Félbehagyott városközpont, kiürített sportcsarnok

Túl nagyot álmodtak

  • Zsidai Péter
  • 2012.06.24 12:05

Belpol

Az elkalibrált fürdőberuházások országában most Budapesten dőlt meg egy uszoda. Az újbudai Sportmax-csarnokot sorsára hagyta eddigi bérlője. Ez volt a végjáték: a félbehagyott lakóparkfejlesztés miatt elmaradt a remélt közönség, a műszaki problémák miatt pedig hosszú leállások voltak. Ha az eredeti fejlesztési konstrukció nem tűnt is rossznak, most több száz milliós kártérítési perek indulhatnak.

Újbuda zöldövezeti részén, a Kamaraerdő-Péterhegy és a Budaörsi-dombság által határolt csendes, nyugodt völgyben modern városrész épül. Az enyhe, déli lejtőn a házak között belső park és mesterségesen kialakított látványtó szolgálja a Tóvárosban élők kényelmét, komfortérzetét.

Ezzel a vízióval indult a 2000-es évek elején a Demján Sándor érdekeltségében lévő Arcadom Zrt. - illetve projektcége, a MAC Ingatlanhasznosító és Forgalmazó Kft. - beruházásában az Újbuda Tóváros projektsorozat. A Finta-stúdió a "Több idő marad élni" szlogenbe csomagolta zöldbe álmodott terveit. A Hosszúréti-patak eltereléséből kialakították az imázst meghatározó tavakat, és a fejlesztés I. üteme 2008-ban a "X. Ingatlanfejlesztési Nívódíj" pályázaton el is nyerte a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének különdíját.

Ám az eredeti tervvel ellentétben mégsem nőtt ki a földből az új városközpont. A 30 hektáros ingatlanfejlesztés nagyobb részén ma gaz burjánzik, amit sóder- és betontörmelék-kupacok színesítenek; az elhagyott építési területeken egyetlen munkást sem látni. A látványhoz a bezárt üzletek, lakó nélküli, vadonatúj apartmanok mellett hozzátartozik még egy kiürített sportcsarnok is, üres sportpályákkal, algazöldben úszó medencékkel. A Kánai úti Sportmax 1. sport-, rendezvény- és szabadidőközpontot néhány hete pakolta ki a bérlője. Nem is igen tehetett mást, mivel a szerződésbontás esetén azonnali hatállyal kiürítve kell visszaadni az ingatlant tulajdonosának. A csarnokot bérlő Sportmax Kft. bedobta a törülközőt: az alacsony forgalmat a műszaki hibák okozta üzleti és erkölcsi károk tetézték. A cég képviselői a Magyar Narancsnak nem kívántak nyilatkozni, mindössze annyit közöltek, hogy álláspontjukat peres úton, a tárgyalóteremben érvényesítik. Hogy hány forintról van szó, nem tudtuk meg, de valószínűsíthető a több száz millió forintot elérő összesített perérték.

Az új középosztály nem jelentkezik

Az új városrész fejlesztése akkor indult el, amikor a legrosszabb álmában sem bukkanhatott fel senkinek a 2008-as világválság, és annak egyik kellemetlen mellékhatása, a magyar ingatlanpiac lepadlózása. Az önkormányzat és a MAC Kft. között 2002. február 6-án született megállapodás a 291 746 ezer négyzetméteres terület és több, a környéken lévő kisebb alapterületű ingatlan fejlesztéséről. "A megállapodás szerint a területen sport- és szabadidőpark, valamint lakópark létesítését tervezte a beruházó. A lakópark felépítésére alkalmas területeket a cég megvásárolta, a sportlétesítmény létrehozására alkalmas terület pedig maradt az önkormányzat tulajdonában, amely földhasználati jogot biztosított a cégnek" - közölte lapunkkal a XI. kerületi önkormányzat. A kerület 1,1 milliárd forintért értékesítette a 30 hektárt.

A felépítendő sportcsarnok tulajdonosa a Hosszúréti Lakópark és Sportlétesítmény Üzemeltető Kft. lett - a XI. kerületi önkormányzat és a tóparki fejlesztést bonyolító MAC Kft. közös cége, melyben az önkormányzatnak 2,5 százaléknyi a részesedése. Az önkormányzat 2002 októberében szerződést kötött a kft.-vel az ingatlan földhasználati jogára: "Ennek akkori mértéke 20 millió forint+áfa volt, de ez azóta kismértékben változott. A kft. ezt kifizette, majd megépítették a sportcsarnokot, és 2007. február 7-én megkapták a használatbavételi engedélyt. Az épület tulajdonjogát az önkormányzat 20 évvel később, azaz 2027-ben kapja meg" - közölte a Narancs megkeresésére az önkormányzat. Az elképzelések szerint tehát az együttműködés 20 évig tartott volna: addig a Hosszúréti Kft., illetve fő tulajdonosa, a MAC bérbeadja a sportkomplexumot, keres rajta annyit, amiből visszajön a beruházás költsége, és nyilván haszon is keletkezik rajta; az üzlet végén pedig a Hosszúréti Kft. a létesítményt jelképes összegért átadja a XI. kerületi önkormányzatnak.

A beruházó nagy reményekkel fogott a fejlesztésbe. A 4-5 ezer lakos beköltözése mellett szó volt egy 115 ágyas, háromcsillagos szálloda átadásáról is. Muzbek András, a MAC Kft. 2005 elején elhunyt ügyvezetője 2002 februárjában arról számolt be, hogy több mint 1500 lakást építenek 25 milliárd forint ráfordítással. Ez az összeg megegyezett az Arcadom 2001-es árbevételével. Az ügyvezető ekkor a sport- és szabadidőpark átadását 2004-re, a lakásokét 2007-re várta. A nagyobb lakásokba fiatal középosztálybelieket, a kisebbekbe tehetős vidéki családok Budapesten tanuló gyerekeit várták. A sportkomplexumot tehát egy városrésznyi ember kiszolgálására kínálták tartós bérleti, üzemeltetési céllal: és 2005-ben, amikor a Hosszúréti Kft. pályázaton keresett bérlőt a sportkomplexumra, még mesésnek tűntek a kilátások.

Csakhogy a fejlesztési ígéreteket nem sikerült teljesíteni. 2012-re a tervezett hat ütemből kettő készült el: az elsőben 49 ezer, a másodikban 25 ezer négyzetmétert építettek be. Az átadási határidők megcsúsztak: a II. ütemet 2006 tavaszára, a III.-at 2007 tavaszára tervezte a beruházó. Az egyik II. ütembeli házba 2011. januárban kezdtek költözni, de a III. ütemhez hozzá sem fogtak, ami arra utal, a beruházók nem kockáztattak további 400 üres lakást. Az egyik lakótól megtudtuk, a kezdetekhez képest 3 millió forinttal olcsóbban jutott szerkezetkész lakásához. A projekt értékesítési adatai szerint a II. ütemben 132 ingatlan áll szabadon, ami több mint a lakások 40 százaléka. Az Arcadom tájékoztatása szerint a 25 milliárdból eddig 6,5 + 2,5 milliárd forint értékű beruházás valósult meg az I-II. ütem felépítésével, a kiinduláskor tervezetthez képest 1500 helyett 315+251 lakást építettek. A kereskedelmi és szolgáltató épületegyüttes, a pláza nem jött létre. Az itt lakóknak most meg kell elégedniük a lakóépületek földszintjén nyitva tartó szolgáltatókkal; ráadásul jó részük már megszüntette üzletét, elköltözött vagy hosszabb ideje zárva tart (zöldségesboltok, utazási iroda, kozmetikai stúdió). A parkosítás ugyan megtörtént, de a gondozásával már nem sokat törődnek a projekt gazdái. Az egyik lakó szerint mióta novemberben elvetették a fűmagot, senki se kaszált, miközben a közös költség címén ezért is fizetnek. A lakások és az épületek hibáiról, a beköltözés és a fizetés nehézségeiről több blog is beszámolt az elmúlt években. Az egyik lakó ottjártunkkor az erkélyére panaszkodott: a kövezet szétfagyott, mert nem vízszintezték ki, újra kellett rakni. Egy másik lakást a központi hűtő-fűtő rendszer beüzemelése áztatott el. A homlokzatokról több helyen lehullottak a kőlapok.

Ferrari helyett Opel

A 7200 négyzetméteres sportkomplexum alapkövét 2004-ben tették le, 2006-ban avatták. Az uszodával, stranddal ellátott csarnok, a műfüves labdarúgópálya, a teniszpályák és az egyéb sportokat szolgáló pályák felépítésére a fejlesztő 1,9 milliárd forintot költött.

A Hosszúréti Kft. bérleti pályázatán a Sportmax Kft. futott be, amely, mondhatni, nem esett messze a beruházó Arcadomtól: az új bérlőnek a ciprusi Perpetual Ltd. és Unione-C Ingatlanfejlesztő Kft. mellett alapítója volt az Agora Plussz Kft. is, amelyet Muzbek András és felesége hozott létre. A Sportmax a sport és az édesség szeretetében fogant: ügyvezetője, Boros László a Bonbon Hemingway üzletláncot működtető, 1990-tól 2007-ig létező Bonbon Delicatesse Zrt.-ben 2005-2007 között igazgatósági tag. Ugyanitt 2003- 2007 között Reile Elemér felügyelőbizottsági tag, aki idén januárig a Unione-C egyik tulajdonosa volt, a Sportmaxban pedig felügyelőbizottsági tag. A Bonbon igazgatóságában megfordult 2003-2007 között Scheer Sándor is, az Unione-C ügyvezető igazgató-tulajdonosa. 2007-ben még az MLSZ telki edzőközpontját üzemeltető kft.-t is vezette, 2002-től 2012. márciusig a Wallis, majd Wing Zrt. igazgatóságában is tevékenykedett. Nem a véletlen műve, hogy a Magyar Labdarúgó Szövetség - amelynek elnökségében korábban Demján Sándor is helyet kapott - székháza az Arcadom munkájaként ugyancsak a Kánai úton épült meg.

A problémák azonban nagyon korán jelentkeztek: 2008-ban a csarnok teteje megsüllyedt egy viharban, helyreállítása márciustól a következő év januárjáig tartott. Ez idő alatt oszlopokkal dúcolták alá a szerkezetet, a csarnokot be kellett zárni. 2010-ben a süllyedés megismétlődött. A kirendelt igazságügyi szakértő megállapította, hogy konstrukciós hibáról van szó, az épületet életveszélyesnek nyilvánította. Ismét hónapokig tartott a helyreállítás, bár ezúttal jóval hamarabb rendezték a műszaki problémát. Ezek az időszakok érzékenyen érintették a Sportmax Kft. kasszáját, mivel a rendezvénypiacon a csarnok kezdett veszíteni vonzerejéből. "Jó eséllyel fog egy rendezvényes olyan helyszínt választani, amiről elsőként az ugrik be, hogy többször, hosszú időn át volt zárva műszaki bajok miatt?" - tette fel a kérdést lapunknak a csarnok hányattatásait ismerő forrásunk. Ráadásul nemcsak a tetővel akadt gond az épületben, hanem mással is. Forrásunk a helyzetet - a városközpont kialakításának elmaradását is figyelembe véve - úgy jellemezte, mintha valaki éveken keresztül egy Ferrariért fizeti a bérleti díjat, miközben egy állandóan műszaki hibákkal küszködő Opelt kap érte. (A projekttel kapcsolatban kerestük az Arcadom Zrt.-t, de nem kaptunk tájékoztatást.)

A XII. kerületi Csörsz utcai Sportmax 2. csarnokot is üzemeltető Sportmax Kft. adózott eredménye 2008-ban mínusz 179 millió, 2009-ben mínusz 12 millió, 2010-ben mínusz 35 millió forint volt. A cég 2012 áprilisában végül egyoldalúan felmondta a szerződést. Az önkormányzat tájékoztatása szerint "2012. április 14-15-én a Sportmax Kft. az általa felszerelt tárgyakat, eszközöket önkényesen leszerelte, az uszoda medencéjéből a vizet leengedte, a fölötte lévő téliesített sátrat lebontotta, a teniszpályák sátrát és az udvaron lévő óvodai játékokat elszállította. 2012. április 16-án a Hosszúréti Kft. felé rendkívüli felmondással élt. Ezt a Hosszúréti Kft. nem fogadta el, és jogi úton szeretné az érdekeit érvényesíteni." Vagyis végül mindkét fél pereskedni akar - ennyi legalább biztos.

Az önkormányzat segített volna (még jó, hogy nem tette)

Miközben a bérbeadó és a bérbevevő között egyre nagyobb lett a véleménykülönbség, a Molnár Gyula (MSZP) vezette újbudai önkormányzat merész húzással akarta rendezni a létesítmény sorsát: 2009-ben tíz évre bérbe akarta venni évi 200 millió forint bérleti díjért. Összehasonlításul: a kerület abban az évben 400 millió forintot költött sportcélokra. A Csörsz utcában működő 72 ezer négyzetméteres Sportmax 2. bérletét idén április elején hirdette licitre a XII. kerületi önkormányzat minimálisan havi 15 millió forintért, míg az ugyanakkora Sportmax 1.-et három évvel ezelőtt havi 16 millióért bérelte volna Újbuda. A helyi Fidesz nagy erőkkel támadta e kezdeményezést, mondván, minek olyan ingatlant bérbe venni, ami 15 év múlva egyébként is az önkormányzat birtokába kerül. Három bizottság tárgyalta a kérdést: a pénzügyi és a közbeszerzési elutasította, a szociális, lakás és sport bizottság támogatta - igaz, utóbbi tagjainak nem osztották ki az anyagot, így azt se tudták, miről szavaznak. Például arról sem volt adat, hogy a bérleti díjon felül mennyit kell költeni a csarnokra, az üzemeltetésre, lehet-e egyáltalán gazdaságosan működtetni. A bérleti szerződést végül nem kötötték meg.

Neked ajánljuk