Régóta várható volt, hogy az országgyűlési választások kampányában elhangzottak ellenére - és az uniós népszavazást maga mögött hagyva - a kormány módosítja a lakáshitel-támogatások rendszerét. A kabinet szerint a jelenlegi szisztéma túl sokat visz el a büdzséből, ráadásul költségvetési forintokból biztosítja a kereskedelmi bankok magas haszonkulcsát, továbbá nem képes kiszűrni a nem méltányolható lakásigényeket és a befektetési célú ingatlanvásárlásokat. A Fidesz szerint a visszaélések mértéke csekély, vagyis a változtatás valójában nem ezzel, hanem a megbillent költségvetési egyensúly helyreállításával magyarázható.Hónapok óta téma, hogy milyen mértékben nyesegeti meg a kormány a lakástámogatási rendszert. A kiszivárgott hírek között akadtak marhaságok is, például a hitelezési feltételek visszamenőleges hatályú megváltoztatásáról szóló kacsa; a rémhír a fáma szerint egyszerű elhallás eredménye volt. A kormány a hitelekhez jutás feltételeinek szigorítását tervezve ennél nagyobb - és pénzben is kifejezhető - öngólt is rúgott: az ötletbörze szinte teljes listája kikerült az utcára. A kedvezmények hirtelen haláláról szóló tudósítások (amelyek június elsejéről beszéltek; ma már a július tűnik reálisnak) ugyanis egyszerre szükségtelenné tették a banki termékek reklámozását: az újabb és újabb hírek bekergették a lakásvásárlásban gondolkodókat a bankokba, mi több, a banki alkalmazottak is iparkodtak a hó vége előtt tető alá hozni saját lakáshitelüket.
E roham alaposan megterheli az amúgy sem rózsás helyzetű államháztartást; pedig a korrekció igénye épp abból fakadt, hogy a Pénzügyminisztérium (PM) szakértői szerint a rendszer kezd finanszírozhatatlanná válni.
Az év első három hónapjában 144 milliárd forint értékű lakáshitelre kötöttek szerződést. Márciusban pedig megdőlt minden eddigi rekord: a bankok 62 milliárdnyi hitelt helyeztek ki. Pénzügyi tisztviselők viszont a felülről nyitott lakástámogatási tétel idei, 81 milliárdos keretének év vége előtti újratöltésének szükségéről beszélnek, és a prognózisok szerint jövőre a 2002-ben e célra fordított források kétszeresét, közel 150 milliárd forintot kellene önteni a rendszerbe. Krachról beszélni azonban korai: a Városkutatás Kft. a kormány lakásprogramjához készített elemzésében úgy véli, hogy a 2010-ben a GDP 2,3 százalékára rúgó összes lakástámogatás elvileg finanszírozható (más kérdés, hogy mindez egészségtelen lakáspolitikai szerkezetet rögzítene). A támogatások 60 százalékát ekkor a kamattámogatás és a személyi jövedelemadó (szja) kedvezményei vinnék el, vagyis továbbra sem maradna forrás a beígért bérlakásprogramra - vagyis azon rosszabb szociális helyzetű rétegek lakáshoz juttatására, amelyek nem képesek előteremteni a bankok által megkövetelt minimum 30-40 százalékos önerőt.
A PM legvérmesebb reményei - a büdzsébarát, de a lakosság körében kevésbé népszerű elképzelések - politikai akarat híján és a banklobbi ellenében néhány hét alatt szertefoszlottak. A múlt héten például azt az ötletet lőtték ki, hogy a jelzáloghiteleknél (ilyen a támogatott hitelek többsége) 20 évről 10 évre csökkentik az állami támogatás időtartamát. A terv azon az előfeltevésen alapult, hogy az euróövezetben (ami már csak pár évnyire van, ugye) a piaci jelzálogkamat sem lehet magasabb 4-6 százaléknál; ám ha az előrejelzés téves, egy átlagos hitelfelvevő (4-5 millió forint 15 évre) 10-15 ezer forinttal több törlesztőrészletet perkált volna havonta. Idő előtt ad acta került továbbá a 6 százalékban maximált kamatplafon eltörlése is. A jelzáloghitelek állami kamattámogatásának a csökkentéséért (a jelenlegi 10-ről 6 százalékra) viszont küzd még a minisztérium.
A PM szakértői úgy látják: 4,5 százalékos infláció mellett az állami kamattámogatás jelenlegi 9,2 százalékos mértéke otromba túlzás (főleg a hitelek arcpirítóan magas fix költségeit is figyelembe véve). Egy tisztviselő egyenesen úgy fogalmazott, hogy jelenleg adóforintokból biztosítjuk a kereskedelmi bankok extraprofitját. A pár éve még pangó lakáshitelezés ma kétségtelenül a legjelentősebb kibocsátású, legnagyobb profitot fialó, kis kockázatú hitelezési szegmens. A banki kamatrés (7-8 százalék) egy államilag dotált kis kockázatú lakáshitelen nagyobb, mint a piaci kamatozású - állami támogatás nélküli, tehát lényegesen nagyobb kockázattal járó, vagyis nagyobb nyereségrátát igénylő - általános jelzáloghiteleken, és mintegy háromszorosa (!) egy európai bank hasonló ügyleten hozott kamatrésének. (A bank nyereségét az általa a tőkéhez jutás érdekében megvásárolt, őt 7,2 százalékos kamat megfizetésére kötelező jelzáloglevél, illetve a hozzá az ügyféltől és az államtól befutó összesen 15 százaléknyi kamatbevétel közti különbség biztosítja; ez után még adóznia kell.) A hazai kereskedelmi bankok ma abszolút értelemben is
többet kaszálnak egy hitelen,
mint a rendszer indulásakor, pedig akkor az ügyfeleket magasabb infláció mellett kétszer ekkora teher nyomta, és a rendszer kiépítése költségekkel járt.
Korántsem meglepő tehát, hogy információnk szerint lehetőségként felmerült a bankok kamatrésének a felezése is, mondván, ekkorát kaszálni olyan hiteleknél indokolt, ahol nincs fedezet, és az adós már másnap leléphet a Kajmán-szigetekre. Ám a bankok valószínűleg a kamattámogatás csupán 2 százalékpontnyi csökkenését nyelnék le anélkül, hogy a veszteséget ügyfeleikre hárítanák. E lépés egyébként önmagában 20 százalékkal mérsékelné az állami költségvetés ilyen célú kiadásait. A pénzintézetek lassan mégis rákényszerülnek, hogy piaci alapon árazzák a termékeiket: míg tavaly 16,6 százalékon lehetett piaci jelzáloghitelhez jutni, idén már felbukkant egy olyan bank, amely 8,5-ért kínálja ugyanezt. (Igaz, a hitel svájci frank alapú, ezért - az árfolyam-ingadozás miatt - kockázatosabb, illetve a nemzetközi pénzpiacon olcsóbban beszerezhető a tőke.) Egyes előrejelzések szerint 2004. május 1. - az EU-csatlakozás várható dátuma - után lesznek külföldi bankok, amelyek állami mankó nélkül is képesek kecsegtető kamatozású hiteleket kínálni. Érdekes momentum, hogy a banklobbi zúgolódása közepette Harmati János, a Földhitel- és Jelzálogbank vezérigazgatója a Napi Gazdaságnak áprilisban úgy nyilatkozott: az EU kamatkonvergencia-kritériumai miatt a folyamatosan csökkenő kamatok néhány éven belül végképp feleslegessé teszik a jelzáloghitelek központi dotálását.
Előre borítékolható, hogy ellenállásba ütközik az ún. jogos lakás-igényen túlmutató luxusigények, illetve a befektetési célú vásárlások támogatásának tervezett megnyirbálása is. Ennek jegyében került az asztalra a legmagasabb felvehető hitelösszeg 30-ról 15 millió forintra csökkentése; ez valószínűleg átmegy a döntéshozókon (esetleg azzal a módosítással, hogy 15 millió felett nem rögtön megszűnik, hanem egyre kisebb lesz a támogatás). Ezzel azonban nem spórol sokat a költségvetés: az átlagosan felvett hitelösszeg 5 millió forint körül van. Ráadásul a kormányszóvivő múlt heti közleményéből jól vagy hiányosan idézett azon érv, miszerint az állam a 30 milliós hitelhez jutókat havonta egy minisztériumi főosztályvezető havi nettó illetményével támogatja (250 ezer forinttal), kizárólag az első évre igaz; a támogatás mértéke ugyanis évről évre csökken.
Egyelőre az sem világos, hogyan oldja meg a PM a támogatott hitellel vásárolható lakások számának adminisztratív korlátozását. Vagy úgy, hogy csupán egy lakás megvételéhez járna hitel (és a delikvensnek adott időn belül meg kellene szabadulnia korábbi ingatlanjától), vagy úgy, hogy aki már kizárólagos tulajdonosa egy lakásnak, az nem kapna támogatást. (A résztulajdon nem lenne akadály, és a szülő is vásárolhatna hitellel nem hitelképes gyermekének.) Nem kizárt azonban, hogy ezen elképzelések mindenekelőtt az ügyvédtársadalmat gazdagítanák, hiszen a kiskapuk szorgos keresése közepette hirtelen megugrana a családon belüli ajándékozási kedv, következésképpen a színlelt szerződések száma. (A közvetlen hozzátartozók közötti adásvételekhez a kabinet tervei szerint semmiképpen sem jár majd támogatás.) A kormányszóvivő azt is leszögezte: támogatás ún. méltányolható lakásigény esetén jár, és nem lesz kombinálható a kiemelten támogatott és a jelzálog alapú hitel. Ezek együttes igénybevétele szerencsés esetben ugyanis - az szja-kedvezménnyel élve és az ingatlan bérbeadása mellett - már nem is hitelügyletnek, hanem államilag finanszírozott magánbefektetésnek tekinthető.
Biztosra vehető, hogy csak az adótörvények éves módosítása idején kerülhet sor
az szja-kedvezmények felülvizsgálatára
Pénzügykutatók szerint az lenne indokolt, ha csak a hitelkamatok befizetése után járna kedvezmény, a tőketartozás rendezése után nem; szociálisan érzékenyebb elképzelések azt taglalják, hogy bizonyos jövedelmi szint alatt a teljes kedvezmény elérhető legyen.
Nyilván nem érint széles néptömegeket, de érdemes megemlékezni néhány köztisztviselői furfangról. A köztisztviselők egy huncut fillér nélkül is lakáshitelhez juthatnak, mivel készfizető kezesük maga az állam. Nem csoda, ha a 100 ezer köztisztviselő közül némelyek elcsábulnak, és kivételezett helyzetüket lakásviszonyaik rendezésén túl jövedelmező vállalkozások beindítására használják. Legendás például az az apparátusban jelenleg is ténykedő állami férfiú, aki jogviszonya igazolását lobogtatva már hetedik ingatlanjához szerzett forrást, és azok bérbeadásával fizeti a tetemes havi részleteket. Ahol pedig a közhivatal vonakodik kiadni a sokadik igazolást, ott mindig akad legalább egy élelmes csinovnyik, aki hiteles másolatot készíttet a közjegyzőnél, és azzal tér be a bankfiókba. Szándékai szerint többek között az ilyesfajta trükköket zárja rövidre július elsejével a köztisztviselői törvény módosítása, amit a Belügyminisztérium már a parlament elé terjesztett. A változtatás értelmében egy közszolgának egyszerre csak egy államilag garantált hitele futhat; újabb kezességet csak akkor vállal az állam, ha a másik kötelezettségét már letudta. A Narancs által megkérdezett hitelközvetítő cégek becslése alapján befektetési céllal legfeljebb az emberek 5 százaléka vásárol lakást - Budapest felkapott környékein azonban az arány ennek a többszöröse.
A létező, de statisztikailag elenyésző visszaélésekre való hivatkozás miatt a Fidesz elszántan rohamozza a bizonytalankodó kormányzatot. A legnagyobb ellenzéki párt szerint az MSZP sikertelen gazdaságpolitikája oltárán kívánja feláldozni az előző kormány sikeres lakáspolitikáját. Arra is emlékeztet, hogy Medgyessy Péter a tavalyi két választási forduló között még az Orbán-kormány által kialakított bőkezű kedvezmények bővítését ígérte.
A Fidesz
legnyomatékosabb üzenete az újabban az érdeklődése homlokterébe került lakótelepi "proliknak" szól, akiket arra figyelmeztet, hogy a kormány a kedvezmények esetleges nyesegetésével az ő költözni vágyó arcukra csapja rá a panellakás ajtaját.
Mádi László, a Fidesz lakáspolitikai műhelyének a vezetője a kormányzat legnagyobb hibájának azt tartja, hogy összevissza beszél és cselekszik; azt sem lehet tudni, ki kompetens egyáltalán lakáshitel-ügyben - állítja. Ha a kamattámogatás tényleg csökken, és a futamidő rövidebb lesz, egy átlagos hitelkonstrukció (5 millió forint 10-15 évre) havi törlesztőrészlete 10-15 ezer forinttal is több lehet; ráadásul mindez erőteljesen visszavetné a lakás- és az építőipari piacot is, ami már most stagnál - mondta lapunknak a fideszes politikus. Szerinte arról van szó, hogy a kormány idén 30 milliárd forinttal kevesebbet akar lakástámogatásra költeni. Mádi úgy látja, a kabinet megfeledkezett arról, hogy az új lakások utáni áfabevételek, illetve a használt lakások vétele után fizetett illeték több tízmilliárddal gazdagítják az államkasszát. Azzal viszont a Fidesz is egyetért, hogy a köztisztviselőknél az állami kezességvállalás egyszerre csak egy hitelre szóljon, valamint a kamattámogatás lépésenkénti, az infláció üteme szerinti csökkentésére is rá tudnának bólintani - jelentette ki Mádi László.
Abban viszont nincs egyetértés, hogy az alapvető célokat a Fidesz alkotta rendszer elérte-e: tény ugyanis, hogy a rossz szociális helyzetűek gondjait az új hitelformák nem orvosolták, mert önerő híján nem tudnak beszállni a rendszerbe; és a jelentős építőipari konjunktúra ellenére a várt évi 40 ezer új lakás helyett jóval kevesebb épül. Ám ha kizárólag a hitelhez jutás feltételeit szigorítják, attól szemernyit sem javul a helyzet. Ha pedig az új lakás megszerzésére felvehető hiteleknél is bekeményít a kormány, akkor még kevesebb új otthon épül. Mindeközben a kormány elmulasztja közölni, miként kívánja az akut lakásproblémákat orvosolni, és mire költené el a szigorítások következtében esetleg felszabaduló tízmilliárdokat.
Linder Bálint
