Ha a piacon magasabb a kereslet, mint a kínálat, akkor az árak emelkednek, fordított esetben pedig csökkennek – az összefüggés pofonegyszerű.
Lássuk először a lakáspiaci és építőipari kínálati oldalt. Az építőipar az utóbbi években évente kb. 800 ezer négyzetméternyi lakást épített. Volt ez már sokkal több is a 2000-es évek közepén, amikor az előző állami lakástámogatási felbuzdulás járatta csúcsra az iparágat, ám az akkori teljesítmény az 1999. évi egymillió négyzetméterről öt év alatt viszonylag egyenletes tempóban nőtt fel 3 millióra. Elvileg tehát tudhat ez az iparág jóval többet is, de ahhoz némi idő kell. A kínálat felfutásával nemcsak az a probléma, hogy némi időbe telik új cégeket alakítani, engedélyeket beszerezni stb., hanem hogy egész egyszerűen nincs elég szakmunkás – ezt már a kormány is elismeri. Ha az építőipari cégek felvennének minden olyan munkanélkülit, aki a legutóbbi munkahelyén építőipari, vagy bármilyen ipari tevékenységet végzett, évente akkor is legfeljebb 15 ezerrel tudnák a jelenlegi fölé emelni az épített lakások számát. Lehet abban reménykedni, hogy majd a külföldre szakadtak hazajönnek, de ez érdemi többletet biztosan nem fog jelenteni, a szakképzés esetleges megtáltosodása nyomán pedig épp akkor – 3-4 év múlva – lépnek be a piacra az új villanyszerelők és ácsok, amikor a kereslet kezd lecsengeni.
A lakáspiaci és építőipari keresleti oldal a következőképpen fest. A kedvezményt most úgy 50-60 ezer pár jogosult igénybe venni – de miután ők megoldják lakásproblémáikat, hosszabb távon már csak évente nagyjából ötezer pár lép be erre a piacra. Rövid távon tehát masszív túlkereslet, hosszú távon viszont – miután kiépülnek az építőipari többletkapacitások, viszont elfogynak a párok – masszív túlkínálat alakul ki. Rövid távon tehát az áraknak emelkedniük, hosszabb távon viszont csökkenniük kell.
A kereslet oldaláról három tényező is súlyosbítja a helyzetet. Egyrészt a szabályozás számos kiskaput hagyott, ami miatt feltételezhetjük, hogy a papíron jogosult párok nagy arányban fognak élni a lehetőséggel. Ha másért nem, vagy befektetési céllal, vagy azért, mert lesznek a háttérben ügyeskedő megbízóik. Másrészt éppen a folyamat első éveiben önti a piacra az állam a sok ezermilliárdos uniós forrásokat is, amivel tovább feszíti az építőipari túlkeresletet. Harmadrészt számíthatunk arra, hogy az előre kalkulálható áremelkedést sokan akarják majd meglovagolni, és pénzüket a gyakorlatilag nulla kamatot kínáló bankokból átviszik ingatlanbefektetésbe. Minél tovább tart az áremelkedési szakasz, annál több spekulatív befektető lép be a piacra, ami könnyen elfedheti azt a tényt, miszerint egyre csökken azoknak a pároknak a száma, akik valóban a saját lakhatásuk megoldásáért keresnek lakást.
Minden együtt áll tehát az ingatlanpiaci buborékhoz.
Az áfacsökkentés, a CSOK és a lakásárak
Induljunk ki abból, hogy egy új lakás ára eddig 300 ezer forint/négyzetméter volt, ami tartalmazta a 27 százalékos áfát, vagyis a vevőnek 300 ezer forintba került egy négyzetméter, az építkezési vállalkozó pedig 236 ezer forintot kapott. Ezután az áfa csak 5 százalékos lesz, a vevő pedig kap 10 millió forint támogatást. Az egyik szélsőséges esetben a vállalkozó az új helyzetben is ugyanannyit, 236 ezer forintot kap, mint korábban, a másik szélsőséges esetben viszont a vevő által kifizetett ár nem változik. 90 négyzetméteres házzal számolva a vevő négyzetméterenként bruttó 411 ezer (nettó 391 ezer) forintot hajlandó kifizetni, mivel a 411 ezer és a korábbi 300 ezer közti különbség a 90 négyzetméterrel megszorozva éppen az ajándékba kapott 10 millió forint.
A tényleges nettó ár az egymástól távoli 236 ezer és 391 ezer forint között bárhol kialakulhat a tárgyaló felek alkupozíciójának és képességeinek függvényében. Ha azt tesszük fel, hogy egyenlők az alkuerők, akkor az ár úgy fog kialakulni, hogy az induló helyzethez képest mindkét oldal ugyanannyi nyereséget könyvelhessen el. Ehhez bruttó 331 ezer (nettó 311 ezer) forintos ár kell, ami 10 százalékkal magasabb, mint az induló helyzetben feltételezett bruttó 300 ezer forint/négyzetméter.
Az állam tehát bedobott egy rakás ingyen pénzt a rendszerbe és ezen a vevők és az eladók valahogyan – feltételezésünk szerint éppen fele-fele arányban – megosztoznak. Arról értelmetlen vitázni, hogy a vállalkozó által megnyert 75 ezer forint az áfa, a CSOK vagy ezek valamilyen kombinációjának lenyelését jelenti-e. Az pedig már a következő kérdés, hogy a vállalkozó által az első lépésben megnyert 75 ezer forinton hogyan osztozik a vállalkozó és az alkalmazottai. Minél nagyobb a villanyszerelő-hiány, annál többet kell a vállalkozónak bérre áldoznia. A következő években tehát emelkedésre számíthatunk a szakmunkások bérében – de túlzott leegyszerűsítés lenne azt hinni, hogy ez a bérköltség-növekedés az okozója a lakásárak emelkedésének.
Ha 15 ezerrel több lakás épül meg egy évben, akkor háttérszámításaink szerint abban az évben nagyjából 230–270 milliárd forinttal (0,7–0,8 százalékkal) megemelkedik a GDP szintje. Ez azonban csak egyszeri hatás. Ha véget ér az építkezés, a GDP visszaesik.
Emellett van az intézkedéscsomagnak egy tartós, de sokkal kisebb hatása is. Ha valaki bérbe adja az új lakást, akkor a bérleti díjat hozzászámítják a GDP-hez, mint ahogy a szállodai szobák díját is. Ha viszont valaki a saját lakásában lakik – mint Magyarországon az elsöprő többség – akkor bérleti díj formálisan nincs. A statisztikai hivatal mégis kalkulál egy összeget, mintha a tulajdonos saját magának adná ki a saját lakását. Ezt hívják imputált lakbérnek, és ez is beleszámít a GDP-be. A 15 ezer új lakás nagyjából 10 milliárd forinttal növeli ezt a tételt.
A foglalkoztatottak létszáma 30-40 ezerrel magasabb lesz, de e tömegnek csak a 15 százaléka lesz szakképzett. A szakképzetlen munkanélküliek és közfoglalkoztatottak több százezres tömege csak ötezer fővel csökken, a piacon elérhető 30-35 ezer ipari szakmunkás viszont gyakorlatilag mind eltűnik. (Éppen ezért nem növelhető az épített lakások száma.)
A költségvetés helyzetére rövid távon számos tényező hat. A kifizetett CSOK-támogatás és a CSOK-tól függetlenül az alappályán is megépülő 8 ezer új lakás áfájának csökkentése rontja az egyenleget. Javítja viszont az intézkedések hatására megépülő lakások áfája, az építőipari vállalkozások és foglalkoztatottak utáni adóbevételek, az egyéb ágazatokban ennek hatására megélénkülő kibocsátás miatti adóbevételek és az állást találó munkanélküliek segélyezésének megtakarítása. 15 ezer lakással számolva az eredő egyenlegrontó hatást – nagy bizonytalansággal – 50-70 milliárd forintra becsüljük az építés évében. Ebből mintegy 40 milliárd forint az alappályán is megépülő lakások áfájának csökkenése.
Hosszú távon, miután az építkezések visszaesnek, mindössze két hatás marad meg: a néhány ezer CSOK-os lakás hatása, ami várhatóan csak néhány milliárd forint kiesés (számoljuk 5-tel), és a nem CSOK-os lakások áfa-csökkentése, ami viszont 40 milliárd forint elmaradt bevétel lesz.
Nemcsak az a baj, hogy a költségvetési egyenleg az alappályához képest 45 milliárd forinttal romlik, hanem hogy ez folyamatosan növeli az államadósságot is. Ahhoz, hogy a GDP-arányos adósságráta ne növekedjék, a GDP-nek gyorsabban kell nőnie, mint az adósságnak. Márpedig a GDP-t csak a néhány milliárd forint imputált lakbér növeli. Ez tehát – a korábbi évek oly’ sok intézkedéséhez hasonlóan – megint egy olyan megoldás, amely úgy növeli rövid távon mesterségesen a GDP-t, hogy közben a költségvetési pálya hosszú távú fenntarthatósága romlik.
A jelenlegi állás szerint az áfacsökkentés 2019-ben véget ér, de amikor megemelik az áfakulcsot, az építkezések is vissza fognak esni, méghozzá igen gyorsan, mivel ki fog szállni az ingatlanpiacról a befektetők legnagyobb része, és visszaviszi pénzét az addigra már érdemi kamatot kínáló bankokba. Nagy a veszély, hogy amikor a nagy építkezési hullám kezd kifulladni és a szép növekedési számok visszacsúnyulnak, a kormány elkezdi kiterjeszteni a jogosultak körét, vagy lazít az ingatlanokra vonatkozó szabályozáson.
Akkor nem lenne erre szükség, ha az állami indítómotor hatására beindulna a magángazdaság igazi belső motorja – de hát erre várunk már öt éve. Hiába. Lehet, hogy nem az állami indítómotort kellene még tovább túráztatni, hanem ki kellene engedni a kéziféket, és a csapnivaló üzleti környezeten, a romló oktatáson változtatni.
A szerző közgazdász, a Költségvetési Felelősségi Intézet igazgatója.
