"Ilyenkor az egyetemisták valóban egyfajta boomot jelentenek, évről évre kimutatható forgalomnövekedést. Különösebben nagy bérletidíj-növekedési trend ettől eltekintve nem mutatható ki év közben, a pontos számokat azonban nem ismerjük, mert ez egy statisztikailag követhetetlen piac" - mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.
| ||
A keresés nehézségei általában menet közben derülnek ki, főként, ha az ember egyetemistaként vagy kollégiumból kiszorultként azzal számol, hogy lakbérrel, rezsivel, internetdíjjal együtt havi 45 ezer forintnál nem tud többet fizetni. (A Duna House ingatlanfranchise-hálózat kimutatása szerint a legdrágább a főváros ötödik kerülete, ahol egy kisebb garzonlakás bérleti díja 52 ezer is lehet. 30 négyzetméteres lakásokat 30-50 ezer Ft/hó körül lehet bérelni, a 60-70 négyzetmétereseket átlagban 70 ezer forintért, bár a XI. kerületben, a BME vonzáskörzetében ez akár 95 ezer is lehet.) Addig mindenki eljut, hogy böngésszen a neten, a Facebook is ilyen hirdetésekkel volt tele az elmúlt hónapokban. Majd jön a telefonálgatás - a tulajdonossal csak legritkább esetben - és a találkozó az ingatlanossal. Olykor előfordul, hogy előtte (5-7 ezer forint) regisztrációs díjat kell leszurkolni. "Ez általában a 'jobb árú' ingatlanokra vonatkozik. A végén mi is megpróbálkoztunk eggyel, de nem segített: kifizettük a díjat, egy hónapon keresztül kaptunk pár e-mailt arról, hogy milyen ajánlatok vannak, de használhatatlanok voltak" - meséli az egyik "áldozat", utalva arra, hogy már a kereséskor megkezdődhet a lehúzás és a ráfizetés. "Vannak szerencsés esetek, de úgy látom, hogy aki először keres lakást, abban egy világ dől össze az első négy-öt albérlet megtekintése után - meséli Tibor, aki szintén egyetemistaként keresett lakást.
Az albérletkeresők kalandjai
szöges ellentétben vannak azzal, amit eddig tudtunk az ingatlanügynökök sanyarú helyzetéről. (Bővebben: Nem száll rá a házmester, Magyar Narancs, 2013. január 17.) "Kinéztünk egy szuperül felújított, árban is barátságos lakást. Az ingatlanközvetítő azzal kezdte: ő a szűrő, győzzük meg, hogy mi vagyunk a legjobb választás, akinek kiadhatná a lakást. Noha addig azt hittük, a lakást nekünk kell szeretni, nem a lakásnak minket, rá kellett jönnünk, nem így van. Iszonyú játszma kezdődött, a tíz albérlőjelöltből estére csak három maradt, körversenyek, smúzolás: a tökéletesnek hitt lakás pedig elúszott" - mesélik. "Összesen kb. két hónapig kerestünk albérletet - mondja egy szintén egyetemen tanuló lány, aki harmadmagával költözött a nyáron. - Megvoltak a pontos paraméterek, hogy hol (budai rész) és milyen (3 szobás, külön bejáratú szobái legyenek, ne legyen földszinti stb.) lakást szeretnénk bérelni. Legtöbbször az ingatlanossal beszéltünk, volt olyan szituáció, amikor számos telefonbeszélgetés után (az ingatlanos apróra kikérdezett, hogy ki mit dolgozik, mit tanul, majd ezeket az információkat továbbította a főbérlőnek), végül kiderült, hogy a tulaj nem szeretne egyetemista albérlőt, mert nem vállalja be. A vége felé inkább meg se mondtuk, hogy van közöttünk diák, nehogy emiatt bukjunk. A téma több esetben is feljött, de albérlőként elég kellemetlen - néha megalázó - volt, hogy egy idegennek kellett bizonygatnom: megbízhatóak és fizetőképesek vagyunk." Mindez persze nem csak azért van, mert a például 40 ezerért meghirdetett "csini garzont" valójában 50-ért akarják kiadni, és nem is a leendő bérlő megalázása. A tulajdonosok válogatása alapvetően érthető, nem egy beszámoló szól ugyanis fizetés nélkül eltűnt bérlőkről... Ráadásul már csak azért sem mindegy a megbízhatóság, mert - és ebben van a csavar - a tulajdonosok többsége sumákolni kényszerül: nem a bérlő, hanem a NAV felé.
Ha ugyanis adóznak - ami persze muszáj lenne -, akkor átlagosan 10-20 ezer forinttal drágábban tudják csak kiadni a lakást. (Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adókötelezettségét a személyijövedelemadó-törvény szabályozza, s ha nem egyéni vállalkozás keretében zajik a kiadás, akkor önálló tevékenységből származó jövedelemként 16 százalékos adó plusz adóelőleg-fizetési kötelezettség is tartozik hozzá.) Ezt a tulajdonosok nagy része nem vállalja, s ebből adódik, hogy sokan nem engedik bejelentkezni a bérlőket. Ennek lehetőségeit mindenképpen meg kell előre beszélni, mielőtt kellemetlen meglepetések érik az embert. "Nagyon költséges teljesen tisztességes módon kiadni a lakást - mondja egy névtelenséget kérő tulaj. - A bejelentés eleve bonyolult: kell hozzá tulajdoni lap, amit a földhivatalból lehet kikérni pár ezer forintért, formanyomtatvány az okmányirodából és így tovább. Aztán az adó is magas: amellett, hogy fizeted az ingatlanadót, a lakbér után 16 százalékot kell adózni, ami havi 60 ezer forintos lakbér után kb. 120 ezer forintot tesz ki évente, vagyis kéthavi lakbért." Ráadásul a NAV augusztus-szeptemberben kiemelten figyel a bérbeadásokra. Ám ha nincs bejelentés, akkor a bérlő verheti át a tulajdonost: nem fizet, a tulaj pedig tehetetlen - legfeljebb kirakja, de akkor mi értelme kiadni a lakást.
Ennek ellenére a tulajdonosnak is érdeke, hogy a bérlővel olyan szerződést kössön, melyben rögzítik a bérleti díjat, a közös költséget, a rezsit és a kauciót, illetve hogy a beköltözés határozott vagy határozatlan időre szól. Előbbinél fontos, hogy ha korábban eltűnik a bérlő (nincs pénz, nem elégedett velünk a bérlő stb.), akkor bukja a kauciót, míg a határozatlan idejű szerződéskor felmondással lehet megszüntetni a bérlést. A szerződésben persze millió más dologról is meg lehet egyezni, a lényeg, hogy mindent dokumentáljunk. "Azt szoktuk tanácsolni, hogy a lehető legrészletesebben térjenek ki a felek a szerződés pontjaira, mert a későbbi vitás esetekben ez fontos lehet. Akár fényképeket is érdemes lehet készíteni, az ingatlan állagmegóvását érintő kérdések miatt. Fontos, hogy milyen terhek, elmaradások vannak az ingatlanon, vannak-e olyan kiadások, amelyeknél kérdéses, hogy az albérlőt vagy a főbérlőt terhelik-e. Például a társasház-felújítási alap, ami nem az albérlőre nézve hasznos, hiszen nem a saját ingatlanának értékét növeli" - figyelmeztet Rutai Gábor.
Ez valóban jó megoldás? Mit ér, ér-e bármit is egy ilyen szerződés, ha közben a hatóságnak nincs tudomása az üzletről?
"Bérlés esetén több jogviszony is lehetséges, ugyanis a bérlő és bérbeadó közötti jogviszony alapján a bérlő díjfizetési kötelezettsége független attól, hogy a bérbeadó adózik-e utána. A bérbeadónak tehát az adózás kapcsán bejelentési kötelezettsége az adóhivatal felé lehet, a vonatkozó adójogszabályok meglehetősen differenciáltak, és általában évente változnak valamenynyit - nyilatkozta jogász forrásunk. - A főbérlő felől a bérlés bejelentésének elmulasztása az adójogszabályok megsértését jelentheti. A felek azonban a bérleti szerződésben foglalt jogaikat attól függetlenül érvényesíthetik a másik féllel szemben a megsértésük esetén, hogy a jogszabályoknak megfelelően adózik-e a bérbeadó, vagy a bérlő tartózkodási helyeként fel van-e tüntetve a bérlemény. (A bérlő kapcsolatba kerülhet az önkormányzattal a tartózkodási hely bejelentése kapcsán, ami elvileg kötelező három hónap felett.) A meg nem fizetett bérleti díjért tehát polgári pert lehet indítani. Persze a nem adózó bérbeadó sakkban tartható, a lakást ilyenkor ugyanis feketén adja ki, és nem vallja be a jövedelmét utána. A bérlő tehát fenyegethet azzal, hogy az adóhatósághoz fordul. Ilyen esetben a bírsággal számolni kell" - hangzik az ügyvédi tájékoztatás.
Mindezek után nem csoda, hogy a tökéletesnek hitt lakásokról leggyakrabban a megbízhatatlannak látszó diákok csúsznak le, arról nem is beszélve, hogy sokan attól is tartanak, hogy az "összetársult barátok" vagy párok netán összevesznek a szerződés lejárta előtt, vagy egyszerűen csak "szétbulizzák" a lakást. Így nem meglepő, hogy elérhető áron a "diáknak jó lesz" típusú bérlemények maradnak.
