Adyligeten túl, a főváros és Nagykovácsi határában gyönyörű táj fogad. A déli fekvésű Napkocsmáros-dűlő lankái a Hárs-hegyre és a János-hegyre néznek; e telekegyüttes közvetlen szomszédja a Budakeszi Vadaspark, balra egy nyolcvanas évek elején épült lovasranchot, illetve egy illegálisan működő golfpályát találni. A Nagykovácsi külterületéhez tartozó ligetes, füves, tízhektáros egykori szántó szélén tábla emlékezteti a piros jelzésen haladó kirándulót, hogy a Budai Tájvédelmi Körzetben, országos jelentőségű védett területen járunk.
A mára egy tucat önálló helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanból álló terület sorsa erősen kérdéses. A négy tulajdonos - három ügyvéd és egy ingatlanügynök - tizenöt épületből álló
lakóparkot, aszfaltozott utat
álmodott ide. Lassan egy évtizede próbálják változatos eszközökkel bizonyítani, hogy az 1978-ban létrejött tájvédelmi körzet részét képező tulajdonuk valójában nem is élvez tájképi védettséget. Elvileg ugyan védett területre is próbálhatnának építési engedélyt szerezni, de a természetvédelmi hatóság az ilyen helyeken általában (s a Budai TK-ban eddig kivétel nélkül) teljes építési tilalmat szokott érvényesíteni. Amennyiben sikerül a mezőgazdasági területet lakóövezetté átsoroltatni, úgy a kárpótlásban szerzett, klasszis adottságokkal rendelkező ingatlanok összértéke a becslések szerint egy-másfél milliárd forintra ugrana fel. A manőver útjában a védettség tényéhez makacsul ragaszkodó nemzeti park, a környezetvédelmi tárca és egy civil szervezet áll. A tulajdonosi bizakodást egy adminisztrációs hiba, a Pest Megyei Bíróság e hibára alapozott ítélete, valamint a tavaly létrejött integrált zöld hatóság - a Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség (Kötevife) - igazgatójának állásfoglalása táplálja. A mérleg nyelve a helyi önkormányzat.
A tétre menő jogvita elindítója egy földhivatali mulasztás volt. A Budai Tájvédelmi Körzet területét bő negyedszázaddal ezelőtt jogszabályban hirdették ki, ahol védettséget kaptak az akkor még a Rozmaring Tsz tulajdonát képező Napkocsmáros-dűlő telkei is. 1980-ban, az egységes földhivatali nyilvántartás létrehozásakor azonban Nagykovácsiban teljesen átírták a helyrajzi számokat. Innentől az új számon futó (majd összevont és újra megosztott) telkek védettsége gyorsan halványult a hivatali okmányokon. Egy 1985-ös tulajdoni lap széljegyzetén még kézzel írt feljegyzést találunk, de miután a kilencvenes évek elején a megyei földhivatal a számítógépes nyilvántartásra váltott, már sehol sem látni a "természetvédelmi terület" jogi jelleg bejegyzését. "Ez nem egyedüli eset. Különböző okokból - hívjuk mondjuk trehányságnak - akkoriban számos, oltalom alatt álló területnél felejtették el átvezetni a védettséget.
Kupleráj volt a köbön,
amit nem is akartak megszüntetni, mert így lehet a zavarosban halászni" - halljuk a kilencvenes évek első felét a földhivatalnál lehúzó tisztviselőtől.
A kárpótlási eljárásban a Budai TK szántói a Napkocsmáros-dűlővel együtt magántulajdonba kerültek. Az egyik mostani tulajdonos információnk szerint akkortájt a földhivatali apparátust erősítette, illetve a helyi földkiadó bizottság tagjaként a visszaszármaztatott földek természetvédelmi védettségének kihirdetésekor is ott volt.
1997-től hat évig azon birkóztak a felek, hogy a védettség szerepelhet-e a legújabb tulajdoni lapokon. A nemzeti park jogelődje (Budapesti Természetvédelmi Igazgatóság - BTI) a mulasztást megneszelve ugyanis intézkedett a Budakörnyéki Földhivatalnál, de ezt a tulajdonosok megfellebbezték, s töröltették a bejegyzést. A BTI visszatámadott, és a földhivatallal újra a széljegyre rakatta a védettséget. Ezt a tulajok megóvták, majd a számukra kedvezőtlen határozatot a Pest Megyei Bíróság elé vitték, amely nekik adott igazat. A 2003-as verdikt szerint a védettséget nem lehet rávezetni az ingatlan pedigrélapjára, mert az azt kihirdető jogszabályban más helyrajzi számok szerepelnek, és a bejegyzéshez a tulajdonosok hozzájárulása kellett volna - amit azok nyilvánvalóan nem adnának meg. A hajdani és az aktuális földhivatali térképlapokat összehasonlítva egyébként teljesen egyértelmű, hogy a dűlő egykor védetté lett telkei fedik a manapság vitatott jogállású területet.
Az ügyet a környéken ingatlanban utazók árgus szemmel, a hivatásos és civil természetvédelem képviselői enyhe kézremegéssel figyelik. A Budai Tájvédelmi Körzet kihirdetését követően ugyanis a telekbiznisz szempontjából három legforróbb község (Nagykovácsi, Piliscsaba, Budaörs) helyrajzi számai teljesen megváltoztak; márpedig az ezekhez tartozó védett terület a tájvédelmi körzet harmincöt százalékát teszi ki. Vagyis ha az 1978-as jogszabályból nem vezethető le, hogy jelenleg mely helyrajzi számok védettek, akkor a tájvédelmi körzet egyharmada könnyen kikezdhető. "Ha a védettség alapja nem az azt deklaráló jogszabály, hanem egy pőre tulajdoni lap, akkor a befektetők, közvetítők hamarosan rávetik magukat az összes olyan, rendeletileg oltalom alá helyezett területre, ahol a tulajdoni lapon elmulasztották ezt a tényt feltüntetni. Ezek a tájképileg legszebb helyek, ahol az ügyre hivatkozva mindenki építkezni akar majd. Főleg az olyan szigorúan védett területek fontos pufferzónái vannak veszélyben, mint a Napkocsmáros-dűlő és hasonló mezőgazdasági területek. Az ingatlanos lobbi nyomása a területen már így is elképesztő" - mondta a Narancsnak egy minisztériumi forrásunk.
A tulajdonosok szerint az ítélet arról szól, hogy nyugodtan építkezhetnek. Egyikük, Radovits László budapesti ügyvéd mindössze annyit volt hajlandó lapunknak elárulni, hogy szerinte ügyről szó sincs, a bíróság rávilágított, hogy a földjeik nem védettek.
Az alapkérdés az, hogy semmissé válik-e az oltalom, ha ennek rögzítése netán lemarad a tulajdoni lapról. A Közigazgatási törvénytárat fellapozva két korábbi releváns, precedens értékű legfelsőbb bírósági döntést találunk. Egy 1972-es ítélet azt mondja ki, hogy "az ingatlan természetvédelmi jogi jellegén nem változtat az a körülmény, hogy a védettség az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került-e vagy sem". Egy 1997-es döntés szerint pedig "az ingatlan 'tájvédelmi körzet' jogi jellege
a jogszabály erejénél fogva
áll fenn, így az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiánya a hozzá fűződő joghatást nem érinti".
Az ítélettől felbátorodott tulaj-donosok az utóbbi években már a beépítési mutatók feltornázásáért küzdenek. Három éve megfenyegették az akkor még hatósági (engedélyezési) jogkörrel is rendelkező nemzeti parkot; levelükben kilátásba helyezték, hogy eltekintenek egy kétmillió dolláros kártérítési pertől (állításuk szerint ingatlanjaikat nem tudták eladni a telek után kutató amerikai iskolának), amennyiben a szerv minden szükséges engedélyt, hozzájárulást késlekedés nélkül megad. Közben Nagykovácsiban megpróbálják lakóövezetté átsoroltatni szántóikat. Ennek első jele az volt, hogy a település rendezési tervéből 2004-ben kimaradt a dűlő védettsége. Ekkor Szabó Sándor, a nemzeti park akkori igazgatója állásfoglalást kért a Környezetvédelmi és Vízügyi Minisztérium (KVVM) jogi és közigazgatási helyettes államtitkárától. Erdey György válaszában a természetvédelmi és az ingatlan-nyilvántartási törvényt idézve rámutatott, hogy "egy földterület védettségét csak miniszteri rendelet oldhatja fel", illetve javasolta, hogy az időközi változásokat tükröző térképi dokumentációval felszerelkezve a hatóság mindenképp fusson még egy kört a földhivatalnál a védettség bejegyeztetésére. Ezen felbuzdulva az időközben a hatósági jogosítványától megválni kénytelen nemzeti park megkereste a 2005. január 1-jétől az ügyben illetékesé lett közép-Duna-völgyi zöld hatóságot, hogy teljesítse kötelességét. Sima ügy - dőlhetett hátra a parki apparátus, hiszen a hatóság új igazgatója éppen a volt főnökük, Szabó Sándor lett, aki nyilván tisztában van a téttel és a terület tájképi értékeivel. Szabó azonban új székében az államtitkári útmutatást és minden mást feledve nem látta indokoltnak, hogy eljárjon a védettségi feljegyzésért.
A Nagykovácsi Természetvédő Egyesület (NATE) ekkor a KVVM Természetvédelmi Hivatalához fordult, ahol Haraszthy László helyettes államtitkár habozás nélkül megerősítette a védettség tényét. "A célunk az, hogy a megmaradt zöld terület, a kirándulóhelyek ne épüljenek be. Nagykovácsiban számos, már belterületbe vont, de üresen tátongó telket találni. Miért nem építkeznek inkább ott?" - teszi föl a költői kérdést Bárdos Zsuzsanna, a NATE vezetője.
Az előző nagykovácsi önkormányzati testület a rendezési tervben a védettség elhagyása mellett is megtiltotta építmény elhelyezését. Bencsik Mónika, az októbertől második hivatali idejét töltő polgármester asszony szerint ez a sajátos status quo is üzenetértékű volt a településükön hevesen próbálkozó Pest megyei ingatlanbefektetők számára. "Azt jelentette, ne tovább. Nálunk a külterületek mind védettek, és szeretnénk is annak megőrizni. Ha itt lakópark épülhet, az beláthatatlan következményekkel járna."
A négy ingatlantulajdonos azonban ennek a sorompónak is nekiment. Előbb belengették, hogy a rendezési terv miatt az Alkotmánybírósághoz fordulnak, majd az eseményeket közvetlen közelről figyelő helyi forrásunk szerint "a képviselő-testület egyes tagjait alaposan meggyúrták". A község elöljárói mindenesetre május végi ülésükön a korábbiakat felülíró, a tulajok számára áttörést jelentő határozatot fogadtak el: a véleményével kisebbségbe került polgármester nem tudta megakadályozni, hogy a Napkocsmáros-dűlőre - az illetékes környezetvédelmi szakhatóság pozitív állásfoglalása esetén - egy új, tizenöt lakóépülettel és egy úttal kalkuláló szabályozási tervet készíttethessenek, 5 százalékos beépíthetőséggel. Az önkormányzati döntés után a tulajdonosok igen gyorsan szállították a zöld hatóság, pontosabban Szabó Sándor egyetértését. Idén júliusban kelt levelében az igazgató "tájképvédelmi okból elviekben nem kifogásolja" az általa pontosan ismert védett te-rület beépítését, feltéve, hogy az "nem ellentétes magasabb rendű jogszabállyal". A dodonai állásfoglaláson nem szerepel ügyintéző, ami a zöld bürokráciát belülről ismerő forrásunk szerint jellemzően akkor fordul elő, amikor "a dolgozó nem adja a nevét valamihez, vagy egy vezető soron kívül, egyedül dönt". A hatóság bólintása az ötszázalékos beépíthetőségre annál különösebb, mert a vonatkozó jogszabály szerint védettséget élvező szántón egy lakóépület a teleknek legfeljebb a 1,5 százalékát foglalhatja el - a különbség százmillió forintokban mérhető.
A kétértelmű hozzájárulás bőven elég volt ahhoz, hogy a négy tulajdonos a májusi határozat végrehajtását kérve megpróbálja sínre tenni a lakóövezeti átsorolást. Az októberben teljesen kicserélődött és "bezöldült" önkormányzati testület azonban vonakodni kezdett és az időt húzza, a minisztérium szakemberei és a nemzeti park pedig felváltva kérlelik az igazgatót, hogy módosítsa korábbi állásfoglalását. A Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség erre nem hajlandó, de egy tisztviselőjük lapunknak leszögezte: hatóságként küzdeni fognak a területért, amennyiben azt belterületbe akarnák vonni. A tulajdonosoknak azonban eszük ágában sincs ezzel vesződni. Õk egy külterületre is örömmel építenek.
