Ágnes és Gábor Nagykőrösön akart ingatlant vásárolni. Egy újépítésű társasházban találták meg azt a lakást, ami minden tekintetben megfelelt nekik. 2021 májusában megnézték, majd megkötötték az adásvételi előszerződést az eladóval, aki egyben a kivitelező is. Az ingatlannak még nem volt meg ekkor a használatba vételi jogerős építésügyi hatósági határozata, nem volt a földhivatali térképi adatbázisban nyilvántartva és hiányzott az önálló helyrajzi száma. Ezek beszerzésére ígéretet tett a kivitelező legkésőbb 2021. augusztus 30-ig.
Ám ez nem valósult meg, ezért még egy előszerződést kötöttek 2021 novemberében. Ebben az új határidő a dokumentumok beszerzésére ez év januárja lett. A lakás árát 27,5 millió forintban állapították meg. A vevők 650 ezer forintos foglalót fizettek és előleget is, 1 millió 190 ezer forint értékben. Ezután az egész egyre csak húzódott.
„A kommunikáció akadozott. Nem tájékoztattak objektíven a dokumentumok beszerzésének alakulásáról, folyamatosan a türelmünket kérték és néhány hetes időintervallumokat jelöltek meg” – mondta Ágnes. Kiderült, a társasház a balesetvédelmi és tűzvédelmi követelményeknek sem felelt meg, így a kivitelezőnek ezt még meg kellett oldani. A vevők megkapták a lakáskulcsot, de úgy gondolták, hogy addig nem költöznek be, amíg az összes engedély nincs rendben.
„A földhivatal online oldalát figyelve találtunk rá, hogy a társasházban 2022 nyarán megtörtént az albetétesítés. Az ingatlanközvetítő ígértet tett, hogy felveszi az eladóval a kapcsolatot, de a kommunikáció ezen a csatornán is elakadt” – mondta lakásvásárló házaspár hölgy tagja. Mindezt férjével együtt úgy értelmezték, hogy az eladónak már nem állt érdekében nekik eladni a lakást, szabadulni akart tőlük, hogy drágábban értékesíthesse másnak.
Az albetétesítés az a földhivatali eljárás, amelynek során a lakások a társasház törzsszámához igazodva kapnak egy külön albetét számot, ez lesz a lakás külön helyrajzi száma. A vevők írtak egy levelet az eladónak 2022 augusztusában (egy évvel a megígért határidő után). Ebben kérték, hogy nyilatkozzon az albetétesítés tényéről. Válasz helyett
az ingatlanos kereste meg őket és jelezte, hogy az eladó megemelné az árat 15 százalékkal, mert úgy gondolja, hogy a jelen gazdasági helyzetben emelés nélkül, áron alul értékesítené a lakást.
A vevők értetlenül álltak a helyzet előtt. Állításuk szerint ez a lakás már két éve készen volt. Emiatt indokolatlannak gondolták a gazdasági helyzetre történő hivatkozást.
A levelükre végül 24 nap után érkezett meg a válasz, a kivitelező ügyvédjétől. Az állt benne: „Ügyfelem arról tájékoztatott, hogy a fent említett adásvételi előszerződést fel kívánja bontani, vagy tekintettel a mai gazdasági helyzetre egyoldalúan el kíván állni, mivel a lakás értéke folyamatosan emelkedik, amit áron alul értékesítene Önök számára”. De arról is biztosította őket, hogy a foglaló kétszeresét visszakapják.
Már nem költöznének ide jó szívvel
A vevők úgy döntöttek nem fizetik meg az áremelkedést, mert ez inkorrekt egy kulcsrakész lakás esetén, és kiszállnak a vásárlásból. Okként említették, hogy véleményük szerint az eladó azért szeretné a lakást drágábban adni, mert előkészítik a Nagykőröst Kecskeméttel összekötő 441-es út bővítését, és a 2x2 sávosra átépített úton a két város között lényegesen gyorsabb lesz a közlekedés és emiatt a környékben növekednek az ingatlanárak. A vevők úgy érezték, átverték őket, és még ha meg is érné a 15 százalékos áremelkedés, már akkor sem költöznének ide jó szívvel. Lapunk megkereste az eladót, aki nem kívánt a cikkben szerepelni, és hangsúlyozta, hogy nem károsította meg a vevőt. Az áremelkedést az építőanyagárak emelkedésével, a forint romlásával és a vásárlóerő csökkenésével magyarázta.
A vevők nem indítottak pert, de egy ügyvéddel átnézették a dokumentumokat. A Narancs.hu-nak Mohai Tünde elmondta: „nem érzi úgy, hogy átverésről van szó, inkább azt mondaná, hogy a vevők kiszolgáltatott helyzetbe kerültek”. Hozzátette: „A szerződésük nem végleges adásvételi szerződés, hanem előszerződés, amelyben benne van, hogy mindkét fél elállhat a teljesítéstől. Ilyenkor, ha a vevő miatt hiúsul meg az ügy, nem kapja vissza a befizetett foglalót, ha pedig az eladó miatt, akkor kifizeti a vevőnek a foglaló kétszeresét” – mondta. Ez meg is történt. A vevők még követelték az ügyvédi költségeket, amelyet az eladó szintén megfizetett. Az ügyvéd azt is hozzátette, az építők kivitelezési ütemterv szerint dolgoznak, kalkulált költségekkel. „Jelenleg háromnaponta változnak az építőanyagárak” – folytatta, de megjegyezte, hogy „az ingatlanárak csak bizonyos mértékig emelhetők”. Összegzésül azt mondta, a gyorsan változó helyzetben mind az eladó, mind a vevő kiszolgáltatott, és úgy gondolja, korrektül járt el az eladó azzal, hogy visszafizette a szerződésben foglaltakat.
A kormányzati intézkedés is dobott a lakásárakon
Nem volt korrekt viszont egy másik kivitelező és eladó egy másik esetben, ami Szolnokon történt. Itt is egy újonnan épülő ingatlanban választott ki egy lakást egy névtelenséget kérő házaspár. Már az építkezés kezdetén, amikor még üres volt a telek, előfinanszírozással beszálltak egy jogerős építési engedéllyel rendelkező, társasházi lakásvásárlásba (2018 decemberében). Előszerződést kötöttek, az ügyvédi irodát az eladó határozta meg; az itt rögzített ár a garázzsal együtt 42 millió forint volt. Befizették a 10 százalékos foglalót, majd az építkezés előrehaladtával a szerződés szerinti ütemezésben még további 26 millió forintot, több részletben. A választott magasabb minőségű burkoló és egyéb anyagok többlet árát is a vevők finanszírozták a műszaki leírás alapján.
A lakás az ígért 2020. májusi határidőre majdnem teljesen elkészült, a társasház teljes befejezése volt még hátra. A vevők elmondása szerint a kivitelezők folyamatosan hitegették őket, hogy már csak 3-4 hónap van az átadásig. Szeptembertől az építők lehetővé tették, sőt biztatták a vevőket, hogy a lakásba a saját ingóságaikat – a komplett konyhabútort, a gardróbot, a fürdőszoba berendezéseket és szerelvényeket – beépíttessék, ami több millió forint értékben megtörtént.
„És akkor jött a 27 százalékról 5 százalékra csökkenő áfa híre, meg bevezették a 10+10 csokot a háromgyerekesekre. Ezek a kedvező hatások az építtetőknél jelentkeztek, mert a lakásárak nem igazán csökkentek, ezek inkább dobtak az árakon” – mondta a vevő.
Befizettek több milliót és még sincs lakásuk
2021 év elejéig nem történt meg a végleges adásvételi szerződés megkötése, és ekkor vett érdekes fordulatot az ingatlanvásárlás. Az eladó átprogramozási indokkal elkérte tőlük a kapubejáró távirányítóját, amit többé nem adott vissza, meggátolva, hogy bejussanak a lakásukba. A vevők gyanútlanul hívogatták az építőt, e-maileket írtak, üzeneteket hagytak neki, nem értették, miért nem írják alá a végleges adásvételi szerződést. Február végére kaptak időpontot az ügyvédhez a tervezett szerződéskötésre, de egészen mással fogadták őket. Közölték velük, hogy
álláspontjuk szerint ez a lakás most jóval többet ér, mint ami az előszerződésben szerepelt, és mintegy 30 százalékkal magasabb eladási árra tettek egy ajánlatot.
„Mi ott akkor köpni-nyelni nem tudtunk” – mesélték a vevők lapunknak. Úgy döntöttek, ők is ügyvédet keresnek, mert úgy tudták, hogy az előszerződésben rögzített áron így nem lehet változtatni. Kiderült, nagyon rosszul áll a szénájuk. Az ügyvéd szerint vagy volt már új vevő a lakásra magasabb áron, vagy csak alkudozni szeretett volna az eladó. Ugyanis, amíg nincs aláírt adásvételi szerződés, bárki más rákerülhet a lakás tulajdoni lapjára.
„Ez azt jelenti, ha az eladónak van másik vevője, akkor eladhatja neki. Az új vevő mit sem sejt, aláírja az adásvételit, bekerül a tulajdoni lapra, mi meg ott maradunk, hogy befizettünk 32 milliót és nincs lakásunk” – magyarázta a vevő. Ezért – attól való félelmükben, hogy másnak fogják eladni a lakást – szóban megalkudtak az építővel egy jelentősebb összegű többletfizetésben.
A legrosszabb forgatókönyv valósult meg
De a történet így sem végződött happy enddel. Az adásvételi szerződést nem sikerült megkötni, mert az eladót ezután megint csak nem tudták elérn. Végül 2021 áprilisában kaptak egy levelet, amely egy egyoldalú felmondó jognyilatkozatot tartalmazott. A vevők ügyvédje megnézte a lakás tulajdoni lapját, és kiderült, hogy az eladó az időhúzó alkudozás alatt másnak adta el az ingatlant. A vevők ekkor értesültek arról is, hogy az építők egy korábbi szolnoki társasházépítésüknél is hasonlóan cselekedtek. A vevők a befizetett több mint 30 milliójukat úgy kapták csak vissza fél év múlva, hogy közben rendőrségi feljelentést tettek az ügyben.
A lakásba bevitt és beépített ingóságaikat, illetve egy részének ellenértékét is csak fél évvel később kapták meg, de nem érkezett meg még számlájukra a visszajáró foglalójuk duplája, a késedelmi kamatok és az ügyvédi költségük sem. Az ingatlanvásárlás szereplői jelenleg polgári peres ügyben állnak egymással, melyet a vevők több mint egy éve, 2021 májusában indítottak. Az első érdemi tárgyalás csak idén ősszel kezdődött.
Hogy ne járjunk rosszul
A nagykőrösi ingatlanügy ugyan nem végződött olyan rossz forgatókönyvvel, mint a szolnoki, de mindkét esetben jelentősen változtatni kellett az eredeti terveken, és mindkét esetben az eladók olyan lakások árait emelték a megváltozott gazdasági környezet hatására hivatkozva, amelyekkel akkor már nem volt dolguk. Felmerül a kérdés: mire kell ügyelni, ha a vevő garanciát szeretne arra, hogy az ár ne változzon, az eladó pedig védeni szeretné magát a piac folyamatos változásaitól. A zoldhazak.hu nevű kivitelező képviselője, azt mondta, ők úgy garantálják a vevőknek az árat, hogy előre elkérik a teljes összeg 40 százalékát. Ez mindkét fél részéről a szándék komolyságát jelzi.
Egy névtelenséget kérő, ingatlanügyekben jártas szakember lapunknak elmondta, hogy a nagykőrösi ügyfelek követelhették volna a teljesítést, mivel a foglaló kétszeres visszafizetése nem mentesíti az eladót a teljesítés alól. Itt a vevők bírósági úton követelhették volna az eredeti áron való adásvételi szerződés megkötését. Erről az adásvételt megkötő ügyvédtől kaphattak tájékoztatást. „Annak ellenére megértem őket, hogy belefáradtak és ezért belementek a felbontásba” – egészítette ki véleményét az ingatlanos.
„Aki társasház építésére adja a fejét, annak tisztában kell lenni az jelenlegi árakkal, és a közeljövőben kialakuló áremelkedések miatt neki kellene vállalni a kockázatot. Ha biztosra akar menni a vállalkozó, építse fel először a házat és utána kezdje el értékesíteni a lakásokat. Vannak vállalkozók, akik előre bevásárolnak az építési anyagokból, megkötik a kivitelezői szerződéseket és mikor pontos árat tudnak, csak utána értékesítenek” – mondta a szakember.
(Címlapképünk illusztráció)
