Tavaly szeptember végén a Közbeszerzések Tanácsa (KT) levelet küldött a felügyelete alatt működő Közbeszerzési Döntőbizottságnak (KDB). Ebben közölte, hogy Margit körúti irodájából költözni készül, s ezért augusztusban szerződést kötött az Akadémia Park Kft.-vel a hűvösvölgyi A+ kategóriás Officium irodaház közel 3000 nm-nyi irodaterületének bérbevételére. (Az ingatlannak részét képezi egy nagyjából 400 nm-es tetőterasz is.) A bérleti szerződés értelmében a Közbeszerzések Tanácsa 13,5 eurót fizet egy négyzetméterért (áfa nélkül), így havonta hozzávetőleg nettó 12 millió forint értékben bérli az ingatlant.
A levél megírására azért volt szükség, mert a KT szerint a bérlemény sürgős átalakításra szorul, s így hirdetmény nélkül induló tárgyalásos eljárást tervez lebonyolítani. Ilyen esetekben minden állami, önkormányzati és közigazgatási ajánlatkérő szerv köteles tájékoztatni a KDB-t, és indokolni ezen eljárás alkalmazását. A KT levelében azt is közölte, hogy az eljárás kedvezményezettje az APO konzorcium lesz, amelyet a bérbe adó cég, az Akadémia Park Kft. vezet.
A törvény szerint hirdetmény nélkül induló tárgyalásos eljárás olyankor alkalmazható, amikor a technikai, műszaki vagy szolgáltatói feladat megvalósítására kizárólag az előzményeket, körülményeket jól ismerő cég(ek) lehet(nek) alkalmas(ak). Tipikus példa erre, amikor a megrendelő egyedi modulokkal kívánja bővíteni informatikai rendszereit, és a korábbi műszaki, illetve szakmai jogok kizárólagossága merül fel; de gyakran alkalmazott eljárási mód ez a kiegészítő építési beruházásoknál is. A KT bérleményének felújításánál - amely egy vadonatúj irodahelyiség funkcionálisan nem specifikus belső átalakítása - ez viszont nehézkesen igazolható. Ajánlattételi felhívásában a KT mindenesetre arra hivatkozott, hogy a megrendelést "tárgyi beszerzés tekintetében, a szerződés műszaki-technikai sajátosságok, művészeti szempontok vagy kizárólagos jogok védelme miatt, kizárólag egy szervezet, személy képes teljesíteni (az Akadémia Park Kft.)".
Kizárólag
A Transparency International (TI) budapesti irodája megvizsgálta az ügy dokumentációját, és álláspontjuk szerint "nincs olyan műszaki sajátosság, ami miatt kizárólag egy meghatározott szervezet teljesíthetne. A KT egy olyan kizárólagos jogra hivatkozott, melyet épp a KT és a vállalkozó (Bérbeadó) teremtett a bérleti szerződésben, így kerülve el a törvény szerinti versenyeztetést. Ez a Döntőbizottság korábbi határozatai alapján sem teremti meg a hirdetmény nélküli tárgyalásos eljárás jogalapját." Túl sok értelme egyébként nincs elmerülni a műszaki és a művészi szempontok részleteiben - a KDB fő feladata elvileg épp az, hogy az ehhez hasonló kérdéses ügyekben eljárást indítson, és a vizsgálat után döntsön.
Esetünkben a KDB fellépése mellett szólt volna a szerződésben szereplő igen magas kivitelezési ár is: az átalakítás egésze nettó 300 millió forintba kerül, ami különösen a havi bérleti díjjal összevetve tűnhet túlzónak. De az ügy áttekintésre szorult volna azért is, mert a KDB elnöke feletti munkáltatói jogokat a tanács elnöke gyakorolja, a törvény pedig nem tér ki az ilyen kényes esetekre. Októberben írt válaszában a KDB hiánypótlást kért a KT-tól, ám jobbára formai hibákat hozott fel, és nem kifogásolta - s ily módon jóváhagyta - az eljárás módját.
Novemberben a TI budapesti irodája levelet írt a KT-nak, amelyben kérte annak elnökét, Gajdos Róbertet, hogy ő maga kezdeményezzen eljárást a KDB-nél - hiába. Pedig egy ilyen lépés a KDB életében nem nagy ritkaság: a legfrissebb, összehasonlításra alkalmas adatok szerint 2008-ban 1054 hirdetmény közzététele nélküli tárgyalásos közbeszerzési eljárásról tájékoztatták ajánlattevők a KDB-t, a döntőbizottság pedig 134 esetben kezdeményezett hivatalból jogorvoslati eljárást. 2009-ben 1609 esetből 145 alkalommal, 2010-ben pedig 2082 esetből 156 alkalommal indították meg hivatalból az eljárást.
Miután a KT-tól nem kapott kielégítő választ, a TI levélben független, illetve kormányzati szervekhez fordult, ám - illetékesség hiányára hivatkozva - mind a Gazdasági Versenyhivatal (GVH), mind a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium (NFM) továbbpasszolta az ügyet. Az Állami Számvevőszék is csak annyit válaszolt, hogy a TI bejelentését a "tervezési folyamatuk során figyelembe veszik". A TI nevében nyilatkozó Tausz Péter szerint az, hogy ezek a szervezetek sem szólították fel a KDB-t az eljárás megindítására, "jól mutatja azt az intézményrendszeri problémát, miszerint ezek a szervezetek nem látják el megfelelően a törvényben előírt feladatukat". A szerződést azóta aláírták, így elvileg nincs akadálya a kivitelezés megkezdésének.
A történethez tartozik, hogy még október elején lemondott pozíciójáról Kurucsai Margit, a KDB addigi elnöke: a KDB-nek október 4-én megküldött, a KT dokumentációjánák hiánypótlásáról szóló dokumentumot már nem ő, hanem helyettese, Bátorligeti Márta írta alá. Kurucsait nem sikerült elérnünk, de az általunk megkeresett közbeszerzési szakértők úgy tudják, hogy lemondása nincs közvetlen összefüggésben a bérlemény ügyével. (Az új közbeszerzési felügyeletről bővebben lásd Tiszta víz helyett című keretes írásunkat.) November elején Kurucsai helyét Kövesdi Zoltán szombathelyi ügyvéd foglalta el, aki öt évre kapta megbízatását és az azzal járó államtitkár-helyettesi besorolást. Kövesdi szeptember végéig a Közgép Zrt. felügyelőbizottsági tagja volt. Miután az ingatlanpiacon otthonos forrásaink közül többen jelezték, hogy tudomásuk szerint a 2010-es kormányváltást követően KT-elnöknek kinevezett Gajdos Róbert (is) közeli kapcsolatot ápol a Közgép Zrt. elnökével, Nyerges Zsolttal, levélben megkérdeztük a KT elnökét, van-e ezeknek a híreszteléseknek valóságalapjuk. Gajdos Róbert válaszában így fogalmazott: "Rossz nyelvekkel nem foglalkozom, de az kétségtelen, hogy ismerem Nyerges Zsoltot, tekintve, hogy az egyetemen évfolyamtársak voltunk."
Cégmustra
A TI közleménye szerint "az átláthatatlanságot az is erősíti, hogy a bérbeadó Akadémia Park Kft. többségi tulajdonosa, a BP Property Gamma Kft. az ismeretlen tulajdonosi hátterű, luxemburgi székhelyű SCD Group magyarországi vállalata".
Az opten.hu adatbázisa alátámasztja a szervezet közleményét, de a cégjegyzék vonatkozó adatai azt a látszatot keltik, mintha az SCD Groupnak ezen túl nem lenne más magyarországi érdekeltsége. Pedig egy Magyarországon igen aktív ingatlanvállalkozásról van szó, csak épp a cégcsoport befektetéseinek döntő részét nem a luxemburgi vállalat, hanem egy Angliában bejegyzett kockázatkezelő cég tulajdonolja. (Az SCD Group korábbi balatoni ingatlanbefektetéseiről és elnökéről, Jászai Gellértről Újragondolt tervek című keretes írásunkban olvashat részleteket.)
Az SCD Group 2009 elején 6,85 milliárd forintért megszerezte azt a második kerületi 12,5 hektáros ingatlanegyüttest (korábban laktanya volt), ahol azóta a KT-nak új otthont adó irodaház is felépült. Noha korábban az ingatlan az állam, illetve a Honvédelmi Minisztérium tulajdonában volt, a pályáztatást az önkormányzat folytatta le, és a tranzakció során maga a kerület is 5 százalékos részesedéshez jutott az - ingatlant kezelő céget tulajdonló - BP Property Gamma Kft.-ben. Mindez teljesen jogszerű volt, de azért levélben megkérdeztük Láng Zsolt polgármestert, nem tartja-e aggályosnak, hogy épp egy részben önkormányzati tulajdonban lévő cég a kedvezményezettje a KT által kezdeményezett hirdetmény nélküli eljárásnak. Kérdésünkre a polgármester - munkatársán keresztül - a KT decemberi állásfoglalására hivatkozott, amely alapján "a II. Kerületi Önkormányzat nem kívánja megkérdőjelezni az érintett hatóság eljárásának jogszerűségét".
Az SCD Groupot vezető Jászai Gellért üzleti múltja arra enged következtetni, hogy jó kapcsolatai vannak mindkét politikai térfélen. Mint arra az Újragondolt tervek című keretes írásunkban részletesen kitérünk, Jászai korábban jelentős üzleti tranzakciót bonyolított le az MSZP-közeliként ismert Leisztinger Tamással, míg az elmúlt évben a Nyerges Zsolt vezette Közgép Zrt.-vel került közeli üzleti kapcsolatba. Pécs vagyonkezelő cége, a Pécsi Holding Zrt. 2010 szeptemberében - 230 millió forint és további 500 millió forint későbbi tőkejuttatás ellenében - a Jászai vezette Manufaktúra-Befektető (M-B) Kft.-nek adta el a forráshiánnyal küzdő Zsolnay Porcelánmanufaktúra Zrt. 49 százalékos részvényhányadát; így került Jászai a Zsolnay igazgatóságának élére. Az ingatlanbefektető egy évig üzemeltette a céget, és elvégezte az átvilágítását is, de az M-B összesen 5 millió forintot tett le előlegként, és egészen a 2011. márciusi határidőig nem tudta átutalni a 230 millió forintos vételárat. A helyzet végül a Közgép Zrt. segítségével oldódott meg: tavaly májusban a Nyerges Zsolt vezette építőcég megvásárolta az M-B-t, s ezzel átvette az irányítást a Zsolnay felett is. A Zsolnay igazgatóságának elnöke az a Németh Miklós lett, aki Nyerges Zsolt előtt vezette a Közgép Zrt.-t.
Újragondolt tervekA 2000-es évek elején létrejött ingatlanbefektető cégcsoport alapítója és többségi tulajdonosa a 40 éves Jászai Gellért, aki 7-8 milliárd forintra becsült magánvagyonával az elmúlt években több, a 100 leggazdagabb magyart listázó kiadványba is bekerült. Az SCD Group először akkor keltett feltűnést az ingatlanpiacon, amikor hároméves munkát követően 2005-ben teljessé tette balatoni ingatlanportfólióját. A piacot ismerő forrásaink szerint igen jutányos áron, összesen 8,39 milliárd forintért vásárolták meg a Veszprém megyei önkormányzattól a Balatontourist Rt.-t, az ÁPV Rt.-től a Siotour Rt.-t, a Zala megyei önkormányzattól pedig a Zalatour Rt.-t. Ezzel a cégcsoport a legnagyobb egybefüggő Balaton-parti ingatlanportfólió tulajdonosa lett. Jászai 15 év alatt 100 milliárd forintnyi beruházást ígért a tó menti ingatlanokon, ám ezeknek a projekteknek csak az előkészítésére került sor. 2010 végén Jászai tárgyalásokba kezdett Leisztinger Tamással, az MSZP-közeliként ismert üzletemberrel a Hunguest Hotels Zrt. szállodalánc megvásárlásáról. A tervek között szerepelt, hogy a szállodaláncot és a balatoni portfóliót Jászai új cégébe, a Magyar Turisztikai Holding (MTH) Zrt.-be apportálják, ám végül "csak" egy részvénycsere-opciós megállapodás született. Piaci informátoraink szerint Jászai abban bízott, hogy jó kormányzati kapcsolatai révén az így létrejövő turisztikai ingatlanportfóliót valamilyen formában értékesíteni tudja majd az államnak, ám belátta, hogy az ingatlanbefektetési piac turisztikai ágazata, illetve az állam fizetőképessége jelenlegi állapotában ez kockázatos manőver lenne. Jászai Gellért a Narancs ezen értesülését szóvivője útján határozottan cáfolta. Tavaly nyáron Jászaiék - nem közölt összegért - eladták a piaci források által nagyjából 30 milliárd forint értékűre becsült MTH Zrt.-t egy magyar befektetőkből álló (a pécsi illetőségű Nagy Gábor üzletember vezette) konzorciumnak, a Turisztikai Hungária Kft.-nek. Mint Jászai tavaly az index.hu-nak adott interjújában is elmondta, a vállalt fejlesztési kötelezettségek miatt az ingatlanegyüttest nagyjából 16 milliárd forintnak megfelelő, 60 milliós euróhitel terheli. Egyes piaci források a vevő mögött az OTP Bank valamelyik cégét sejtették, mások szerint viszont épp a portfólió hitelterhei riasztották el az üzlettől az ismert magyar ingatlanbefektetőket. Hogy pontosan mennyiért sikerült értékesíteni az MTH-t, arról a cégnél nem adtak tájékoztatást: piaci forrásaink 4-5 milliárdos haszonról beszéltek. Az SCD Group és az OTP szoros kapcsolatára más jelek is utalnak: az SCD és az OTP közösen alapított lízingtársaságot, mielőtt az SCD üzletrészét 2006-ban az OTP kivásárolta. Tavaly nyáron - miután a parlament elfogadta a Rogán Antal által beterjesztett, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvényt - Jászai bejelentette, hogy tőzsdére viszi a cégét. Megalapította az SCD Befektetési Alapkezelő Zrt.-t, amelynek tulajdonjogain a Jászai tulajdonában lévő Fortis Private Equity alapkezelő és az egykori OTP-vezérigazgató-helyettes, Lantos Csaba tulajdonában lévő Csemgando Kft. osztozik fele-fele arányban. Jászai - mint azt az idézett index.hu-interjújában fejtegette - a balatoni portfólió eladása után vállalataival a főváros felé fordult. Az üzletember a cégein keresztül több irodaházként működő, illetve fejlesztés előtt álló belvárosi és budai ingatlan tulajdonosa: az édekeltségébe tartozó BP Downtown Kft. nyerte el az V. kerületi önkormányzatnak a déli Klotild-palotából, a Párisi udvarból és egy Szent István téri épületből álló ingatlanegyüttesének értékesítési pályázatát is. Az 5,6 milliárd forintos ügylet lezárását azonban egy lassan másfél éve húzódó per akadályozza. Ha lehet hinni a menedzsment által közölt számnak, akkor a hűvösvölgyi Officium irodaház melletti ingatlanra tervezett, kereskedelmi és rekreációs célokat szolgáló Akadémia Park esetében a főváros történetének egyik legnagyobb ingatlanfejlesztési beruházására készülnek. A cég honlapja szerint költségeinek becsült összege tíz év alatt meghaladhatja a 200 millió eurót, ami mai árfolyamon nagyjából 58 milliárd forintnak felel meg. "Valószínűleg azért jelölnek meg ekkora, hatalmas összeget, mert ha ilyen nagyszabású, kereskedelmi szolgáltatásokra alapozó projekteket irányoznak elő, az sokszorosára emelheti a használt ingatlan értékét, s így sokkal jelentősebb banki hiteleket tudnak felvenni" - értelmezte ezt a kiugróan magas számot egy ingatlanpiaci forrásunk. |
Tiszta víz helyettTavaly szeptembertől megváltozott a közbeszerzési eljárások felügyeletének rendszere, január 1. óta pedig teljesen új közbeszerzési törvény van érvényben Magyarországon. Tavasszal még komoly lobbiharc dúlt annak érdekében, hogy a fő felügyeleti szerv, a Közbeszerzések Tanácsa az NFM fennhatósága alá kerüljön, amire végül nem került sor. A közbeszerzések piacán otthonosan mozgó informátoraink szerint valószínűleg azért nem, mert a fejlesztési minisztérium hatáskörén kívül eső lobbicsoportoknak sikerült ezt a törekvést megtorpedózniuk, de szempont lehetett az is, hogy egy NFM alá rendelt közbeszerzési felügyelet - melynek fennhatósága alá tartozik a jogorvoslati kérelmek elbírálásáért felelős Közbeszerzési Döntőbizottság - eleve a korrupciógyanú árnyékában kezdte volna működését. Ezzel együtt a KT átalakult: a mintegy száz főt tömörítő apparátust idén már Közbeszerzési Hatóságnak (KH) hívják, s ezen belül egy szűkebb, tízfős grémium, a tanács hozza a fontosabb döntéseket. Elődjéhez hasonlóan - jogállása szerint - a KH is az Országgyűlés felügyelete alatt álló, önállóan működő és gazdálkodó költségvetési szerv, amely évente nagyjából 1500 milliárd forint közpénz elköltésének ellenőrzéséért felel. A tízfős tanácsban - a korábbiakhoz hasonlóan - kormányzati befolyás érvényesül. Tagjai közé három miniszter, a Nemzeti Fejlesztési Ügynökség elnöke (Petykó Zoltán, Nyerges Zsolt régi üzlettársa, aki a kormányváltás előtt három évig vett részt a Közgép Zrt. felügyelőbizottsági munkájában) és a GVH elnöke, Juhász Miklós is delegált tagot. A kormányváltás óta a százfős apparátus közel fele cserélődött le, a korábban 19 fővel működő tanácsból pedig egyedül a Belügyminisztérium által delegált Szaló Péter tarthatta meg székét. A törvény alkotói a kis- és középvállalkozásoknak igyekeztek kedvezni azzal, hogy a közösségi értékhatárt el nem érő ajánlatoknál lehetőséget adtak az ajánlatkérőnek, hogy megszabja az egyes pályázatban részt vevő cégek árbevételeinek maximumát. (Szakértő forrásaink ugyanakkor arra hívták fel a figyelmet, hogy e kitétel ütközhet az uniós joggal, ráadásul a nagyobb cégek könnyen ki tudják cselezni ezt a kikötést kisebb vállalkozásaikon keresztül.) Újítás a szintén közösségi értékhatárt el nem érő pályázatok esetében alkalmazható "szabadon kialakítandó eljárás" típus, amely lehetőséget ad az ajánlatkérőnek, hogy - az alapelvek figyelembevételével - saját eljárási szabályokat alakítson ki. Ez, mint arra Tausz Péter rámutatott, "visszaélésekre adhat lehetőséget, és további bizonytalanságot okozhat az ajánlattevők számára". A piac egyébként is bizonytalan. Az új közbeszerzési törvény ugyanis egy keretszabály, amelynek részleteit rendeletek határozzák meg, s a rendeleteknek köszönhetően a szabályozás még a január 1-jei érvénybe lépés előtti napokban is változott, méghozzá igen fontos pontokon. Így például csak december 22-én derült ki, hogy aki jogorvoslati eljárást kezdeményez a KDB-nél, horribilis igazgatási-szolgáltatási díjat köteles fizetni, amely a közbeszerzési eljárás becsült értékének egy százaléka; az uniós értékhatár alatti közbeszerzéseknél is legkevesebb 200 ezer forint, a határérték feletti, nagyobb pályázatoknál pedig elérheti akár a 25 millió forintot is. Ez komoly csapás azoknak a kis- és középvállalkozásoknak, amelyeket a törvény rugalmasabb szabályai egyébként támogatni igyekeznek. De az NFM azt a rendeletet is csak december 30-án hozta nyilvánosságra, amelynek értelmében - a közalapítványokon, illetve az 1000 főnél kisebb települések önkormányzatain kívül - minden ajánlatkérő 150 ezer forint hirdetmény-ellenőrzési díjat köteles befizetni a hatóságnak. Tausz szerint az új jogszabály eredményeként valószínűleg tovább csökken a közbeszerzések száma, pedig az már így is alig éri el az uniós átlag negyedét: 2010-ben 5,66 százalék volt a GDP-hez viszonyított szerződött közbeszerzési érték Magyarországon. Ennek egyik fő oka az, hogy nálunk bevett gyakorlat a játék az értékhatárokkal: a lehetséges ajánlatkérők inkább szétbontják a közbeszerzési igényeiket, hogy a nemzeti értékhatár alá kerüljenek - a törvény értelmében ugyanis ilyenkor nem kell közbeszerzési eljárást folytatni.
|
