A hazai lakásállomány negyede társasházi lakás (Építési Piac, 2004. február 29.). Budapesten 650 ezerre tehetõ csak a kilencvenes években megvásárolt önkormányzati bérlakások száma. Langer Iván, a Magyar Társasházkezelõk Szakmai Szövetségének elnöke szerint többségükben már a magánkézbe kerüléskor is "milliárdokban volt mérhetõ az elmaradt felújítások értéke", és azóta csak romlott az épületek állaga. A bérlakás-privatizáció után magukra maradt társasházak jelentõs része képtelen önerõbõl pótolni az elmaradt felújításokat; ebbõl jelenthet kiutat a társasház osztatlan közös tulajdo-nában lévõ helyiségek, elsõsorban az alagsor vagy a tetõtér eladása. Langer szerint az egy-egy társasház tetõterének értékesítésébõl befolyó bevétel elegendõ lehet az épület akár 70 százalékos állag-javulásának eléréséhez; ám az eladói és vevõi igények egyelõre nemigen találkoznak. Klujber Róbert, a BME egyetemi adjunktusa idén tavasszal egy építõipari lapban kifejtette: a tetõterek a Budapest belterületén hiánycikknek számító építési telkek helyettesítõiként a következõ években
a fõvárosi ingatlanforgalom slágerei
lehetnek; szerinte az ingatlanpiac a tetõterek négyzetméterét az adott társasház lakásárainak 50 százaléka körül árazta be (Építõmester, 2004. április 20.). Egy felújításra szoruló házban ez az ár 75-90 ezer forint körüli, de lehet 100 ezer forint is.
A padlás a társasház osztatlan közös tulajdonú része, és mint ilyen, forgalomképtelen. Egy látszólag egyszerû technikai lépéssel (az alapító okirat módosításával és az ingatlan külön albetétként történõ bejegyzésével) a tetõtér értékesíthetõ, ám az utóbbi években Budapesten tucatszámra kötöttek adásvételi szerzõdéseket mindennek a figyelmen kívül hagyásával. Az ilyen "adásvétel" eredményeként a "vevõ" nem lesz a tetõtér tulajdonosa, és az általa "megvásárolt" padláson kialakított ingatlan sem minõsül lakásnak. Ennek ellenére egy-egy beruházó az általa jogilag meg nem vásárolt tetõtéren kezdett építkezni, és tucatnyi honfitársunk vett így kialakított "lakást" anélkül, hogy a földhivatalban ellenõrizte volna a tulajdonviszonyait.
Az alábbi "esettanulmány" kiválóan szemlélteti a tulajdonosok, a beruházó, továbbá a hatóságok magatartását. (Az érintettek közötti polgári jogi vitát kizárólag a Budai Központi Kerületi Bíróság [BKKB] 2004. november 17-i tárgyalásán elhangzottak és a felek bírósághoz benyújtott iratai alapján rekonstruáltuk, illetve a bírósági szakaszban nem lévõ ügyekben kikértük az adott eljárásokban érintettek véleményét.) A szóban forgó XI. kerületi épület alapító okirata szerint társasház, de az új társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. tv.) szerint - hat lakásnál kevesebb lévén benne - tulajdonosai választhatnak, hogy társasházként mûködnek-e. A tetõtér-felújításhoz szükséges források után kutató tulajdonosok 2001 elején kaptak vételi ajánlatot
az osztatlan közös
tulajdonukban lévõ tetõtérre egy házaspártól. Az utóbbiak által megrendelt szakvélemény a tetõszerkezet felújítását 6,5-7 millió forintra becsülte. A 2001 februári adásvételi szerzõdésben a vevõk a tetõtér tulajdonjogáért 4 millió forint vételár megfizetését vállalták. Arra csak a szerzõdéssel egyidejû melléklet tér ki, hogy készpénzfizetésrõl nincs szó; a "vételárat" a vásárlók a tetõzet felújítási munkáinak elvégzésével egyenlítik ki. Az idézett szakvélemény szerint a felújítási munkák értéke jóval meghaladta volna a szerzõdésben szereplõ "vételárat", ám három évvel késõbb a lakók által kért szakvélemény már csupán 3-400 ezer forintra tette a szükséges felújítás költségeit.
Különösebb kockázat nélkül kijelenthetõ, hogy mindkét fél óvatlanul járt el. Az eladók nem informálódtak megfelelõen a felújítás költségeirõl, sõt utólagos állításuk szerint nem ismerték a vevõ számára semmiféle fizetési garanciát nem jelentõ szerzõdés pontos tartalmát sem. Ez utóbbi hiba kivédhetõ lett volna, ha saját ügyvéd közremûködését (is) kikötik a szerzõdés elfogadása elõtt. A vevõ viszont megfeledkezett a padlástér forgalomképessé tételéhez szükséges alapítóokirat-módosításról, így a földhivatal sem jegyezte be tulajdonosként.
A vevõ célja a késõbbiek fényében nem csupán a meglévõ tetõtér beépítése, hanem két lakószintnek a társasház fölé építése volt, amirõl állításuk szerint a ház lakói idén márciusig, a vevõktõl kapott tervdokumentáció kézhezvételéig nem tudtak. Ezt annál inkább sérelmezik, hiszen a vásárló már 2001 nyarán kért építési engedélyt, amit a kerületi építési hatóság elutasított, mondván, hogy a tervezett két szint nem harmonizál a kerület távlati rendezési tervével. A 2001. szeptemberi döntés elleni fellebbezéssel a vevõ elérte, hogy a Fõvárosi Közigazgatási Hivatal megsemmisítse az elsõfokú határozatot, végül 2002 nyarán az önkormányzat kiadta az építési engedélyt, ami szeptemberben vált jogerõssé. A lakók állítása szerint õk csak másfél évvel azután látták a terveket, hogy az építési engedély jogerõssé vált; egyikük utólag furcsállja, hogy azt az õ tudtuk és hozzájárulásuk nélkül adták ki.
Bor Éva, az önkormányzat építési osztályvezetõje állítja, hogy az engedélyt az érvényes szerzõdés és az említett hozzájárulás alapján adták ki. Az érintettek egyike úgy emlékszik, hogy a beleegyezés nem konkrét tervekre vonatkozott, így nem értékelhetõ azok jóváhagyásaként. Az osztályvezetõ kérdésünkre közölte: az építési engedély megszületése után, de még jogerõssé válása elõtt a tulajdonosoknak 15 napjuk volt megtekinteni a dokumentációt az önkormányzatnál; ám akkor (a lakók által is elismerten kiküldött értesítés ellenére) nem tettek ellenvetést. Az engedély ügye legközelebb másfél évvel késõbb, a felek közötti polgári jogvita megindulása után került elõ, amikor a ház lakói a tulajdonosi hozzájárulás hiányára hivatkozva - másfél évvel jogerõre emelkedése után - a jegyzõtõl a megsemmisítését kérték. A kérés elutasítása után a közigazgatási hivatalnál, majd az ügyészségen támadták meg a határozatot. Az eladók késlekedése lehetõséget adott volna a vevõknek az építkezés gyors megkezdésére, ám 2002 szeptembere és 2004 márciusa között semmi sem történt.
A lakók türelme épp a vevõ által vállalt tetõfelújítás megkezdésének két és fél éves késle-kedése miatt fogyott el. Néhány körben még egyezkedni próbáltak, végül április elején a közös képviselõként eljáró lakó értesítette a vevõket, hogy a szerzõdést annak elõnytelensége és formai hiányosságai miatt semmisnek tekintik. Ennek kimondását késõbb polgári perben kérték a bíróságtól.
A BKKB november közepén elsõ fokon (a padlástér forgalomképtelensége, valamint a szerzõdés formai hibái miatt) a szerzõdés semmisségét állapította meg. Az eljáró bíró indoklásában kitért arra, hogy Budapesten számtalan, forgalomképtelen padlástérre megkötött adásvételi szerzõdés született az elmúlt években a társasházi alapító okirat szükséges módosítása nélkül. Az új társasházi törvény annyiban könnyítheti a helyzetet, hogy az alapító okirat módosítását a tulajdonosok négyötö-dének egyetértéséhez köti; a régi jogszabály (1997. évi CLVII. tv.) teljes konszenzust írt elõ.
A padlásterek eladása
körüli szabálytalanságok a következõ évek fõvárosi ingatlanforgalmának vezetõ rizikófaktorává válhatnak, pedig a hibás vagy rosszhiszemûen kötött szerzõdések némi körültekintéssel kiszûrhetõk. A lapunknak korábban a lakásmaffia-bûncselekmények ügyében nyilatkozó Póczik Szilveszter, az Országos Kriminológiai Intézet fõmunkatársa az ingatlan-visszaélések megelõzésében "a minimális állampolgári jogtudatosság" szerepét látta döntõnek. Hasonlóan vélekedik Langer Iván: "a padlástér egy-egy négyzetméterének ára elégséges lenne a jogi és mûszaki helyzet felmérésére és egy nyilvánvalóan elõnytelen szerzõdés kiszûrésére". További, a beruházó fizetõképességét és a kockázatmegosztást célzó biztosíték lehet, hogy a tetõtér vételárát (amely forgalmi értékének 60-70 százaléka) a befektetõ egy összegben a társasház folyószámlájára utalja, és a vállalt felújítási munkák elvégzése után utalják vissza neki.
Figyelmeztetõ tény, hogy a beruházók óvatlansága miatt kialakuló jogvita könnyen az építési engedély lejártáig húzódhat; az esetleges hatósági fellépést pedig megakaszthatja egy meginduló pereskedés. Továbbá az egyik fél által megbízott jogi és mûszaki szakemberek közremûködése nem feltétlenül garancia minden érintett számára. Ha nem tévedünk, a tetõtér-beépítések terjedésével a zûrzavar (mind polgártársaink, mind az érintett közigazgatási szervek körében) fokozódni fog.
Gavra Gábor
