Országos jelenség a lakhatási válság

Nem csak Budapestet érinti a lakhatási válság: bár a fővárost valóban átlag felett sújtja, más nagyvárosokban is hasonló a helyzet, sőt szinte az összes városban. Kisebb albérlet vagy kisebb lakás a rövid távú meg­oldás, támogatott lakásberuházás a hosszú távú.

Az, hogy ma ki milyen körülmények között él és lakik, sok esetben csak a szerencsén múlik. Nevezzük Zsuzsinak azt a nőt, aki 2013-ban az egyetemen összejött Zoltánnal. Egy évre rá, a diploma megszerzése után el kellett dönteniük, hogy bérelnek vagy vásárolnak maguknak lakást. Bár a szülők óva intették Zsuzsit a gyors elköteleződéstől, az utóbbit választották. Önrészből, némi örökségből és hitelből vettek egy kissé lepukkant 65 négyzetméteres lakást a Belső-Ferencvárosban 16 millió forintért. Két pici hálószobával épp megfelelő, még úgy is, hogy megszületett a második gyerekük. A hitelt még fizetik, de a havi törlesztőjük csak 70 ezer forint.

Zsuzsi gyerekkori barátnője, Barbara nem szeretett volna lakásvásárlásba bonyolódni akkori párjával, és jól döntött, hiszen nem maradtak együtt. A szakítás után egyedül bérelt egy kis lakást. Három éve ismerkedett meg Bálinttal. Közös bérleménybe költöztek, mert ez látszott biztosnak, most azonban Barbara ikrekkel terhes, vagyis nagyobb lakás kell. Egy 65 négyzetméteres lakás bérleti díja egy nem túl frekventált, de azért nem külvárosi részen 300 ezer forint, ezt Bálint 450 ezer forintos fizetéséből és Barbara majdani gyed/gyeséből nem tudnák kigazdálkodni. A lakás, ami vételként szóba jöhetne, 60 millió forintba kerül, a megtakarításaik azonban nem fedezik az önrészt sem, arról nem beszélve, hogy 40 millió forint hitel felvételét Barbara ijesztőnek és lehetetlennek tartja.

Két hasonló család. Az egyik kényelmesen él, a másiknak fogalma sincs róla, mihez kezdjen. A különbség pusztán annyi, hogy Zsuzsiék 2014-ben, Barbaráék pedig 2024-ben kerültek olyan élethelyzetbe, hogy lakásvásárláson gondolkodjanak. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2013 és 2023 között Budapesten majdnem a négyszeresére nőtt a használt lakások átlagos négyzetméterára: 226 ezerről 887 ezer forintra. Idei számok még nincsenek, de a negyedéves adatok alapján az áremelkedés nem állt meg, a négyzetméterárak nagyobb ütemben fognak nőni, mint a bérek.

Kiket érint?

Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter megkongatta a vészharangot: Budapesten lakásválság van, most már aztán tényleg tenni kell valamit. Szerinte az ország e tekintetben rendben van, de Budapest nincs, ezért kell emelni a rövid távú lakáskiadás adóját a fővárosban, továbbá bérlakásokat, kollégiumokat építeni. „Az önkormányzatok elcseszték, a főváros is elcseszte, hogy nem szabályozta ezt a területet… A felelősség a kerületeké, mit csináltak eddig, semmit, beleértve a főpolgármestert is” – mondta december elején a parlament költségvetési bizottságának meghallgatásán. Nem sokkal később a kormány bejelentette, hogy nagy ívű lakásépítési programot hirdet, öt év alatt 200 milliárd forintot juttatnának ingatlanalapoknak bérlakás- és kollégiumépítésre.

Kormánykritikus fővárosi politikusok szerint a kormány csak terel. Soha nem foglalkozott a lakhatási válsággal, ugyan miért most kezdene el aggódni? Inkább az a valószínű, hogy igyekszik megágyazni a budapesti olimpiának – valójában olimpiai falut épít, ami később persze lehet kollégium is, meg más is.

De mit jelent az, hogy lakhatási válság van, és az hány embert érint? Több számítás és módszertan is elérhető, az ezek közötti eltérés jelentős. Az Európai Bizottság szerint, aki a medián jövedelem 60 százalékánál kevesebbet keres – statisztikai szempontból ők tekinthetők szegénynek –, az a jövedelmének átlagosan 39 százalékát költi Magyarországon lakhatásra. Magyarországon 1,4 millióan maradnak el a medián jövedelem 60 százalékától.

Egy sztenderd számítás szerint, ha egy háztartás a jövedelme több mint 40 százalékát költi lakhatásra, az már komoly gondot okoz, hiszen nagyon kevés forrás marad a többi költségre, magára az életre. A Habitat for Humanity számításai szerint Magyarországon 106 ezer háztartás tartozik ide – ez legalább 250 ezer ember.

A lakhatási szegénység ugyanakkor több indikátorból áll, a jövedelem és a költség aránya mellett az infrastruktúra minősége, a zsúfoltság, az elégtelen fűtési rendszer is idetartozik; összesen 2,9 millió főt sújt valamilyen módon legalább valamelyik felsorolt probléma.

És még ebbe sem tartozik mindenki bele, mert a lakhatási válság nem egy az egyben a szegénységről szól.

Az a fiatal, aki nettó 300 ezer forintot keres és 100 ezer forintért bérel egy szobát, így idegenekkel lakik együtt, technikailag nem él lakhatási szegénységben, mégsem mondhatjuk azt, hogy ez hosszú távon megfelelő élet a számára. A pesti belső kerületek polgármesterei a Republikon Intézet Megfizethető lakhatás – álom vagy realitás? című rendezvényén elmondták, hogy látják, tapasztalják: egyre több lakos küzd nehézséggel, az albérletárak magasak, a lakások megfizethetetlenek, a százéves társasházak felújítását nem lehet kigazdálkodni; ezeket az állításokat és tapasztalásokat persze meglehetősen nehéz adatolni.

 

Fotó: Sióréti Gábor 

Mennyivel?

A KSH adatai szerint országosan átlagban háromszorosára emelkedtek a négyzetméter­árak 2013 és 2023 között. Az Európai Bizottság arról számolt be lakáspiaci elemzésében, hogy a magyarországi drágulás messze az európai átlag feletti volt. 2015-höz képest 100-ról uniós szinten 148 százalékra emelkedtek az árak mostanra, Magyarország esetében 272,5 százalékot, a második és harmadik Litvániában és Csehországban pedig 214,2, illetve 211,7 százalékot mutat a grafikon.

Önmagában az áremelkedés nem jelent semmit; ha ezzel együtt a jövedelmek mondjuk az ötszörösükre nőnének, a korábbinál háromszor magasabb négyzetméterár nem lenne nagy baj. De nem ez a helyzet. Hasonló időtávban, 2013 és 2023 között a nettó bérek 152 százalékkal emelkedtek. Vagyis országosan is nehezebb volt 2023-ban lakáshoz jutni, mint tíz évvel korábban. A béremelkedés nem mutat jelentős eltérést az egyes régiók között, a legnagyobb és legkisebb között kevesebb, mint 20 százalékpont a különbség, Budapesten volt az egyik legkisebb mértékű a bérnövekedés – ezzel szemben azonban az ingatlan­árak esetében tetemes a különbség az egyes régiók és településtípusok között.

Az ország egyes területein sokkal nehezebb lakáshoz jutni, máshol viszont nem változott érdemben a helyzet, akár még javult is. Országon belül a statisztikai hivatal a régiókat, illetve a településtípusokat listázza hosszú idősoron. Összesen 21 kategória van, és közülük mindössze hat olyan van, ahol javultak vagy legalább nem romlottak a lakáshoz jutás feltételei. Ezek az észak-magyarországi, az észak-alföldi, a dél-alföldi és a dél-dunántúli községek, az észak-alföldi városok és a dél-dunántúli városok.

Az összes megyeszékhely, a legtöbb város és néhány régióban a községek lakásárai is nagyobb ütemben emelkedtek, mint a nettó bérek.

Országosan csak a községekben drágultak olyan szinten a lakások, ahogy a bérek nőttek, szinte ugyanúgy, két és félszeresre. A városokban, a megyeszékhelyeken és Budapesten sokkal nagyobb mértékű a drágulás. A megyeszékhelyeken három és félszeresükre nőttek a négyzetméterárak, a Közép-Dunántúlon (Veszprém, Tatabánya, Székesfehérvár) Budapesthez hasonlóan a négyszeresükre.

Vagyis?

Ha egyre drágább saját lakáshoz jutni, az emberek bérleménybe kénytelenek költözni, vagy kisebb lakást kénytelenek venni. Jól látszik a népszámlálási adatokból, hogy Zalát leszámítva minden megyében nőtt a bérelt lakásban élők aránya 2011-hez képest. Persze, ez arányaiban még mindig 10 százalék alatti, Budapest nélkül pedig a 7 százalékot sem éri el. A fővárosban a legutóbbi népszámlálás idején, vagyis 2022-ben a lakosság 17,5 százaléka élt bérleményben – 2011-ben ez még csak 12,5 százalék volt –, illetve 10 százalék feletti vagy a körüli arány Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom, Vas és Baranya megyében volt.

A bérlemények díja azonban ugyancsak elszállt, az Európai Bizottság jelentése szerint tíz év alatt nagyjából 70 százalékkal nőtt. Érdekes, hogy ebben Magyarország egyáltalán nem lóg ki a sorból, bár az egyik legnagyobb mértékben hazánkban drágult a lakásbérlés. Ennek talán az lehet az oka, hogy míg a lakáspiacot az állam így vagy úgy, de befolyásolta, a bérlemények piacára nem gyakorolhatott semmilyen hatást. Ezért az európai átlagnál nagyobb a drágulás a lakáspiacon, és utóbbi emelkedése ezért illeszkedik a nemzetközi trendbe.

Hogy ebben mekkora szerepe volt a rövid távú lakáskiadásnak és mekkora másnak, az lehet vita tárgya. Azokon a részeken, ahol nagy a turistaforgalom, vagyis a pesti belvárosi (V., VI., VII.) kerületekben, közrejátszhatott a bérlemények drágulásában ez is. A statisztikák külön nem tartalmazzák ezeket a városrészeket, Budapest teljes területét nézve a rövid távon ki­adott lakások aránya elenyésző, sokkal kisebb, mint amennyivel nőtt a bérleményben lakók száma és aránya. Tehát ha a rövid távú lakáskiadás terjedése hatott is az albérletpiacra, annak hatása nem valószínű, hogy akkora volt, mint a lakások iránti kereslet okozta árfelhajtó hatás. E kettő együtt igazíthatta a nemzetközi trend felső részéhez a budapesti bérleményárakat.

Összességében Nagy Márton tévedett vagy nem mondott igazat, amikor azt állította, hogy a lakhatási válság budapesti jelenség. Ez nyilvánvalóan nem így van, mert aki városban vagy nagyvárosban akar élni, vagy akár nyugat-magyarországi, Pest megyei községben, annak sokkal többet kell fizetnie egy lakásért, mint öt vagy tíz éve. Csak ott nem drágultak jobban az ingatlanok a bérek emelkedésénél, ahonnan eleve elmenekül a lakosság. Az unióban Magyarországon romlottak leginkább a lakhatási körülmények, az pedig a Holdról is látszik, hogy ezt nem az önkormányzatok cseszték el.

Kinek a dolga?

Sem a kerületek, sem a főváros, sőt egyetlen magyar város sem felel közvetlenül a lakhatási válságért. Az önkormányzatok nem hirdethetnek központi lakásprogramot, nem adhatnak központi adókból kedvezményt. Nem építenek bérlakásokat, ez nem dolga és nem feladata a városnak vagy a kerületnek, ráadásul forrása sincs erre – ez milliárdos, tízmilliárdos projekt lenne már kerületi szinten is. Csak a kormányzat tud enyhíteni a lakáshiányon azzal, hogy a beruházók által elvárt profit egy részét kedvezmény vagy támogatás formájában biztosítja, hogy olyan lakások épüljenek, amelyekkel ki lehet szolgálni a tömegigényeket – ezeken a haszon sokkal kisebb, vagy nincs is. A most bejelentett 200 milliárd forintos program is talán ezt célozza.

Hasonló fejlesztésre volt példa száz éve is: akkor 14 ezer, alacsony komfortú lakás épült a budapesti önkormányzat megbízásából. A cél az volt, hogy a méltatlan körülmények között élő munkások, melósok, akik piaci alapon nem tudnak lakást bérelni, eggyel jobb minőségű lakóhelyet kaphassanak, mint ahol éltek. A város adókedvezmények nyújtásával igyekezett rávenni a beruházókat arra, hogy kis lakásokat is építsenek.

Miért szálltak el a lakásárak?

A drágulás több okra is visszavezethető. Magyarországon az ingatlanpiac alapvetően fővárosközpontú, ami Budapesten történik, az adja a piac fő sodrását. A fővárosban mindig is erős volt a befektetői célú vásárlás – egyes belső kerületekben a vevők 40 százaléka befektetési célból vásárol, nem lakni akar –, ez pedig más dinamikát diktál a piacnak. A 2008-as válság után 2013-tól kezdett az ingatlanpiac élénkülni, egy-egy megyében korábban vagy később. Ekkor jött el egy olyan időszak, amikor szinte ingyen volt a hitel, hozamot pedig nem biztosított semmilyen más, alacsony kockázatú befektetés. Az ingatlan értékálló, főleg, ha az alacsony árszint idején száll be a befektető, márpedig a re­cesszió után ez volt a helyzet. A keresletet fűtötte, hogy nemzetközi összehasonlításban Budapest inkább olcsó, Prága, Varsó, de még Pozsony is drágább volt; ezek alapján logikusan várható volt, hogy Budapest is szintet fog lépni. Szintén fölfelé tolta a keresletet, hogy évről évre egyre kevesebb lakás épül az országban, az idén mindössze 12 ezer, aminél csak a pénzügyi válságot követően volt kevesebb. Húsz éve majdnem 44 ezer lakás épült, és még az is kevés a lakásállomány javulásához. Emiatt viszont a használt lakások ára egyre emelkedett. Ráadásul a kormány családtámogatási rendszere is a keresletet fűtötte, a csok, a csok-hitel és a babaváró is nyomta a pénzt a lakáspiacra. Ez már nem csak Budapesten éreztette a hatását, sőt egy ponton túl a fővárosban már egyáltalán nem.