Az idei lakáshitel-állomány akár egyharmada devizaalapú lehet, amennyiben nem mérséklődnek drasztikusan a hazai kamatok - vélik banki szakemberek. Amúgy semmi probléma, ha valaki külföldi fizetőeszközben adósodik el, de nem árt, ha tisztában van a kockázatokkal.
Akit csupán e termékek olcsósága vonz, annak jó tudnia: az árfolyamok kedvezőtlen alakulása esetén a törlesztőrészlet jóval magasabb is lehet az induláskorinál.
A lassú ébredés jeleit mutatja a lakáshitelek piaca, ám ezen belül van egy részterület, ahol igen nagy a pezsgés: a devizaalapú kölcsönöknél. "vatos becslések szerint - amennyiben a jelenlegi kamatszintben, valamint az árfolyamban drasztikus változás nem következik be - az év egészében képződő hitelállomány több mint harminc százaléka lehet külföldi devizában felvett kölcsön. Ennek elsődleges oka, hogy a pillanatnyilag meglehetősen magas hazai kamatszint mellett - ami természetesen a támogatott lakáshitelek paramétereit is fölfelé téríti el - a bankok jóval kecsegtetőbb konstrukciókkal tudnak előrukkolni devizában. Módfelett árérzékeny honunkban a hitelfelvételnél a kamat a perdöntő, dacára annak, hogy a kamat megfizetése mellett még számos járulékos teherre számíthat az igénylő.
A devizahiteleknél nem pusztán a meghirdetett kamaton kívüli költségelemekre érdemes odafigyelni, hanem az árfolyam- és a kamatkockázatra is. Közgazdasági alaptétel, hogy lehetőleg
abban a devizában adósodjunk el,
amiben a jövedelmünket szerezzük, eltérő esetben ugyanis előfordulhat, hogy - kedvezőtlen árfolyamváltozások esetén - a bevé-teleink nem képesek követni az adósságszolgálattal kapcsolatos kiadásaink megugrását. Egyszerű példával élve: ha valaki havonta 100 ezer forintot keres, s 200 eurót (helyesebben annak megfelelő forintösszeget) törleszt havonta, akkor a jelen állás szerint - amikor is egy euróért 248 forintot kell fizetni - minden mástól eltekintve 50 400 forintja marad a törlesztés után. Előfordulhat azonban, hogy néhány hónap múlva a forint gyengülni kezd, magyarán egyre többet kérnek egy euróért. Ha mondjuk csak 260 forintot, akkor 48, ha viszont már 300-at, mindössze 40 ezer forint marad a zsebben.
A forint erősödésével viszont jól járhat példabeli emberünk: 240 forint/eurós árfolyamnál 52 ezer forintot tarthat meg a törlesztést követően. Ennél jobbra viszont - egyelőre legalábbis - aligha számíthat, mivel az aktuális árfolyamrendszer olyan, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) nem engedi, nem engedheti 240 alá erősödni a forintot. A gyengülésnek ugyanakkor nagy tere van: csaknem 325 forint/euróig mozoghat úgy a kurzus, hogy az MNB-nek nem kötelessége közbeavatkozni (bár a jegybank nyilván nem várná meg, hogy idáig fajuljanak a dolgok).
Az árfolyamkockázat mellett további bizonytalansági tényező a devizahitelben a kamatkockázat. A jelenlegi hazai kamatszint jóval magasabb annál, mint ami az eurózónára vagy Svájcra jellemző (momentán az euró és a svájci frank a sláger a hazai devizaalapú lakáshiteleknél), de az Egyesült Királyságban és Japánban is lényegesen kevesebbet kérnek a pénzért, mint idehaza. A kamatváltozás szintén kihatással van az adott külföldi fizetőeszközre, azon keresztül az ebben fennálló hiteltartozásokra, azok törlesztőrészleteire. Ezek jellemzően gyorsabban reagálhatnak a pénzpiaci történésekre, mint a forinthitelekéi, tekintve, hogy a bankok rövidebb kamatperiódust határoznak meg devizaalapú konstrukcióikban: miközben a forinthiteleknél egy vagy öt éven át változatlan a kamat, a devizakölcsönöknél néhány havonta módosítható.
"Mindezek dacára a lakáscélú devizaalapú hiteleknél a legfontosabb az, hogy az ügyfél tisztában legyen a vállalt kockázatokkal" - mondta aNarancsnak Harmati László, a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. vezérigazgató-helyettese. A szakember szerint az okozhat gondot, ha valaki pusztán az olcsóság miatt teszi le a voksát a konstrukció mellett, és nincs tisztában a devizaárfolyam- és kamatkockázatokkal, vagyis azzal a bizonytalansággal, hogy a kiszámíthatatlan árfolyamváltozás és a forinthiteleknél általában rövidebb kamatváltozások miatt az ügyfél a jelenlegieknél lényegesen rosszabb kondíciókkal is szembesülhet. Az árfolyamkockázatot egy háztartás szintjén nemigen lehet kezelni; míg a nagyobb befektetők részére a fedezeti ügyletek komplett tárháza áll rendelkezésre, a kispénzű magánemberek aligha tudják megfizetni mondjuk egy árfolyam-biztosítás díját. Ötmillió forintra nem lehet kamat-swapot kötni; ha esetleg mégis, annak irreálisan magas lenne az ára - erősítette meg kétségeinket egy befektetési tanácsadó. (A kamat-swap hosszú futamidejű hitelek, illetve többéves befektetések kamatkockázatainak fedezésére, kezelésére alkalmas eszköz. Lényege egy változó kamatozású eszköz/forrás rögzített kamatozásúra cserélése, ami nem jár tőkemozgással.) Az árfolyamkockázat tehát rajtunk kívül álló bizonytalansági tényező, aminek ki vagyunk téve: vagy "futjuk" ezt a kockázatot, vagy pedig munkaadónk elé állunk azzal, hogy abban a devizában kérjük a fizetésünket, amelyikben el kívánunk adósodni.
Ilyen kérés azonban egyelőre biztosan kevesebb van, mint devizaalapú lakáshitelre irányuló kérelem. A bankok visszajelzései alapján úgy tűnik, jelenleg jóval
nagyobb az igény
a devizahitelekre, mint a forintalapúakra. A növekedés részben a támogatott kölcsönök magasabbá vált kamatainak tudható be, de a Napi Gazdaság információi szerint nem ritka a kedvezményes forintkölcsön kiváltása devizaalapú hitellel.
Mivel Magyarország többször deklarálta, hogy mihamarabb az eurózóna tagja akar lenni, lehet úgy okoskodni: érdemes a devizanemek közül az eurót választani, néhány év múlva úgyis azzal fizetünk. Csakhogy nincs ember, aki meg tudná mondani, hogy az eurózóna-csatlakozásig miként viselkedik a forint, ami három hónapja még tíz százalékkal volt gyengébb, mint mostanság. Mindaddig, amíg nem tudjuk az átváltási arányt (azt az árfolyamot, amelyen a forint majdan átadja a helyét az eurónak, s amit az elemzők a Reuters februári felmérésében 280 forintra saccoltak), "futjuk" a kockázatot. Ráadásul a közös pénz bevezetése kitolódni látszik: tavaly a kormány 2008-at határozta meg hivatalos céldátumként, amiből jelen állás szerint 2009, de akár 2010 is lehet.
Az euró mellett szól viszont, hogy az árfolyamrendszer központi eleme, az árfolyamsáv behatárolja a közös európai fizetőeszköz forintban kifejezett értékének alakulását: a kurzus a tavaly nyáron 282,36 forint/eurónál belőtt középárfolyamtól számított 15 százalékos sávban tartózkodhat: ha kitörne, azt a jegybanknak meg kell akadályoznia. A dollárral, a svájci frankkal vagy a japán jennel szemben azonban nincs ilyesfajta korlátozás, azaz ezek gyakorlatilag bármeddig drágulhatnak. "Az a háztartás, amely nem euróban, hanem más devizanemben - például svájci frankban vagy amerikai dollárban - vett fel hitelt, a forint/euró árfolyamkockázatán kívül az euró/svájci frank vagy euró/amerikai dollár árfolyamkockázatának is ki van téve. Ennek következtében az árfolyamváltozások halmozottan érinthetik a háztartások anyagi helyzetét" - olvasható a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének honlapján. (Tegyük azért gyorsan hozzá: ki gondolta volna két évvel ezelőtt, hogy eljön az idő, amikor kétszáz forint alatt már hivatalosan is kaphatunk zöldhasút?)
Tény, hogy az autófinanszírozásban már csak elvétve találkozunk forintalapú hitellel, miután egyre több ügyfelet csábítottak el a vonzóbb devizakonstrukciók, ráadásul az értékesítő cégek is ezek felé terelik vásárlóikat. Mielőtt azt hinnénk, hogy ez egyfajta népbetegség, vessünk egy pillantást a Lajtán túlra: Ausztriában is elképesztően népszerűek a nem euróalapú hitelek, jóllehet ott - a kamatszintek kis eltérései miatt - a különbségekközel sem akkorák, mint nálunk. Az osztrák felügyeletet mindenesetre aggodalommal töltötte el a folyamat, olyannyira, hogy speciális szabályokkal próbálja keretek között tartani az eurótól eltérő alapú kölcsönök folyósítását. Némi irigységgel mi mást lehet erre mondani: bárcsak már mi is itt tartanánk.
Házi István
