A lakásmaffia-bûncselekményeknek tekintett esetek - bár egységes törvényi definíciójuk nincs - a rendõri nyomozási gyakorlatban ma már önálló kategóriának számítanak. 2001 közepén az ingatlan-adásvétellel összefüggõ visszaélések vizsgálatára megalakították a BRFK Kaptár csoportját (2002-tõl alosztályát). Hasonló nyomozó csoportok más kapitányságokon eddig legföljebb ad hoc módon mûködtek. A Legfõbb Ügyészség (LÜ) tavaly óta külön adatbázisban gyûjti az ügyészi szakaszba eljutott ügyeket.
Az LÜ két fõosztálya 2003-ban a megyei ügyészségeknek küldött körlevelében olyan bûncselekményként határozta meg az eseteket, melyek során "természetes vagy jogi személyiségû sértett tulajdonában (É) álló lakás megszerzésére (É) jogellenes módon, különösen erõszakkal, fenyegetéssel, akaratnyilvánításra, illetve védekezésre képtelen állapot kihasználásával, megtévesztéssel, hivatali kötelesség megszegésével, hivatali hatáskör túllépésével, jogtalan elõny juttatásával (É) kerül sor". Az Országos Kriminológiai Intézet (OKRI) 2003-as kutatási jelentésében Póczik Szilveszter a következõ, inkább szociológiai meghatározást adta a jelenségnek: "Kisebb bûnszövetségek vagy egyéni elkövetõk, esetenként korrupt közhivatalnokok, ügyvédek (É) közbejöttével, hamisított közokiratok (É), valamint formailag kifogástalan, de kényszerrel vagy csalárd módon létrehozott szerzõdések segítségével helyzetfelismerésben, érdekérvényesítõ képességben korlátozott (É) illetve súlyosan megalázó vagy szorult pénzügyi helyzetbe hozott személyeket fosztanak meg lakóingatlanukhoz fûzõdõ tulajdonosi vagy bérleti joguktól."
Variációk
A jellemzõen, de nem kizárólag az egykori szovjet befolyási övezet országaiban észlelhetõ visszaéléseket elõször Oroszországban regisztrálták, ahol már a Szovjetunió utolsó éveiben elõfordultak soro-zatos, sok esetben erõszakos, sõt emberöléssel végzõdõ ingatlanszerzések. Póczik Szilveszter szerint az egykori kommunista országok közös jellemzõje, hogy az ingatlan-magántulajdon értékét negligáló évtizedek után (amikor az állami tulajdonú lakások bérleti jogával történõ üzletelés, a "másodlagos ingatlanpiac" megalapozta a hivatali korrupció mechanizmusait) hirtelen szabadult fel a lakáspiac. A tömegesen és áron alul privatizált egykori tanácsi lakásállomány forgalma egyrészt megbénította az ingatlan-nyilvántartás rendszerét, másrészt az ingatlanok lakóinak elszegényedése és ebbõl következõ kiszolgáltatottsága elõkészítette a talajt a visszaélésekhez. Ugyanerre az idõszakra tehetõ a (részben kényszer-) vállalkozások elterjedése; az ezek "kisegítésére" jelentkezõ hitelezõk színlelt adásvételi szerzõdésekkel szereztek biztosítékot a kölcsön visszafizetésére, de a szerzõdések gyakran az ingatlan elvesztéséhez vezettek.
A magyar közvélemény figyelmét egy 1999-ben lezajlott, két emberöléssel súlyosbított ámokfutás irányította a lakásmaffia-jelenségre, bár csak az egyik áldozat köthetõ ingatlan-visszaéléshez. A bûnözõk 1999 tavaszán kezdtek sorozatos ingatlanügyletekbe: idõs, gondnokság alatt álló vagy alkoholbeteg embereknek ígértek segítséget lakásuk kisebbre cserélésében és adósságaik rendezésében. Az adásvételi szerzõdést aláíró áldozatok gyakorlatilag azonnal az utcán találták magukat. Ugyanazon év nyarán a késõbb elsõ fokon 15 év fegyházra ítélt B. László szülei 80 éves ismerõsét látogatóba hívta családjához. A megérkezése után baleset következtében combnyaktörést szenvedett, majd két hétig fogságban tartott és az orvosi segítség lehetõségétõl megfosztott áldozat lakásából B. László a késõbb életfogytigla-ni fegyházbüntetéssel sújtott G. Györggyel együtt elvitte az idõs ember betétkönyveit és értékpapírjait, melyekért - a felfüggesztett börtönbüntetést kapott ügyvéd által készített meghatalmazást használva - 12 millió forintnyi készpénzhez jutottak. G. György végül megölte és elásta az idõs embert. Egy 46 éves csepeli asszony lakását is megszerezték 1999-ben egy lízingügylet segítségével; a nõt egy somogyi falu egyik házának pincéjében (a történetet nyilvánosságra hozó korabeli napilapok szerint élve, késõbbi beszámolók alapján meggyilkolása után) eltemették. Bár az itt alkalmazott módszerek szélsõségesnek tekinthetõk, az erõszak vagy az azzal fenyegetés nem idegen az ingatlan-visszaélésektõl.
A lakásmaffia-bûncselekmények áldozatai közül az áleladói elkövetéssel átvertek a legkiszolgáltatottabbak, hiszen az ingatlant a tulajdonos tudtán kívül adja el a nevére szóló, hamis okiratokkal felszerelkezett vagy a tulajdoni lapot hamis adásvételi szerzõdés segítségével manipuláló elkövetõ. Klasszikus eset, amikor az albérlõ (akár több jelentkezõnek is) eladja a bérelt lakást, de elõfordul, hogy a huzamos ideig távol lévõ tulajdonos ingatlana cserél gazdát. Az áldozatok (az eredeti tulajdonos és a jóhiszemû vásárló) ilyenkor egymással kerülnek polgári jogi vitába. Ez történt azzal a négytagú családdal is, amelyet - bár ellenõrizték a megvásárolt ingatlan és az eladó adatait - két évvel beköltözésük után arról értesített a bíróság, hogy lakásuk per tárgya, mert hét éve annak korábbi tulajdonosa (egy Pekingben élõ kínai állampolgár) tudta nélkül, hamis meghatalmazással adták el annak a férfinak, akitõl a család késõbb megvásárolta. Az elsõfokú ítélet szerint a jóhiszemû vásárló a lakás jogos tulajdonosa; ám bármiképpen szól a jogerõs ítélet, biztosan a vétlen felek közül károsodik valaki, hiszen a "meghatalmazott" fellelhetetlen (a történetet a Nõk Lapja dolgozta fel idén februárban és májusban).
Az ún. akarathibás ügyekben a leggyakoribb a megtévesztés, de nem ritka a kényszer vagy fenyegetés hatása alatt aláírt, az egyik fél akaratát nem tükrözõ szerzõdés sem. A módszerek keveredhetnek egymással: elõfordul, hogy a megtévesztéssel "lakáscserére" rábírt, idõs kora, magányossága vagy mentális állapota miatt védtelen áldozatot késõbb fenyegetéssel vagy éppen erõszakkal kényszerítik lakása elhagyására.
Létezik olyan módszer is, amikor az eladósodott tulajdonosok lakását elárverezik, majd megfosztják õket lakhatási joguktól. Az OKRI kutatási jelentése négy olyan esetet említ, melyek során ugyanazon ügyvéd és két karcagi végrehajtó közremûködésével egy szûk vevõi kör néhány száz ezer forintos (általában banki) tartozás fejében jutott hozzá tízmilliós értékû ingatlanokhoz. Elõfordult, hogy folyamatos hitel-visszafizetés mellett árverezték el a lakást; az azonban minden esetrõl elmondható, hogy a hitelezõ vagy kiállította az adósság rendezésérõl szóló igazolást, vagy árverezés helyett azt kérte, hogy a részleteket az adós, illetve a kezes fizetésébõl vonják le - a végrehajtó azonban kísérletet sem tett erre.
Forgatom, rángatom
A lakásmaffia-bûncselekmények legjellemzõbb típusa a színlelt adásvételi szerzõdéssel össze-kapcsolt palástolt kölcsönügylet. A pénzzavarba került vállalkozót jövedelmezõ üzlet és az ahhoz szükséges hitel ígéretével keresi meg a közvetítõ. A kölcsön fedezete a hitelfelvevõ (vagy ismerõse, esetleg a néhány száz ezer forintért erre rábeszélt harmadik szereplõ) ingatlana, amelyre fiktív adásvételi szerzõdést kötnek az adósság törlesztésével érvénybe lépõ visszavásárlási kitétellel. Az aláírás után az induláskor belengetett üzlet azonban kútba esik a "partner" visszalépése miatt; a fizetésképtelenné vált adós (vagy a lakását fedezetként felajánló szereplõ) ingatlana pedig a hitelezõé lesz.
Ilyen kölcsönügylet áldozata lett 1996 tavaszán Török-Szabó Erzsébet, a több száz lakásmaffia-áldozatot tömörítõ Sors-Társak Egyesület elnöke, aki barátnõje 2 millió forintos kölcsönfelvételéhez adta fedezetül lakását. A közjegyzõi irodában órákig várakoztatott felek olvasatlanul írták alá az eléjük tett papírokat; Török-Szabó csak este észlelte, hogy azok közé egy adásvételi szerzõdés is becsúszott. Azonnal barátnõjét hívta, aki "formaságnak" nevezte a papírt, azzal nyugtatva meg, hogy a kölcsön visszafizetésével a lakás tulajdonjoga ismét az övé lesz. Az adós viszont külföldre távozott, Török-Szabó Erzsébetet pedig 1997-ben kilakoltatták. Bár az eredeti szerzõdést két évvel késõbb a bíróság semmisnek nyilvánította, lakása addigra végleg elveszett. A késõbbi egyesületi elnök 1997 augusztusában kezdte meg küzdelmét azért, hogy fölhívja a közvélemény figyelmét az õt csõbe húzó tár-saságra. Mint a Narancsnak elmondta, "többtucatnyi ügyben találkozhatunk az esetemben eljáró közjegyzõ, közvetítõk vagy éppen a velük együtt dolgozó hitelezõk nevével". Bár több esetben indult büntetõeljárás, a szinte törvényszerûen megindított polgári perek miatt az esetek többsége elévült a felelõsségre vonás elõtt. A Török-Szabó ügye mellett számos más, hasonló esetben közremûködõ közjegyzõ ma is gyakorolhatja hivatását.
Ugyanígy járt D. Mária is, akit ismerõse azzal kecsegtetett, hogy megszabadulhat 350 ezer forintos közüzemi és magántartozásától. Egy - ezúttal hitelezõként fellépõ - egri ügyvéd 5,5 millió forintért papíron megvásárolta D. Mária lakását (az áldozat annak ellenére írta alá a szerzõdést, hogy a helyszínen tudta meg: adásvételrõl szól); ám az asszony csak a tartozásait fedezõ 350 ezret kapta meg, a többit eltette az ügylet közvetítõje azzal, hogy néhány hónap alatt "megforgatja", s az asszony a profitból fizetheti vissza a tartozást. A "megforgatásból" természetesen nem lett semmi; a vevõ három hónap múlva távozásra szólította fel D. Máriát, majd a felek bíróságon keresték igazukat - az asszony a szerzõdés érvénytelenségének kimondását, a vásárló pedig az adós kilakoltatását kérte. Az ügyvéd közben továbbadta a lakást; a legújabb tulajdonost azonban D. Mária ügyvédje - aki egykori ügyfele szerint az eredeti vásárlóval szemben sem képviselte érdekeit megfelelõen - nem hívta perbe. A szerzõdés semmisségét a bíróság nem mondta ki, D. Máriát viszont a lakás átadására kötelezte. Amikor az ügyet a BRFK Kaptár-csoportja vádemelési javaslattal küldte tovább az ügyészségnek, a kaptáros nyomozók kollégái a jogerõs ítélet alapján éppen kilakoltatni készültek D. Máriát (lásd: Magyar Hírlap, 2002. november 4. és 2003. február 12.).
Együtt mûködünk
Látható, hogy a sértettek többsége valamilyen módon (jobbára a szerzõdés meggondolatlan aláírásával) maga is hozzájárul ingatlana elvesztéséhez. Nagy László Tibor, az OKRI-jelentés társszerzõje 285 sértett magatartását vizsgálva kimutatta: az áldozatok mindössze 16 százalékának nem volt semmilyen hatása a vele történtekre. További 2 százalék fenyegetés hatására írta alá az adásvételi szerzõdést. Nehezen kivédhetõ csapdába sétált bele a sértettek 7 százaléka, akik a magát hamis iratokkal igazoló áleladóktól vásároltak lakást. A károsultak közül kilencen nem kérték ki a megvásárolt ingatlan tulajdoni lapját, két sértettet pedig nem zavart, hogy a megtekintett tulajdoni lapon az "eladó" nem szerepelt tulajdonosként. Ugyancsak különös, hogy az összes rászedett 13 százaléka nem olvasta el az aláírt szerzõdést. Ilyenkor a hatóságok gyakorlatilag tehetetlenek: a szerzõdések formailag kifogástalanok, az eljáró ügyvéd vagy közjegyzõ rosszhiszemûsége nehezen bizonyítható; ráadásul az egy szem sértett állításával szemben több tanú vallomása áll.
Török-Szabó Erzsébet szerint az áldozatok meggondolatlansága részben a jogvégzett, "hivatalos" személyekkel szembeni tekintélytiszteletre vezethetõ vissza. Póczik Szilveszter szerint viszont az államigazgatás akadozó, olykor zavaros mûködése és egyes, hivatalos minõségben eljáró személyek gondatlansága vagy bûnrészessége nem menti a késõbbi áldozatok hibáját, hiszen "többségük kellõ körültekintéssel meg tudná elõzni a bûncselekményt". Póczik szerint a hatékony védekezés legfontosabb feltétele "a minimális állampolgári jogtudatosság elsajátítása" lenne. "A védelmet évtizedeken keresztül az államtól váró szemlélet jegyében olvasatlanul írunk alá szerzõdéseket, vagy úgy gondoljuk, hogy következmények nélkül tudunk megkenni ilyen-olyan hivatalnokokat."
A lakásmaffia áldozatainak 6 százaléka maga is elkövet valamilyen, az üggyel összefüggõ bûncselekményt: például "eladja" az általa bérelt önkormányzati lakást, vagy egy önkormányzati ingatlan soron kívüli megszerzéséért vesztegetni próbál - ám kiderül, hogy hamis kiutaló határozattal verték át.
Munka, megosztás
Bár a "lakásmaffia" nem országos kiterjedésû hálózattal rendelkezõ bûnözõi csoport, a jól elkülöníthetõ "feladatköröket" ellátó szereplõk szervezetten követik el csalásaikat. Póczik Szilveszter éppen ezért nem tartja túlzásnak a bûnszövetkezet kifejezés használatát. Az áldozat becserkészésének elsõ lépése a tippadótól érkezõ ötlet, aki lehet a pénzügyi gondokkal küszködõ áldozat ismerõse, de olyan beosztásban dolgozó személy is, aki munkája révén ismeri a potenciális sértettek szociális helyzetét. A felhajtó feltérképezi a kiszemelt áldozat szociális kapcsolatrendszerét, rokoni körét, valamint az ingatlan fõbb paramétereit. Az ideális áldozatnak pénzre van szüksége, egyedülálló, örökös nélküli vagy éppen mentális problémákkal küszködik - viszont (szi-gorúan tehermentes) öröklakása vagy önkormányzati bérlakása van. A körbeszervezés során színre lép a leendõ vásárló, esetleg hitelezõ vagy annak a közvetítõje.
A lakásmaffia-bûncselekménynek tekinthetõ ügyekben az igazságszolgáltatás elé került ügyvédek az összes elkövetõ 8,5 százalékát, az ingatlanközvetítõk 3,9 százalékát teszik ki. Közjegyzõ ellen eddig még nem született elmarasztaló bírósági ítélet; megszüntetett eljárásnak azonban már volt közjegyzõ érintettje. A számok nem tûnnek magasnak, ám mind az OKRI kutatása, mind az albizottság jelentése szerint (az áldozatok véleményérõl nem is beszélve) alapos okkal "gyanítható": számos ingatlancsalási ügyben nem jóhiszemûen mûködött közre az ügyvéd vagy a közjegyzõ.
Az áleladóval végrehajtott bûncselekményeknél a szerzõdés készítõje jóhiszemûen is belekeveredhet az ügybe, hiszen a látszólag kifogástalan papírokkal jelentkezõ elkövetõ azonosítására a lehetõségei ugyanazok, mint bármelyikünknek. A többnyire a gazdát cserélõ ingatlan vételárának bizonyos százalékában megállapított, nem jelentéktelen díjazás fejében azonban elvárható a közremûködõ ügyvéd körültekintõ eljárása. A rosszhiszemû ügyvédi és közjegyzõi munka nehezen bizonyítható, ám e szakmák hitelét aláássa a rosszhiszemû közremûködés vélelme. Az ingatlan-adásvételi szerzõdést kötõ felek óvatossága ennek ellenére még ma sem igen terjed odáig, hogy külön-külön ügyvédet bízzanak meg érdekeik képviseletével, pedig így minimalizálható volna az esetleges rosszhiszemûség kockázata.
Hasonlóan "takarékosak" a tulajdonosok és a vásárlók az ingatlanközvetítõknél, így nem csoda, ha nem sikerül kiválasztaniuk a kínálatból azokat a cégeket, amelyek a fenti címszó alatt nem csupán vevõk felhajtásával és címek csereberéjével, hanem az ingatlan jogtisztaságának és esetleges közüzemi hátralékainak ellenõrzésével is foglalkoznak, és az adásvétel menetét a végleges földhivatali bejegyzésig figyelemmel kísérik. Pedig itt sem kicsi a kockázat. Egy 860 négyzetméteres (!) budai villa külföldön élõ tulajdonosa válása miatt akart túladni ingatlanán, s távollétében közvetítõre bízta lakása ér-tékesítését. A továbbértékesítés szándékával jelentkezõ vásárló - egy amerikai bejegyzésû cég - elõbb 90, majd 30 napos fizetési határidõt vállalt; ám az utóbbi feltétele az volt, hogy a villa egy 20 milliós hitel felvételének fedezete legyen. Az áldozatot késõbb telefonon értesítették, hogy a cég nem fizette a tartozást, így a hitelezõ (uzsorakamatra kölcsönzõ magánszemély) rátette a kezét az épületre. Bár elõbb a Fõvárosi, majd a Legfelsõbb Bíróság semmisnek nyilvánította a szerzõdést, az ellenérdekelt fél felülvizsgálati kérelme eddig nem tette lehetõvé az eredeti állapot helyreállítását (az esetrõl részletesen a Mix Magazin 2004. május 11-i száma számolt be).
A már említett furcsa árverések ügyében érintett bírósági végrehajtók kamarája (az ügyvédi, illetve közjegyzõi kamarával ellentétben) a parlamenti albizottság jelenté-se szerint nem tanúsított kellõ együttmûködési készséget a testülettel. A zártkörû árverések jelenségével szemben az albizottság az ún. árverési csarnokok intézményének létrehozását kezdeményezte, és felhívta a végrehajtók szervezetét felügyelõ Igazságügyi Minisztérium figyelmét a (korábban az állampolgári jogok országgyûlési biztosa által is szóvá tett) jelenségekre.
Gavra Gábor
Az albizottság
A Sors-Társak Egyesületének 2002. októberi demonstrációját követõen az Országgyûlés elnöke kezdeményezte, hogy az alkotmányügyi, az önkormányzati és a rendészeti bizottság tagjaiból alakuljon albizottság az esetek kivizsgálására. A másfél éves tevékenység során a testület az áldozatok, a lakásmaffia ügyével foglalkozó hatóságok, valamint az érintett szakmai szervezetek képviselõinek meghallgatása mellett két jelentésben foglalta össze megállapításait; a tavaszi ülésszak végén az Országgyûlés az albizottság tagjainak javaslatára elfogadott egy határozatot. A bizottság nekünk nyilatkozó tagjai (Devánszkiné Molnár Katalin szocialista albizottsági elnök, továbbá a fideszes Kosztolányi Dénes és az SZDSZ-es Fodor Gábor) mûködésük legfontosabb eredményének az ügyben kialakult négypárti egyetértést nevezték, amely nemcsak a bizottságban, de a parlamentben is fennmaradt.
Közösség elleni igazgatás
A rendszerváltás után felszabadult lakáspiacon kialakult forgalom százezres nagyságrendû ügyirathátralékot hozott létre az ingatlan-nyilvántartásban. 2003-ban a megyei földhivatalok gyakorlatilag ledolgozták lemaradásukat, amely (a Pest Megyei Földhivatal ügyeit nem számítva) 2002 végétõl 2003 végéig 86 000-rõl 2500-ra csökkent. Pest megyében is jelentõs a javulás, ugyanebben az évben 52 500-ról 5500-ra mérséklõdött a hátralékos ügyek száma. A fõvárosi helyzet azonban továbbra is lesújtó: itt 137 ezerrõl csak 103 ezerre sikerült lefaragni a hátralékot.
Az OKRI kutatási jelentése szerint "a lakásmaffia alól csak a naprakész, közhiteles ingatlan-nyilvántartás húzhatja ki a talajt"; nem véletlen, hogy az albizottsági jelentés nyolc oldalon keresztül tárgyalja e kérdést. A testület a földhivatali ügyintézés szemére veti a beadványok késedelmes iktatását (ami lehetõvé teheti, hogy az áleladó "beelõzze" a lakás valódi tulajdonosának bejegyzés iránti kérelmét), valamint a nem jogerõs (azaz a tulajdonosok értesítése és esetleges föllebbezése elõtti) bejegyzések befogadását. Az OKRI azt kifogásolja, hogy az adott ingatlan (tulajdonosai releváns személyes adatait is tartalmazó) tulajdoni lapját kikérõ személyekrõl nem készül napló, és a tulajdonost nem értesítik az ingatlana adatai iránt érdeklõdõk kilétérõl. Megoldatlan az adásvételi szerzõdéseket ellenjegyzõ ügyvédek azonosságának földhivatali ellenõrzése is, ami lehetõvé teszi a korábbi visszaéléseik miatt a kamarából eltávolított ügyvédek által ellenjegyzett okiratok befogadását.
Az albizottság 2004. december 31-ig adott idõt a hátralékos ügyiratok feldolgozására - és ha a megyei földhivatalokban tapasztalható tendencia folytatódik, Budapest kivételével erre minden esély megvan -, valamint az iktatási rendszer rendbetételére. Kérdés persze, hogy a határozatot az intézkedésre felszólított kormányzati szervek mennyire veszik komolyan. Érdemes lesz figyelemmel kísérni, hogy milyen döntés születik a földhivatali nyilvántartás további sorsáról a földmûvelési és az igazságügyi tárca egyeztetésein.
