"A Várbazár ügye mindig kirakatfeladat volt" - mondja Szamkó Katalin, a Budavári Vagyonkezelő Kht. igazgatója. Így volt ez már a tervezése idején, az 1870-es években is, amikor a Közmunkatanács tagjai az Ybl-tervvariációk felett huzakodtak, míg aztán a bécsi udvar el nem döntötte a vitát, és kilenc év áttervezést-átépítést követően 1883-ra el nem készült. Ekkor kezdhette volna teljesíteni abbéli küldetését, hogy a királynő méltó pihenőhelyeként szolgáljon - már ha a királyi pár valaha is felköltözik a Várba. A bazár a 123 év alatt mindössze egy rövid időszakban kapott funkciót is a foszladozó esztétikum mellé: amikor a szocialista ifjúság kordában tartott szabadtéri szórakoztatását szolgálta, míg egy 1980-as Edda-koncerten egy baleset fel nem gyorsította a hely bezárását. A bazár ügye a demokratikus időkben is kirakatfeladat maradt, de lassan nem lesz több, mint az éppen kormányon illetve ellenzékben levő pártok vetekedésének tükre: ki tudhatja végül magáénak azt a hőstettet, hogy helyreállította a világörökség egy részét, és levett egy tételt a világ száz legveszélyeztetettebb műemléke, a World Monuments Watch listájáról?
A '96-os reményteli konszenzusos időre - ami Baja Ferenc környezetvédelmi miniszter, Demszky Gábor főpolgármester, Katona Tamás kerületi polgármester kézrázásával köszöntött be - a bazár a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) kezelésébe került, és az
állami kézből ki nem adható
műemlékek között szerepelt (ahogyan ma is). Az állami költségvetésből elkülönített összegből elkészültek az első felmérések, hasznosítási tanulmánytervek. Az akkori dilemma valójában sosem veszített aktualitásából: tisztán közpénzből újítsák-e fel (és ebben az esetben miből tartsák fenn), vagy üzleti hasznosítás mellett, ami viszont komolyabb beavatkozással járna a világörökségi területen. 1997 végére a várbeli állami ingatlanok kezelésére megalapították a Budavári Vagyonkezelő elődjét (Budai Várgondnokság Kht.), amely 85 százalékban a kulturális minisztérium, 15-ben az I. kerületi önkormányzat tulajdonába került - azaz furcsa, de a fővárosi önkormányzat nem került a tulajdonosok körébe. A következő komoly lépést az Orbán-kormány 1999-es kormányhatározata hozta volt a Sándor-palota, a volt honvéd-főparancsnokság Szent György téri épülete és a Várbazár rekonstrukciójáról, amely a bazárnál üzleti szereplő bevonása mellett döntött. Ennek szellemében írta ki a vagyonkezelő 2000-ben a hasznosítási pályázatot, majd kötött hasznosítási előszerződést 2002-ben a Foundation Kft.-vel.
Ha tavaly nyáron biztosak lehettünk volna abban, hogy a regnáló kormány megéri második ciklusát is, akkor a Várbazár rekonstrukcióját szocialista győzelemnek jósolhattuk volna - de ilyentájt holtpontra jutott az ügy. Ekkor nemcsak a fideszes viharjelzés kapcsolt piros fokozatra, hanem a korábban egységesnek tűnő kormányzati támogatás is megroppant. 2005 szeptemberében a budavári közgyűlés eljutott az előszerződéstől való elállás kezdeményezéséig, mert - a határozat szerint - az üzleti szempontokat a történelmi értékek rovására látta érvényesülni (az I. kerületi eseményekről lásd keretes írásunkat). A szerződést elvileg kétharmados döntéssel, Nagy Gábor Tamás, Budavár tagi képviselőjének hozzájárulása nélkül is tető alá lehetett volna hozni. Csakhogy addigra a KVI is felülbírálta saját korábbi álláspontját, és aggályosnak találta a Foundation üzleti tervét, így elnapolta a döntést. (Azóta is napolja.) Bozóki András akkori kulturális miniszter kockázatosnak és túlméretezettnek tartotta a hasznosítási koncepciót, így ő sem támogatta a kőbe vésését - eltérően a tárca azt megelőző, következetesen támogató hozzá-állásától, amit Ács Tamás (immár csak volt) helyettes államtitkár képviselt a kht.-ban. Mi történt öt év alatt?
Maga a préda
távolról sem volt olyan vonzó. A hasznosítás feltétele volt, hogy az új beépítés megfeleljen a Kerületi Építési Szabályzat (KÉSZ) mutatóinak, de kívülről láthatatlan legyen. Hasznosítható adottság volt a Duna felőli szobrászműtermek során kívül az északi és a két déli épület, amelyekben a legutóbbi időkig önkormányzati lakások voltak. A többi neoreneszánsz pompa és dísz: középen a gloriett és a felvezető rámparendszer, két pavilon, a várba vezető vízhordólépcső és az öntőházudvar, amit, lévén régészeti kincsesbánya, később fejlesztési tabunak nyilvánítottak. A Várgondnokság az ingatlan felújítására és üzemeltetésére közbeszerzésen kívüli nyílt, nemzetközi tender keretében várt előzetes ajánlatokat.
A pályázaton nem tolongtak, mert a projekt nem kecsegtetett rövid távú megtérüléssel, csak nagy kockázattal. Komplett programmal egyetlen jelentkező sem állt elő, a pályázatot ezért 2001 márciusában eredménytelennek nyilvánították, majd a kht. a tulajdonosok felhatalmazása mellett néhány indulóval és az időközben felbukkant Foundationnel tárgyalásba kezdett a részletekről - manapság ennek az eljárásnak a jogszerűségét vitatják az I. kerületben. Farshad Khazei, a befutó fejlesztő ekkor még szállodaként szerette volna viszontlátni a felújított bazárt, de az ehhez szükséges emeletráépítés szóba sem jöhetett. A program részletes kidolgozására az előszerződés aláírását követően kerülhetett sor.
Khazei iráni származású, kanadai állampolgárságú tervezőmérnök, aki a kilencvenes évek elején jött Magyarországra, és a SOTE elvégzése után tért vissza az ingatlanbizniszbe. Üzleti tevékenysége Magyarországon 2000-től követhető, amikor megalapította a Habitat Nemzetközi Tanácsadó Kft.-t. Egy évre rá hozta létre a Foundationt, közösen Benjamin Jason Leborral (a belvárosban ténykedő MPI Ingatlan Kft. tulajdonosával). A 2002 vége óta 70 millió forint törzstőkével bíró cégben 2003 során 50 százalékos tulajdonos lett az orosz érdekeltségű Canafound Investments, majd egy egyesült államokbeli cég is beszállt. A Foundation alapításával egy időben megvásároltak egy izraeli, majd ciprusi bejegyzésű cég által tulajdonolt ingatlanfejlesztési vállalkozást, a Dash '97-et is. A londoni illetőségű Leborral - akinek felesége magyar, testvére, Adam LeBor pedig az Independent és a The Times közép-európai tudósítójaként szintén kötődik ide - gyakorlatilag komolyabb ingatlanfejlesztési, műemlék-felújítási referenciák nélkül jutottak a Várbazárhoz, bár Khazei lapunknak a kanadai Brookwest Propertiesnél szerzett tapasztalataira hivatkozott. Hogy a négy tarka érdekeltségű cég az évek alatt mi-vel foglalkozott, nem derül ki; maga a Foundation a mérlegadatai szerint viszont 2004-ig rendre veszteséges éveket zárt és
százmilliós kötelezettségeket gyűjtött
A Foundation előszerződéses ajánlatában még meglehetősen kevés közfunkció szerepelt. A Bánáti-Hartvig Építésziroda készítette koncepciótervben a három lakóházba irodák és egy étterem, a föld alá wellnesslétesítmények, a bazársorra üzletek, a teraszra kávézók kerültek. A Vár környéki parkolóhiányt egy háromszintes, 430 férőhelyes mélygarázs pótolta, ahová az Ybl Miklós térről egy rámpán lehetett lehajtani. A vízhordólépcső újra összekapcsolta volna a bazárt a Károly-kapun keresztül a Várral. A felújításért cserébe a cég 60 évre ingyen kapta volna meg a haszonélvezeti jogot, amit 30 évvel hosszabbíthatott volna meg bérleti díj fejében. Az ingatlan árát akkor 1,8 milliárd forintra becsülték, a Foundation a ráfordításait ennek tízszeresére, amiből a műemléki felújítás 4-5 millárdra rúgott. A beruházás összesen 16 ezer hasznosítható négyzetmétert hozott volna (ebből 10 ezer iroda) - és megtérülést tizenöt év alatt.
A Foundation akkoriban meglehetősen biztos lehetett a dolgában, hiszen az engedélyezési eljárás során, 2003 nyarán egy tisztességesen kibővített föld alatti létesítménnyel próbálkozott. Khazei verziója szerint időközben kétségessé vált a projekt megtérülése a kerületi mutatókon belül (a szintterületi mutató - a beépített terület és a telekméret aránya - az övezetben 1,15, a terv 2,038-at hozott), ezért a mutató emelését a KÉSZ készítője, Nagy Béla révén próbálta elérni, aki szerint kerületi gyakorlat a műemléki helyreállítás érdekében engedményt tenni. Az önkormányzat némi alkudozást követően mégsem állt kötélnek, ehelyett további tervvariációkat kért, sőt az új feltételek mellett egy új pályázat kiírását javasolta. A mélygarázshoz vezető lehajtó engedélyezése időközben szintén megfeneklett.
Ezzel párhuzamosan az építészek vitték a terv engedélyeztetését. A megnövelt programban már nem szerepelt a wellnessrészleg, de a bazársor mögé bekerült egy konferenciaterem és egy föld alatti, utcára felfűzött vendéglátó- és kereskedelmi terület, amit egy elliptikus felülvilágító jelzett a külvilág felé - innen ragadt rá a "plázás" jelző. Az üzletekben nívós ékszer- és régiségkereskedőket, galériákat láttak volna bérlőkként, a teraszra egy jégpálya is került, a vízhordólépcső mellett pedig egy mozgólépcső is biztosította a feljutást. Schneller István a központi tervtanácson a program csökkentése és több közfunkció érdekében továbbgondolásra visszaadta a tervet. Mivel terjedt az a hír, hogy az engedélyező hatóság, a KÖH viszont át szeretné engedni, Arnóth Ádám, a műemléki tervtanács elnöke is behívta az építészeket; ott szintén a beépítés eltúlzását és a funkciók tisztázatlanságát (de nem a terv színvonalát) érte kifogás. Mindkét grémium több átjárási lehetőség kialakítását javasolta a Duna irányában, a folyóval párhuzamos bevásárlóutca kompenzálásaként - amihez legalábbis a föld alá kellett volna vinni a Lánchíd utcát. A szakma azzal sem szívesen egyezett ki, hogy a mélygarázsok építéséhez a rámpát, az egyik pavilont és a gloriettet le kellett volna bontani, majd újból összerakni. A szakmai kritika ellenére a hivatal 2005 elején egy csonka, viszont a kerületi mutatókba lazán beleférő programra kiadta az építési engedélyt - vagyis lecsapta róla az üzletközpontot. A terv átdolgozásával a Foundation így elvileg még 3500 négyzetmétert tudna engedélyeztetni.
Khazei nyilván továbbra is bízott abban, hogy a hasznosítási programja nem fog kimerülni egy állami tulajdonú műemlék rekonstrukciójában és egy lehajtó nélküli mélygarázs kivájásában - különben 2005 márciusában nem hozott volna létre egy projektcéget a beruházásra. Alig egy hónappal a Várkert Bazár Kft. alapítása után a cégben megjelent a történet első fizetőképes szereplője, a delaware-i bejegyzésű Starwood Capital a luxemburgi, SOFI névre hallgató pénzalapján keresztül. Az mindenképp elgondolkodtató, hogy miért ilyen
nyakatekert módon került
a bazáron belülre az olyan nagy szállodaláncok tulajdonosa, mint a Sheraton vagy a Le Meridien. Annyi mindenesetre tudható, hogy a végleges hasznosítási szerződés megkötéséhez a Foundationnek vagy projektcégének egy első osztályú bank ötmillió eurós fedezetét kellene felmutatnia. Megbízható értesüléseink szerint azonban a cégnek akkor rendelkezésére álló igazolások a ciprusi ASB banktól származtak, ami nem éppen ebbe a kategóriába esik. A ténylegesen "A" kategóriás Bank of America fedezetigazolását pedig nem a projektcégnek, hanem újsütetű résztulajdonosának állították ki, ami viszont a szerződés kikötéseinek mond ellent. A beruházás finanszírozására - ami az eddig emlegetettnél jóval alacsonyabb összegre, tízmilliárd forintra rúg - pedig tavaly tavasszal egy levél formájában érkezett ígéret. E szerint a CIB Bank kész lenne hitelt folyósítani, amit ifjabb Horn Gyula ügyvezető igazgatóhelyettes az aláírásával igazolt.
Időrendben nagyjából tavaly tavasszal - ezektől az eseményektől akár tökéletesen függetlenül - merült fel a Várbazár privatizálásának ötlete. A tavaly júliusban elfogadott örökségvédelmi törvénymódosítás előkészítésekor ugyanis kezdeményezték (a KVI? a KÖH? - mindkettő cáfolja) a Várkertbazár törlését az állami kézből ki nem adható műemlékek listájáról, a következő lábjegyzettel: "A törlés a befektetői érdeklődés miatt indokolt." A javaslat végül nem jutott el az Országgyűlésig.
A céggel kapcsolatos, csekély bizalomra feljogosító tényanyag tükrében nem meglepő, hogy tavaly nyár végére a tulajdonos államot képviselő KVI újragondolta korábbi álláspontját, és elhalasztotta a döntést. Szamkó Katalin a kialakult helyzet ellenére bízik abban, hogy hamarosan az ügy végére érnek, és nem hagyják a Várbazárt lakatlanul tönkremenni. "Számunkra az a terv létezik, amire építési engedély van." A kht. máig 1,2 milliárd forintot fordított a bérlők kiköltöztetésére, hármukkal még most is perben állnak. Závecz Ferenctől, az Oktatási és Kulturális Minisztérium gazdasági szakállamtitkárától viszont tudjuk, hogy a kht. többségi tulajdonosa nem ragaszkodik körömszakadtáig a meglévő konstrukcióhoz. "A helyzet a jelenlegi bonyolult jogi, tartalmi és politikai metszeteivel sokáig nem tartható, nem látszik benne a Várkert számára előnyös tartalmi előrelépés. Ha nem alakul tovább, keresnünk kell más módokat, akár a beruházóval együtt is."
Politikai zönge
Idén augusztus elején Vaskor László MDF-es alpolgármester éppen a Várbazár ürügyén kezdeményezett fegyelmi eljárást Nagy Gábor Tamás polgármester ellen. A fegyelmit - aminek körülményeit a napokban egyébként törvénysértőnek ítélte a Közigazgatási Hivatal - kiváltó okok között szerepelt, hogy a polgármester támogatta a "nagy valószínűséggel törvénytelen" úton kiválasztott Foundationnel kötött előszerződést. A szerződés létrejöttéről és a hasznosítás körülményeiről Nagy - Vaskor állítása szerint - nem tájékoztatta a képviselő-testületet. Noha az ügy tekinthető Katona Kálmán, az MDF főpolgármester-jelöltje kampánynyitó akciójaként is (aki még július elején Vaskorral közös közleményben hívta fel a figyelmet a Várbazár elleni "merényletre"), inkább Nagy és két alpolgármester - Vaskor, illetve a Fideszből nemrég kilépett Görög Tibor - régi keletű torzsalkodásáról, de akár Nagy pártbeli pozíciójának megingásáról is lehet szó. Ennek tulajdoníthatók az eltérő retrospektívek is.
Nagy Gábor Tamás lapunknak elmondta: az előszerződést a kerület tagi képviselőjeként a testület teljes körű felhatalmazásával szavazta meg. Az önkormányzat képben volt a projektet illetően: egy 2002. szeptemberi, Szamkó Katalinnak címzett dokumentum, amit Görög Tibor írt alá, például úgy szól, hogy az előszerződés tervezetének megtekintése után "a Várkert bazárt és a csatlakozó lakóépületeket magában foglaló hasznosítási elképzelésekkel maximálisan egyetértünk". A 2003-as határozattal, amikor a testület nem engedte a szintterületi mutató emelését, Nagy a maga elutasító hozzáállását bizonygatja, míg Görög szerint éppen hogy ő kezdeményezte a beruházó számára előnyös módosítást.
A beruházás környékén több szereplő egybehangzóan úgy tartja, hogy Nagy kezdetben határozottan, később egyre elbizonytalanodva volt a projekt mellett. A polgármester elmondása szerint 2005 elején döbbenten hallotta azt a hírt, hogy a Foundationnel aláírás előtt áll a végleges szerződés, holott annak szerinte nem ismert a funkciója, és az építési engedélye sem teljes. Azóta a "plázás" beruházás elodázásáért bármit megtenne. Tavaly vele egyetértésben Görög Tibor kezdeményezte a jogi szakvélemény beszerzését a szerződésről (ez szolgált később a fegyelmi alapjaként), majd a Vároltalmazó Közalapítványnál közösen elérték egy kereset indítását. Nagy ma a Várkert rekonstrukcióját csak állami pénzek felhasználásával tudja elképzelni.
Görög szerint a pálfordulás okát a pártelnöknél kell keresni. A két alpolgármester - mint Görög lapunkat tájékoztatta - 2005 őszén Orbán Viktortól írásos felhatalmazást kapott arra, hogy "mindent tegyenek meg a Várbazár üzleti célú hasznosításának megelőzése érdekében" - amire pedig, tegyük hozzá, maga a Fidesz ütötte rá a pecsétet hét évvel ezelőtt. Görög szerint Orbán állásfoglalásából az is kiderült, hogy Nagyot több alkalommal kérte, ne kerüljön sor erre.
