Nyolcadik kerület, az Apáthy és a Balassa utca sarka, a Corvin sétánytól pár lépésre, betontorzó egy üveg irodaház mellett. Látszik, hogy eredetileg a már kész blokk mintájára tervezték, ugyanaz a szerkezet, magasság, beosztás. Mégsem irodaház lesz, hanem lakóépület. Budapesten két beruházás is megindult, amelynek során irodaépület helyett lakóházat épít a fejlesztő: az egyik a Cordia nemrég indult projektje, a másik az Arena Business Campus B üteme. Utóbbiról csak annyit lehet tudni, hogy a józsefvárosi önkormányzat egy tavaszi testületi ülésen hozzájárult a beruházás engedélyeinek módosításához, de a beruházó Atenor nem kommunikál a fejlesztés részleteiről, nem tudni, mikor indul a projekt.
Elmélet
Bár a Covid-járvány erősítette fel az erről való gondolkodást, a szakma valójában már vagy két évtizede foglalkozik azzal a problémával, hogy mit is lehetne kezdeni az elhagyatott, alacsony kihasználtságú, korszerűtlen irodaépületekkel (vagy az Egyesült Államokban az elhagyott plázákkal), lehet-e kezdeni velük bármit is. Elavultnak jellemzően a harminc-negyven évesnél régebbi ingatlanok minősülnek, elsősorban azért, mert a gépészet nem alkalmas a modern igények kielégítésére, illetve nem rendelkeznek olyan terekkel, amelyek egy modern környezetben ma már elengedhetetlenek. Egy üresen tátongó irodaház viszont mégiscsak luxus.
Az irodaházak funkcióváltása mint probléma minden nagyvárosban gondolkodásra készteti a szakembereket. Alapvetően két irányba lehet elindulni, ha az átalakítás a terv: szálloda vagy lakóház. Szállodát oda is lehet tenni, ahová lakásokat nem, csomópontok közelébe, autópálya mellé, reptérhez közel.
A lakással más a helyzet. Az Egyesült Államokban hozzák erre a legtöbb megoldást. Nem véletlenül, hiszen az olyan városokban, mint New York, Los Angeles vagy San Francisco, ahol a lakások iránti kereslet kielégíthetetlen, már nincsenek beépíthető területek, nem lehet zöldmezős beruházásokat csinálni, a meglévő épületállománnyal kell gazdálkodni. Persze nem lehet minden kihasználatlan irodát lakássá varázsolni: olyannyira nem, hogy a Goldman Sachs egy tavaly készült felmérése szerint az irodaházaknak mindössze 4 százaléka lehet alkalmas arra, hogy lakóépületként szülessenek újjá.
Az épületnek magának is alkalmasnak kell lennie az új funkcióra, de legalább ennyire fontos az elhelyezkedés is. Ha Budapestre gondolunk, aligha lenne népszerű egy olyan lakóházzá alakított irodaépület, amely mondjuk egy ipari negyed mellett van, olyan helyen, ahol nincs megfelelő infrastruktúra, bolt, iskola, óvoda, közösségi közlekedés.
Bár elsőre úgy tűnik, sokat lehet spórolni azzal, hogy egy épület ledózerolása és egy új építése helyett átalakítják a meglévőt, egyáltalán nem biztos, hogy anyagilag ez megéri; hogy az épület vételárát és az átalakítás várható költségét visszahozzák-e a lakáseladások. Ha ez nem jönne össze, felesleges belevágni. A Goldman Sachs szerint az Egyesült Államokban akkor lehet rentábilis ez a fajta beruházás, ha az elavult, nem életképes irodaházak ára nagyjából a felére esik – ilyen számítás Budapestre természetesen soha nem készült. Bár egyes nagyvárosokban a pandémia után harmadával zuhant az elavult épületek ára, még mindig nem elég értéktelenek ahhoz, hogy érdemes legyen hozzájuk nyúlni.
Lehetőségek
Eggyel jobb a helyzet, ha az irodaház még nem készült el, hiszen így nincs szükség gépészeti bontásra, azaz máris kisebb az átalakítás költsége. A Cordia projekjte ilyen, így csak a terveket kellett átdolgozni, de ez a csak valójában óriási munkát takar. Egy irodaház födémszerkezete – mint azt lapunknak Kovács Gábor, a Cordia főépítésze kifejtette – vékonyabb, mint egy lakóházé, mert jóval kisebb terhelést kell elviselnie. Nem arról van szó, hogy az irodában nincs versenyzongora vagy jacuzzi, hanem elsősorban arról, hogy nem kell olyan vastag falazat egy irodába, mint egy lakóházba. És mivel más terekről van szó, a raszterek is mások: jóval sűrűbb raszterekkel kell tervezni egy lakóházat, mint egy irodát. Ezen már nem lehet változtatni, így a tervezésnél ezekkel az adottságokkal kell dolgozni. Természetesen a födémet meg lehet erősíteni.
A cikk további része csak előfizetőink számára elérhető.
Soha nem volt nagyobb szükség önre! A sajtó az olvasókért szabad, és fennmaradásunk előfizetőink nélkül nem lehetséges. Legyen előfizetőnk, tegyen egy próbát velünk és támogassa a demokratikus és liberális Magyarország ügyét!
