Lapzártánk után szavaz a fővárosi közgyűlés arról, hogy épülhetnek-e magasházak (például szállodák) a Lágymányosi-öböl partján. A főváros egyik legnagyobb ingatlanfejlesztési tervét tavaly a beruházó - a XI. kerületi önkormányzat és a Leisztinger Tamás vezette Arago csoport - azzal sütötte el, hogy az öbölbe aquaparkot szeretne, rengeteg zöldfelülettel (lásd: Láb az ajtórésben, Magyar Narancs, 2004. május 13.). A fejlesztési célok "finomodása" nemcsak városképi szempontból korszakos jelentőségű - máshogyan alakul a telek értéke is.
Két évvel ezelőtt kevés harminchat hektáros terület volt egy kézen a fővárosban, amelynek nemhogy kijárata volt a Dunára, de saját, csendes öböl is tartozott hozzá. Egy biztosan akadt: a Kopaszi-gát határolta Lágymányosi-öböl és környéke. Ennek a páratlan adottságú ingatlanvagyonnak a hasznosítására alapította 2003 októberében a szocialista Molnár Gyula vezette helyi önkormányzat az Öböl XI. Kft.-t, amelybe 1,56 milliárd forint értéken két ütemben (28 + 8 ha) bevitte a gátat, az öblöt és a parton lévő földjeit. Az egyébként szörnyen lepusztult állapotban lévő terület fejlesztésére a testület - pályáztatás nélkül - befektetőt keresett. Hamar megtalálta, hiszen 2004. január végén egy százezer forintos üzletrész eladásával társtulajdonossá tette az Eravis Ingatlanforgalmazó Rt.-t., amely az év márciusban 1,56 milliárd forint befizetésével már egyenrangú (50 százalékos) tulajdonossá vált. A társaság egyik ügyvezetője Zala László ügyvéd lett, aki más ügyekben rendszeresen dolgozott az önkormányzatnak (2003. decembertől kezdve az Öböl XI. hivatalos jogi képviseletét is ellátta), mellesleg pedig Leisztinger Tamásnak, az Arago csoporthoz tartozó Eravis tulajdonosának volt az első számú jogi tanácsadója. Az önkormányzat tulajdonrésze a befektető tőkeemelései és az egymás közti üzletrészeladások hatására azóta 28,4 százalékra csökkent; az Öböl XI.-ben az Eravison kívül tulajdont szereztek az Arago csoporthoz tartozó további cégek is (Arago Befektetési Holding Rt., Forrás Rt., Öböl Invest Tanácsadó Kft.). A házasságba az Eravis annak idején nem üres kézzel jött: üzleti titokként kezelt áron nyolc és fél hektárnyi földet vásárolt a szomszédos Budapest Erőmű Rt.-től, melyet az Öböl XI. abból a pénzből váltott meg 1,225 milliárdért, amit az Eravis tett bele, amikor az önkormányzat üzlettársa lett a projektcégben. Noha az Eravis így eredetileg negyedakkora területtel szállt be az Öböl XI.-be, mint az önkormányzat, néhány hét leforgása alatt tőkeemeléssel többségi üzletrészt szerzett benne.
Kábé mennyi?
Mivel a pályáztatás elmaradt, és a különleges lehetőségeket rejtő terület értékét nem a piac árazta be, az Öböl XI. által megrendelt vagyonbecslést nehéz objektív zsinórmértéknek tekinteni. Különösen, hogy még azt az állapotot tükrözi, amikor a vízparti környezet nagy része (az öböl és egy szűk part menti sáv, 19 hektár) helyi jelentőségű védett területként volt nyilvántartva. Erről a kerület 1993-ban főként azért döntött így, hogy megakadályozza a fővárost a befektetési lehetőség elszipkázásában. Az övezetátsorolás, mely a telekegyüttes döntő hányadán 35 százalékos beépíthetőséget tett lehetővé (intézményi - intézményi zöld övezet, i - iz), ugyanakkor elő volt készítve. Már az előző ciklusban megjárta a fővárost és a szakhatóságokat, és csupán a Kerületi Szabályozási Tervben való átvezetésre várt - amihez a testület tavaly májusban, a befektető megjelenése után hozzájárult. Az értékbecslés a hasonló besorolású (i - iz) összehasonlító adatokból indult ki, de természetesen a 2004. január végi szabályozási állapotokat vette figyelembe. Így a kedvezőtlenebb beépíthetőség rögtön a felére vitte le az 50 ezer Ft/nm bázisárat, ami további értékcsökkentő tényezők hatására (például az árvízvédmű átépítése, a területen húzódó távhővezeték, bontási költségek) végül az induló összeg 18 százalékára (!) zsugorodott. (Az önkormányzati ingatlanokat az Öböl XI. könyveibe így is kicsit magasabb értéken jegyezték be.)
Schneller Domonkos, a Fidesz helyi képviselője vitatja az értékbecslést. Ugyanakkor azt is abszurdnak tartja, hogy az Öböl XI. a magánbefektető telekrészét 14 ezer forintnál is magasabb átlagos négyzetméteráron számította be, míg az önkormányzat saját földjeit ennél majdnem ötezer forinttal olcsóbban. "Lehet, hogy az önkormányzati telkek besorolásuk alapján (egy részük mocsár, közterület, út) nem tűnnek túl értékesnek, de mit ér az erőműtől megszerzett föld a part menti területek nélkül, ahová jachtkikötőt, aquaparkot és minden egyebet terveztek, amitől a beruházás kuriózumnak számít?" - érvelt Schneller.
A klasszikus telekfejlesztés forgatókönyvét követő események (telekegyesítés, övezetátsorolás, tereprendezés, kármentesítés, építészeti tervek) már eddig is megsokszorozták a terület értékét. Egy kézen vannak a földek, lezárultak, illetve rövidesen befejeződnek az öbölberuházás első és másik ütemére az engedélyezési eljárások. Az építészeti célok ugyanakkor sokáig homályban maradtak, így nehéz volt belőni, hogy a beépítés mekkora profitot hozhat, illetve milyen hosszú lehet a megtérülési idő. A projektet a nagyközönségnek a vízi vidámparkkal és a plázzsal reklámozták. Idén tavaszszal aztán az Öböl XI. a testület elé vitte a javaslatát, miszerint az öböl északi partjára lehessen magasházakat (azaz három, átlagosan legfeljebb 45 méteres, a legmagasabb pontján 55 méteres építményt) emelni. Elvben nincs is ezzel semmi baj. A Budapesti Városépítési Keretszabályzat nem tiltja a Lágymányosi hídtól délre magasházak építését. Bár jobb lett volna, ha nem folyó projekthez találják ki, hanem a kerület egészét érintő stratégiai tervezés alapozta volna meg; de a kutya mégse itt van elásva. Schneller inkább azt hangsúlyozná, hogy egy szállodakomplexumnak egyszerűen más az értéke, mint az aquaparknak és a parti sétánynak. Ez pedig ismét rávilágít arra a kérdésre, hogy az önkormányzat miképp részesül a terület folyamatos értéknövekedéséből, és mi a jobb: ha minél tovább bent marad a cégben, vagy ha mielőbb kiszáll.
Üzlet race
"Az önkormányzat tulajdonosként is rendelkezik azokkal az eszközökkel, melyek révén a projekt végrehajtását befolyásolhatja" - nyilatkozta lapunknak tavaly Lakos Imre, a kerület alpolgármestere, az Öböl XI. felügyelőbizottsági elnöke. Utalt arra, hogy az önkormányzati üzletrész a társtulajdonosok sorozatos tőkeemelése következtében sem mehet tíz százalék alá, és a törzsbetét nagyságától függetlenül megmarad a 25 százalék plusz egy szavazata, s ezáltal a beleszólása a társaság irányításába. Ám a helyhatóság az üzletrésze értékesítésének feltételeiről is megállapodott az elővásárlási joggal rendelkező Eravisszal - erről az alpolgármester nem tájékoztatott minket. Úgy tudjuk, az önkormányzat egy évben legfeljebb törzsbetétje negyedét értékesítheti. Tavaly decemberben már élt is az eladási opcióval, és üzletrésze húsz százalékát alapáron (vagyis névértéken) értékesítette az Eravisnak, amely azt azonnal továbbadta a tavaly novemberben a cégben - negyedmilliárdos üzletrészvásárlással - felbukkanó Forrás Rt.-nek. Arról, hogy az üzletrészcserék mögött volt-e ingatlanmozgás, nincs tudomásunk. És arról sincs, hogy az Eravis ugyancsak névértéken adta-e tovább a csomagot a Forrás Rt.-nek. Furcsa, hogy az önkormányzat nem ügyelt arra, hogy legalább valamicskét érvényesítsen az ingatlan értéknövekedéséből. Úgy tudjuk, ha a helyhatóság idén is élni kíván az opciós jogával, a mindenkori jegybanki kamaton felül a névértékhez képest másfél százalékos nyereséget realizálhat. Ha igaz, ez sem számít túl soknak. A nyilvános mérlegadatok szerint az Öböl XI. tavaly 227 milliót költött a tervezésre és a terep előkészítésére. A megkérdezett ingatlanszakértők szerint ez az összeg bagatell ahhoz képest, hogy mennyivel ér ma többet az önkormányzat földje, mint egy évvel ezelőtt. (És még a tényleges építkezés megkezdése előtt állunk.) Igaz, a haszon általában annál szokott lecsapódni, aki a beruházás finanszírozását megszervezi. "Erős a gyanúm, hogy az önkormányzat kimutat majd valamekkora üzleti eredményt a terület hasznosításából, de az messze nem lesz arányban a kimaradt lehetőséggel" - vélte Schneller.
Az önkormányzat tulajdonosi felelősségét vizsgálva ugyanakkor megállapíthatjuk: a szocialista-szabaddemokrata dominanciájú (20-18) testület nagy többséggel támogatta az ingatlanfejlesztés végrehajtásának kihelyezését az Öböl XI.-be, továbbá a beruházó bevonását és az együttműködésükről szóló szindikátusi szerződés aláírását. Schneller mellett legfeljebb a háromfős Jobbik-frakció, egy-egy MIÉP-es, MDF-es, MKDSZ-es és KDNP-s képviselő szavazott konzekvensen nemmel, vagy épp tartózkodott.
Szabó György, a kerületi Jobbik elnöke, a párt helyi témafelelőse a Narancsnak elmondta: "Egyáltalán nem vagyunk a terület hasznosítása ellen, hiszen mindenki szeretné megszüntetni azt az áldatlan állapotot, ami az öblöt az utóbbi években jellemezte. De szerintünk nincs arra semmi garancia, hogy az önkormányzat a beruházásból értékarányosan profitáljon. A probléma gyökere, hogy nem lett volna szabad pályázat nélkül kiválasztani a befektetőt, és ezt a beruházást is kiszerveztük, aminek következtében a képviselő-testületnek csak korlátozott a rálátása a végrehajtásra. A felügyelőbizottságban három másik képviselő társaságában ott ül a mi emberünk is (Tasnádi András - B. Zs.), de attól tartunk, ettől még nem érvényesülnek jobban az önkormányzat anyagi érdekei. A tájékoztatás a város- és az ügyvezetés részéről meglehetősen egyoldalú, és gyakoriak a kisebb-nagyobb csúsztatások."
Ilyen volt legutóbb, amikor egy interpellációra adott válaszában Molnár Gyula polgármester kijelentette: az apportált területek értékének meghatározása annak az értékbecslésnek az alapján történt, amit előterjesztésben a képviselők is olvashattak. Ahogy Schneller Domonkos a Narancsnak elmondta, a szakértői értékbecslés összesen három példányban készült, és soha nem járt a képviselő-testület előtt.
Hol tart most?
A beruházó felhívására tavaly ősszel 12 építészeti pályázat érkezett. A szakmai zsűri által kiválasztott első három helyezett látványtervét az Öböl XI. megvásárolta. Főtervezői szerződést a második helyezett T2. Építésziroda Kft.-vel kötött. Mint megtudtuk, a nyertes pályázatban (Kapy Jenő munkája) nem voltak magasházak, nem úgy, mint a megosztott második helyezést elért (és végül befutó) Turányi Gábor csapatáéban, valamint a holland Erick van Egeraat budapesti irodájának pályaművében. A beruházás első üteme időben kissé megcsúszott: eredetileg az év végéig kellett volna elkészülniük a gáton a vízparti sportpályáknak, a jachtkikötőnek, a vízi színpadnak és a vendéglátóegységeknek. A megrendelő igényeinek a változása a hektikusan elfogadtatott szabályozási tervet újabb kör megfutására kényszerítette - de most már ennek is a finisében vagyunk. A második fázisban épül fel az aquapark és a jégcsarnokkal, görkorcsolyapályával felturbózott sportcentrum, melynek környezetében szállodák, üzletek, irodák és mélygarázsok is helyet kapnak. A beruházás első két ütemének összköltségét Leisztinger Tamás a Figyelőben 35 milliárd forintra becsülte. Az építkezés első szakasza 2006 őszén fejeződne be - saját forrásból. Egy május végén kelt taggyűlési jegyzőkönyv viszont azt mondja, hogy erre a célra a kft. 2,5 milliárdos bankkölcsönt venne fel, amivel az első ütemben részt vevő területeket terhelné meg.
Az öbölben közben lassan kiépítik a közműveket, befejezik a meder tisztító kotrását. Az évek során felhalmozódott sitthegyeket már korábban elhordták, és elbontottak minden útban lévő, de nem műemléki védelem alatt álló épületet, valamint ritkították az ártéri fákat. Három lakott ingatlan kiürítéséért az önkormányzat cserelakásokat ajánlott a bérlőknek, a Lágymányosi Spari kajak-kenu egyesület részére pedig az erőműtől átvett, műemléki védelem alatt álló egyik épületet építik át. A területen további építkezések is várhatók - kérdés, ki lesz akkor a megrendelő, illetve a telek tulajdonosa. Elképzelhető, hogy az Öböl XI. külföldi ingatlanfejlesztők után néz: az Infopark déli irányú terjeszkedése, a területen kialakítható irodaházak, a magasházak hasznosítása felcsigázhatja a nemzetközi ingatlanalapok fantáziáját is. Egyelőre azonban azt sem lehet megtippelni, mekkora részesedése lesz addigra a kft.-ben az önkormányzatnak.
Aki a beruházással kapcsolatos "gyors döntéseket" hátráltatja, az a helyi vezetők szerint "a város érdeke" ellen vét. A kerület feltehetően tényleg épül-szépül majd XXI. századi fokon, és a politika pluszpontokat is remélhet a vízi játszótértől. De ez nem nyugtatja meg az önkormányzat vagyona miatt aggódókat, akiknek Molnár Gyula a magasházvitában azt ajánlotta: nézzék meg a Kolumbusz című filmben, hogy "az inkvizítoroknak mi volt a véleményük (arról), ha (a felfedező) elindul a hajóval, hova érkezik meg". És magabiztosan kijelentette, hogy "majd egyszer a hálás utókor, ahogy Podmaniczky Frigyest minősítette, fogja minősíteni azokat is, akik most funkcióban vannak".
természetesen a XI. kerületi önkormányzatot és az Öböl XI. Kft. ügyvezetését is. Lakos Imre alpolgármester, a projekttársaság felügyelőbizottsági elnöke azt üzente, hogy forduljunk Molnár Gyula polgármesterhez, aki a sajtósán keresztül arra kért minket: várjuk meg, míg lezajlanak az engedélyezési eljárások, és utána szívesen ismerteti a tervdokumentációt részleteiben is. A kft. úgyszintén elhárította érdeklődésünket.
