Ma Magyarországon körülbelül egymillió ember él albérletekben, a fiatalok közül minden harmadik lakik bérlakásban, a bérleti szektor súlya pedig egyre nő a piacon.
Azonban a jelenlegi feltételek mellett a tulajdonosnak kockázatos kiadni a lakásukat, a bérlőknek pedig nem nyújt hosszabb távon megfizethető és biztos lakhatást a magánbérleti szektor. A nagyvárosokban drasztikusan nőttek az albérletárak az elmúlt években, a további emelkedést pedig állami beavatkozás nélkül aligha lehet megfékezni – írja a Habitat for Humanity Magyarország közleményében.
A szervezet kedden egy zártkörű sajtótájékoztatón mutatta be a Feketelakás 3.0 című javaslatcsomagját, amelynek célja, hogy a magánbérlakás-piacot megfizethetőbbé és biztonságosabbá tegye.
Törvényi reform
A szakértők szerint ugyanis a jelenlegi bérlakáspiac két legégetőbb problémája
- a magas albérletár és
- a jogi biztonság hiánya.
Gosztonyi Ákos, a Habitat szakpolitikai munkatársa a problémák közé sorolja továbbá azt is, hogy az 1993-as lakástörvény egyenlő felekként tekint a bérlőkre és a bérbeadókra, holott a bérlők sokkal kiszolgáltatottabb helyzetben vannak, nekik sokkal nehezebb új albérletet találni, mint egy bérbeadónak új bérlőt a lakásába, ráadásul a bérlőnek egy költözéskor a lakhatása forog kockán.
Emellett nagy gond az is, hogy a bérlakáspiac nem átlátható, sok bérbeadás szerződéskötés nélkül történik, ezzel a szektor ellenőrizhetetlenné válik, és az esetleges vitarendezés is nehezebb. Gosztonyi elmondta, a teljes lakosság 7-8 százaléka él bérlakásban, a számuk egyre inkább nő, főleg a 35 év alattiak körében. Rádaásul egyre többen vannak azok, akik akár jövedelmük 40 százalékát is a lakhatásra költik.
Szabó Natasa, a Feketelakás 3.0 javaslatcsomag társszerzője és szerkesztője ezért kiemelte, két fontos ponton is be kellene avatkozni:
- egyrészt a lakástörvény reformjára,
- másrészt egy ún. Lakásbérleti Központ létrehozására lenne szükség.
„Mivel a jelenlegi lakástörvény nem kedvez a hosszú távú bérbeadásoknak és nem teremt világos helyzetet, ezért azt javasoljuk, hogy a terheket arányosabban osszák szét a bérbeadók és bérlők között. Ne fordulhasson elő olyan helyzet, hogy egy néhány hónapja a lakásban lakó bérlőnek kelljen kifizetnie a több évtizedes mosógép javítását” – mondta el Szabó.
A másik pont, ahol a törvény módosítására lenne szükség: a szerződések felmondásának szabályozása. „A javaslatunk szerint a határozott idejű szerződéseket akkor lehetne felmondani, ha arról külön megegyeznek a felek, a felmondási idő pedig arányosan nőne a szerződés hosszával. Így egy egyéves szerződés esetén a bérlőnek egy hónappal hamarabb, a bérbeadónak két hónappal hamarabb kellene jeleznie a felmondási szándékát.” Ugyanez a határozatlan idejű szerződések esetén a bérlő részéről 1,5-2 hónap lenne, a bérbeadó részéről pedig 5-5,5 hónap.
| ||
Lakásbérleti Központ
„Emellett javasoljuk a Lakásbérleti Központ felállítását, amely egy új, önálló intézmény lenne és a lakásbérlés különböző aspektusaival foglalkozna” – mesélt az ötletről Szabó Natasa. Kérdésünkre hozzátette, országos hatóságként képzelik el, működéséhez lehetne a már meglévő infrastruktúrákat használni, így például a legtöbb ügyet lehetne ügyfélkapun keresztül intézni. A központ funkciói közé tartozna:
- a szerződésregiszter, ahová minden lakásbérleti szerződést regisztrálni kellene (ilyen működik például Írországban vagy Lengyelországban);
- a kaucióvédelem, amelynek keretén belül a kaució összegét egy államilag garantált rendszerbe kellene elhelyezni, ezzel a vitarendezést is megkönnyítve (erre is van nemzetközi példa: Spanyolországban vagy Nagy-Britanniában);
- adókedvezményekkel támogatna bizonyos típusú bérbeadásokat: a határozatlan idejű szerződéseket, illetve azokat, akik kisgyerekes családoknak ad ki lakást;
- vitarendezés, amelyen keresztül a jelenleginél olcsóbban és egyszerűbben lehetne rendezni a problémás jogi kérdéseket, vitákat, egyben bevezetné a lakásbérleti per fogalmát, és kötelezővé tenné a mediációs vitarendezést (a mediációs központokat megyei/járási szinten lehetne megszervezni);
- kommunikáció, vagyis tájékoztatást adna bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt a jogaikról és kötelezettségeikről.
„Mindez alkalmas lenne a piac kifehérítésére és arra, hogy a bérlők és bérbeadók nagyobb biztonságba tudják magukat, utóbbiak pedig kedvezményeket kapnának, amely szintén a nagyobb biztonságot és átláthatóságot segítené elő” – foglalta össze Szabó.
| ||
Rövidtávról hosszú távra
Büttl Ferenc, a javaslatcsomag társszerzője megosztott egy érdekes adatot: míg az elmúlt években a lakásbérleti átlagárak (négyzetmétert tekintve) 130 százalékkal drágultak, addig a nettó átlagjövedelem csupán 40 százalékkal nőtt. Ezért van az, hogy a jövedelem egyre nagyobb részét költik az emberek lakhatásra. Büttl a megoldási javaslatok közül kiemelte, hogy a bérbeadókat a rövidtávú szálláskiadásról a hosszú távú felé kellene terelni, ehhez pedig négy beavatkozási pontot javasolnak:
- az önkormányzatok hozzáférhessenek a rövidtávú szálláskiadók (például Airbnb) adatbázisához, kiszűrve ezzel azokat, akik engedély nélkül adják ki ingatlanjaikat;
- a szabályozási környezet megváltoztatása: a jelenlegi adókedvezményt kivezetnék, a rövidtávú kiadások után fizetett átalányadó ugyanis rendkívül alacsony, így egy tulajdonosnak jobban megéri Airbnb-re bocsájtani a lakását, mint hosszú távra kiadni albérletnek;
- az önkormányzati mozgástér növelése;
- mennyiségi korlátozás bevezetése.
| ||
Üresen álló lakások
Egy másik nagy probléma az üresen álló lakások magas száma. Ezt úgy orvosolná a Habitat javaslatcsomagja, hogy egy ún. „üres lakás adót”, vagyis lakhatási hozzájárulást kellene fizetnie annak, akinek az ingatlanja üresen áll és nem is szándékozik lakhatásra használni vagy bérbe adni.
„Ez alól automatikusan kivételt jelentenének az elnéptelenedő falvakban üresen álló ingatlanok, illetve az önkormányzat adhatna mentességet, hiszen sok esetben a tulajdonos akarata ellenére sem tudja kiadni, vagy lakni az adott ingatlant” – jegyezte meg Büttl Ferenc. Ezt azzal egészítette ki, hogy ha egy lakóingatlan tartósan üresen állna (több mint 10 évig), akkor az önkormányzat hasznosíthatná az ingatlant, ami már csak azért is fontos, mert egy üresen álló ingatlan állapota állagmegóvás nélkül könnyen leromlik, esetleg elszaporodnak benne a rágcsálók.
Kérdésünkre Büttl elmondta, a lakhatási hozzájárulást a javaslatcsomagban 2500 forint/négyzetméter/évben állapították meg, és úgy gondolták, azt az önkormányzat szedné be, onnan pedig egy lakhatási alapba menne. Ennek a 80 százalékával az önkormányzatok gazdálkodhatnának, pályázat útján bérlakásépítésre, korszerűsítésre vagy felújításra lehetne használni a pénzt, a maradék 20 százalékot pedig magánszemélyek használhatnák – ők építésre nem, csak felújításra vagy korszerűsítésre.
„Azt, hogy az adott ingatlanban lakik-e valaki, az állandó lakcím esetén a lakcímkártyákkal, bérlők esetén pedig a regisztrált bérleti szerződésekkel lehetne ellenőrizni – tette hozzá kérdésünkre. – Ezt nem sarcként kell elképzelni, így természetesen lenne a néhány hónapos türelmi idő is, hiszen egy következő bérbeadás előtt elképzelhető, hogy tisztasági festésre, vagy kisebb felújításra van szükség.”
A teljes javaslatcsomagot itt lehet elérni.
