A magyar lakásállomány a gépjárműparkhoz hasonlóan öreg és korszerűtlen. Aki új otthont akar, rendszerint a lépten-nyomon épülő kisebb-nagyobb társasházak, lakóparkok valamelyikében keres magának. Ha jó lapot húz, azt kapja, akkor, és annyiért, ahogy ígérték. Bár az építőipar szereplőinek többsége jó minőségű lakásokat ad át, a piaci lakásépítés az alulszabályozottság és az állami felügyelet teljes hiánya miatt pazar megélhetést kínál a linkeknek és szélhámosoknak is.Angyalföld egyik, csak lassan tápászkodó negyedében a tavaly nyáron átadott negyvenlakásos társasház ötödik emeletére más lakókkal együtt gyalog caplatunk fel. A világos, másfél szobás lakásban párás a levegő, a fiatal tulajdonos ablakot nyit: "Miután meghirdették, hogy itt elég kedvező áron kapható lakás, az ár felével érkeztem a szerződéskötésre, a többit kölcsönből, az építés során kellett fizetnem. 2001 decemberében költöztem volna, de szeptemberben még csak az alapok álltak, majd többszöri vis maiorra hivatkozva egyre csak csúszott az átadás. Én költöztem be legelőször, fél év késéssel - ebből hat napot ismertek el önhibának, kaptam is tizenkétezer forint kötbért. Amikor viszont a bankom csúszott az utolsó részlettel, és én végül zsebből fizettem, hogy beköltözhessek, százötvenezer forintos késedelmi kamatot számoltak rám, és vis maiorról szó se lehetett. Aztán egyoldalú szerződésmódosítással, különféle címeken még annyi pénzt kértek rajtam számon, hogy csak a negyedét láttam viszont annak a négyszázezer forintnak, amit a bank helyett befizettem nekik. Három hete laktunk itt, amikor a fürdő és az előszoba közös fala egyre jobban nedvesedett, majd szivárogni kezdett rajta a víz. Telefonálgattam, jöttek, bontottak, kiderült, hogy a csempe és a fürdőkád találkozását szarul szigetelték, lefolyt a víz a kád mögött, ahol egyébként kibontáskor nagy kupac rohadt kajamaradékot, szemetet találtunk. Egy hónap múlva csempézték vissza a falat. A fűtési szezon beindulásakor vettem észre, hogy a radiátoron nincs szabályzó. Hamar jöttek a szerelők, látszott, hogy számítottak rá. Még aznap este lezártam az ágyam melletti radiátort, kisvártatva csörögni- hörögni kezdett a kazán, le akart esni a falról, aztán leállt a rendszer, pár napig nem volt fűtés. Kiderült, hogy elbaszták a rendszert, majd rám telefonáltak, hogy jó lesz az, csak figyeljek oda, és ne vegyem alacsonyra egyik radiátort sem! A konnektorok az első alkalommal, amikor kihúztam belőlük a dugót, kifordultak a falból, de amikor láttam, hogy ugyanazok jönnek, akik tegnap még csempéztek, inkább magam szereltem meg. A lakások 90 százalékában sokáig nem lehetett nézni a kábeltévés csatornákat, mert elbarmolták a vezetékeket, és kiloptak valami alkatrészt, mi meg sokáig a szolgáltatóval veszekedtünk. A lakás teljesen párás, mert egyrészt a fürdőszobába nem építettek szellőztetőnyílást, én most vések valamit, a nappaliban lévő konyha pedig semmilyen módon nem szellőztethető kifelé. Amikor kijöttek megnézni, hogy milyen a klíma, és meglátták a mosatlant, felhördültek: Ja, uram, ha maga itt éjjel-nappal főzőcskézik, ne csodálkozzon! A nem szabványos erkélyablakokról nagy hidegben belül kicsapódik a pára, és patakokban folyik a víz, amitől szét is rohadt a szegély, és felpúposodott a parketta. De én még jól jártam, mert akinél az erkély befelé lejt, és az erkélyajtó nincs jól szigetelve, annak ősszel úszott a lakása." Az elkeseredett lakó végül úgy tudta meg, hogy valóban mi történt, hogy kezeslábasba bújt, és szerszámos táskával a kezében elvegyült a munkások között.
"Ha kész lakásokat árulnának, a gyenge minőségű ingatlant nem lehetne rásózni senkire" - vonja le az egyik lehetséges tanulságot Béres Gábor építési igazságügyi szakértő, aki személy szerint addig egy fillért sem fizetne senkinek, amíg
minimum szerkezetkész állapotban
nincs a lakás. "A legtöbb beruházónak viszont csak annyi pénze van, hogy telket vegyen, tervet készíttessen, belekezdjen az építkezésbe, ezért, míg a remélt bankhitel befut, kecsegtető árakkal igyekszik az épületbe húzni a vevőket, és iparkodik már az elején a lehető legtöbb pénzt bekaszálni.
Az ilyen építkezések az elején döcögnek, majd amikor ezt egyre több vevő teszi szóvá, kezdődik az ámokfutás, a nappalikban három-négy szakma találkozik. Ezek rendszerint egymás munkáját teszik tönkre, szembeszökő, a lakhatást megkeserítő baklövések születnek."
"Magyarországon hét-nyolc hónapot töltenek szerkezetépítéssel, négy-öt a befejezésre megy. Ennek egyszerűen fordítva kéne lennie" - mutat rá egy építési vállalkozó. Így aztán az utolsó részszámlák miatt a kis és közepes társasházakban (kb. 50 lakásig) az esetek 70-80 százalékában a vevő és a vállalkozó összerúgja a port. A gyanús vállalkozók elsősorban ezt a mérettartományt preferálják, ritkán van ugyanis annyi forgótőkéjük, hogy nagy eszköz- és emberigényű építkezést elvállalhassanak. Sokszor a tulajdonos nem javítást, hanem árkompenzációt kér, és az is igaz, hogy néha a lakó is nyerni akar a bolton. A cirkusz aztán az esetek egy részében bíróságon folytatódik, ahol a peres felek szakértői évekig beszélnek el egymás mellett.
Míg egy szociális bérlakás építése során a közbeszerzési eljárásban névjegyzékben szereplő műszaki ellenőrt kell alkalmazni, a kivitelező kiválasztásánál pedig előnyben vannak a minősítéssel rendelkező, biztos hátterű vállalkozók, addig a sok esetben nagyobb értékű, magasabb műszaki színvonalú magánépítkezések esetében a meglévő szabályok a felelős műszaki vezető alkalmazásán kívül semmilyen előírást nem tartalmaznak.
Hárommillió forint törzstőkével,
banki fedezet és felelősségbiztosítás nélkül bárki vállalkozhat arra, hogy felhúz egy több száz millió forintos társasházat. A felelős műszaki vezetőket kéthavonta kirugdosva már nincs miért aggódni, mert műszaki ellenőr alkalmazása közbeszerzésen kívül nem kötelező. Így a kisebb és közepes méretű társasházak 80 százalékánál csak a vállalkozó lelkiismeretére van bízva, hogy valóban az épüljön, amiről szerződtek. Nem paranoid viselkedés tehát, ha valaki vétel előtt átnyálazza a beruházó és a kivitelező cégbírósági adatait, valamint tanulmányozza az otthonát létrehozó cég életművének néhány emblematikus állomását - már ha akad ilyen.
"A lakásépítés piacosodásának kísérőjelenségeként hamar feltűnt az a befektetői kör, amely a minél nagyobb profit érdekében felrúg minden írt és íratlan szabályt" - vezet át a Btk. és a Ptk. határterületén portyázó csoportok világába Kámán Ferenc építési vállalkozó, egyben műszaki ellenőr, aki szerint egyébként az új lakások többségénél nem érheti szó a ház elejét. A legegyszerűbb csalási história az, hogy silány minőségű anyagokat és szerkezeteket alkalmaznak, sőt ma már minőségi tanúsítványt is lehet vásárolni. Mivel ezek a cégek egy-egy projektre alakulnak, a ház felépülésekor megszűnnek, vagy egy hajléktalanhoz, külföldihez vándorolnak, így nincs, aki eleget tegyen a garanciális kötelezettségeknek. Jellemző az is, hogy alkalmilag toborzott, szakképzetlen munkaerővel végeztetik el a munkát, jól tudják, hogy a Moszkva téren ugyanazok állnak sorba szekercéért, mint fáziskeresőért. Mivel nincs rendszeres és hozzáértő műszaki ellenőrzés, a hibák eltakarása nem okoz problémát, de ami látszik, az elfogadható minőségű, hogy ne akadozzon az értékesítés.
A másik intézményesített csalási módozat Kámán Ferenc szerint a kivitelezőknek, ezen keresztül az államnak okoz károkat. A befektetők ekkor beruházói láncolatot hoznak létre, vagyona csak a piramis csúcsán lévő társaságnak van, de ez szerződést csak a közvetítő cégekkel köt, akik a láncolat végén a kivitelezőkkel egyeznek meg. Legtöbbször a generálkivitelező is a befektetők érdekköréből kerül ki, az érdemi kivitelezést viszont alvállalkozókkal végezteti. A végszámlákat mondvacsinált okokkal nem fizetik ki, majd tönkremennek, és a mai bírói gyakorlat szerint utolérhetetlenek. A lakások minőségével ilyenkor kevés a probléma, viszont sok kisvállalkozó padlót fog. A kivitelezők sokszor halmoznak fel mellesleg beszállítói és adótartozásokat is.
A harmadik nagy csoport is csak a lakásvásárlókat bünteti. Az előértékesítés során mélyen áron alul eladják a lakásokat, ugyanazt több vevőnek is. Az így befolyt összeg egy részét különféle fiktív kifizetésekkel kivonják a kivitelezés forrásából. A végeredmény egy félig kész építmény és sok-sok polgári per. Hasonló eset történt a IX. kerületi Páva utcában és a XIII. kerületi Teve utcában is, ahol egy tőkeszegény befektetőcsoport csődölt be, mivel nem tudott bankhitelt szerezni, amikor a leendő lakók a vételárat 60 százalékban kiegyenlítették, de a készültségi fok csak 30 százalékos volt.
Az esetek túlnyomó többsége büntetlenül marad
A kiút az lehetne, ha az építési törvény szigorításán túlmenően a Btk.-t is alkalmaznák, ha kell, mert a sértettek legtöbbször csak a Ptk. jogorvoslatára hagyatkozhatnak, többnyire hatástalanul.
Ha a bűnözőket nem is, a kevésbé elvadult vállalkozókat megfékezhetné az építési hatóság. "Az elsőfokú ellenőrzési fórum az önkormányzat. Nekik legalább egyszer, szúrópróbaszerűen, ki kellene menniük minden építkezésre, de nem teszik. Az építésfelügyelet, amely a beépített anyagok minőségét, a kivitelezési folyamatot is ellenőrizhetné, alig funkcionál, én legalábbis még soha nem találkoztam velük építkezésen" - mondja építési igazságügyi szakértőnk. "A hatósági ellenőrzés közel nulla" - állítja Ujj Attila, a Lakásszövetkezetek és Társasházak Érdekképviseleti Szakmai Szövetségének vezetője, aki szerint csak Budapesten kerületenként három-négy aktív építésügyi hatósági ellenőrre lenne szükség. Amióta a rendszerváltással megszűnt az Építésügyi Minisztérium, immár a harmadik tárcánál kallódik az az építésfelügyeleti főosztály, amit most a Belügyminisztériumhoz ragasztottak. Ennél biztosan több figyelmet érdemel annak az iparágnak az ellenőrzése, amely a GDP 5-6 százalékát adja, és az ott keletkezett közel 600 milliárd forint adó a 2003-as költségvetés főösszegének durván 10 százaléka.
Linder Bálint
Lakópark
egy eset
"Egy dél-pesti lakóparkba akartunk költözni, nemzetközi minőséget hirdettek, amiből jó, ha harmadosztályú nívó lett. Azt még valahogy megemésztettük, hogy az ígért területnek csak a felét parkosítják, de amikor méricskélés után rájöttem, hogy egy 84 m2-es lakás helyett egy 78 m2-est sóztak ide, rám kellett számolni. Erre 260 ezer forintos négyzetméterár mellett 400 ezer forint kompenzációt ajánlottak, hangosan röhögtem volna, de féltem, hogy zavarni fogja a szomszédokat. A falon ugyanis minden áthallatszik, együtt kel és nyugszik a ház. A szerződésben vállalt minőség szerintünk nem teljesült, ezért megkerestük a céget. Egyedül egy hulló vakolatrészt próbáltak meg háromszor újra kijavítani, de aztán feladták, állítólag a munkát végző alvállalkozók sorra felszívódtak. Egyébiránt a befektető képviselője alig reagált, illetve sérelmeinket nem találta jogosnak. A vételár felét kifizettük, a többit kölcsönből akartuk, de én addig nem kérem le a pénzt, amíg nem látom, hogy érdemben foglalkoznának velünk. Nemrég aztán szóban megállapodtunk az anyagi kompenzációban, de hónapokra rá sem küldik a számlát, hogy akkor mennyit fizessek még. Fogalmam sincs, miért jó ez nekik. Nem is tudom, ki járt rosszabbul: mi vagy ők."
