Százmilliós haszonnal is járhat, ha régi budai villák helyére modern házakat építenek

Százmilliós haszonnal is járhat, ha régi budai villák helyére modern házakat építenek

Belpol

Régi hegyvidéki villákat dózerolnak le, hogy a helyükre modern házakat húzzanak fel. Ha valaki befolyásos, az építésügyi eljárás nem jelenthet számára akadályt. A haszon akár 100 milliós is lehet egy-egy projekten.

Kedves Olvasónk!

Ez a cikk a Magyar Narancs 2021. február 4-i számában jelent meg.  Most ezt az írást ebből a lapszámunkból széles körben, ingyenesen is hozzáférhetővé tesszük.

Részben azért, mert fontosnak tartjuk, hogy minél többen megismerkedjenek a tartalmával, részben pedig azért, hogy megmutassuk, érdemes a Narancsot megvásárolni is, hiszen minden számban hasonlóan érdekes cikkeket találhatnak – és a lap immár digitálisan is előfizethető, cikkei számítógépen, okostelefonon és tableten is olvashatóak.

magyarnarancs.hu-n emellett a továbbiakban sem csak fizetőfal mögötti tartalmakat találnak, így mindig érdemes benézni hozzánk. 

Visszavárjuk!

A szerk.

November elején nyújtott be kérelmet egy házaspár Budapest Főváros Kormányhivatala építésügyi és örökségvédelmi főosztályához arról, hogy a tulajdonukban lévő, a múlt század első felében épült Jagelló úti villát lebonthassák, és a helyére háromlakásos lakóépületet építtessenek. Az eljárásban a meghatalmazottjuk egy fővárosi tervezőiroda építészmérnöke; a társaság innovatív, modern stílusú „kockaházakban” utazik.

Pedig a Jagelló úti villának nagy a kulturális értéke. „Úgy tűnik, ez az egyik utolsó olyan ingatlan errefelé, amely a 20-as, 30-as évek neo­klasszicista villaépítészetét képviseli. Bontása esetén egy történelmi korszak utolsó képviselője tűnne el” – írja le lapunknak az épületet Perczel Anna, az ÓVÁS! Egyesület elnöke. A villa a Hegyvidéki Önkormányzat úgynevezett elővédelmi jegyzékén is szerepel.

A kormányhivatal az építésre vonatkozó kérelmet decemberben elutasította.

A dokumentum szerint a tervezett építési tevékenység „több pontban nem felel meg az országos és helyi építésügyi előírásoknak”, például a megengedett beépítés mértékét nem megfelelően számították ki. A döntés értelmében a tervek szabályossá tétele hiánypótlással, kisebb javításokkal nem megoldható, azonban a szükséges átalakítások után és „egy új tervdokumentáció benyújtásával teljesíthető”. A házaspárnak tehát kell még futni pár kört, de ha a kifogásolt műszaki hibákat kijavítják, megkapják az engedélyt. A határozatban a kormányhivatal ugyanis kitér arra, hogy bár az épület elővédelem alatt áll, az elutasítás oka nem ez volt. Próbáltuk felvenni a házaspárral a kapcsolatot, de a meghatalmazott építészmérnök válasza szerint „nem kívánnak egyelőre nyilatkozni a tervezés részleteiről”.

A Jagelló úti villa esete több forrásunk szerint nem egyedi a Hegyvidéken; Ráday Mihály, a Budapesti Városvédő Egyesület (BVE) elnöke szerint, ha valahol megvesznek egy kisebb házat, akkor a helyére egy jóval nagyobb épül. „Bármerre járok a XII. kerületben, ledózerolt villákat látok” – mondja. Kovács Gergely, a Magyar Kétfarkú Kutya Párt társelnöke, helyi önkormányzati képviselő szerint is „iszonyat sok” építkezés indult tavaly. A beruházások mérete változó, és mivel az önkormányzat 2020 végén módosította a kerületi építési szabályokat, olyan területekre is lehet lakóházakat építeni, ahol ez korábban tiltott volt.

Az sem meglepő, ha egyesek le akarják bontani a régi építésű, adott esetben örökségvédelmi besorolás alá eső ingatlanjukat, ugyanis ha a helyére társasházat húznak fel, akkor azzal sokat kereshetnek. A budai villák jellemzően nagy telkeken épültek, és ha egy-egy ilyet eredeti állapotában szeretné a tulajdonosa értékesíteni, akkor nincs könnyű dolga, hiszen kevesen vannak, akik meg tudnák vásárolni. Ám ha lebontatja, majd többlakásos társasházat építtet a telekre, akkor könnyebben is értékesítheti, és meg is sokszorozhatja a hasznát.

 
Minimalista stílus, maximális haszon
Fotó: Sióréti Gábor

„A 30–40–50 négyzetméteres lakások sokkal jobban mennek manapság. Ha valaki egy ilyen beruházásra adja a fejét, akkor akár megduplázhatja a vagyonát” – mondja egy építőiparban dolgozó forrásunk. Hegyvidéken a négyzetméterárak 900 ezer és egymillió forint között mozognak, az ingatlanárak 60 millió forintnál kezdődnek és bőven 100 millió forint fölött végződnek;

a szakember becslése szerint akár százmilliót is lehet keresni egy ilyen projekten.

Leveszik a listáról

Az építési törvény szerint az építészeti örökség kiemelkedő értékű elemeit nemzetközi, országos és helyi szinten kell védetté nyilvánítani a kulturális értékétől függően.

A legszigorúbb védelem alatt álló, világörökségi helyszíneket (ilyen a budai Várnegyed vagy az Andrássy út) az UNESCO 1972-ben elfogadott egyezménye alapján nyilvánítják védetté; a szervezet világörökségi bizottsága dönt a világörökségi listára való fel-, illetve lekerülésről. Az országos védetté nyilvánítási eljárást a Miniszterelnökség indítja el (ez történt a Márványmenyasszony étterem, valamint az úgynevezett Wichmann-kocsma esetében a közelmúltban) és hoz határozatot annak lezárultával. Országos örökségvédelmi besorolás akkor adható, ha az adott épület hazánk múltja, a közösségi hovatartozás tudat szempontjából kiemelkedő jelentőségű történeti, művészeti, tudományos és műszaki emléknek minősül, esetenként tartozékaival és berendezési tárgyaival együtt.

Mindez persze nem jelenti azt, hogy a rendkívül szigorúan védett épületeket ne lehetne átalakítani, vagy akár a földdel egyenlővé tenni.

Bevett módszer erre, ha az ilyen ingatlant éveken, évtizedeken át üresen hagyják, és az állaga oly mértékben leromlik, hogy jószerivel magától összedől.

Ebben az esetben végül hatósági bontást kell elrendelni (lásd Romüzlet című keretes írásunkat). De megfelelő kapcsolatokkal elkerülhető a hosszú évekig tartó várakozás: a Miniszterelnökség ugyanis leveheti az országos műemléki besorolást az örökségvédelmi épületekről – tavaly pontosan ez történt a józsefvárosi Heinrich-udvarral. „Mindig találnak egy úgynevezett szakembert, aki összeállít egy olyan dokumentációt, amely szerint az épület már nem felel meg a műemléki paramétereknek. A műemlékvédelem nem objektív tudomány, így bármely ilyen döntést »meg lehet magyarázni«” – mondja egyik forrásunk.

Az is „megoldás”, ha a kormány egy beruházást nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségűnek nyilvánít: ilyenkor semmiféle örökségvédelmi eljárást nem kell lefolytatni. Jó példa erre a Mahart-székház története, amelyet Tiborcz István, Orbán Viktor vejének a cége kezdett el kibelezni 2019-ben, ráadásul az ENSZ örökségvédelmi intézménye, az ICOMOS kifogásai ellenére. Tiborczék érdekeltsége hotelt varázsolna a világörökségi helyszín peremén található épületből. „A körítő falakon kívül semmit nem kell megtartania. Belül úgy alakítja át, ahogyan akarja” – mondja forrásunk.

Elővédelem?

Az építészeti örökség azon darabjai, amelyek értékük alapján nem részesülnek országos védelemben, ám településképi szerepük miatt mégis kiemelkedők, a helyi építészeti örökség részét képezik. Ezek számbavétele, védetté nyilvánítása, védelmének biztosítása az önkormányzatok feladata. Budapesten vannak olyan építészeti értékek, amelyek fővárosi védelemben részesülnek, és vannak olyanok, amelyek kerületi védelem alá esnek. A helyi védetté nyilvánításról vagy annak megszüntetéséről az önkormányzatok ún. településképi rendeletben döntenek. A helyi védelmi besorolásnak két kategóriája van; területi védelem esetén a környezetbe illeszkedés, egyedi védelemnél pedig az adott épület arculata a meghatározó.

Vannak olyan ingatlanok is (mint a cikk elején említett Jagelló úti villa), amelyek elővédelem alatt állnak; ezt a védelmi fokozatot a kerületi önkormányzatok kezelik. Egyik forrásunk szerint ez a besorolás pusztán „gesztus”. Arató Zsolt, a Hegyvidéki Önkormányzat sajtófőnöke arról tájékoztat, hogy a kerület vezetése településképi értékvizsgálat alapján rögzíti a helyi védelemre javasolt ingatlanokat az elővédelmi jegyzékre. Ha valaki egy ilyen ingatlant készül lebontani vagy átalakítani, az építésügyi eljárás előtt konzultálnia kell a kerület főépítészével. Ezt követően az önkormányzat vagy intézkedik az épület ideiglenes védetté nyilvánításáról, vagy törli az épületet a jegyzékről – erről a képviselő-testület határoz. Értelemszerűen az utóbbi kimenetel kedvező a beruházóknak, ugyanis ettől az enyhe védettségtől is megszabadulnak. Tapasztalataink szerint az elővédelem valójában nem oszt, nem szoroz: XII. kerületi terepmunkánk során több olyan, elővédelmi listán szereplő villával találkoztunk, amelyet átépítettek az elmúlt években (lásd: Eltűnő villák nyomában című keretes írásunkat).

 
 Itt egykor elővédett ház állt. Fotó: Sióréti Gábor

Minden beépíthető

Azok a beavatkozások, amelyek nem járnak az épület bővítésével (hőszigetelés, nyílászárócsere, zászlótartó oszlop építése, napenergia-kollektor, klíma elhelyezése stb.), 2017 óta építési engedély nélkül is elvégezhetők; az önkormányzat hatósági eljárás után dönt ezek jóváhagyásáról. A kerületi védett épületeknél ezt megelőzően az építészekből álló szakmai szerv, a Hegyvidéki Tervtanács településképi konzultációt tart, és ennek álláspontját az önkormányzat figyelembe veszi a határozat meghozatalakor. Amennyiben valaki nem tartja be az önkormányzatok településképi rendelkezéseiben foglalt építészeti követelményeket, arra akár milliós bírságot is kiszabhat az önkormányzat.

A nagyobb léptékű építkezéseknél a területileg illetékes kormányhivatalhoz kell fordulni építési engedélyért, függetlenül attól, hogy a Miniszterelnökség megszabadított egy ingatlant az örökségvédelmi besorolástól, vagy a kormány nemzetstratégiailag kiemeltnek minősített egy beruházást – a szakhatóság műszaki, biztonsági és földtani szempontokat is vizsgál. Amennyiben (továbbra is) örökségvédelem alatt álló épületet szeretne valaki átalakítani, úgy a kormányhivatal a beavatkozás mértékétől függően dönt arról, hogy saját hatáskörben határoz-e, vagy be kell-e vonni az Építészeti, Építésügyi és Örökségvédelmi Helyettes Államtitkárságot is; utóbbi esetben elindul egy egyeztetés az intézmények és a tervezők között.  

Forrásunk több ilyenen is részt vett, és szerinte

ha nem „kormányhaver” beruházók jelennek meg, akkor „rendesen megcsuklóztatják” őket; a hivatalnokok a lehető legszigorúbban ragaszkodnak a műemléki előírásokhoz, ám szerinte még így is tudnak „borzasztó kompromisszumok” születni.

Továbbá az örökségvédelmi épületeknél nemcsak építési, hanem bontási engedélyezési eljárást is le kell folytatni. Amennyiben valaki építési engedélyhez kötött tevékenységet engedély nélkül vagy attól eltérően hajt végre örökségvédelmi épületen, akkor a kormányhivatal bírságot szabhat ki rá, amely elérheti akár a több százmillió forintot is.

Arató Zsolt szerint a kormányhivatal „szakhatósági állásfoglalásként” figyelembe veszi az építési engedélyhez kötött eljárások során a Hegyvidéki Tervtanács településképi véleményeit, amelyek „befolyásolhatják” a döntések kimenetelét. Műemlékis forrásunk ezt megerősítette; fordítva viszont, az önkormányzatok nem írhatnak fölül egy kormányhivatali határozatot, sőt egy ideje minimális a beleszólásuk a folyamatokba. „Elmondhatják, amit gondolnak” – jegyzi meg forrásunk. Viszont tapasztalatai szerint, ha a településképi szempontokat figyelembe véve jóváhagyják az önkormányzatok az elővédett ingatlanok lebontását, vagy leveszik a kerületi védelmet egy épületről, akkor a kormányhivatal a későbbiekben ezzel már nem foglalkozik az építésügyi eljárások során.

A Jagelló úti villa helyére tervezett háromlakásos épület terve már volt a Hegyvidéki Tervtanács előtt, és állásfoglalása szerint „az épület telepítése támogatható” – vagyis a kormányhivatal vélhetően nem tárgyal erről saját hatáskörben a továbbiakban.

Eltűnő villák nyomában

A XII. kerületi önkormányzat oldalán található elővédelmi jegyzéken 321 épület van. Arató Zsolt sajtófőnök novemberben közölte, hogy 2018-ban négy ingatlant vett le a jegyzékről az önkormányzat, továbbá „az azóta lefolytatott szakmai konzultációk, illetve beérkezett kérelmek alapján a jövőben várhatóan az elővédelmi jegyzékből tömbösítve” törölnek épületeket.

A Google Térkép alkalmazás segítségével nagyjából egy tucat olyan utcaképet és légi felvételt találtunk, hogy a listán szereplő elővédett ingatlanokon valamilyen építkezés zajlik. Néhány helyszínre el is mentünk; például a Gaál József utcában a lista szerint elővédett villa áll, viszont most egy modern, minimalista, többerkélyes „kockaházba” botlottunk. A Németvölgyi úton is van egy hasonló, ám jóval nagyobb épület; itt korábban szintén villa volt, amelyet az önkormányzat már 2018-ban levett a listáról. A Törpe utcában álló elővédett családi házról eleinte annyit hallottunk, hogy a tetőszerkezetét átalakították; ám amikor ott jártunk, éppen földmunkákat végeztek egy markológép segítségével. Pozitív példa egy Ormódi utcai családi ház, amelyet felújítottak, ennek ellenére nem lóg ki a környék épületeinek sorából. A legelkeserítőbb látványt a Gébics és a Lejtő utca saroktelke okozta, ahol egy elővédett családi háznak kellene állnia a jegyzék szerint; ehelyett az üres, körbekerített területen két autó parkolt.

Szerettünk volna több információt megtudni az elővédett ingatlanokról, de erre vonatkozó kérdéseinkre Arató Zsolt sajtófőnök nem válaszolt.

Romüzlet

A XII. kerületben több romos műemlék is található – ezek feltérképezésében a Magyar Kétfarkú Kutya Párt (MKKP) társelnöke és hegyvidéki önkormányzati képviselő, Kovács Gergely vállalt nagy szerepet. A „romhalmazok” remek üzleti lehetőséget rejtenek, mert a telkeket a roskadozó házak miatt olcsóbban lehet megvásárolni; ezután csak meg kell várni, hogy a műemlékek lerohadjanak. Az átalakítási munkálatokat ugyanis szigorú szabályok alapján lehet csak végrehajtani, ráadásul költségesek, míg az összedőlés után szabadon használható a terület. A hatóságok közbeléphetnének; az MKKP társelnöke az Átlátszónak a közelmúltban azt mondta, megtették a szükséges bejelentéseket, ám mint megtudtuk, ezekre választ egyelőre nem kaptak. Pedig volna mit vizsgálni; Szemerey Tamás (Matolcsy György jegybankelnök unokatestvére) korábbi pénzintézete, a Növekedési és Hitelbank 200 millió forint állami hitellel segítette ki Farkas Flórián fideszes országgyűlési képviselő, az Országos Roma Önkormányzat volt elnöke egykori sofőrjének a cégét, amely így 509 millió forintért vásárolta meg a hajdani Preisich Szanatóriumot (Tündérhegyi Pszichiátria). Megkerestük a társaságot, hogy milyen terveik vannak az ingatlannal, de kérdéseinkre nem kaptunk választ.

Vannak olyan beruházók, akik „klasszikus” üzleti lehetőséget látnak a kerületi műemléki épületekben, vagyis  nem az összedőlésre játszanak. Az egykori Frivaldszky-kastélyt a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő több ingatlannal együtt árverésen értékesítette 2019-ben; a vevő a Central European Ingatlanalap volt. A Válasz Online akkori cikke szerint az eljárás bennfentesnek tűnt, ugyanis mindösszesen 10–15 nap állt rendelkezésre a kiírás észlelésére, a mérlegelésre, döntésre, valamint az egymilliárd forintos biztosíték azonnali átutalására. Az ingatlanalapot az Equilor-csoport kezeli, amelynek vezérigazgatója Szécsényi Bálint, aki jó kapcsolatot ápol Tiborcz Istvánnal, Orbán Viktor vejével.

„A Central European Ingatlanalap ingatlanportfóliójának valóban részét képezi a műemléki védelem alatt álló Frivaldszky–Mauthner–Pálffy-villa és annak kertje. Az elmúlt évtizedekben nem történt korszerűsítés a területen, amelynek állapota ennek következtében leromlott. Ezen körülmények között került az ingatlan az Equilor Alapkezelő Zrt. által kezelt alap tulajdonába. Társaságunk célja, hogy egy teljes körű felújítás keretében megmentse, és ezt követően az épülethez méltó módon hasznosítsa a területet” – írta érdeklődésünkre az Equilor. A felújítási munkálatok előtt a cég feltérképezte az értékvédelmi szempontból kiemelt építészeti elemeket. A tervek szerint 2021 első felében olyan magánszemélyek, vállalatok, illetve oktatási intézmények megkeresése várható, akik/amelyek „mindennapi tevékenységük folytatásához” megfelelőnek találhatják majd az ingatlant.

Hasonló sors várhat a Karczag-villára is, amelynek tulajdonosa Barcza Mihály ügyvéd, a Magyar Kereskedelmi Bank korábbi felügyelőbizottsági elnöke. Bár az Átlátszó október végi riportja szerint az épület omladozik, az Építész Fórum júniusban arról írt, hogy egy világhírű portugál tervezőiroda, az Aires Mateus kollektíva dolgozik az ügyön. „Élvezet újragondolni egy romot” – mondja lapunknak Barcza, aki lassabban halad a felújítással, mint tervezte, ugyanis az ingatlan túllépte a beépíthetőség megengedett mértékét. Megkereste a „műemlék-felügyeletet”, valamint Pokorni Zoltán polgármestert azzal, hogy „példaértékű műemléki rekonstrukciót” szeretne végrehajtani. A hatóságok megemelték a beépíthetőség mértékét, és ezzel egy időben az ügyvéd kötelezettséget vállalt arra, hogy helyreállítja és nem átalakítja a szigorúan védett műemléket – a megváltozott paraméterek miatt viszont újra kellett kezdeni a tervezést. Tavasszal végül megkapta az engedélyt, november végén még a kiviteli terveken dolgoztak; a telken található főépületet megőrzik, a melléképület helyére egy külső megjelenésében megegyező, de modernizált változatát húzzák fel, a beruházás jelentős része a föld alatt valósul meg. „Az volt a koncepciónk, hogy az a fajta kinézet, amit most látunk, ne változzon meg szignifikánsan.”

Neked ajánljuk