„A legnagyobb szereplő az állam”

Horváth Áron közgazdász, ingatlanpiaci kutató

A lakhatást már emberi jognak tartják, és megoldható lenne, hogy mindenki emberi körülmények között lakjon – de ez még messze van. Az itthoni lakásárak rekordmagasságban vannak, a kormány mégis a jómódúbbakat támogatja.

Magyar Narancs: Tekinthető közgazdasági tudományágnak az ingatlanpiac vizsgálata, vagy inkább alkalmazott kutatásokat végeznek?

Horváth Áron: Vannak olyan kutatásaink, amelyeket szakmai lektorálás után tudományos folyóiratban publikáltunk, és rendszeresen adunk elő tudományos konferenciákon is. Ugyanakkor dolgozunk a magyar piacon jelen lévő szereplőknek, ingatlanfejlesztőknek, bankoknak, vásárlóknak. Nem is feltétlenül a kutatás tárgyán múlik, hogy valami elméleti vagy alkalmazott kutatásnak minősül-e, hanem inkább azon, hogy kik használják fel az eredményeinket. Arról például, hogy a budapesti ingatlanpiacon 1 kilométer távolság hány eurót jelent a bérleti díjban, írtunk folyóiratba, de a számoknak praktikus haszna van a befektetők számára is. Az ELTEcon programban is hasonló szerepkörben van az ingatlan-gazdaságtan: választható tantárgy több más ágazati elemzés – egészség-gazdaságtan, munkagazdaságtan – között.

MN: Milyen jellegű ingatlanokkal foglalkoznak?

HÁ: Lakóingatlanokról van a legtöbb adat, a kereskedelmi ingatlanokról – irodák, üzlethelyiségek, szállodák, raktárak – már kevesebb, és nehezebben hozzáférhetőek az információk. Ezért mi elsősorban a lakó- és irodapiaccal foglalkozunk.

MN: Honnan vannak az elemzéshez használt adatok?

HÁ: Az adóhatóság 2009 óta dolgozza fel egységes rendszerben az ingatlan-adásvételi adatokat (ez korábban a megyei illetékhivatalok feladata volt). Tőlük bárki kikérheti, hogy egy adott környéken mekkora lakások milyen áron cseréltek gazdát. Szerencsére ez az adatcsomag megvan az egyik legrégebbi banki ügyfelünknek. Az volt az első kérésük, hogy a náluk lévő adathalom alapján mondjuk meg, hogyan alakul a magyar lakáspiac. Ők hamarabb kezdték el mérni az árváltozásokat, mint a KSH, az MNB vagy az ingatlanügynökségek. Ezen túl a nagy ingatlanközvetítőknek is vannak adataik, ők még többet is tudnak az ingatlanokról, mint az adóhatóság, hiszen szakértővel mérik fel a lakásokat, házakat.

MN: A válság és az abból való kilábalás fontos indikátorai az ingatlanpiac különböző mutatói voltak. Miért jó jelzőszámok ezek?

HÁ: Egyrészt azért, mert mindenki tud hozzá kapcsolódni. A lakhatás fontos és nagy tétel a kiadásainkban, ezért az ingatlanpiac érdekli az embereket. Az ingatlanárak ezenkívül nagyon változékonyak, a gazdasági kilengéseket felnagyítja az ingatlanpiac. Amikor a gazdaság például 5 százalékkal esik, akkor az ingatlan­piac visszaesése akár 20–30 százalék is lehet, és ez igaz a fordított irányban is. Bizonyos szempontból hasonlít a pénzpiacokra, hiszen az ingatlanvásárlás befektetés is. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a válság egyik kiindulópontja az ingatlanpiac volt az angolszász országokban, ilyenre addig nem volt példa. Olyanok is kaptak jelzáloghitelt, akik korábban nem, emiatt pedig nagyon megemelkedtek az ingatlanárak. Amikor kicsit megmozdult az ingatlanpiac, és megindultak lefele az árak, akkor gyorsan bajba kerültek azok, akik szigorúbb szabályok esetén nem is jutottak volna hitelhez. Amikor aztán a bankok az ingatlanfedezetekből megpróbálták visszagyűjteni a pénzt, még több lakás és ház került a piacra, azzal még lejjebb nyomták az árakat, felerősítve a folyamatot. Magyarországon is hasonlót éltünk át, de nálunk az ingatlan­piac nem kiindulópontja volt a válságnak, hanem a válság megrázta a piacokat és az volt hatással a hitelezésre és az ingatlan­piacra. Érdemes megjegyezni, hogy a válság mennyire lendületet adott az ingatlanpiaci kutatásoknak. Az Európai Központi Banknak a válság előtti tíz évben összesen 3 ezzel kapcsolatos tanulmánya volt, míg a válság utáni három évben viszont már 15.

MN: Alapvetően mi befolyásolja az árakat, mitől ennyire ingadozó az ingatlanpiac?

HÁ: A klasszikus mondás szerint az ingatlanok értékét befolyásoló három legfontosabb tényező a lokáció, a lokáció és a lokáció. Elsősorban az számít tehát, hogy hol van az ingatlan és mi van a környéken. Az elmúlt években például a rövid távú szálláskiadás, a törekvés, hogy élhetőbbé tegyék a belvárost – sétálóutcák megjelenése, az autók kiszorítására tett kísérletek –, akár 20–30 százalékkal felértékelték a belsőbb budapesti kerületeket a külsőkhöz képest.

Az ilyen jellegű árváltozásoktól külön kell kezelni, amikor az egész piac leértékelődik, mint a válság alatt, vagy épp növekszik, mint az utóbbi években. Az ingatlanpiac egyik sajátossága, hogy a lakásvásárláskor két döntést hozunk egyszerre. Az egyik a lakhatási döntés, azaz ugyanúgy egy szolgáltatást vásárlunk, mintha elmennénk fodrászhoz vagy étterembe. Itt számítanak az egyéni igények, például az elhelyezkedés, a lakás vagy ház tulajdonságai. A másik pedig egy befektetési döntés, hiszen hosszú távra veszünk egy eszközt, és itt már megjelennek a klasszikus befektetési döntéseket befolyásoló tényezők, a jövedelem és a vagyon mértéke, illetve a hitelkörülmények. Ami a jövedelmet illeti, világosan látszott, hogy a válságban ott, ahol nagy volt a gazdasági és a jövedelmi visszaesés, ott a lakás­piacon is nagyobb volt az esés. Az elméletekben szerepel a vagyon is, de ez már nehezebben mérhető. Az biztos, hogy a most tapasztalt emelkedésben szerepet játszik, hogy a válság alatt felhalmozott vagyonok megmozdultak, és ezért is lett gyorsabb a felívelés annál, mint amit például én is vártam. A hitelpiac alakulása pedig a 2000-es évek eleji magyar boomban is erősen benne volt. Ez a tényező, ha kevésbé is, de most is jelen van, mert soha nem voltak ilyen alacsonyak a kamatok Magyarországon, mint most.

MN: Meddig tarthat a lakásárak emelkedése Budapesten?

HÁ: Közgazdászként nem szeretek jósolni, mert nem lehet előre megmondani, hogy mikor milyen váratlan esemény fog bekövetkezni, márpedig az ingatlanpiaci árakat sok váratlan tényező is befolyásolja. Azt viszont tudjuk, hogy ha ezekben változás áll be, akkor azok milyen hatással lesznek a piacra. A mostani árfelhajtó tényezők közül a stabil jövedelemnövekedés várhatóan kitart, és a kamatok is lassan fognak emelkedni. Az ingatlanpiac abból a szempontból is hasonlít az eszközpiacokra, hogy az árakat a várakozások is befolyásolják, és szerintem részben ebben állhat be változás. Az emberek egyszer majd úgy fogják érezni, hogy már olyan magasak az árak, hogy nem éri meg vásárolni. Akik pedig a válság miatti bizonytalanabb jövedelmi vagy hitelhelyzet miatt elhalasztották a vásárlást, azok nagyrészt már megvették, amit szerettek volna, tehát további gyors áremelkedésre nem számítok. Ugyanakkor vannak lokális tényezők. A budapesti turizmusban felfelé is van tartalék, de lefelé is van kockázat, ha a szabályozás úgy alakul, hogy a hátizsákos turistákat ellehetetlenítik, például jelentősen lecsillapítják a bulinegyedet, vagy nehezebb lesz az Airbnb-zés. Most az MNB is nagyon figyeli az ingatlanpiacot, hogy van-e buborék, be kell-e avatkozni. Az ingatlanpiacon ugyanakkor az egyik legnagyobb szereplő az állam, amely most hatalmas építőipari kapacitásokat köt le. Épül például az új Puskás Ferenc Stadion, és uniós pályázatokból rengeteg középület energiahatékonysága is megújul. Ennek árfelhajtó hatása van, mert mindezzel erős keresletet támaszt az építőipari szakemberek felé, miközben Magyarországon amúgy is munkaerőhiány van.

MN: Valóban drágák a budapesti lakások? Mihez képest drágák?

HÁ: Elsősorban a pár évvel ezelőtti szinthez képest drágák; ez az, amit mindenki érez, mert az emelkedés valóban nagyon gyorsan történt. A leghosszabb idősor az MNB lakásárindexe, amely szerint nominálisan a rendszerváltás óta nem voltak ennyire drágák a lakások, mint most. Ha figyelembe vesszük az ár- és a jövedelemváltozásokat, akkor reálértéken még csak alulról karcoljuk a 2000-es évek közepi csúcsot.

MN: Nemzetközi összehasonlításban mit lehet mondani az itthoni lakásárakról?

HÁ: Komoly következtetéseket nem lehet levonni a nemzetközi ingatlanárak összehasonlításából. Az, hogy Prágában drágábbak a lakások, mint Budapesten, nem jelent semmit. Prága történelmi belvárosa még jobban védett, mint Budapesté. Ott nem lehet építkezni, kicsi a kínálat, ami nagyon felnyomja az árakat. Minden városban mások a helyi jellegzetességek, amelyek nagyon meghatározzák az árakat. Ha a jövedelemhez képest nézzük az árakat, azzal is óvatosan kell bánni, mert a városi jövedelmeket kell nézni, nem az országos átlagot. De még városon belül is nagyok a különbségek. Budapesten a magas hozzáadott értékű szellemi iparágakban dolgozóknak a válság alatt nem csökkent annyira a jövedelmük, a drágább lakásokat ők veszik meg. Ráadásul azért, mert mondjuk Pozsonyban olcsóbbak a lakások, mint Budapesten, még senki nem fog Szlovákiába költözni, a lakás nem olyan könnyen kereskedhető termék, mint a hűtőszekrény.

MN: Miért van az, hogy egyes országokban az emberek inkább bérelnek lakást, máshol pedig inkább a tulajdon a jellemző?

HÁ: Arról keveset tudunk, hogy nemzetközi viszonylatban ezt mi magyarázza, valószínűleg mindenhol mások a tényezők. Magyarországon nagy a magántulajdon aránya nemzetközi összehasonlításban, annak ellenére, hogy az utóbbi időben azért már nő az albérleti hányad. Nálunk a szocia­lizmus idején a vagyonfelhalmozás egyik eszköze volt a lakásvásárlás, másban nem is nagyon lehetett tartani a pénzt, és ez máig megmaradt az emberekben. Rá­adásul a válságig az volt a tapasztalat, hogy a lakásárak csak emelkednek, ebből pedig azt a következtetést vonták le, hogy az ingatlan mindig jó befektetés. Az is fontos szempont, hogy a magyar állam mindig a tulajdonlást támogatta. A rendszerváltás után olcsón lehetett megvenni az önkormányzati lakásokat, szinte mindenki élt is ezzel a lehetőséggel. Később a jelzáloghitelek támogatása, az illetékkedvezmény, az áfa-csökkentés is mind a lakásvásárlást támogatta. Ezzel szemben a bérleti piacot sosem sikerült kifehéríteni, ami miatt sok a súrlódás. A bérlő aggódik, hogy kisgyerekkel be merjen-e költözni, vagy ki fogják-e rakni két-három hónap múlva, mert a tulajdonos rájön, hogy Airbnb-vel jobban ki tudja használni a lakást. Ugyanakkor a bérbeadó attól tart, hogy fog-e fizetni az albérlő, vagy mi történik, ha leamortizálja a lakást. A nem megfelelő szabályozás miatt mind a két fél bizonytalanságban van, mert nem védi őket semmi. A mostani adócsökkentés jó irányba tett kis lépésnek tekinthető. Itthonról nézve külföldön egészen extrém szabályozások is vannak. Léteznek standardizált szerződések, és azt is szabályozzák, hogy a bérleti díjat csak annyira lehet emelni, amennyire a környékbeli lakásárak változnak. Ha pedig a bérlő rendes és fizet, csak családi ok miatt lehet kitenni, például ha a tulajdonos vagy családtagja akar beköltözni a lakásba.

MN: A társadalom vagy a gazdaság szempontjából számít, hogy milyen a bérlakások aránya?

HÁ: Azt szokás mondani, hogy ha a bérlakások aránya alacsony, az csökkenti a mobilitást. Így gondoljuk, mert ez a logikus, hiszen könnyebb egyik bérletből a másikba költözni, mint új lakást venni. De erről valójában keveset tudunk, mert ennek a számszerűsített hatásait kevéssé lehet mérni. Ugyanakkor sokan vannak olyanok, akiknek vagyoni vagy élethelyzetükből adódóan nem a tulajdonlás a legjobb megoldás. A rossz magyar szabályozás miatt nekik jelenleg kevesebb a lehetőségük. Alapvetően azonban értékválasztás kérdése, hogy a tulajdont vagy a bérletet tartjuk-e jobb megoldásnak. Lehet úgy gondolni, hogy a bérlet olcsóbb és rugalmasabb megoldás, másfelől viszont a saját otthon nagyobb biztonságot nyújt.

MN: Az demagóg kijelentés vagy sem, hogy az államnak kezdenie kellene valamit azzal a helyzettel, hogy miközben sok lakás áll üresen, a házak tövében hajléktalan emberek élnek?

HÁ: Ez a kérdés nem olyan egyszerű, mint talán elsőre tűnik. Miért nem adom kölcsön a bőröndömet, amikor épp nem utazom? A gazdaságban jelentkező hatékonytalanságokat nem könnyű felszámolni. Oka van annak, hogy azok az emberek, akik tartanak egy üres lakást, nem akarják kiadni másoknak. Vannak megoldási javaslatok, hogy az állam hogyan szállhatna be ebbe. Vásárolhat lakásokat és hasznosíthatja azokat, vagy szociális lakásügynökségként összekötheti a keresletet a kínálattal. Ebben az esetben a tulajdonos akár nem is tudja, ki lakik a lakásában, mert az állami szervezet a bérlő, cserébe viszont az állam garantálja a bérleti díjat, és a lakás állagmegóvását is. Kevésbé látható, de az elmúlt években a bajba került devizahitelesek megsegítésére létrejött Nemzeti Eszközkezelő Zrt. immár Magyarország legnagyobb lakástulajdonosa. Óriási szociális lakásállományt kezel, és az, hogy kevéssé van előtérben és nincsenek körü­lötte botrányok, azt mutatja, hogy jól működik. Van tehát előrelépés ezen a területen is. Ugyanakkor az is igaz, hogy az áfacsökkentéssel, a támogatott jelzáloghitelekkel az állam inkább a jómódúakat támogatja, a szegények lakhatására jóval kevesebbet költ.

Az is az utóbbi évek érdekes fejleménye, hogy a lakhatást egyre inkább alapvető emberi jognak tartjuk. Összgazdasági szinten van arra pénz, hogy minden embernek legyen lehetősége méltó körülmények között lakni. Ezt megoldani óriási feladat, de már elértünk arra a szintre, hogy elindult erről a gondolkodás.

MN: A családi otthonteremtési kedvezmény hatásáról mit lehet tudni?

HÁ: A csok-nál is az a helyzet, hogy ki tudja, milyen alapon megszületett egy közpénzeket érintő döntés; döntés-előkészítési anyagokat egyáltalán nem láttunk, csak utólag próbálhatjuk meg értelmezni, hogy mi történt. Annyit tudunk, hogy működik, jelen van a piacon. Leginkább kistelepüléseken veszik igénybe új családi házak építésére. Az nem történt meg, hogy a plusz 10 millió forint miatt a városokban hirtelen nagyobb lakásokat terveznek a lakóparkokba. Jó lenne adatokat látni a csok-ról.

MN: Milyen irányba halad az építőipar? Jönnek a 3D-nyomtató robotok, és többé nem lesz szükség munkásokra?

HÁ: A fejlődés alapvető iránya valóban az, hogy minél kevesebb legyen az élőmunka aránya. Ma Magyarországon is lényegesen kevesebb munkással ugyanakkora teljesítményt tud hozni az építőipar, mint akár tíz évvel ezelőtt. Nagy építkezéseknél már nem használnak téglát, kiöntik vasbetonból, rárakják a gipszkarton falakat, berakják az ablakokat. Még sok tartalék van a rendszerben, megfelelő munkaszervezéssel sokat lehet spórolni. Az, hogy az épületek nyomtatása vagy a robotok felbukkanása domináljon ebben a szegmensben, még messzebb van.

Névjegy

Horváth Áron közgazdász az ELTE TáTK közgazdaság-tudományi tanszékének megbízott vezetője. Elemzőként dolgozott a Magyar Nemzeti Banknál, tanított a Budapesti Corvinus Egyetemen, és alapítása óta oktatója az ELTEcon-nak, az ELTE közgazdaságielemző-képzésének, ahol az idén indul az angol nyelvű szak. Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpontban, amelynek alapítója, számos innovatív adatfeldolgozást végeztek a magyar ingatlanpiacról.