"Bérlakásprogramról mindig mindenki beszél" - Hegedüs József közgazdász, szociológus, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója

  • Linder Bálint
  • 2010.08.12 00:00

Belpol

Tulajdonra koncentráló lakáspolitika helyett a bérlakásszektor költséghatékony fejlesztését, a legrászorultabbak támogatását javasolja a témát három évtizede kutató szakértő, aki a kormány őszre várható otthonteremtési programjának napvilágra került elemeit is értékelte.
Tulajdonra koncentráló lakáspolitika helyett a bérlakásszektor költséghatékony fejlesztését, a legrászorultabbak támogatását javasolja a témát három évtizede kutató szakértő, aki a kormány őszre várható otthonteremtési programjának napvilágra került elemeit is értékelte.

Magyar Narancs: A Habitat for Humanity civilszervezet közleménye szerint Magyarországon majd másfél millió ember él európai mércével elfogadhatatlan minőségű lakásban. A háztartások egyötöde bevételeinek több mint harminc százalékát fordítja lakhatásra; félmillió veszélyeztetett díjhátralékosról tudunk, és ott vannak a devizahitelesek is. A megörökölt problémákhoz az elmúlt húsz évben milyen lakáspolitikai fejlemények társultak?

Hegedüs József: A kilencvenes években két meghatározó döntés növelte az egyenlőtlenségeket. Az egyik a viszonylag kiterjedt önkormányzati bérlakásállomány döntő részének magánosítása. Ez nagy terhet vett le az önkormányzatok válláról, de lényegileg megfosztotta őket a lehetőségtől, hogy szociális lakáspolitikát folytassanak, hiszen nagyon kevés és rossz minőségű ingatlan maradt náluk, és újabb források nem kerültek az önkormányzati bérlakásszektorba. Az emberek olcsón jutottak lakáshoz, de a nagyobb értékű ingatlanok tulajdonosai eszméletlen vagyonelőnyhöz jutottak. A régi, kedvezményes hitelek kezelése hasonlóan ellentmondásos volt. Minél nagyobb hitele volt valakinek, annál nagyobb engedményben részesült. Azok közül pedig, akiknek nem volt pénzük előtörlesztésre, a rájuk vert piaci kamat miatt a kétezres évek elejére 190 ezerre nőtt a hitelhátralékosok száma; közülük 50 ezernek egy évet meghaladó tartozása volt. Eközben folyamatosan nőnek a lakhatási költségek - elsősorban a rezsi -, ami az állami támogatások ellenére óriási nyomás a háztartásokon. Emiatt sokan kényszerülnek arra, hogy kijjebb, olcsóbb lakásba költözzenek; a szegények nemcsak szegregátumokba kerülnek, hanem eltűnnek a zártkertes övezetekben, a perifériákon. Az új lakások megfizethetősége az ezredfordulótól felpörgő hitelezéssel sokat javult, de hathatós szülői segítség nélkül a túlnyomó többség ma sem tud belépni a piacra. A lakhatási szegénység leginkább a városi vagy falusi szegregátumban élőket, az alacsony jövedelmű idős családokat, a rokoni segítség nélküli fiatalokat, az intézményi ellátásból kikerülőket sújtja.

MN: Törvényszerű volt-e a nagymértékű önkormányzati lakásprivatizáció?

HJ: Nem volt akkor politikai erő, amely ezt fékezte volna. Kelet-Európában mindenütt lezajlott, de a csehek például betettek egy féket: az önkormányzat megtarthatta a lakást, ha szükségét látta.

MN: Magántulajdonú lakást is sokkal kevesebben bérelnek nálunk, mint Nyugat-Európában vagy az USA-ban. Miért?

HJ: Nem hiszek a kulturális magyarázatokban. A magánbérlakás-szektor jogi szabályozása gyenge, bérlő és tulajdonos is kiszolgáltatottnak érzi magát. Ennek árnövelő hatása van, és nehézkesen működik. Bérbeadó és bérlő viseli a tulajdonosi szektorral szembeni hátrány költségeit. Ha van egy lakásom, azt adómentesen élvezem, ha legálisan bérbe adom, adózok. Ezen adókedvezmény vagy az ingatlanvagyon megadóztatása változtatna. És a szektor hatékony működésében érdekelt intézmények sem ártanának. Amerikában sok tulaj nem vacakol, beadja a lakását egy magántulajdonú lakásszövetkezetbe, ami profi módon végzi a dolgát. Itt is jól látszik, hogy az elmúlt húsz évben nem volt tudatos lakáspolitika. A kormányzat a szociális bérlakásrendszer összes költségét az önkormányzatokra hárította, amelyek a költségek legalább egy részének központi kompenzálása nélkül nem érdekeltek a szociális alapú lakhatási lehetőségek bővítésében. Mindez a nagy áldozattal és kockázattal járó vásárlásra, intergenerációs transzferekre kényszeríti az embereket. A bérlakásszektor hiánya fékezi a mobilitást. Nagyon nehéz egy családnak a munkaerő-piaci változásokra reagálnia, hihetetlenül költséges egy elmaradott térségből fejlettebbe költözni. Az eddigi nagyobb horderejű intézkedések a tulajdonszerzésre koncentráltak.

MN: Így az ezredfordulón a Fidesz által elindított támogatott hitelezés is. Erről gyakran hangoztatják, hogy százmilliárdokat költöttünk olyan rétegek támogatására, amelyek állami segítség nélkül is elboldogultak volna. Milyen adatok vannak erről?

HJ: Egy információnk van, a lakáshitelekhez kapcsolódó szja-kedvezményre vonatkozó APEH-adatok sora. Az első négy évben a felső jövedelmi csoportba tartozók húsz százaléka kapta a támogatások több mint hatvan százalékát. Persze bejutottak a rendszerbe alacsony jövedelműek is, de az arány nem összehasonlítható. Ebben az időszakban kétezermilliárd forint hitel ment ki, amire máig kamattámogatás, adókedvezmény és szocpol formájában több mint ezermilliárdot költött az állam - bár a támogatások egy része a bankoknál csapódott le. Annak idején a lakáspolitikai tanácsban én is támogattam a programot, fontos volt ugyanis, hogy beinduljon végre a hitelezés. Csak nem kellett volna ilyen mértékben megtámogatni. Kelet-Európában sokkal kisebb szubvenciók mellett is mindenhol felpörgött a kölcsönzés, részben az akkori makrogazdasági fellendülés miatt.

MN: A Hírszerzőben nyilatkozó Bencsik János belgazdasági államtitkár őszre ígért otthonteremtési programot, ez alapvetően azoknak nyújt segítséget, akik igazolt önerővel rendelkeznek, és állami támogatással már képesek saját lakást venni. Ennek érdekében a kormány többet költene például a lakás-takarékpénztárak támogatására.

HJ: A lakás-takarékpénztár nagyon ellentmondásos dolog. Lényegileg egy megtakarítási támogatás, a szerződések nem kis része ugyanis nem kapcsolódik lakáscélhoz. Ugyanakkor "kreatív" programok keretében a pénzt fel lehet használni a panelprogram során önrészként, és ez jó, mert valóban a rászorulókat segíti, noha a megtakarítási elem eltűnik ezekből a konstrukciókból. De indokolatlan erre többet költeni a mai szerkezetben. Ma évi 18-19 milliárd forintot fordítunk a középosztály által igénybe vett pénztárakra, miközben a leginkább rászorulóknak jutó lakásfenntartási támogatásra 13 milliárdot.

MN: A lakásügyre fordított összeg GDP-hez viszonyított aránya régiós, uniós összehasonlításban milyen magasnak számít?

HJ: Nem kirívó. Nem a nagyságrenddel van baj, hanem az elosztással.

MN: Hogyan kellene ezen ön szerint módosítani?

HJ: Nulladik lépésként tenni kell valamit a monopolhelyzetek ellen, amelyek a lakásfenntartási költségeket és a lakásárakat befolyásolják. Ha nem nő a bankok, illetve az energiaszolgáltatók közötti verseny, akkor lehet bármilyen jó az elosztási politika, nyomhat az állam bármennyi pénzt a támogatási rendszerbe, ez sosem lesz elegendő. Az alapproblémát abban látom, hogy az alacsony jövedelmű csoportok a mai lakásfenntartási támogatás mellett sem képesek kifizetni a lakásköltségeiket, és rokoni segítség vagy informális gazdaságban szerzett jövedelem nélkül hátralékosok lesznek, amiből egyenesen vezet az út a szegregált telepekre és a marginális lakáshelyzetekbe. Ezt a folyamatot egy átgondoltabb szociális bérlakás-politika tudja megállítani. A tulajdonra koncentráló támogatások hatékonysága megkérdőjelezhető. Ez a magasabb jövedelműeknek kedvez, nem segíti a mobilitást, és a szociális hatékonysága rosszabb, mint a bérlethez nyújtott segítségé. Az előbbi ugyanis végleges, holott lehet, hogy az illetőnek nemsokára már nem lett volna rá szüksége. A bérletnél addig kell támogatni, amíg szükség van rá. Egy bérlakásra épülő politika felé kellene elmozdulni, a távlati cél az lenne, hogy a négymilliós lakásállomány 10-15 százaléka szociális bérlakás legyen, és ugyanennyi magánbérlemény is piacra kerüljön. (Ez a kettő most együtt kb. 8 százalék - L. B.) Ugyanakkor nem zárnám ki teljesen a tulajdoni támogatást városfelújítási programoknál vagy a telepfelszámolásoknál, amikor nem feltétlenül bérlésben kell gondolkodni.

MN: A Fidesz 2000-ben indított egy bérlakás-programot is, de nem sok lakás épült, és 2004-re kifulladt a dolog. Miért?

HJ: Elsősorban mert sok pénzbe került, az állam állta a költségek minimum háromnegyedét, és ami a legnagyobb probléma: az állam nem fogalmazott meg semmilyen elvárást a program hatásával kapcsolatban. Ebben az időszakban is több önkormányzati lakást privatizáltak, mint amennyi épült.

MN: Az államtitkár szerint az otthonteremtési program másik sarkalatos eleme a szociális bérlakások építése lesz azok számára, akiknek nincs pénzük vásárolni, és/vagy a rezsi kifizetése is probléma. A kormány inkább magánbefektetőkben gondolkodik. 'k építenének, beérnék szerényebb profittal, cserébe adókedvezményt kapnának, és húsz év után azt csinálnak az ingatlannal, amit akarnak. Az építőipari lobbi többször jelezte, hogy szívesen húzna fel ilyen bérlakásokat. Mi lehet ebből?

HJ: Bérlakásprogramról mindig mindenki beszél, de amikor törvényt kell hozni, pénzről dönteni, a politika rendszerint elbizonytalanodik. Látni kell a fenti konstrukció részleteit, de két dolog világos. Jelen költségvetési helyzetben nem reális, hogy az állam tömegesen új szociális bérlakásokat építsen. Másrészt kiszámoltuk, hogy a PPP-ben épülő ingatlanok bérleti díja a magánszektor hozamelvárásai mellett megfizethetetlen a megcélzott rétegek számára. Egyelőre azonban nem is nagyon kell építeni. Lakástöbblet van, potenciálisan ott van az állomány, ami hasznosítható lenne. A rászorultak száma alapján úgy háromszázezer szociális bérlakásra van szükség, ennek a fele megvan az önkormányzatoknál, ugyanennyit kéne tehát lépésről lépésre bevonni a rendszerbe. Ha hosszú távon kiszámítható és elfogadható jövedelmet biztosítana, és kiépülne egy erre szakosodott szervezeti háttér - szociális lakásokat kezelő nonprofit vagy magántársaságok formájában -, akkor szerintem elég magántulajdonos szállna be egy szociális bérlakásrendszerbe ahelyett, hogy rengeteg vesződséggel, kockázattal feketén bizniszeljen. 'k egy fair árat kapnának, a bérlők pedig kiegészítő támogatást, ez sokkal olcsóbb, mint építeni. Mielőtt azonban bármibe belekezdünk, ki kell találni a jogi és intézményi kereteket, a támogatási formákat. Hogyan szabályozzuk a lakbért, a felek jogait, a rászorultságot, a támogatást, a minőséget? Milyen szereplők bonyolítják az egészet, hogyan tehetők érdekeltté, kompetenssé, és miként kontrolláljuk a rendszert, hogy ne folyjon el a pénz? És milyen módon lehetne ezt összekapcsolni a bedőlő hitelesek megmentésére felállított Nemzeti Eszközkezelő Társaság működésével? Egy szociális bérlakásrendszerben az önkormányzatoknak nyilván kulcsszerepük lenne, de jól jegyezzük meg, hogy központi támogatás, szabályozás és kontroll nélkül nem lesz működő rendszerünk. Ha a működtetéshez szükséges struktúrák kitalálása nélkül kezdünk építkezni, abból csőd lesz, pláne a mai gazdasági helyzetben. Elhiszem, hogy a Társaság a Lakásépítésért (építőipari lobbiszervezet - L. B.) szívesen építene, ha megfizetik, de tudtommal ők a működtetésből ki akarnak maradni, vagyis a kockázatból nem kérnek. Az egész ügy a széttagolt és nem elég jól célzó lakásfenntartási támogatások újragondolását is igényelné.

MN: Már a mostani önkormányzati bérlakásokban is legalább húsz-harminc százalék a díjhátralékosok aránya. Mit lehetne velük tenni?

HJ: A háttérben legtöbbször egy rakás szociális probléma van, ezért ezt így is kell kezelni. Szombathelyen most kísérleteznek az úgynevezett szociális lakhatás intézményével, amire mi két-három évvel ezelőtt javaslatot tettünk egy lakáspolitikai anyagban. A hátralékos kedvezményt kap, vagy elengedik a tartozást, cserébe részt kell vennie egy szociális programban, ami munkát jelent, és különféle kötelezettségekkel jár. Az illető benne van a rendszerben mondjuk két-három évig, aztán a remények szerint saját lábra áll.

MN: A városi és vidéki nyomortelepeken élők esetében mi lenne a teendő?

HJ: Csak azt tudom mondani, hogy a megfelelő színvonalú szociális városrehabilitációnak és komplex telepfelszámolási programoknak tovább kell menniük. A megszüntetett szocpolt módosított formában fel lehetne éleszteni, és célzottan ezekre fordítani. Ugyanakkor nagy szükség van egy olcsó lakásállományra, hiszen itt egy réteg, amely a támogatásokkal sem tudná megfizetni egy korszerű lakás költségeit. Nekik lehet, hogy kevésbé komfortos, kifejezetten alacsony rezsijű lakásokat lenne jó építeni, olyat persze, ami nem egészségtelen, és nincs rossz hatással a gyerekek fejlődésére. Nagy vita folyik most a szakmában, hogy szabad-e emiatt az országos településrendezési és építési követelményekben módosítani a lakás fogalmát? Lehet-e például a vécé a huszonegyedik században a házon kívül? Ha nem építünk korlátozott számban olcsóbb lakásokat, akkor maguktól épülnek a perifériákon, csak rosszabb minőségben.

Neked ajánljuk