Budapesten járva lépten-nyomon üres épületekbe botlunk. A belvárosi kerületekben kiadatlan üzletek, elárvult iskolák és bedeszkázott lakóépületek, a külvárosokban elhagyatott kórházak, üres szállodák és félbehagyott építkezések sorakoznak olyan mennyiségben, hogy hasznos területüket összeadva egy egész budapesti kerületet megtöltenének, nem is beszélve a fővárosi vasútvonalak körül gyülekező üres MÁV-épületekről. A hosszú távon kihasználatlan üres ingatlanok a gazdasági válságról árulkodnak, de nem csak arról: a rugalmatlan, válság előtti ingatlankezelői koncepciókról is, amelyek nem képesek lépést tartani a megváltozott körülményekkel.
Befejezetlen szicíliai
A jelenség nem csak Budapestre jellemző. Az elmúlt évek kedvezőtlen befektetési klímájában számos európai nagyváros hasonló problémákkal küszködik, ha nem is ilyen léptékben. Rotterdam kiadatlan irodaépületei, Lipcse elhagyott lakóházai vagy a spanyol tengerpart -a budapesti Tóparkhoz hasonló - leállt építkezései mind komoly feladat elé állítják a városfejlesztőket. Nem beszélve Olaszországról. Ahogy azt a nemrég Pesten is vetített Unfinished Italy című dokumentumfilm egyik interjúalanya megjegyzi, "a háború utáni Olaszország legfontosabb építészeti stílusa a befejezetlen szicíliai".
Minden ingatlanrendszer fontos eleme az "üresen álló", különben lehetetlen volna kiadó lakásokat, üzleteket, irodákat találni. Ugyanakkor egy bizonyos arány felett ez a pazarlás mindenki számára káros. A tulajdonos kiadatlan üzlete, lakása, irodája után is fizeti a rezsiköltségeket, a használatlan ingatlan állapota romlik, és ez a folyamat csökkenti az értékét. Egy városnegyed kereskedelmét lassan degradálják a hosszú távon üres ingatlanok, amelyek nem generálnak forgalmat, így a szomszédos üzleteket is megfosztják a potenciális vásárlóktól. Egy környék közbiztonságát rontják a bedeszkázott lakóházak és lehúzott redőnyű boltok, ahol senki sem látja azt, ami az utcán történik.
A problémára Európa-szerte különböző módon reagálnak. Nagy-Britanniában megadóztatják a hat hónapnál tovább üresen álló ingatlanokat, Franciaországban kialakítják az intézményi tulajdonban lévő, hosszú ideje üres épületek szociális lakásokká alakításának törvényi lehetőségét, Cseh- és Lengyelországban adókedvezményt adnak azoknak, akik kulturális vagy szociális funkciókat engednek be ingatlanjaikba. Az amszterdami önkormányzat online térképet gyárt használatba vehető üres telkeikről és épületeikről, Bécsben megteremtik a jogi és pénzügyi ösztönzőket a kiadatlan üzletek ideiglenes használatba bocsátására. De a leghasznosabb munkát ezen a területen leggyakrabban a civilek végzik: az elmúlt évtizedben számos európai városban létrejöttek a "köztes használat ügynökségei", amelyek az üres ingatlanok szociális és kulturális használatba vételét segítik elő, részben e szférák megerősödését, részben egy-egy városrész megújulását tűzve ki céljukként.
Repülő hollandi
Az ideiglenes vagy köztes ingatlanhasználat városfejlesztési eszközként való alkalmazása finom beavatkozás, amelynek alapja a tulajdonosok és potenciális használók közötti kommunikáció megteremtése, a hálózatépítés, az erőforrások és információk felkutatása és tárolása. Mindez a törvényi keretrendszer rugalmas kezelését, gyors döntéshozási folyamatot, lokális érzékenységet, a tanulságoknak a modellbe történő folyamatos beépítését igényli. Mindebben segíthet egy olyan, városvezetéstől kellő mértékben független, de azzal - a hosszú távú folyamatok és célok egyeztetése érdekében - rendszeres kommunikációt folytató, köztes szervezet beiktatása, amelyet nem lassít a bürokratikus intézményrendszer nehézkessége. Az ilyen szervezetek (például a lipcsei Haushalten vagy a berlini Coopolis) adatbázist és kapcsolatrendszert építenek, kompetens szereplőket vonnak be és kötnek össze, feladatokat delegálnak, és biztosítják az információ folyamatos áramlását.
Az üres ingatlanok problémája azonban nemcsak az állam és az önkormányzatok felelősségének, valamint a civil szervezetek mozgásterének kérdését veti fel, hanem az építészszakma szerepvállalásáét is. Amikor a holland Rietveld Landscape tájépítész-iroda a 2010-es Velencei Építészeti Biennálén bemutatta Vacant NL című kiállítását, amelyben az iroda tagjai összegyűjtötték Hollandia összes (mintegy ötezer) üres középületét, egy új építészeti paradigma mellett foglaltak állást. Ez az elképzelés a fiktív célközönség számára készülő beruházások és az ezeket előkészítő bontások helyett a már meglévő épületek és infrastrukturális elemek újrahasznosítását propagálja, új funkciókkal, illetve az épület új funkciókhoz való fokozatos adaptációján keresztül. Az ilyen építészeti beavatkozások modellje szerint egy-egy funkció tesztelése után a működőképesek megmaradnak, a sikertelenek pedig kikerülnek belőle.
Ezt a folyamatot jól példázza a rotterdami Schieblock épülete: a kikötőváros központjában található üres irodaépületet a holland Zones Urbaines Sensibles (ZUS) építésziroda ötéves szerződéssel bérbe vette, és helyiségről helyiségre terjedő ingatlanfejlesztésnek vetette alá. A Schieblock programjának lényege a különböző funkciók egymást megtermékenyítő párosítása és összekapcsolása, ezen keresztül a gazdasági csere élénkítése, a különböző társadalmi csoportok közötti kapcsolatok létrehozása volt. Ez a felfogás nem áll távol a németországi építőcsoportok vagy a közösségi lakásforma más képviselőinek tevékenységétől - az ingatlanfejlesztés szférájába átültetve. A ZUS tagjai a tavalyi Rotterdami Építészeti Biennále egyik fókuszpontjában lévő Schieblock fejlesztési módszerét "megrendelés és terv nélküli építészetnek" nevezik, ahol az előre definiált eredményekkel operáló tervet felváltja az idővel változó, a körülményekhez alkalmazkodó forgatókönyv, amelyben az ingatlanfejlesztőként fellépő építésziroda és az általa létrehozott gazdasági-szakmai közösség maga válik önmaga megbízójává.
Miközben Nyugat-Európa lakásügyi és építészeti stratégiáiban kiemelt helyet kapott az üres ingatlanok köztes hasznosításának kérdése, sőt, külön egyetemi programok születtek a témában, Magyarországon az építészeket és városfejlesztőket nemcsak a művészek előzték meg, de a szórakoztatóipar is. Bár az üres lakóépületek szórakozóhellyé alakításában városunk világelső, sőt, kulturális kísérletekre is került sor (gondoljunk itt a KÉK, a Tűzraktér vagy a Jurányi Inkubátorház épületeire), ezek vagy puszta pénzcsináló gépezetként működnek, ahol aligha érvényesülnek a fent idézett komplex városfejlesztési elgondolások, vagy létrejöttük esetleges, a személyes kapcsolatoktól és a szerencsétől függő, esetleg aránytalanul sok befektetett energiát igényelt. És bár az üresen álló önkormányzati lakások szociális lakásként való hasznosítása egy-egy településen sikeresen megkezdődött (például a Habitat for Humanity vagy A Város Mindenkié csoport szervezésében), az önkormányzatok ingatlangazdálkodása leggyakrabban továbbra is rendkívül merev, átláthatatlan, a kereslethez alkalmazkodni képtelen, bosszantóan bürokratikus és semmiféle vízióba nem illeszkedik az adott település vagy kerület jövőjét illetően.
Budapest eszmél
Budapesten sokáig csak művészek és kulturális szerveződések mozdultak meg igazán annak érdekében, hogy - gyakran bármiféle engedély nélkül, máskor átverekedve magukat a hivatali bürokrácia útvesztőin - kihasználják az üres ingatlanokban rejlő lehetőségeket. Elhagyott gyárépületek, szervizépületek, üzletházak és a városban szerteszét található üres kirakatok több művészgeneráció kiállításainak, performanszainak, koncertjeinek szolgáltak helyszínéül.
Az önkormányzatok 2012-ben eszméltek. Ughy Attila, a főváros városképvédelmi és városfejlesztési tanácsnoka tavaly tavasszal kezdte el kidolgozni Ráday Mihállyal azt a koncepciót, ami kolozsvári mintára az üres kirakatokat régi budapesti városképekkel és műalkotásokkal töltötte volna meg (takarta volna el), ám ebből nem lett semmi. 2012 szeptemberében a KÉK szervezett "Lakatlan" címmel szakmai előadás-sorozatot, majd útjára indított egy olyan online közösségi térképet, ami az üres ingatlanok feltérképezésére biztatta a városlakókat.
A projekt célja, hogy segítse az általános minták, tendenciák felismerését, azt, hogy bizonyos épülettípusok (üzletek, iskolák, kórházak, mozik) nagyobb eséllyel üresednek meg, egyes környékeken (például a Kossuth Lajos, Vitkovics Mihály, Kis Diófa utcában) pedig az átlagnál nagyobb arányban találhatók üres ingatlanok.
A főváros az idén tavasszal meghirdetett, "Rögtön jövök!" című pályázatában az üres üzlethelyiségekbe olyan innovatív installációkat keresett, "melyek az utcakép esztétikai kialakítása, rendezettsége és tisztántarthatósága mellett a helyi társadalmi és gazdasági folyamatokra is pozitív hatást gyakorolhatnak, emellett figyelemfelkeltőek és elgondolkodtatóak." Bár a pályázati anyagokból az derült ki, hogy ezt a 105 jelentkező százötféleképpen értelmezte, arra mindenképpen jó, hogy sokan gondolkodjanak el azon, hogy az üres kirakatokkal az eltakarásukon túl is lehet kezdeni valamit. A főváros következő nagy felhívása, a kerületi önkormányzatok és civil szervezetek szövetségei számára kiírt "TÉR_KÖZ" pályázat is kiemelt problémaként jelölte meg a kihasználatlan ingatlanokat és támogatta azok közösségi funkcióval való megtöltését.
Bár ezek a kezdeményezések azt mutatják, hogy az önkormányzatok immár partnerek a probléma megoldásában, kérdéses, hogy ez a lendület képes-e magával ragadni az egész hivatali szervezetet. Mint minden politikától átitatott szakmai kezdeményezés, a rugalmas ingatlangazdálkodás és az üres ingatlanok köztes használata a szokásos veszélyekkel jár: ha a hosszú ideje üresen álló önkormányzati ingatlanok áron alul kiadhatók a megfelelő pályázóknak, az számos visszaélésre adhat lehetőséget.
A cikk a Kortárs Építészeti Központ (KÉK) és a Narancs közti együttműködésben, az NKA támogatásával jött létre.
