Lakásgazdálkodás a KVI-nél - Szobák, kilátással

  • Miklósi Gábor
  • 2007.11.08 00:00

Belpol

Szeretne egy-két év alatt állami bérgarzonhoz jutni Budapesten? Hát rá pár évvel azt a piaci ár feléért-harmadáért megvásárolni? Vagy azt hiszi, hogy ilyesmi már nem létezik? Téved. A magyar állam olykor igen bőkezűen gondoskodik a közalkalmazottairól.
Szeretne egy-két év alatt állami bérgarzonhoz jutni Budapesten? Hát rá pár évvel azt a piaci ár feléért-harmadáért megvásárolni? Vagy azt hiszi, hogy ilyesmi már nem létezik? Téved. A magyar állam olykor igen bőkezűen gondoskodik a közalkalmazottairól.

Szent István körút, III. emelet, 42 nm - 5 millió forint; Irányi utca (Belváros), I. emelet, 31 nm - 4,74 millió; Krúdy Gy. u., I. emelet, 57 nm - 4,38 millió. Néhány példa az elmúlt két év kedvezményes lakásvásárlásai közül. A tranzakciók időpontja 2006. augusztus-szeptember, az eladó a magyar állam képviseletében a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI), a vevők a KVI dolgozói.

A felsorolt lakások sok száz másikhoz hasonlóan az elmúlt években kerültek állami tulajdonba, miután korábbi tulajdonosaik végrendelet nélkül hunytak el, vagy az örökösök nem tartottak igényt az ingatlanokra. Ilyenkor az állam örököl, a vagyon kezelője pedig az államháztartásról szóló törvénynek (Áhtv.) megfelelően a KVI.

A hagyatéki lakásokat

és egyéb ingatlanokat az állam használhatja, bérbe adhatja, továbbá nyíltan (árverésen) vagy zártkörűen értékesítheti. Utóbbira például akkor van lehetőség, ha az ingatlant a bérlője vásárolja meg, vagy a forgalmi értéke nem haladja meg az ötmillió forintot.

A szóban forgó lakások forgalmi értékét jelentősen csökkentette, hogy lakottak voltak. A jogszabályok (az Áhtv. és a lakástörvény - Ltv.) alapján 2000 januárja óta a KVI ugyanis szolgálati lakássá minősítette és bérlakásként kiutalta őket saját dolgozóinak. Csakhogy az 1993-as lakástörvény, amint az a preambulumában is olvasható, "(...)a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszüntetése céljából (...)" született. Más szóval az állam 1993-ban azért tette lehetővé, hogy a bérlők olcsón megvehessék az önkormányzati lakásokat, mert a többségükben eleve kisajátítással állami tulajdonba került, az évtizedes gondatlanság miatt lepusztult házak, lakások felújítására nem volt központi forrás, annak hiányában pedig a "tanácsi" bérlakásrendszer piacosításának sem volt realitása. A lehetőséget azonban a jogalkotók még az Áhtv. pár hónappal ezelőtti módosításakor is fenntartották.

Lehet, hogy az eltűnőben lévő szociális állam iránti nosztalgia az oka, de a KVI vezetése a jelek szerint az ezredforduló után is feladatának érezte, hogy megoldást kínáljon a rászoruló munkatársak lakásproblémájára. A hagyatéki ingatlanokból folyamatosan pótlódó lakásállomány, valamint a jogszabályok kedvező alakulása erre nagyszerű lehetőséget teremtett. A bérlőkijelölés előtt azonban valahogy el kellett dönteni, hogy a lakóingatlannal nem rendelkező dolgozók lakásigénye megalapozott-e. "A hagyatéki lakások szolgálati lakásként történő hasznosítása kapcsán formális eljárásrend nem készült" - oszlatta el illúzióinkat a Narancsnak írt levelében Zelles Sándor, a KVI 2005-ben, tehát már a bérbeadások után kinevezett vezérigazgatója. Ehelyett, mint mondja, a mindenkori vezérigazgató döntött, a szakszervezettel/közalkalmazotti tanáccsal egyetértésben. Mindezek fényében a régi időket idéző, bensőséges pillanat lehetett, amikor a szakszervezet épp a szakszervezeti bizottság titkárának lakáskérelmét javasolta elfogadásra. Zelles Sándor álláspontja szerint ugyanakkor a lakáshoz juttatás jóléti intézménye nem különbözik a honvédség, a BVOP, a VPOP és a rendőrség gyakorlatától.

Mivel korábbi tulajdonosaik többnyire idős, egyedülálló emberek voltak, a hagyatéki lakások rendszerint igencsak lepusztult állapotban kerülnek az államhoz. A frissen kijelölt bérlők is jelentős összegeket költöttek felújításra, amit a KVI aztán folyamatosan, az önkormányzati bérlakásokra vonatkozó kerületi szabályok szerint megállapított lakbér csökkentésével írt jóvá. A KVI-s dolgozókkal folytatott beszélgetésekből az a kép rajzolódik ki, hogy a KVI nemcsak a felújításról szóló számlákat vizsgálta át aprólékosan, de azt is rendszeresen ellenőrizte, hogy a bérlő valóban ott lakik-e (nem adta-e ki piaci áron albérlőnek). A gondoskodó állam fenntartása, mint tudjuk, drága és munkaigényes. Az elszámolásokkal kapcsolatos adminisztráció és az ellenőrzések nehézkessége azonban akkora pluszterhet rótt a KVI-re, hogy végül mindkét fél számára előnyösebbnek tűnt a szolgálati lakások eladása.

Ha a mezei állampolgár jutányos árú hajlékra vágyik, kénytelen a hirdetéseket bújni, ám sajnos még így sem fordulhat elő, hogy a piaci ár feléről, harmadáról szóló ajánlatra bukkanjon. Állami, önkormányzati bérlakáshoz jutni ma már szinte lehetetlen, pláne olyanhoz, amit néhány év múlva mélyen a valós értéke alatt meg is lehet vásárolni. A KVI szerencsés alkalmazottai viszont

néhány röpke év alatt válhattak

boldog lakástulajdonosokká: az Ltv. csak 2000-től tette lehetővé a szolgálati lakások bérbeadását a dolgozóknak, mára viszont a többségük már tulajdonosként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.

A Narancs által vizsgált esetek közül a várakozási idő tekintetében az a főelőadó tűnik a legszerencsésebbnek, aki a belső józsefvárosi Krúdy Gyula utcában jutott lakáshoz. A földhivatal az állam tulajdonjogát 2004 októberében jegyezte be, a KVI-s munkatársét pedig 2007 júniusában. Ha tehát a KVI a lakást rögtön szolgálati lakássá nyilvánította, és azon melegében bérleti szerződést is kötött a kollégával, az illető alig két és háromnegyed év bérlősködést követően juthatott a bevezetőben említett 57 nm-es öröklakáshoz a főváros egyik legtrendibb utcájában. A kedvezményes lehetőségek parádés láncolata azonban nem a rendszerből végső soron profitáló KVI-s közalkalmazottak sara, hiszen ők csak jókor dolgoztak jó munkahelyen, és bolondok lettek volna nem élni az ölükbe hulló lehetőséggel.

Lapunk szerette volna megtudni, hogy pontosan milyen kalkulációk nyomán süllyedt rendre az ötmilliós határ alá a lakások vételára - emlékezzünk, ötmillió alatt lehetséges a zártkörű értékesítés -, ezért a vezérigazgatónál négy ingatlannál kérdeztünk rá az értékesítés során megállapított konkrét becsértékekre, illetve a csökkentő tényezőkre. A kérdésünkre számokat vártunk, de sajnos nem azt kaptunk. "A lakástörvény alapján (É) az önkormányzati és az állami lakás vételárát a lakás településen belüli fekvése, az épületen belüli lakások száma, a lakás alapterülete, komfortfokozata, műszaki állapota mellett a lakottság ténye határozza meg, azaz e szempontokat nem lehet, hanem kötelező figyelembe venni. A fentiek figyelembevételével a közbeszerzési eljárás keretében kiválasztott értékbecslő állapította meg a lakások vételárát."

A KVI-s dolgozóknak értékesített lakások listáján az ötmilliós értékhatárnál magasabbra taksált ingatlanok is szerepelnek. Zelles Sándor ezt a Narancsnak azzal magyarázta, hogy az ingatlanok zártkörű értékesítésére az Áhtv.-nek az adásvételkor még hatályos 109/D § (6) c) pontja is lehetőséget biztosított. Az ominózus jogszabály értelmében erre akkor volt mód, ha "az értékesítés olyan személy számára történik, akinek az adott vagyontárgyra jogszabályon alapuló elővásárlási joga van". Mivel az állami lakások bérlőinek az ötmilliós határtól függetlenül elővásárlási joguk van, a lista két legértékesebb lakása, a naphegyi és az újbudai is teljesen jogszerűen került a KVI dolgozójának tulajdonába.

A KVI-s dolgozók lakáshoz juttatásának gyakorlata több szempontból is problémás. Lehet például, hogy az Ltv. betűjével nem ütközik, de a törvény szellemével, valamint a hatékony állami vagyongazdálkodással szemben támasztott elvárásokkal már igen, hogy a KVI épp a lakások "lakottságára" hivatkozva csökkentette jelentősen azok forgalmi értékét. Hiszen a vevők egyszersmind maguk a bérlők voltak, akik a "lakottságot" feltehetően nem tekintették értékcsökkentő tényezőnek. Az eladásokat személyesen ellenjegyző Zelles Sándor pontos, a jogszabályi hátteret is részletező írásos magyarázattal szolgált: a lakottság eladáskor azért értékcsökkentő tényező, mert az állam lényegében ilyenkor fizeti meg a bérleti jog értékét, hiszen megszűnik a bérlőről való gondoskodás kötelezettsége. Hangsúlyozta azt is, hogy ő és elődei mindvégig a törvények alapján jártak el. Hasonlóan érvelt tavaly decemberben a HVG-nek adott interjújában is, nem sokkal azután, hogy az Állami Számvevőszék a KVI 2005-ös teljesítményéről egyebek közt azt állapította meg, hogy "kincstári vagyonértékesítéssel kapcsolatos tevékenysége az átgondoltság hiányát mutatja".

Felmerül az is, hogy mi érdemesítette pont a KVI munkatársait arra, hogy előbb bérbe vehessenek, majd - a becsült adatok alapján - átlagosan több mint hétmillió forintos kedvezménnyel lakást vásárolhassanak az államtól, és hogy a lehetőség netán az államigazgatásban máshol dolgozók számára is nyitott-e. "A KVI-nél szolgálati lakásként funkcionáló lakások vásárlására vonatkozó lehetőség természetesen nem nyitott bármilyen más munkáltatónál foglalkoztatott közalkalmazottak, köztisztviselők részére, tekintve, hogy ők nem állnak munkajogi jellegű jogviszonyban a KVI-vel, így szolgálatilakás-juttatásban sem részesülhettek. Értelemszerűen minden szervezet a saját munkavállalóival kapcsolatban tesz ilyen intézkedéseket, és ahogyan a KVI-s intézkedések nem nyitottak másnak, úgy a más szervezeteknél adott juttatások (akár szolgálati lakások) nem nyitottak a KVI előtt" - így Zelles Sándor válasza. Mindenesetre 2004-re vagy a megalapozott lakásigények fogytak el a KVI-nél, vagy a fenti ellentmondások kezdték zavarni az állami vagyon valamelyik magas beosztású őrét: a "szolgálatilakás-rendszert" Zelles vezérigazgató tájékoztatása szerint 2004 után megszüntették. Egyidejűleg - a Pénzügyminisztérium jóváhagyásával - arról is döntöttek, hogy a jogviták elkerülése érdekében a már kiutalt lakásokat értékesítik a bérlőknek.

A KVI szerint semmiféle reláció nem volt a dolgozók beosztása és a kiutalt lakások vonzereje között. Valóban lehet

a véletlen műve

is, hogy a táblázatban szereplő lista két igen vonzó lakása, a Szent István körúti és az Irányi utcai pont a KVI későbbi jogi vezetőinek jutott. Ám sajnos még egy szerencsés lakáskiutalás sem mindig elegendő a dolgozók megtartásához: lakásukat mindketten tavaly nyáron vásárolták meg, ma viszont az egyikük már máshol dolgozik. A KVI vezérigazgatója mindazonáltal visszautasította felvetésünket, hogy a lakások elosztásakor a magasabb beosztású KVI-s dolgozók olykor mintha jobb lakásokhoz jutottak volna: "A bérleti szerződések megkötésének idején elsősorban a beosztott munkatársakat igyekeztek lakáshoz juttatni, figyelembe véve a szociális szempontokat. A lakások megvásárlásának időpontjában valóban több olyan munkatárs vehette meg az általa lakott lakást, akik utóbb vezető beosztást kaptak, ám álláspontom szerint az, hogy később valamelyik kolléga a munkája elismeréseként vezető beosztást kapott, nem szolgáltathat alapot negatív diszkriminációra. A lakások vételára, elhelyezkedése és az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában fennálló beosztás között semmilyen összefüggés nem volt." És ami tény, az tény: a kínálat két legértékesebb lakását beosztott alkalmazottak vásárolhatták meg.

Ár-érték viszony

A Kincstári Vagyoni Igazgatóság által átadott lista alapján 2005 óta az igazgatóság 23 alkalmazottja jutott a KVI kezelésében lévő hagyatéki lakáshoz. A lakások szerződés szerinti vételárát összevetettük a www.origoingatlan.hu ingatlan-adatbázisnak a becsült felújítási költségekkel és a házon belüli elhelyezkedéssel (emelet) korrigált, az adásvétel időpontjára vonatkozó, tájékoztató jellegű átlagáraival. (a táblázatot lásd a nyomtatott Narancsban)

K. nyomában

A személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló törvény 15 napot biztosít a közérdekű adatok közlésére. Alább az események krónikája, időrendben, röviden.

Június 28.: a Narancs első e-mailje a KVI-hez, hogy a hagyatéki ingatlanok kezelését megismerhesse, és a nyilvántartásukba, illetve az elmúlt három év adásvételeinek dokumentumaiba betekinthessen.

Július 25.: e-mail és fax a KVI-hez a júniusi kérésekkel, egyben figyelmeztetéssel az adatszolgáltatási határidő lejártára és a potenciális jogi következményekre.

Augusztus 10.: levél a KVI-től: pontosítást kérnek, hogy a Narancs konkrétan mire kíváncsi.

Augusztus 15.: e-mail a KVI-nek: a Narancs konkrétan a kezelt és az értékesített lakások nyilvántartására kíváncsi (ingatlanok címe, mérete, helyrajzi száma, a jelenlegi hasznosítás módja vagy az adásvétel részletei).

Augusztus 24.: levél a KVI-től: a szabadságolások miatt nem fogják tudni tartani a kéthetes határidőt.

Szeptember 14.: látogatás a KVI-nél: a tudósító átveszi a kinyomtatott Excel-fájlokat (időközben azok a KVI honlapjára is felkerültek). A táblázatok nem tartalmazzák sem a kezelt lakások hasznosításának módját, sem a már eladottak vevőit, vételárát. Az érdemi munka ennek ellenére megkezdődhet.

Október 4.: e-mail a KVI-nek: a Narancs szeretne betekinteni az adásvételi szerződésekbe.

Október 4.: telefon a KVI-től: melyik szerződésekre kíváncsi a lap?

Október 5.: e-mail a KVI-nek: ezekre (53 darab).

Október 19.: látogatás a KVI-nél: a tudósító, miután aláírja, hogy a KVI-nek a megjelenés előtt bemutatja a cikket, betekinthet a szerződésekbe; sajnos csak azok fele áll rendelkezésre.

Október 26.: látogatás a KVI-nél: a tudósító ismét aláír, majd betekint a maradék szerződésekbe is.

Október 29.: a megbeszélt interjút a vezérigazgató kénytelen lemondani (zajlik a KVI és az ÁPV Zrt. öszszevonása).

Október 30.: e-mail a KVI-nek az elmaradt interjú kérdéseivel.

Október 31.: e-mail (!) és levél a KVI-től: válasz a kérdésekre (lásd a főszövegben).

Október 31.: e-mail a KVI-nek: a Narancs KVI-s dolgozók beosztása felől érdeklődik.

November 5.: e-mail a KVI-től: benne a KVI-s dolgozók beosztása.

*

Végül betűhíven idézzük Zelles Sándor KVI-vezérigazgató október 31-i levelének záró sorait:

"Tájékoztatom, hogy a (É) számon ön által aláírt nyilatkozatok szerint kötelezettséget vállalt arra, hogy a korrektúra megküldésének hiányában, a KVI álláspontjának beépítése hiányában, továbbá a KVI jóváhagyása hiányában a hagyatéki ingatlanok tárgyában írt cikkét semmilyen formában nem adja le a Magyar Narancs hetilap szerkesztőségének. Továbbá kötelezettséget vállalt arra is, hogy a KVI által rendelkezésére bocsátott információkat csak és kizárólag a Magyar Narancs hetilapban megjelenő, ön által megírandó cikkhez használja fel."

Neked ajánljuk