A fejlődés utolér - Ingatlanberuházás a Hajógyári-szigeten

  • Bogár Zsolt, Somlyódy Nóra
  • 2006.03.23 00:00

Belpol

Kis magyar Las Vegast szeretne a Hajógyári-szigeten rejtőző római kori maradványok helyére az Álomsziget Kft. A megegyezés felé haladnak a sziget beépítésében érintett felek - ha már nem visszafordítható a terület három évvel ezelőtti, törvénysértést sem mellőző privatizációja.

Kis magyar Las Vegast szeretne a Hajógyári-szigeten rejtőző római kori maradványok helyére az Álomsziget Kft. A megegyezés felé haladnak a sziget beépítésében érintett felek - ha már nem visszafordítható a terület három évvel ezelőtti, törvénysértést sem mellőző privatizációja.

Két hónapos egyeztetésen van túl a főváros, az óbudai önkormányzat és az Álomsziget Kft. a Hajógyári-sziget egynegyed részének beépítése ügyében. A beépítés feltételeit meghatározó, fővárosi megbízásból készült kerületi szabályozási tervet (kszt) március 30-án tárgyalja a közgyűlés. Több mint kétséges, hogy összehangolható-e a beruházás és a romjaiban is összefüggő római közigazgatási központ megőrzése.

Az aktuális huzavona tárgya az Álomsziget Kft. új idegenforgalmi központot - azaz 10 000 fős konferencia-központot, 3300 szállodaegységet, kaszinót, fürdőt, színházat, múzeumot, kikötőket és a szükséges infrastruktúrát - tartalmazó programja volt. A mintegy egymilliárd eurós beruházás a Kis-szigeten és a Nagy-sziget keleti nyúlványán, összesen 32 hektáros területen 320 000 hasznos négyzetmétert érint. A szabályozás - amit Nagy Béla várostervező vezetésével a korábbi kszt-hez hasonlóan a Mű-Hely Rt. készített - egy-egy nagy félköríves alakzatban helyezi el a szállodát és a konferenciaközpontot a kaszinóval, előbbit az öböl csúcsában, utóbbit a Nagy-sziget keleti nyúlványában, szemben a helytartói palota romterületével. A kongresszusi központ és a Pest felé néző Duna-part között sorakoznak az apartmanszállók és a gyógyfürdő. Egy harmadik hangsúlyos építészeti elem a Kis-sziget csücskébe kerül, az Árpád hídtól délre.

A magántőke persze nem tegnap kezdett szemezni a páratlan lehetőségekkel kecsegtető szigettel. A nyolcvanas évek derekára tehetők az első fejlesztői elképzelések. A hazai hajóépítő-ipar ekkoriban már komoly gondokkal küzdött: a keleti partnerek nem fizettek, a nyugati technológiáról lecsúsztunk, és a hajógyártás iránti kereslet is megcsappant. Az angyalföldi párttitkár, Angyal Ádám, a Ganz Danubius (GD) Hajó- és Darugyár vezérigazgatója azzal látott neki a vállalat szanálásához, hogy az óbudai gyárat eladja külföldi befektetőnek, a befolyt pénzt pedig az Újpesti-öbölben lévő üzem fejlesztésére fordítja. Az első építészeti koncepciókat már 1986-87-ben legyártották. A fejlesztési skála később a római kori maradványok rekonstrukciójától és a reformkorban idetelepült hajógyár köré szervezett szabadidős zónától a hely ókori szelleméhez illő birodalmias agyonépítésig terjedt.

Az első privatizációs kísérlet 1991 elején ment fuccsba: a GD Hajó- és Darugyár előszerződést kötött a dán Baltica Finans AS és a JPC Enter-prise nevű céggel, ám az Antall-kormány nem járult hozzá az értékesítéshez. Ehelyett létre-hozta a Hajógyári Sziget Vagyonkezelő (HSZV) Kft.-t, melybe tőkeemeléssel apportként bevitte a telkeket a rajtuk lévő épületekkel és a hozzájuk tartozó eszközökkel (gépekkel). A vagyonkezelőt arra kérte, hogy dolgozza ki a terület - új funkciókat is tartalmazó - részletes rendezési tervét, és illessze be az általános budapesti rendezési tervbe. A céget pedig úgy működtesse, hogy az megálljon a saját lábán.

Amikor a HSZV Kft. létrejött, az "budai Hajógyárnak két gazdája volt: 40 százalékban a tisztán állami tulajdonban lévő GD Hajó- és Darugyár (telkei a Kis-szigetre esnek), 60-ban a többségi állami tulajdonú GD "budai Hajóépítő Rt. (ahová most az Álomsziget fő fejlesztési céljai koncentrálódnak). Miután 1992-93-ban megindult a két céggel szemben a végelszámolási eljárás, a hoppon maradt hitelezőket a HSZV Kft. miniüzletrészeivel fizették ki. Így lett a vagyonkezelőnek több tucat tulajdonosa, miközben az állam közvetlen befolyása a 2003-as privatizációig mindvégig megmaradt. A HSZV Kft. ezzel a struktúrával meglehetősen bizarr képet festett: idővel off-shore hátterű cégek jelentek meg benne, miközben egyéb társaságok is jöttek-mentek a tagok között.

A HSZV Kft. alapításakor a sziget északi részét a magyar állam tulajdonolta és a Hon-védelmi Minisztérium kezelte. Az utóbbi üzemeltette a nagy Duna-ág felőli oldalon a honvédüdülőt és a Bp. Honvéd kajak-kenu csónakházát. Miután az északi területek döntő többségét kitevő közparkot a Fővárosi Kertészet gondozta, a kezelő jogán Demszkyék igényt formáltak a területre. Az éveken át húzódó perben a közpark nagyobb része (a sziget kb. 63 százaléka) a fővárosra szállt. A III. kerületnek nincs a szigeten jelentős tulajdona: csak egy ártéri erdős, mocsaras sáv van a nevén.

Hogy a magántőke mondja ki a döntő szót a hajógyár jövőjéről, azt a magyar állam határozta el, amikor a kissé elhanyagolt, de alapvetően zöld, ráadásul izgalmas régészeti és műemléki értékeket tartalmazó csomagot a 90-es évek elején

a privatizációs listára tette,

és ezt a döntését sosem vonta vissza. Az Antall-kabinet a hajógyárat csak az expóálmokba szőtte bele, de a sziget rossz megközelíthetősége miatt a kiszolgáló létesítmények idetelepítését idejekorán elvetette. A Horn-kormány viszont már komolyan gondolta: miután 1996-ban az illetékes hatóságok egy huszáros hajrával jóváhagyták a részletes rendezési tervet, a brit-izraeli érdekeltségű CP Holdings a Magyar Befektetési és Fejlesztési Bank közreműködésével megvette az egyik alapító, a GD "budai Hajóépítő Rt. végelszámolójától a HSZV Kft.-ben meglévő üzletrészét, és ezzel a második legerősebb tulajdonosi pozícióba került.

A privatizációs pályázatot az állami üzletrészre végül mégsem írták ki: egyrészt az ellenzék élesen bírálta a Horn-kormányt, hogy a Danubius szállodacsoport és az ÁTI Depo Közraktározási Rt. után rövid időn belül újabb jelentős állami vagyont "engedne át" a Sir Bernard Schreier fémjelezte brit befektetői csoportnak, amely a rendszerváltás után az egykori külkereskedelmi vállalatokból összerakott Investor Holding Rt. megvásárlásával tette le névjegyét. Másrészt ekkor robbant először a Hadrianus-bomba, amit a régészek és a műemlékvédők a jelenlegi kszt-tervezet tárgyalásánál is kiélesítettek. A hajógyár területén lévő római kori helytartói palota romjait a műemléki törvény 1992-ben sorolta "az állami tulajdonból ki nem adható" kategóriába. A törvény betűjét lényegében már ekkor megsértették, hiszen a romok társasági tulajdonban voltak - még ha az állam többségben is volt a HSZV Kft.-ben. Ezt követően a CP Holdings újabb üzletrészvásárlásokkal igye-kezett minél jobban birtokon belülre jutni, de aztán kénytelen volt belátni, hogy a kritikus mennyiséget úgysem tudja megszerezni, és szállodatervei megvalósításához nincs is szüksége a teljes hajógyári területre.

Miközben a privatizáció egy évtizedet késett, a döntően állami kézben lévő HSZV Kft. jóvol-tából színes élet sarjadt a hajógyár romjain. A vagyonkezelő alapításakor 85 épületből mindössze 5 volt használatban, negyvenet pedig le kellett bontani. Nem volt gáz- és szennyvízrendszer, felújításra várt a víz- és elektromos hálózat, hegyekben állt a szemét. A fejlesztés lépésről lépésre haladt. A 160 milliós állami stafírungból az első pár épület rendbehozatalára és a közműfejlesztés elkezdésére futotta. A bérlők kedvezményeket kaptak a bérleti díjból, ha maguk is részt vettek az épületek megmentésében. Az egyik bérlő hozta magával a másikat, kialakultak bérlőcsoportok, megtelepedtek kis-, majd nagykereskedők (autó, bútor, ruha) és a kisvárosi létre jellemző szolgáltatók (vendéglő, posta, fodrász, nyomtatványbolt stb.). Speciális klaszterek honosodtak meg: a média-film-reklám világa mellett (Filmmúzeum, Pax TV, B. K. Stúdió stb.) szabadidős sportok sora telepedett meg (golf, tenisz, vízisí, falmászás, jachtkikötő). A HSZV Kft. is sikeresen működött: nem vett fel hitelt, nem adósodott el, de 2002-ig így is közel kétmilliárdot költött a bérlők beruházásaival együtt az ingatlanokra, az utolsó éves nyeresége pedig meghaladta a hétszázmilliót.

Kacskovics Fruzsina, a HSZV Kft. 2002 áprilisában visszahívott ügyvezetője ellenezte a társaság privatizációját. A Narancsnak azzal érvelt, hogy a vállalkozást a sziget adottságai miatt nem lehetett az értékbecslők által megállapított piaci áron eladni, és még így is megkérdőjelezhető a beruházás elvárt megtérülése. Felmérhetetlen kockázatot jelent, hogy a régészetileg védett területet minden építési munka megkezdése előtt "meg kell kutatni", s a lelet minősége befolyásolhatja a tervezett épületek kialakítását. Amennyiben pinceszintet akarnak - márpedig az egyedüliként engedélyezett mélygarázsok miatt ez elengedhetetlen -, kötelező talajvizsgálatot végezni, és ha szennyezett földet találnak, azt el kell valahol helyezni. Ugyancsak az építkezést drágító tényező, hogy árterületről van szó, a talajszint alatt víznyomás elleni szigetelést kell alkalmazni, a római romokat 8 méter mély résfallal kell körülvenni, nem is említve a szinte műszakilag is megoldhatatlannak tűnő biztonságos árvízvédelmet. A volt ügyvezető szerint e problémákat egy állami többségű cégben jobban lehetett volna kezelni, hiszen nem szorított volna a feltétlen beépítési kényszer, nem adódott volna a költségekhez a terület tulajdonjogának a vételára, és nem lett volna szükség új szabályozási terv elkészítésére, a belefeccölt pénzre. A stratégia készen állt az ütemenkénti fejlesztésre a cég eladása nélkül, annak állandó nyereségessége mellett. Az ÁPV Rt. azonban éreztette: a társaságot értékesíteni kívánja, és mindenféle, tartós állapotot eredményező fejlesztést megakadályozott. Ennek szerinte egyetlen indoka lehetett:

az egyszeri magasabb bevétel

A privatizációs eljárás az ügyvezető szavait támasztja alá. Egy korábbi értékbecslés hiába taksálta a HSZV Kft.-t közel 10 milliárdra, 2003 májusában a Medgyessy-kormány ezen a limitáron nem tudott túladni az ÁPV Rt. üzletrészén (a 66 százalékos csomag 6,6 milliárd lett volna). A második nekibuzdulás hozott eredményt, amikor már a könyv szerinti értéknél nem volt szabad alacsonyabb árat mondani. A állami üzletrészt végül a HSZV Kft. egyik "kistulajdonosa" vitte el a másik orra elől. (A tagoknak elővásárlási joguk volt a vagyonkezelőre.) Persze korábban már a győztes cégbe bevásárolta magát Közép-Európa egyik legnagyobb ingatlanbefektetője, a hollandiai bejegyzésű, budapesti székhelyű Plaza Centers Europe BV, amely 4,6 milliárdot fizetett az állami üzletrészért. A tranzakciót kifogásolta az Állami Számvevőszék 2004-es jelentése, mivel az állam törvénysértést követett el a Hadrianus Palota elidegenítésével. A megkötött opciós szerződés ugyanakkor megengedi, hogy az állam - amennyiben rászánja az ehhez szükséges egymilliárd forintot - 2008-ig érvényesítse a visszavásárlási jogát. Egy ÁPV Rt.-s forrásunk szerint a kölségvetésnek erre aligha lesz pénze, de nem is kell: a befektető szerinte érdekelt az ingatlanberuházás közvetlen környezetének - így a romoknak - a rendbetételében.

A privatizációra kritikus pillanatban került sor, éppen mielőtt lejárt volna a rendezési terv. Építési engedély így is kiadható lett volna, ennek a III. kerület a változtatási tilalom elrendelésével ment elébe (ez idén szeptemberig hatályos). Közben a műemlékvédelmisek is kitettek magukért: 2003 óta négyről tizenháromra nőtt az egyedi védettség alá tartozó egykori gyárépületek száma. Hogy mekkora kockázatot vállal a beruházó, és mennyire veszélyeztetettek a feltáratlan régészeti leletek, arról megoszlanak a vélemények. Kaiser Anna, a szabályozáshoz tartozó örökségvédelmi tanulmány szerzője nem látja a tervben azokat a garanciákat, amelyek a leletekkel való méltó bánásmódot biztosítanák. Ennek egyik oka, hogy pontosan nem tudható, mit rejt a teljes sziget földje, hiszen szisztematikus feltárásra sosem került sor. (Nem véletlen, hogy autópályák nyomvonalán vannak a fő régészeti helyszínek, hiszen a törvény az építtetőt kötelezi a feltárás finanszírozására.) A részleges feltárások azonban azt mindenképpen kimutatták - s ez a régészszakmát nem érte váratlanul -, hogy az ötvenes években felszínre hozott helytartói palota csupán a központi eleme a hajdani limesen kiépült, a Római Birodalom hatalmát demonstráló együttes szigeten található részének. Az eddigiek alapján nem lesz meglepő, ha a gazdasági épületek és a védművek is előkerülnek, amikor megkezdődik a terület előkészítése a beruházás számára.

E leletek - Kaiser Anna szerint - a "potenciális műemlék" (jogilag egyébiránt nem létező) kategóriájába tartoznak, amelyekről nincs egyértelmű törvényi rendelkezés. Az örökségvédelmi törvény régészeti fejezete csak a feltárásra és a megőrzésre terjed ki, de az értékek védelmére már a műemléki rendelkezések vonatkoznak. Ekkor a lelet múzeumba helyezhető vagy in situ bemutatható (lásd a Flórián téri aluljárót), de akár vissza is temethető - lelete válogatja. A törvény két fejezete közötti hézag bizonytalanságot teremt: hogyan védjük azt, amiről nem is tudjuk, hogy pontosan micsoda és hol van? És ha az Álomsziget konferencia-központja a tervben éppen arra a helyre került, ahol a védműveket sejtik, mint azt Zsidy Paula régész jelezte? A szabályozási terv ezeket a feltárás nélkül bizonyíthatatlan tényeket feltételes módban kezeli; végül is abszurd lenne, ha a beruházó azért fizetné a feltárást, hogy végül ne tudja megvalósítani a programját. A konferencia-központ azonban három szinttel megy a felszín alá, ami a római maradványok megőrzésével nehezen fér össze.

De lehet mindezt úgy is látni, hogy a projektgazda a maga költségén elvégezteti azt az örökségvédelmi munkát, amire az államnak nem telne, sőt a helytartói palota méltó bemutatását is ő finanszírozza, amiről pedig végképp az államnak kellene kezeskednie. Mivel a beruházó vállalta e felelősséget, most már pusztán építészeti kérdés, hogyan oldja meg a maradványok bemutatását. Ha a leletek végül olyan kötelezettségek elé állítanák a beruházót, hogy a jelenlegi kszt szerint már nem valósulhat meg az építkezés, akkor új szabályozást kell készíttetni - hangsúlyozta Liszkay Krisztina, a szabályozási egyeztetésben az Álomsziget által felkért szakértő is (aki ezt megelőzően "buda főépítésze volt).

A napokban lezárult háromoldalú egyeztetés elsősorban az infrastrukturális kérdéseket érintette, de a fővárosi főépítészi iroda jelentős módosításokat ért el más téren is: a tízezer fős kongresszusi központ lement 3500 fősre; a sziget déli csúcsába tervezett 30 méteres építészeti hangsúly már csak 24 méter magas lehet, a palota és környezete védett területén új beépítés nem lesz lehetséges. Infrastrukturális ügyekben nemcsak a közművek és a belső utak kiépítéséről, hanem a "Las Vegas-i" szórakoztatóüzem napi több ezer élvezőjének szigetre, majd visszajuttatásáról van szó, amihez a jelenlegi közlekedés nem elegendő (például a Sziget Fesztiválra terelő vasúti "K" híd). Ezért a beruházás számos olyan infrastrukturális változtatást igényel, amely kerületi, illetve fővárosi kompetenciába tartozik. Ikvai-Szabó Imre, a városfejlesztésért felelős főpolgármester-helyettes szerint a jelenlegi megállapodás része a fejlesztőre háruló K híd, a hajógyári csarnokokhoz ve-zető bejárati híd átalakítása, valamint a Szentendrei út-Bogdáni út csomópontjának megépítése, ahonnan a Duna alatt alagúton közelíthető meg a konferencia-központ. Végezetül lehetőségként megmaradt az Árpád hídról a szigetre vezető lehajtó megépítése, de ezt a "végső esetre" tartják fent.

A kerületi kompetenciába tartozó fejlesztések közül a beruházó a Szentlélek tér és az Árpád hídi HÉV-megálló felújításán kívül egyebek mellett kiépíti az Árpád híd és az Árpád fejedelem út közvetlen felhajtóját, és elvégzi a szigeten a fővárosi tulajdonú közpark területére eső zöldfelületek, sportpályák felújítását. A soft egyezségek közé tartozik például az is, hogy a Sziget Fesztivált nem akadályozhatja (de támogathatja) a déli luxuspark. Fővárosi fejlesztési szempontból így - ha már meg kell történnie - előnyös színben tűnik fel az Álomsziget Kft. beruházása, hiszen több tízmilliárdos közösségi fejlesztést tartalmaz, és a várost ráhelyezi a nemzetközi konferenciaturizmus térképére, amire önerőből nem telne. A megállapodás célja tehát egy településfejlesztési szerződés megkötése a helyhatóságok és a beruházó között, amely jelentős pontokon garanciavállalásra kötelezi a beruházót; például bizonyos építkezések engedélyezését bizonyos közberuházások megkezdéséhez köti.

Végül nézzük, milyen is lenne az Álomsziget. Faállomány tekintetében a kszt a területen regisztrált 800 egyedből 89-et tart "feltétlen megőrzendőnek" (a maradékot helyben őrizné meg, átültetné, illetve másutt pótolná). A terület árvízveszélyes, ezért beépíthető része egy méterrel

megemelt "zöld platóra"

kerül, ami a fákat és az újonnan létesítendő utakat is érinti; a fák gödrökbe kerülnek, a megemelt épületek és utak pedig rézsűkkel csatlakoznak a terephez, amitől az egész új táj hullámzó látványt kap. Az épületek a fák koronaszintjéig érhetnek, ebbe négy emelet fér bele. Emiatt számos vívmány, így a parkolók és például a kaszinó is egyfajta "Les Halles-i" megoldással, átriumos bevilágítással a föld alá kerül. És ha éppen ott bukkannak elő a legfontosabb római kori leletek, akkor a meghívott építészeket állítja majd nagy kihívás elé, hogy a császári Róma maradványait egyeztessék a huszonegyedik század mélygarázsával.

Plazaremix

Az izraeli-holland érdekeltségű Plaza Centers (PC) a Nasdaqon jegyzett Elbit Medical Imaging Ltd. ingatlanfejlesztéssel foglalkozó európai leányvállalata. A PC már a 80-as évek végén tárgyalt Angyal Ádám hajógyári vezérrel a terület hasznosításáról, és a Horn-kormány hatalomra kerülése táján is felbukkant lehetséges befektetőként. Az Álomsziget-projektet a Magyar Külkereskedelmi Bankkal közös konzorciuma jegyzi (a bank 2004-ben beszállt az Ercorner Kft.-be), de együttműködik a CP Holdingshoz köthető brit-izraeli befektetői körrel is. A PC ingatlanfejlesztési stratégiájának első célpontja a bevásárlóközpontok építése volt, de iroda-, lakópark- és wellness-szabadidőközpont-beruházásokat is tervez, az alábbi sorrendben. A cég Magyarországon 16 plazát épített és üzemeltetett, ebből 2004-ben tizenkettőt a francia Klepierre csoportnak, négyet pedig a brit Dawney Day csoportnak, Európa legnagyobb ingatlanalapjának adott el. Lengyelországban, Bulgáriában, Litvániában és Görögországban is üzemeltet plazákat.

Budapesten az Álomsziget-projekten kívül két megaberuházást visz: a Kerepesi úti "Lovi" helyén a térség legnagyobb bevásárlóközpontját, az Aréna Plazát építi, a volt Balettintézetet pedig Opera Plaza néven ötcsillagos luxusszállóvá alakítja át. Nemrég szó volt arról is, hogy a MÁV eladja a részére a BVSC-pályát, de erről végül nem született döntés. A PC lobbierejéről tanúskodik, hogy két ügyben is sikerült keresztülhúznia Demján Sándor városépítő számításait. A készülő ferihegyi gyorsvasútnak a mai állás szerint várhatóan nem a Nyugatinál (a West Endnél), hanem a Keletinél lesz a végállomása. És bár a budapesti fejlesztési tervek egyetlen új fővárosi konferencia-központról szólnak (ami a volt expótelken valósulna meg), az Álomsziget központi eleme mégis egy konferenciacentrum - információink szerint a Gazdasági Minisztérium ehhez már nem ad állami támogatást.

Neked ajánljuk