Itt a hegyen nem is lehetne irodaházat építeni, az övezeti besorolás miatt, állítja egy ismert iparos, aki nem kívánja nevét adni a véleményéhez, majd a közelében lévő, vadonatúj, villámsebességgel felépült irodaházra mutat. Abban a csodaépítményben a névtábla szerint azonban van egy lakás is, ez a kiskapu.
A Limex Kft. Lejtő út 17. alatti, négyemeletes irodaházának harmadik emeleti titkárságán egy jégcsapszerű nő, a vezérigazgató titkárságvezetője, kioktató hangon közli, hogy csak akkor kaphatunk választ "két hét múlva", ha ott hagyjuk a névjegyünket és írásban csatoljuk a kérdéseinket. "Itt nagyon komoly munka folyik, különben is a vezérigazgató úr külföldön van, és az ilyen horderejű kérdésekre csak ő válaszolhat" - pillant a papírra. Ezek szerint üzleti titok marad, hogy miért éppen a családi házas zöldövezetben építettek irodaházat.
A Binder építési vállalkozótól vásárolt épület csupa rideg elegancia, akár a titkárnő: itt aztán tényleg a pénz beszél. A négyemeletes irodaházban, a kaputábla tanúsága alapján, egy lakás van, a többi mind iroda.
Néhány lépéssel lejjebb, a Lejtő út 10-ben üresen kong a Tüvati irodaháza, amelyben régen számítógépes tanfolyamokat is szerveztek, most a szomszéd szerint a ház eladó.
A Lejtő út 5-ben egy most felújított régi családi villa, a stílusnak megfelelően napraforgósárgára van festve. Gyönyörűen ápolt kertje első részében négy darab tökegyforma autó, még a rendszámuk is hasonlít. A fogadtatás barátságos, néhány perc alatt választ kapunk a kérdésekre. Knauf úr, a tulajdonos, német, a cég kereskedelemmel foglalkozik, két éve vannak Magyarországon. Eszük ágában sincs a belvárosban dolgozni, az rendkívül drága, csak kevesen engedhetik meg maguknak. Ráadásul eleve ilyen helyet kerestek, hiszen itt mindenki autóval jár, és tud parkolni, ellentétben a belvárossal. A cég középméretű, a ház megfelel az igényeiknek, még oktatóterük is van. Lakás nincs a házban, sem a tulajdonos, sem más nem lakik itt.
Az Apor Vilmos tér 6. számú, ugyancsak rohamlépésben felújított házban, a Johnson Wax mellett egy másik cég is bérel irodákat. Az egyik menedzser készségesen szolgál információval: "A cég három és fél éve működik Magyarországon, és mint minden itt kezdő multi, először az üzletet építettük fel, és nem azzal törődtünk, hogy milyen körülmények között dolgozunk. Eddig a Buda Alag Centerben béreltünk irodát, de megszerettük a környéket, és itt kerestünk házat. Az épület egyébként előzőleg egy magánszemélyé volt, lerobbant állapotban vettük meg. A választás egyik oka az volt, hogy itt van előttünk egy buszvégállomás, és igaz ugyan, hogy a kertben csak öt autó parkolására van lehetőség, de a Hully Gully diszkó előtt napközben ingyen lehet parkolni." Mikor azt kérdeztük, nem gondolják-e, hogy ebben a családi házas övezetben egy irodaház esetleg egy családtól veszi el a lehetőséget, akik jó levegőjű környéken lakhatnának, Bohner Judit azt válaszolta: "Ez egy kínos kérdés, de úgy gondolom, hogy az árakat a kerületben nem mi hajtottuk fel, nem mi vettük el másoktól a lehetőséget. Itt annyira drága az ingatlan, hogy magánszemély meg sem tudja vásárolni. Egyébként én is laknék itt" - tette hozzá.
A szomszéd telken egy hasonló méretű ház teljes felújítása folyik; ez is családi házból lesz iroda. Az egyik munkás szerint ez volt régen a Kádár villa, a mellette lévő két ház meg a Securitate épülete, találtak is a kertben kétszáz gépfegyvertöltényt, amit előző nap vittek el a tűzszerészek. Utánaérdeklődtünk, a hír igaz, csak nem Kádár János, hanem a testvére lakott itt, a szomszéd ház pedig, ami most kínai vendéglő, még a hetvenes években is rendőrőrs volt.
A Törpe utcában néhány éve újjáépült egy szép, kétszintes családi ház, amit a tulajdonos nem tud fenntartani, és az egyik szintet kiadja egy cégnek. A szomszéd házat most kínálják eladásra. Régi, egyemeletes családi ház, amelyben műhely és egy fémipari laboratórium volt. A volt tulajdonos felesége azon kesereg, hogy azt már nem is veszik emberszámba, akinek kérges a tenyere, megölik az ipart az országban, csak a kereskedelem megy. Meg a politikai korrupció. Régen Magyarországról vitték még Svédországba is a rúdacélt, ma meg már egy egyszerű 16-os köracélt sem lehet kapni, pedig az minden fémmunka alapja. Nem is tudják fenntartani a műhelyt, belefáradtak, ezért adják el házat.
A MOM-kultúrházzal szemben, a nevelési tanácsadó egykori épületében most a Budamilk raktára van. A ház néhány évig üresen állt, csövestanya volt, mielőtt a Budamilk bérbe vette. Az ügyvezető igazgató elmondja, hogy régebben a MOM egyik épületében béreltek raktárat, de felmondták a szerződést, az ÁPV Rt. el kívánja adni a MOM épületeit. Mindenképpen a közelben kellett találniuk valamit, hiszen ők a lakosságot ellátó kiskereskedők számára raktároznak itt friss tejterméket. Mivel csak csomagolt terméket forgalmaznak, nem szennyező a tevékenységük, némi forgalomnövekedés van csupán. Az ingatlan egyébként a Kincstári Vagyonkezelő tulajdonában van, és így évenként kell megújítani a szerződést, amíg el nem dől az épület sorsa. "Mi elsődleges lakossági ellátók és szolgáltatók vagyunk, és a környéknek az lenne az érdeke, hogy ilyen cégek települjenek ide. Az sem mindegy, hogy a MOM épületegyüttesének mi lesz a sorsa, például a lakosság hasznára váló szabadidőközpont lesz, vagy egy 30 ezer négyzetméteres irodaépület-komplexum. Nagyon átalakult már a környék az utóbbi időben - tette hozzá Mészáros Tibor, a Budamilk ügyvezető igazgatója.
Egyébként érthetetlen, hogy miért hagyták három évig üresen a nevelési tanácsadó épületét, hiszen ez nem egy lerobbant külterület. Az utcakereszteződés egyébként maga a közelmúlt történelme. A Csörsz utca sarkán álló, az 50-es években épült és ma már műemlék MOM-kultúrház a maga robusztus, termésköves, mészburkolatú szocreál stílusával, szemben vele a már emlegetett régi családi ház és volt nevelési tanácsadó, mellette a Pest megyei pártbizottság 70-es években épült épülete, ronda beton- és alumíniumkocka, ma a Kereszténydemokrata Néppártot szerencsélteti. A harmadik sarkon áll a 90-es években épült Fotex Plaza, az újgazdagság minden procc bájával, benne jól menő, divatos cégek: Azur, Domus, Ofotért, Amaro Bank. A negyedik sarok ma még zöld, a csodálatos Gesztenyés park, de annak a közepén meg ott a Kongresszusi Központ, amit máris bővíteni akarnak.
A XII. kerületben 01-től 06K-ig mindenféle építési övezet van - világosít fel Gátiné Gecső Ágnes, a Polgármesteri Hivatal építési irodájának vezetője. Idén márciusban lépett életbe az új helyi építési szabályzat, ennek értelmében a 01-es és 02-es övezetekben teljes irodaház is épülhet, a 03-05K övezetekben legfeljebb 50 százalék lehet az iroda, az épület másik fele lakás kell legyen, a 06-os kiemelt zöldövezetben viszont semmilyen iroda nem épülhet. "Lehet, hogy a Lejtő úti négyszintes irodaház még az előző rendelet értelmében kapott építési engedélyt - szabadkozik. - Az is előfordulhat, hogy az engedélyben lakásnak feltüntetett helyiségeket irodának használják. Egyébként az ellenőrzés nehéz, ha nem érkezik bejelentés komoly irodaforgalomról vagy parkoló autók tömegéről, akkor nehéz lefülelni egy lakásban működő irodát."
Hogy mitől ilyen felkapott a XII. kerület? Az irodavezető szerint másutt is növekszik az irodák száma, nemcsak itt, de a jó anyagiakkal rendelkező cégek, ha adnak magukra, valószínűleg státusszimbólumnak tartják azt, hogy kinek hol van irodája. Ezzel együtt új, elegáns lakóépületek is épülnek itt.
Az engedély nélküli vagy az engedélytől eltérő használat esetén a kerület felszólítja a használót az eredeti állapot visszaállítására, és egyszeri tízezer forintos büntetés róható ki, amelyet legfeljebb kéthetente lehet ismételni. Ennek elrettentő hatása a bérleti díjakkal összehasonlítva egyszerűen nevetséges (lásd a Kinél, hol, mennyiért című keretes anyagot - a szerk.). Persze az is gyakori, hogy az új használatnak megfelelően utólag módosítják az engedélyt. Arra a kérdésre, hogy hány cég működik a kerületben, és hány irodaház épült, a kerület kimutatást adni nem tudott.
Az önkormányzat szándéka nyilvánvaló, úgy adnak ki építési engedélyeket, hogy ne változzon a lakókörnyezet, de azért legyen beruházó kedv a foghíjak beépítésére és a felújításokra. Nem elhanyagolható szempont a bevétel sem. A hatályos jogszabályok értelmében az iparűzési adó felét a kerület kapja. "A betelepülő nyugati cégek Budán nem fizetnek közműfejlesztési hozzájárulást - mondja Ládonyi János, a kerület aljegyzője -, viszont a nagy építkezéseknél a nehézjárművek tönkretehetik az úthálózatot. Ha bizonyítható valakinek a hibája, akkor kötelezhetjük a rendbetételére. Egy szépen rendbe hozott vagy új ház, jól parkosítva, egyébként hozzájárul a környék arculatának javításához, de a szabályokat megszegőkkel tehetetlenek vagyunk. Várhatóan most fog megváltozni az 1963-as építési törvény, ami nagyobb figyelmet fog fordítani a környezet védelmére, az esztétikai megjelenésre is. Addig csak rendeleteink vannak, de azt hozzátenném, hogy a helyi építési rendeletek szigorúbbak az átlagnál."
A főváros a rendezési terveket tartja elsődlegesnek. Szerintük a kerületekre tartozik, hogy ki mit engedélyez.
Nem tudjuk megítélni, mennyire általános ez más zöldövezeti és családi házas, kertes területeken, de ha csak a Rózsadomb tetején álló VICO-székházra gondolunk, akkor aligha egyedi jelenség. Amit biztosan lehet már látni: jó néhány családi ház válik majd irodaépületté, mert a szegényedő középréteg nem tudja fenntartani. Azt is meg lehet jósolni, hogy az engedélyeket kijátszva, sok irodaházban csak alibi lesz egy-egy kisebb lakás. A forgalom iránya is megfordul, a jómódú cégek autóval közlekedő munkatársainak parkoló is kell. A beépítési százalékot nem növeli meg, ha a kert egy részét lebetonozzák parkolónak, de a budai övezetben egyébként is egyre fogyó zöld felület szempontjából sem mindegy, hogy bokor és fa vagy autó áll a kertben.
Mangel Gyöngyi
Kismartoni János
Kinél, hol, mennyiért
Bradmore Consulting: Tartsay Vimos u. 14.; 5 emeletes modern irodaépületben 140 nm; 35 DM/nm/hó + 6 DM közös ktsg
Fotex Plaza: Csörsz u.-Nagy J. u.-sarok; kb. 8 szintes márványburkolatú épületben 340 nm; 54 DM/nm/hó + 6 DM közös ktsg
Déli-Point: Alkotás u.; 6 szintes, modern irodaház; 35 DM/nm/hó; különböző méretű irodák, takarítással
Bérbe adó: Eganova, bérlő: Comet-TeleCom Advisors LTD: Németvölgyi út 98.; családi házból kialakított irodaház felét bérli; 330 nm; 25 DM/nm/hó
A hosszú távra berendezkedő, kis-közép cégek célja a saját irodaház. Egy kb. 300 nm-es, lerobbant, kétszintes családi ház ára telekkel kb. 25-30 millió Ft. A teljes felújítás tetőcserével, tetőtér-beépítéssel kb. 215 millió. A költségek kb. 2-3 év alatt megtérülnek a bérleti díj megtakarításával, és a ház így még tulajdonná is válik.
Bel-Buda egyik központja az Apor Vilmos tér. Innen indulva egy 500 méteres sugarú körben, részben a zöldövezet határán, részben már a családi házas övezetben található meg a Konzumbank központja (a telken néhány éve még egy 12 lakásos lakótelepet terveztek) és az OTP Bank egyik központi épülete. A Királyhágó téren áll a házlebontási és fakivágási botrányairól elhíresült Globex Rt. székháza (az építkezés után a szomszédos házon repedések keletkeztek, a ház életveszélyessé vált, a lakókat ki kellett költöztetni. Az így felszabadult telket állítólag szintén a Globex vette meg, a tehetetlen környékbeli lakók évekig keresték az igazukat - sikertelenül). A Fotex Plaza székháza a Csörsz utca sarkán áll (ezt egyébként a MOM egyik szerelőcsarnokából alakították át úgy, hogy csontig lebontották az üzem épületét, és csupa márvány- és üvegpalotát építettek a helyébe), a Nagy Jenő utcában van a Postabank Poliklinika, a RWE Aktiengesellschaft magyarországi képviselete és még két cég (a Nagy Jenő utcai két elegáns székház, a MOM óvoda és bölcsőde egykori épülete). A Németvölgyi úton, csúf, alumínium-beton IKV-épületet kopasztottak le, és rohamtempóban folyik a Jupiter-Digital irodaház építése. Az alig szerkezetkész házban már most sincs kiadó iroda. Ez mindössze néhány percnyire van a HVG immár két épületből álló szerkesztőségétől. A Németvölgyi út és a Liptói út sarkán szintén állt egy óvoda, ma ez is kétszintes, elegáns irodaházzá alakult.
