A H&J Ingatlanfejlesztő Kft. Dunakeszi belterületén vásárolt egy nagyobb telket, ahol négy, egyenként kétszintes sorházat kívánt felépíteni, majd a 44 lakást értékesíteni. A vállalkozás, illetve az egyik tulajdonos másik cége már ezelőtt is építkezett Dunakeszin, de ez a korábbiaknál nagyobb beruházásnak ígérkezett. A telket az Elműtől vásárolták 2007 őszén. A területen állt egy üres épület, melyben tíz évvel azelőttig az áramszolgáltató ügyfélszolgálata és karbantartói részlege működött, de a társaság aztán a bontás és a telekértékesítés mellett döntött.
A városvezetés viszont azt szerette volna, hogy az Elmű pontosan ott és abban az épületben létesítsen újra fogyasztói irodát. Amikor az áramszolgáltató mégis bérleményt keresett inkább, eljárását az önkormányzat "pimaszságnak" minősítette, majd a Közép-magyarországi Regionális Közigazgatási Hivatalnál megpróbálta leállíttatni a bontást - sikertelenül. A helyhatóság fölvetette, hogy a telek az áramszolgáltató tulajdonában van-e, de ezzel sem ért el eredményt.
Nem tetszik
A képviselő-testület ezek után a telekre változtatási tilalmat rendelt el, azaz nem lehetett rajra építkezni. A változtatási tilalom intézménye eredetileg arra való, hogy amennyiben egy területen az önkormányzat szabályozási tervet szeretne alkotni, illetve módosítani, akkor annak elkészültéig ne lehessen ott a majdani szabályozással ellentétesen építkezni. Itt azonban nem erről volt szó. A változtatási tilalomról szóló önkormányzati rendeletet a Közigazgatási Hivatal 2007 decemberében jogszabálysértőnek nyilvánította (mivel nem készült róla írásos előterjesztés), és a törvényes állapot helyreállítására szólította fel a képviselő-testületet. A testület nem kapkodott, ugyanis csak 2008 áprilisában vonta vissza rendeletét - igaz, ugyanazzal a lendülettel rögtön újra megalkotta, immár formailag helyesen, azaz maradt a változtatási - és ezáltal az építési - tilalom. A H&J Kft. az újabb tilalmat is törvénysértőnek tartotta, ezért az Alkotmánybírósághoz fordult.
Időközben elkészült a tervezett ingatlan építési engedélyezési dokumentációja. Az ebben szereplő sorházas beépítés megfelelt a hatályos építési övezeti besorolás paramétereinek (beépítési százalék, épületmagasság, szintterületi mutató stb.), a helyi építési szabályzatnak és az egyéb jogszabályoknak - ezt az önkormányzat sem vitatta. Ugyanakkor az is világos volt, hogy amíg érvényben van a változtatási tilalom, addig az önkormányzat nem adja ki az építési engedélyt. A 2007 végétől csaknem egy éven át tartó egyezkedés a beruházó és az önkormányzat között ezért igencsak egyoldalú volt: az adu ász birtokában a település vezetői egyre több mindent kértek, és cserébe semmit nem adtak. Az első feltételük az volt, hogy minden lakáshoz tartozzon saját garázs. A következő, hogy nem jó a sorházas beépítés, legyenek inkább különálló társasházak. "Családi házas részen sorházas nyúlketreceket akartak berakni, és a 21. században a garázs nélküli építkezés sem életszerű. Előbb-utóbb a lakók kulipintyót építenek az utcafrontra, és ezt nem lehet megakadályozni" - indokolja Kecskeméthy Géza, a város húsz éve hivatalban levő független polgármestere a város szempontjait. De a polgármester általában is elégedetlen a hatályos jogszabályokkal. "A mostani vonatkozó szabályozás szerint 50 négyzetméterig építési engedélyt sem kell majd kérni, kerítésre pedig már több mint egy éve nem kell. Pedig mi nem Anglia vagyunk, mi, magyarok akkor is igyekszünk kikerülni a szabályokat, ha egzakt módon le vannak írva. Ha valami nincs leírva, akkor pláne. Ausztriában szinte egyformák a házak, ugyanolyan az utcakép kialakítása. Nálunk egyáltalán nincs egység, mert a mi szabályozásunkban nem is kell ezzel foglalkozni. Az OTÉK elődjére rásütötték, hogy kommunista szerzemény, az új viszont teljesen kaotikus, tavaly is a háromnegyed részét módosították. Gondolom, ez a történet arról szól, hogy egy-két fontos ember meg tudja csinálni a kisded trükkjeit."
A beruházó és a tervező ugyanekkor arra hivatkozott, hogy a sorházas beépítés nem volna zavaró, hiszen a projekt egy teljesen különálló, minden oldalról utcával határolt telken épülne, mint egy "mini városrész". Ezért nem összeegyeztethetetlen a meglévő családi házas beépítéssel, ráadásul a szomszéd telken ugyancsak egy sorház található. A környéken gyakorlatilag mindenhol az előkertben parkolnak az autók. A beruházó kompromisszumként javasolta mélygarázsok építését, de erre a város nem volt vevő. Az önkormányzat megpendítette, hogy külön álló társasházaknál esetleg hozzájárulna egy szinttel magasabb (azaz kétemeletes) épületek felhúzásához, de később visszatáncolt. Természetesen elképzelhető, hogy városképi vagy városszervezési szempontból az önkormányzatnak van igaza, és az is lehetséges, hogy a környéken lakók jobban örültek volna a lazább beépítésnek; de ilyenkor a városvezetés ezt időben felméri, és megváltoztatja a terület övezeti besorolását - ez viszont máig nem történt meg. A beruházó ugyanakkor a hatályos beépíthetőségi mutatók tudatában vette meg a telket - neki így érte volna meg a befektetés.
De miért teljesítette a beruházó az önkormányzat követeléseit, ha elvileg erre nem volt kötelezhető? Jani Péter, a H&J Kft. ügyvezetője és résztulajdonosa ezt azzal magyarázza, hogy a későbbi használatbavételi engedélyre is tekintettel nem akarták elmérgesíteni a viszonyt a helyhatósággal. Másrészt a telekvásárlásra felvett hitel jelentős kamatai miatt az idő múlásával egyre kevésbé rentábilis a beruházás - az alkotmánybírósági döntés időpontját pedig senki nem tudta megtippelni.
Kérni fognak valamit
Az új terveket az önkormányzat elvárásaihoz igazították: a négy sorház helyett hét darab hatlakásos társasház, lakásonként másfél - saját telken és az építményen belül elhelyezett - parkolóval. Így persze a lakásszám és a lakásméret csökken, emiatt az eredetileg tervezett beruházás nagyjából a negyedével lett kisebb. Továbbá a 7200 négyzetméteres telekből 600 négyzetmétert ajándékba megkap az önkormányzat, amire a beruházó saját költségén (kb. 20-22 millió forintért) "full extrás" játszóteret épít.
És hogy az efféle elvárásoknak mi a jogalapjuk? A polgármester a Közigazgatási Hivatal egyik állásfoglalását említi, mely szerint a települések az ingatlanfejlesztéseknél bármilyen kompenzációt kérhetnek. "Ad absurdum, ha rosszindulatú vagyok, akkor bohócot csinálok az ingatlanfejlesztőből. Ez packázás lenne, amit megtehetne egy önkormányzat. Azért nem csinálják, mert meg tudnak egyezni a beruházókkal" - fejtegeti Kecskeméthy Géza. A polgármester azt is megemlítette, hogy minden évben legalább 10-15 hektáron folyik ingatlanfejlesztés, tavaly pedig 60 hektáron volt. Az összes tulajdonostól kaptak telekrészeket, ahol iskola, játszótér, katolikus óvoda vagy éppen szennyvízátemelő épült. "Üzlet a világ. Mindenkinek meg kellett adnia azt, ami az önkormányzat kérése volt. A H&J volt az egyetlen, amellyel nem tudtunk megállapodni."
Szerettük volna megismerni az említett állásfoglalást, amire ígéretet is kaptunk. Később azonban a polgármesteri hivatal azt írta, hogy ez belső, nem publikus irat, ellenben felhívták a figyelmünket az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény egyik passzusára. Eszerint "a települési önkormányzat egyes, a településrendezési eszközökben rögzített célok megvalósítására településrendezési szerződést köthet az érintett ingatlan tulajdonosával, illetve az ingatlanon beruházni szándékozóval". Tovább olvasva a jogszabályt "az önkormányzat a szerződésben arra vállal kötelezettséget, hogy a cél megvalósítójának (a beruházó - M. B.) kezdeményezésére az általa készített tanulmányterv alapján a szükséges településrendezési eljárást a szerződésben megállapított határidőn belül megindítja". A jogalkotó a településrendezési eljáráson olyan változtatást ért, amelyből az építtető is hasznot húz - nem pedig az építkezés leállítását, majd a leállítás kegyes visszavonását.
Az együttműködési megállapodás végül is megköttetett, amelyben a "felajánlásokért" cserébe az önkormányzat azt vállalta, hogy "a fejlesztendő területeknél felülvizsgálja az azokat szabályozó hatályos rendeleteit". Ellenszolgáltatásként érthető módon nem a rendelet visszavonása szerepelt, mivel az a képviselő-testület hatásköre, arra a képviselőket legfeljebb ösztökélni lehet. A szerződésben az is szerepelt, hogy a H&J Kft. az önkormányzatnak ötmillió forintos bankgaranciát nyújt, ami lehívható, ha a beruházó mégsem teljesítené a vállalásait. A megállapodást Jani Péter 2008. november 17-én aláírta. Az időzítés nem bizonyult szerencsésnek, mivel ugyanaznap az Alkotmánybíróság meghozta határozatát: a változtatási tilalomról szóló önkormányzati rendelet nem a szabályozási terv megvalósíthatóságát szolgálja, tehát a joggal való visszaélés tilalmába ütközik, ezért az AB azt megsemmisítette. Mire a határozatról az építtető néhány nappal később tudomást szerzett, már szignálta a megállapodást. Kecskeméthy Géza egyébként a vállalkozás kapcsolatrendszerének tudja be, hogy fél év alatt megszületett a döntés, hiszen nekik egy másik ügyben három évet kellett várniuk az Alkotmánybíróságra. "Magyarországi sajátosság, hogy az Alkotmánybíróság félistennek gondolja magát. Ez a parlamenti ellenőrzés hiányának kérdése" - osztotta meg velünk közjogi aggályait.
Menjenek el
Mindenesetre a cégvezető és az ügyvédje arra jutott, hogy a változtatási tilalom megsemmisítésével az aláírt együttműködési megállapodás sem érvényes, hiszen abban az önkormányzat olyasmit vállalt (a már nem létező rendelet felülvizsgálatát), amelynek teljesítése mostanra lehetetlenné vált - a lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés viszont semmis. Új elvi építési engedélykérést nyújtottak be, melyben azért megtartották a külön álló társasházakra vonatkozó önkormányzati elvárásokat, sőt még játszóteret is építettek volna - csak kisebb, 188 négyzetméteres területen, illetve nem olyan pazar kivitelűt, mint amiről korábban szó volt. Az elvi építési engedélyt a város jegyzője 2009 márciusában megadta. A polgármester ezt szerette volna megakadályozni, ezért az engedélyezési eljárásba ügyfélként bejelentkezett, de ezt a Közép-magyarországi Regionális Államigazgatási Hivatal (a Közigazgatási Hivatal jogutódja), majd a Pest Megyei Bíróság is elutasította.
Csakhogy az önkormányzat polgári pert is kezdeményezett a H&J Kft. ellen, mivel az nem adta át a szerződésben vállalt ötmillió forint értékű bankgaranciát. (Annak idején az önkormányzat sem lehetett teljesen biztos a dolgában, ugyanis Jani Péterrel megpróbáltak aláíratni egy nyilatkozatot, miszerint "az együttműködési megállapodással kapcsolatos, bíróság vagy más hatóság előtti megtámadási joga gyakorlásáról lemond", de ezt a cégvezető nem szignózta.) Ám hiába bizonyosodott be, hogy törvénytelenül gátolták meg az eredeti tervek szerinti építkezést: a Fővárosi Bíróság tavaly decemberben úgy döntött, hogy a H&J Kft.-nek ki kell fizetnie az ötmillió forintot. A bonyolult indoklás végkövetkeztetése, hogy természetesen az önkormányzat lehetetlen szolgáltatást vállalt a szerződésben, de ennek nincsen jelentősége, hiszen a társaság anélkül is megkötötte volna az együttműködési megállapodást. Tehát ha nem is jogerősen, de a beruházó cég vezetőinek immár papírjuk van arról, hogy önmaguk ellenségei. "Lett volna lehetőségük, hogy nem írják alá az együttműködési megállapodást, mondván, az önkormányzat jogtalant kér. De ők aláírták, és most már bírósági döntéssel van megpecsételve a szerződés. Ezek az urak be akarták csapni az önkormányzatot. Mindent akartak, ezért semmit nem fognak kapni" - tárja szét karjait a polgármester.
A vállalkozásnak már több tízmillió forintjába került a huzavona, de mivel eddig a Közigazgatási Hivatal, a bíróság és az Alkotmánybíróság is mellettük döntött, még keresik az igazukat: az ítélet ellen fellebbeztek, tárgyalás májusban. Közben az építési telket szerették volna az érvényes elvi építési engedélynek megfelelően felosztani, de az önkormányzat pár héttel ezelőtt elutasította a telekalakítási kérelmüket. "Most már minek járulnék hozzá bármihez is? Fizessék ki az ötmilliót, ez az ő háborújuk buktája" - vonja meg a vállát a polgármester. Felvetésünkre, hogy a korábbi együttműködési megállapodásnak nincsen köze a telekalakítási eljáráshoz, hozzáteszi: "Menjenek el a bíróságra. Nekik már csak ez maradt."
