Október 16-i ülésén módosította a kerületi építési szabályzatot (KÉSZ) a XII. kerületi önkormányzat. A javaslat egyhangúan, ellenszavazat nélkül ment át, a fideszes és a kutyapárti képviselők egyaránt megszavazták. A szabályzatot több ponton változtatták meg, például bizonyos esetekben az aktuális állapot szerint rögzítették a telkekre vonatkozó beépítési százalékokat és megtartandó zöld felületi arányokat, illetve több telekre is bevezették a településrendezési szerződés megkötésének kötelezettségét (erről később). Módosították a rendelkezést ugyanakkor a Városmajor utca 35–37. telkére, méghozzá úgy, hogy – megfelelően a tulajdonos szándékainak – lényegesen több lakást lehessen kialakítani a telken. A tulajdonos történetesen Schmidt Mária és a gyerekei cége.
Valamit mindig akartak
Igen értékes ingatlanról van szó, a Széll Kálmán tértől mindössze öt perc sétára, közvetlenül a Városmajor szomszédságában. A telken a 37. szám alatti, egykori rossz emlékű nyilas ház helyén jelenleg egy felszíni parkoló, mellette pedig egy Vadász György Kossuth- és Ybl-díjas építész által tervezett üvegfalú épület áll, amely 1981 és 1986 között épült a Matáv telefonközpontjának. A mintegy 15 ezer négyzetméternyi irodaterülettel rendelkező, kiváló elhelyezkedésű épületet a korábbi olasz tulajdonosoktól 2020-ban vette meg a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési (BIF) Nyrt. A tőzsdén jegyzett cég részvényeinek 74,87 százalékát saját közlése szerint a PIÓ-21 Kft. tartja a kezében, utóbbi cég Schmidt Mária mellett a gyerekei, Ungár Péter LMP-s politikus és Ungár Anna tulajdonában van.
Az irodaépülettel már a korábbi tulajdonosok is akartak kezdeni valamit, elsősorban egy hétemeletes (de a szomszéd háznál nem magasabb), mintegy 250 férőhelyes parkolóházzal kívánták bővíteni, amelynek megépítését az akkori fideszes kerületi vezetés is támogatta. A terv az volt, hogy ha a parkolóház megépül, akkor az irodaház dolgozói mellett azt mások is használhatják, ezzel enyhítve valamelyest a környék parkolási gondjain.
A BIF érkezésekor Major Park névre keresztelt projekttel kapcsolatban ezután arról szóltak a hírek, hogy a cég az irodaház nagyarányú felújítását tervezi, sőt egy új szárny hozzáépítését is. Bár a konkrét átalakítási tervekről nem sok részletet lehetett tudni, a Közti Zrt. építésziroda látványterveket is publikált, amelyek alapján továbbra is tervben volt a parkolóház, a telken keresztül pedig a gyalogos átjárás is biztosítva lett volna a Maros utca, s így a Városmajor felé. 2023-ban a Portfolio azt írta, hogy „a fejlesztési koncepció két ütemben fog zajlani, melynek során megvalósul a teljes külső homlokzat átépítése egy teljes körű műszaki felújítással, illetve egy új irodaszárny kialakítása 250 férőhelyes parkolóházzal”. A cég a cikk szerint arra számított, hogy a fejlesztés még 2023-ban megkapja az építési engedélyt.
Az építkezés azonban azóta sem kezdődött el, az október közepi KÉSZ-módosítás alapján pedig megváltoztak a BIF tervei: irodaház helyett immár nagyobbrészt lakásokat alakítanának ki a Városmajor utcában. Nem mintha az irodaház eddig kihasználatlanul állt volna: a BIF tulajdonszerzése óta előbb a különböző állami vagyonelemek értékesítésével foglalkozó állami cég, a Maradványvagyon-hasznosító (MVH) Zrt. költözött az épületbe, majd ennek 2024. végi megszüntetése után a Nemzeti Kereskedelmi és Fogyasztóvédelmi Hatóság (NKFH) kapott itt helyet – és mindmáig bérlő.
Lakások az irodák helyett
Míg az eddigi szabályozás legfeljebb 35 százaléknyi lakás építését engedélyezte a Városmajor 35–37. alatt, addig a mostani KÉSZ-módosítás értelmében ún. településrendezési szerződés kötése esetén ez az arány akár 70 százalékra is növelhető. Rögzítették azt is, hogy 200 négyzetméterenként kell egy „rendeltetési egységet” létrehozni – ez a megfogalmazás rugalmasságot biztosít a befektetőknek, azaz egy nagyobb iroda és néhány üzlethelyiség mellett több, akár 200 négyzetméteresnél kisebb lakást is kialakíthatnak; csak arra kell ügyelni, hogy egyrészt betartsák a lakások 70 százalékos arányát, illetve hogy a teljes szintterülethez képest meglegyen a 200 négyzetméterenkénti egységszám, akármilyen elrendezésben. Ez azt jelenti, hogy ha egy nagy irodával és néhány üzlethelyiséggel letudják a 30 százaléknyi egyéb funkciót, akkor akár száznál is több lakás alakítható ki a telken.
A KÉSZ-módosításhoz csatolt kormányhivatali egyeztető tárgyalás jegyzőkönyve szerint a kerületi főépítész, Péterffy Márton azzal indokolta a tervezett változtatást, hogy bár az aktuális – és a jegyzőkönyv szerint nemrég az Országos Építészeti Tervtanácsot is megjárt – tervek irodafunkciókat tartalmaznak, a beruházók (vagyis a BIF) „később szeretnék majd lakóra módosítani”.
Bár a Magyar Kétfarkú Kutya Párt (MKKP) helyi szervezete már korábban is azt forszírozta egy Facebook-bejegyzésben, hogy irodák helyett inkább lakásokat kellene létrehozni a telken, valójában a BIF döntött a tervek módosításáról. Megkerestük a most kutyapárti vezetésű önkormányzatot, amely kérdéseinkre megerősítette, hogy számos esetben egyeztettek a beruházóval, ezért is változott az építési szabályzat, de az önkormányzat szerint alapvetően „támogatható, hogy a lakófunkció aránya növekedjen az irodai funkció terhére”.
Bár az akár száznál is több új lakás kialakítása az amúgy is meglehetősen zsúfolt környéken több problémát is felvet, az önkormányzat szerint ez nem fog gondot okozni. Az eddig tervezett formájában a parkolóház ötletét is elvetették. „Volt egy eredeti, 2009-ben kialakult parkolóház-építési elképzelés. Ez várhatóan nagyobb forgalmat generálna az amúgy is terhelt városrészen, mint a jelenleg tervezett lakó- és bérházfejlesztés, amely csak kisebb százalékban tartaná meg az irodafunkciót. Ez volt az elsődleges oka annak, hogy az önkormányzat nyitott volt tárgyalni az esetleges funkciók áttervezéséről: kisebb forgalom, több lakhatási lehetőség közösségi közlekedéssel jól ellátott területen” – áll az önkormányzat válaszában.
Valószínűleg a korábban ígért átjárás sem fog megvalósulni a telken – erre utal az is, hogy míg az eddigi szabályozás szerint a földszinten jószerivel csak kiskereskedelmi vagy közösségi funkciójú egységek lettek volna, addig az új módosítás szerint ezt elég csak az utca felőli 6 méteres sávban teljesíteni. Az önkormányzat az ezt firtató kérdésünkre azt közölte, hogy „a telken meglévő átjárás a tervezet szerint nem elvárás, mert a közelben lévő Csaba utca biztosítja a kapcsolatot”.
Amikor 2024 nyarának végén felmerült, hogy az irodaház felújítása miatt be kell zárni az ott működő Budai Központi Kézbesítő Postát is, az MKKP helyi szervezete egy Facebook-posztban amellett érvelt, hogy „lehetett volna Schmidt Máriával egyezkedni, hogy ne irodát, hanem megfizethető lakásokat építsen oda, ott a beépítettségen ez nem változtat, fákat sem kell kivágni, hiszen [az előző kerületvezetők] pont a lakáshiánnyal kampányoltak a természetromboló luxuslakóparkok építése mellett”. Most azonban, úgy tűnik, lényegében valami ilyesmi történik: a BIF számára kedvezőnek tűnő változtatásokat ugyanis az új KÉSZ a már korábban említett településrendezési szerződéshez (TRSZ) kötné.
Áldozatok emlékműve
Ennek a sajátos jogintézménynek a lényege, hogy az önkormányzat a KÉSZ-ben rögzítve bizonyos kedvezményeket kínál fel a beruházóknak cserébe azért, hogy vele egyezkedni kelljen, és hogy adott esetben a kerület is kérjen valamit. Kovács Gergely kerületi kutyapárti polgármester korábban többször posztolt arról, szerinte ez egy jó eszköz arra, hogy az önkormányzat érvényesíteni tudja a szempontjait a beruházókkal szemben, például a zöld területek megőrzésével vagy a fák védelmével kapcsolatban. A konkrét esetben arról van szó, hogy ha Schmidték több lakást akarnának a területen kialakítani, azt az önkormányzat akkor teszi lehetővé, ha kiegyeznek, és szerződést kötnek vele.
Kérdésünkre, hogy milyen kritériumokat kíván szabni az önkormányzat az engedményekért cserébe, azt közölték, hogy bár a településrendezési szerződéskötési folyamat elindult, még az előkészítési fázisban van, a szerződéskötésről a képviselő-testület dönt majd. Mindenesetre „a jelenlegi tárgyalások abba az irányba mutatnak, hogy a TRSZ a beruházót arra kötelezné, hogy nagy összegű közcélú fejlesztéseket támogasson, és további forrást biztosítson annak az emlékműnek a megvalósítására, melyet a nyilasok áldozatainak kíván állítani a kerület. Az emlékmű pályázati kiírása és elbírálása önkormányzati szakmai csoport által történhet”.
A nyilasok áldozatainak emlékműve fontos ügy Kovács Gergely polgármester számára, aki már kerületi önkormányzati képviselőként is azt hangoztatta, hogy a Böszörményi és az Istenhegyi út sarkán álló problémás Turul-szobrot el kell bontani – mint emlékezetes, a 2005-ben II. világháborús emlékműként felavatott szobor talapzatára ismert kerületi nyilasok nevei is felkerültek áldozatokként. Kovács a megválasztása előtt azt ígérte, hogy polgármesterként a nagytétényi Szoborparkba viteti a Turult, helyette pedig egy új és méltó emlékművet állíttat a nyilasok áldozatainak. Az előző kerületvezetés amúgy azzal próbálta enyhíteni súlyos tévedését, hogy a Turul talapzatáról végül minden nevet eltávolítottak és átnevezték azt I. világháborús emlékműnek, a II. világháború áldozatainak pedig egy pályázat után új emlékművet állítottak a Városmajori templom mellett (az alkotó Mohácsi Andrással készült interjúnkat lásd: „Két kő egymás mellett”, Magyar Narancs, 2022. május 18.).
A Turul körüli vita egyelőre nem jutott nyugvópontra, de ezek szerint a polgármester továbbra is elkötelezett egy új emlékmű felállítása mellett – amit így legalább részben Schmidt Máriáékkal tervez finanszíroztatni, cserébe az építési engedményekért. Történelmi érdekesség, hogy – mint említettük – a szóban forgó beruházás telkén, a 37. szám alatti villában működött a II. világháború idején a rettegett kerületi nyilas ház, ahol sok embert kínoztak és gyilkoltak meg.
Kerestük a BIF Nyrt.-t is azzal kapcsolatban, hogy az eddig megismertekhez képest hogyan kívánják módosítani a terveket az ingatlan átalakításakor, hány lakást szeretnének ott kialakítani, mennyiben érintik a változtatások a jelenlegi épületet, lesz-e átjárás a telken és mikor indulhat a beruházás, de kérdéseinkre lapzártánkig nem kaptunk választ.
Fazekas Zsuzsanna
