségük. A bankok már a válság előtt is profik voltak, senki nem akadályozta meg őket abban, hogy jövedelemvizsgálatokat végezzenek. Ha a piac felosztásáért folytatott harc miatt túlvállalták magukat, akkor annak összes terhét ne hárítsák át a lakosságra és az államra.
MN: Hanem? Engedjék el a hitel egy részét?
KZS: A felmondott hiteleket a bank 65 százalék körüli értéken adja el az általa kijelölt követeléskezelőnek. Tehát nem nyílt formában, versenyeztetéssel, pedig például a bank által visszavett autók is aukciós portálokon kelnek el, hogy a lehető legtöbbet kapja értük. De ha a banknak mindegy, akkor ingatlanhitel esetén miért nem veheti meg ennyiért maga az adós a vele szembeni követelést? Ha a 65 százalék kevesebb, mint a tartozás, akkor a különbözet ráadásul egész életében rajta maradhat az adóson. De az adósnak még sincs ilyen áron elővételi joga, és aukciót sem írnak ki. Sőt, csomagban is szoktak követeléseket eladni, pedig emberek otthonát kilóra, tömegesen, minden további mérlegelés nélkül eladni, az azért felveti a tisztességtelen piaci magatartás lehetőségét is, amit törvény tilt.
MN: Nyilván így éri meg a bankoknak.
KZS: Igen, hiszen sok banknak saját követeléskezelője van, vagy vele egy pénzügyi csoportban van a faktorcég. Persze a követeléskezelő már aukción adja el az ingatlant, hogy minél többet kapjon érte. Így ellentételezik azt a veszteséget, amit a bevételeik késése és a tartalékképzési kötelezettség okoz. Nem értem, hogy Magyarországon miért nem korlátozza törvény a követelések cégcsoporton belüli alacsonyabb áron történő értékesítését.
MN: Mindenesetre a bankoknak jó így.
KZS: Akkor ez derüljön ki! Mert most a Bankszövetség azt mondja, hogy nekik káruk származik a hitelek bedőléséből, ezért a segítség az állam dolga.
MN: Még mindig nem értem, miért tanúsítana a bank ilyen engedékenységet. Főleg, hogy a különadó miatt a többségük veszteséges.
KZS: Maradjunk annyiban, hogy a mai cégnyilvántartási és adózási szabályok alapján bármelyik cég ki tud mutatni veszteséget a könyveiben. Másrészt a bankok azzal, hogy kiválogatnák azokat, akik ilyen kedvezmények nélkül is ki tudnák fizetni a tartozásukat, arra is rámutathatnának, hogy sok esetben bizony nem a bank hibájából alakult ki a mostani helyzet. A bankok iránti bizalom visszaállítása pedig nekik és a gazdaságnak is nagyon fontos volna. És amit mondok, abban semmi újdonság nincsen, a gazdaság más területein működik az adósságrendezési eljárás. Ha az adósnak nincsen lehetősége teljes egészében kifizetni a tartozását, akkor a hitelező leszállíthatja a követelését annak érdekében, hogy az adóst se tegye tönkre, és ő is minél előbb továbbléphessen, a befolyt részösszegből finanszírozhassa a következő munkáját.
MN: Az első banki könnyítés hírére mindenki kérné a tartozása csökkentését.
KZS: A banknak rengeteg információja van az ügyfelekről. A hitel kérelmezésénél is kér nyilatkozatot, és a törlesztés során is van adata az adós bevételeiről, kiadásairól, ismeri az ügyfél fizetési szokásait. Az adósminősítésnek kialakult gyakorlata van. Az információkat természetesen csak saját hatáskörében használhatja fel, az ügyfél hozzájárulása nélkül semmilyen személyes adatot nem adhat ki. Másrészt már bejelentette a kormány, hogy a PSZÁF békéltető testületeket állít fel, ami szerintem nagyon jó kezdeményezés. A mediátoroknak lehetnek ötleteik, különböző eszközeik. Segítségükkel az állam megvizsgálhatja az adós körülményeit, és ha úgy találja, hogy részben önhibáján kívül került ebbe a helyzetbe, illetve tényleg nem tud fizetni, akkor akár nyomást is gyakorolhat a bankra. A szabad felhasználású jelzáloghitel felvevőjét arról is megkérdezheti, hova lett a pénz. Elvileg ehhez senkinek semmi köze, de ha az illető állami támogatást kér, talán más a helyzet. Kétségkívül nehéz feladatról van szó, de a bűnüldözéssel sem hagyhatunk fel azért, mert az nehéz és költséges munka.
MN: Ha sok családnak kell költöznie, azt hogyan fogja kezelni az ingatlanpiac?
KZS: Ha a mediáció jól működik, akkor eleve sokkal kevesebb kilakoltatás lesz. A többség pedig anélkül is talál majd magának lakást, hogy ingyen biztosítanának számára. Akinek felmondják a hitelét, azt másnap még nem fenyegeti az utcára kerülés veszélye, nyugodtan kereshet kisebbet, vagy elkezdheti szervezni a bérlakásba költözést. Nyugat-Európában az ilyen okból való költözés teljesen megszokott dolog, de nálunk a társadalmi tudatban nagyon súlyos deformációk vannak. Sokan azt mondják, hogy nem hajlandóak elköltözni a saját lakásukból, eszükbe sem jut, hogy az már nem is az övék, illetve ha a 90-100 százalékára hitelt vettek fel, akkor sosem volt az. Van, aki azért vett fel hitelt a saját ingatlanára, mert a pénzből a gyerekeinek vett másik lakást. Ott maradt egyedül a hatalmas házban, de azt mondja, én már itt akarok meghalni. Ezt nem lehet figyelembe venni az állami támogatásnál. Amit pedig nem tud kezelni a piac, azt majd megtanulja. Például most három-hat havi kauciót kell letennie annak, aki ingatlant akar bérelni, miközben nagyon nehézkesen megy a bérbeadás. Majd nyilván lesz olyan bérbeadó, aki nem kér ennyi kauciót, vagy valamilyen más biztosítékrendszert határoz meg.
MN: De ettől még létezik az a réteg, amelyiknek tényleg nincsen semmilyen lehetősége.
KZS: Természetesen van az a csoport, amely nem rendelkezik semmilyen bevétellel, őket támogatni kell, még a bérlakásba költözés után is. Itt arra szoktak hivatkozni, hogy kevés a szociális bérlakás - miközben azt sem tudjuk, hogy mekkora a rászorulók köre.
MN: Ehhez képest valószínűleg meghosszabbítják a moratóriumot.
KZS: A médiafelhajtásból egyáltalán nem következik, hogy van mögötte tényleges kormánytámogatottság. A kormányszóvivő csak azt mondta, hogy senki nem kerülhet utcára. Ez azt is jelentheti, hogy a bankoknak muszáj lesz bizonyos esetekben alacsonyabb értéken elismerniük a követelést, illetve az a néhány ezer, talán tízezer ember, akinek nulla a terhelhetősége, állami segítséget fog kapni az önkormányzatokon keresztül. Ha megnézzük, a kormány idén és jövőre tízmilliárdot rendelt erre a célra, 2013-ban 130 milliárdot. A bérlakások egy része rendelkezésre áll, ha kell, még lehet vásárolni, de mivel nincs felmérve a rászorulók köre, elképzelhető, hogy nem is lesz szükség a teljes keretösszegre. Pedig már ez is csak töredéke annak, amennyiről korábban szó volt.
MN: Komolyan gondolja, hogy politikailag vállalható megoldás volna "szétválogatni" az adósokat megsegítendőkre és magukra hagyhatókra?
KZS: Nagyon megosztó lesz ez a tevékenység a társadalomban, sikertörténetre senki nem számíthat. De a politikának bizony vállalnia kell a probléma kezelését, mert a szőnyeg alá tovább nem söpörhető.
