A társasházak képviselete a rendszerváltás után jelentősen átalakult: a lakások 1990-es évekbeli privatizációja előtt többségüknél az önkormányzatok, azaz a tanácsok által alapított vállalatok (IKV-k) vitték a házkezelőséget, ezek gyűjtötték be a bérleti díjakat, feleltek az épületek karbantartásáért és – ha volt rá pénz – a felújításáért. Az állami tulajdonú bérházakban élő házmesterek gondnokként működtek, ők takarítottak, kezelték a lakónyilvántartást, nyitották-zárták a kaput. De pénzt nem szedtek, a lakásokba nem mentek be. „A privatizációba a házmesterlakásokat nem lehetett belevonni, ezek voltak a legrosszabb minőségű lakások, a benne lakók nem tudták megvenni, a tulajdonosok pedig befektetési lehetőséget láttak bennük. Így a házmestert rendszerint kirúgták, a lakást átalakították, eladták vagy kiadták, a házak pedig házmester nélkül maradtak” – idézi fel Hegedüs József közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója. Mint mondja, az IKV-k alulfinanszírozott bürokratikus szervezetek voltak, nagy ingatlan vagyont menedzseltek. A privatizáció után egy ideig még ők kezelték a társasházakat, de 5-6 év alatt kikoptak a piacról, átvették a helyüket az olcsóbb, profibb és jobban szervezett társasházkezelő cégek vagy egyéni vállalkozók.
Ha leomlik a lépcső
„1995-ben kezdtem a szakmát, akkor egy ember minden feladatot el tudott látni, ami a társasházkezelésre vonatkozott, ma már egyre több és bonyolultabb a feladat – mondja Kaplonyi György társasházkezelő, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének (MTOSZSZ) elnöke. „Foglalkoznunk kell az adósságrendezéssel, kapcsolatot kell tartani a szolgáltatókkal, figyelni kell a pályázatokat, és meg is kell írnunk azokat. Ezért szerencsésebb, ha többen összeállnak, és cégként működnek, akkor van, aki a könyvelést viszi, van, aki közgyűlésre jár, vagy aki pályázatot ír.”
A közös képviselők feladatai közé tartozik, hogy évente legalább egyszer, május 31-ig összehívják a társasházban a közgyűlést, kötelesek elkészíteni és végrehajtani annak határozatait, ők szedik be a közös költséget, intézkednek az épület fenntartásának biztosítása érdekében, és ha szükséges, perben képviselik a társasházat. A társasházkezelő ezenfelül megszervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és felügyeli a tervezett felújításokat, javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodására és a közös tulajdonú részek hasznosítására, éves beszámolót készít a ház gazdasági helyzetéről, és a közösköltséghátralékok behajtását is intézi. Ehhez már képesítés is kell, a társasházkezelőknek egy OKJ-s tanfolyamot kell elvégezniük. Mindezért a közgyűlés által elfogadott lakásonkénti összeget kapja, a felújításokkal járó pluszmunka nincs beárazva. „Az izzócserétől az adóbevallásig minden benne van ebben a munkában, középfokú végzettség nélkül ma már nem lehet végezni. Ráadásul 24 órás ügyeletet jelent, hiszen ha valami elromlik, dugulás van vagy csőtörés, esetleg leomlik a lépcső, azonnal mennünk kell” – sorolja Kaplonyi.
A mindennapi munkák és éves ellenőrzések mellett a nagyobb felújításokat, például a szigetelést, a homlokzat megújítását, a liftcserét is a társasházkezelők vezénylik le, egy nagyobb cég akár 1–1,5 milliárd forint felett is őrködik. Ha nincs felújítás, akkor is évi 700–800 millió forint megy át a kezük között. Ez az összeg egy kisebb cégnél, amely 2500 lakással és havi 12–13 ezres közös költséggel dolgozik, évi 360 millió. Sokan vissza is élnek a helyzettel, az általunk megkérdezett közös képviselők és társasházkezelők szinte mindegyike találkozott már lopással, többen úgy vettek át társasházat, hogy az előző képviselő lelépett a ház pénzével. András két házban is úgy kezdett, hogy 2,5, illetve 4,5 millió hiányzott a kasszából. „Felhígult a szakma” – kommentálja a szomorú helyzetet.
Somogyi Eszter szociológus, a Városkutatás Kft. munkatársa szerint a lakástulajdonosoknak az idő és a szakértelem hiánya miatt nehézséget okoz a közös képviselet pénzügyi gazdálkodásának ellenőrzése, de van egy még nagyobb gond: ha valaki korrektül is végzi a munkáját, akkor is van egy alapvető érdekellentét a képviselő és a lakók között. Mivel rengeteg munkával jár, és ma már végzettség is kell hozzá, egyre kevésbé választanak a lakók maguk közül képviselőt. Ha viszont egy külsős céget bíznak meg a munkával, ott biztosan ütköznek az érdekek: nem feltétlenül találkozik a lakók akarata a közös képviselőével. „Volt olyan ház, ahol a lakók szerettek volna a belső udvaron tárolókat építtetni, a képviseletet ellátó cég viszont nem akarta megcsinálni, mert nehéz lett volna a kivitelezés, a tároló használatával járó konfliktusok rengeteg pluszmunkával jártak volna, a ház viszont nem állt ki elég erősen emellett, így nem lett belőle semmi.” Somogyi Eszter szerint nem az a baj, hogy társasházkezelésre szakosodott cégek végzik ezeket a feladatokat, hanem hogy a lakókban tudatosítani kellene: a közös képviselő a ház menedzsmentjét viszi, és nem feltétlenül a lakók érdekeit képviseli.
Nehezen fognak össze
Egy másik jelentős probléma a magánbérlakás-szektor megnövekedése, a bérbe adandó lakások 90 százaléka ugyanis társasházban van, ami kihat a házak kezelésére is. Teljesen átrajzolja a lakóközösség életét, ha egy társasházban a saját tulajdonú lakások mellett irodák, bérlemények vagy akár Airbnb-n keresztül kiadott lakások is vannak. „Ha túl sok a kiadott lakás egy társasházban – vázolja Somogyi –, a lakóközösségnek nincs súlya a közös képviselővel szemben. Ha például valaki nem tud vagy nem akar részt venni az éves közgyűlésen, sokszor a közös képviselőre ruházza a szavazati jogát, nem egy másik lakóra, ami probléma. Ahogy az is, hogy ha valaki hosszú távra bérel lakást egy társasházban, az nem szólhat bele a ház életébe, csak a tulajdonos, aki lehet, hogy évek óta nem lakik ott, vagy soha nem is lakott.” Hegedüs József hozzáteszi, egyre inkább megjelennek nálunk is azok a befektetők vagy ügynökségek, akik nemcsak kiadják a lakást, de a kezelését is végzik. Ebben az esetben a tulajdonos rájuk ruházza a szavazati jogát, ők viszont rengeteg lakás ügyét intézik, ezért megint csak nem fognak részt venni minden közgyűlésen.
„A tulajdonosokkal való kapcsolattartás nehezebb, mint régen. Rossz látni, hogy nehezen fognak össze, óriási az ellentét az emberek között, volt, hogy majdnem összeverekedtek egy közgyűlésen. Olyanok a társasházak lakói is, mint az ország egésze: ketté van szakadva a közösség. Ha valakinek óriási türelme van, nyugodt idegrendszere, akkor vágjon bele, de készüljön fel, hogy olyannal is felhívják majd a lakók szombat este, hogy a szemben lévő házból valaki eteti a galambokat, a madarak pedig rászállnak az ő erkélyére is, ezért menjen át abba a házba, és szólítsa fel az illetőt, hogy hagyja abba” – meséli András. Hasonló a tapasztalata a tulajdonosokkal Jánosnak is, aki 1983 óta dolgozik a szakmában, jelenleg négy társasházat visz, egyedül dolgozik, még a könyvelést is maga végzi. „Ha a szomszéd hajnali kettőkor zajong, vagy elfoglalta a parkolóhelyet, én nem tudok mit csinálni, nem vagyok békebíró, ezt egymás között kell megoldaniuk. Ha dugulás van, vagy feszültségkimaradás, akkor szaladok este 11-kor vagy hétvégén is, hívom a szerelőt, vagy ha kisebb a baj, megoldom én.”
A mindennapos munkavégzésről és a ház állapotáról, gazdasági helyzetéről, az éves költségvetésről és a képviselő fizetéséről az évente egyszer kötelező közgyűlésen esik szó. A közgyűlésen előre megegyeznek az esedékes felújítási munkákról, illetve arról, hogy mi az az összeghatár, amíg a társasházkezelő önállóan dönthet a kifizetésről. Ez minden házban másképp történik; van, ahol 250 ezer forintig dönthet egyedül a közös képviselő, 250–500 ezer között a számvizsgáló bizottsággal együtt hozhat döntést, 500 ezer fölött pedig már a közgyűlés határozata szükséges. Van azonban olyan ház is, ahol a képviselő akár 500 ezerig is hozhat önálló döntést. Más a helyzet, ha vészhelyzetről vagy olyan káreseményről van szó, ahol rögtön kell cselekedni, akkor legtöbbször a közös képviselő elhárítja a bajt, az elszámolást pedig később megtekinthetik a tulajdonosok. Előfordulhat kettős aláírás is, ez esetben a közös képviselő sosem dönt egyedül, valaki mindig kell mellé a számvizsgáló bizottságból. Utóbbi fontos szerv a társasház életében, a lakók közül választott bizottság ellenőrző funkcióval bír a közös képviselő felett. Persze, ha a bizottságba beválasztott lakók eleget tesznek e feladatnak.
Nincs nullás ház
Hegedüs József szerint a közös képviselet ellenőrzése rendkívül nehezen megfogható dolog, a leghatékonyabb ezért a belső, lakóközösségen belüli ellenőrzés. Kaplonyi György ehhez még hozzáteszi, égetően hiányzik egy társasházi nyilvántartás, jelenleg ugyanis nem tudjuk, hány társasház létezik, és azokban hány lakás van. Arról pedig végképp nincsenek információink, hogy adott ház esetben ki a közös képviselő vagy társasházkezelő. Bár Budapesten már vannak olyan kerületek, ahol a társasházakban kötelező kiírni egy táblára, hogy ki látja el a képviseletet, de országosan ez még nem terjedt el. Kaplonyi szerint, mivel a földhivatalban úgyis minden háznak van tulajdoni lapja, kézenfekvő lenne, ha erre vezetnék fel a képviseletet is. Így nőne a transzparencia és a bizalom is.
A transzparencia mellett a szoros gazdálkodásra is szükség van, főként a tartozások elkerülése miatt. Ez a társasházaknál szinte lehetetlen. Kaplonyi kalkulációja szerint országosan évente 180–200 milliárd forintnyi közös költséget fizetnek a társasházban élők, ezért már az is nagy összeg, ha néhány százalékos tartozás halmozódik fel. „Nincs olyan ház, ami nullán áll és nincs tartozása, de a tendenciákat kell figyelni: ha egy lakó szól, hogy nem tud fizetni, de amint van pénze, törleszt, akkor nyilván várunk. Nálunk 3 hónap a türelmi idő, az ügyvédi felszólítás csak utána jön” – mondja Gábor, aki húsz éve dolgozik társasházkezelőként, jelenleg egy cégben, több mint húsz házért felel. A Városkutatás Kft. munkatársai úgy látják, ha egy társasházban a lakók 15–20 százaléka nem fizet, akkor még tartható a helyzet, e felett viszont gyakorlatilag bedől a ház. Ezért kell szorosan követni a befizetéseket, és mielőbb értesíteni a lakót az elmaradásról. Somogyi Eszter kutatásai során találkozott olyan házzal, ahol például vízelfolyás miatt keletkezett többmilliós tartozás. „Utána minden számlát megnéztek, a vízdíjra összeszedték a pénzt, és mindent ellenőriztek, hogy megakadályozzák a tartozás tovább növekedését.”
A tartozások felgyűlésének megakadályozásában vagy azok behajtásában sokat segít, ha olyan ember a közös képviselő, akiben bíznak a lakók, és aki maga is sokat van jelen a ház életében, jól ismeri a lakóközösséget. Ez már csak azért is fontos – véli Hegedüs József –, mert nincs jól működő szociális rendszer az országban, ez pedig beszivárog a társasházak életébe is. „A tulajdonosok – meséli Ferenc, aki 16 éve dolgozik közös képviselőként és társasházkezelőként a nyugdíj mellett – sok olyan problémával kopogtatnak be hozzám, ami nem tartozik a hatáskörömbe, de amiben tudok, segítek. Volt egy idős lakó, akiről nem gondoskodott a családja, rosszul lett a lakásban, rá kellett törni az ajtót, mentőt kellett hívni hozzá. Egy másik idős lakó az egyik télen kint kószált az utcán a mínuszokban egy szál hálóingben, őt vissza kellett hozni, ráadásul elvesztette a lakáskulcsát, lakatost kellett hívni, azt is én oldottam meg. Ezek szociális problémák, nem az én feladatom, de a szívemen viselem a lakók sorsát, besegítek.”
Kaplonyi György a másik oldal nehézségeire is rávilágít: rengetegen feladják a szakmát, hamar kiégnek. Ezért abban gondolkodnak, hogy az eredetileg érdekképviseleti egyesületként létrehozott, de jelen formájában így most nem működő MTOSZSZ-t átalakítják, és oktatással, illetve rehabilitációval kezdenek el foglalkozni.
