Az építőipar egyre mélyebbre süllyed, a piacon elharapódznak a visszaélések, egymást érik a felszámolások. Az érdekvédelmi szervezetek, a követeléskezelő társaságok felmérései szerint a lánctartozások nagysága az ágazatban meghaladja a 600 milliárd forintot. A csődhullám ellenére - évente háromezernél több cég megy tönkre - a piac nem tisztul, a joghézagok a dörzsölteknek, a trükközőknek kedveznek, akiknek még törvényt sem kell szegniük; elég, ha kihasználják a zavaros szabályok adta lehetőségeket. (A válság okairól részletesen lásd: "Életügyét semmibe sem vették", Magyar Narancs, 2008. április 17.)
A lakásépítésben utazó kis- és középvállalkozók helyzete a legnehezebb - állítja Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének (Malosz) elnöke. Míg az állami megrendeléseknél, EU-s projekteknél dolgozó cégek többnyire - ha késve is - a pénzükhöz jutnak, a teljesen piaci körülmények között ténykedő lakásépítők kiszolgáltatottak a megrendelők, kivitelezők fizetési hajlandóságának.
A piac évek óta folyamatosan szűkül, a verseny pedig éleződik. Az állami támogatások 2003-2005-ös visszavágása óta 44 ezerről 36 ezerre esett vissza a használatba vett lakások száma. Tavaly valamelyest javult a helyzet, sőt 2008 első negyedévében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) ötszázalékos növekedést mért, ám a KSH jelentése megállapítja: ez "nem a vállalkozói lakásépítésekből, hanem a természetes személyek beruházásaként, saját használatra szánt új családi házak építéséből ered". A befejezett lakóingatlanok száma főleg a kisebb városokban, falvakban emelkedett, a fővárosban csökkent. Idén 14 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban.
"Megoldás lehetne, ha kivetnénk magunk közül a tisztességtelen versenyzőket, ám amíg ilyen túlkínálat van alvállalkozókból, és amíg egyes befektetői körök visszaélnek az erőfölényükkel, tehetetlenek vagyunk" - dohog Varjasné, aki maga is egy építőipari céget visz, a Quadrat Kft.-t igazgatja. "A Malosz lassan magánnyomozói irodává alakul. Próbáljuk kideríteni, hogy kik állnak a több száz lakást felhúzó társaságok mögött, de az offshore-jelenség és a hiányos cégbírósági nyilvántartások miatt állandóan falakba ütközünk" - legyint az érdekvédő szervezet elnöke, majd hosszú listát mutat a milliárdos beruházásokat futtató, felderíthetetlen hátterű vagy sokmilliós tartozást felhalmozó cégekről. Varjasné szerint az építkezések nagy részénél szó sincs tőkeimportról, hiszen a lakóparkok zömében a hazai bankok hiteleiből, a vásárlók pénzéből épülnek.
Tenger gyümölcsei
A vagyonkezelésben és ingatlanforgalmazásban utazó, hárommilliós jegyzett tőkéjű Coral Holding (CH) Kft. 2004 végén jelent meg a budapesti piacon. A befektetői csoporthoz számos patinás lakópark és társasház építése kötődik a VI- VII-VIII. kerületben, de megjelentek már a budai oldalon is - becslések szerint az összes beruházási érték eléri a 14-15 milliárd forintot. Frekventált helyeken (az Andrássy út, a Béke tér, a Városliget közelében) vagy olyan negyedekben építkeznek, ahol a rehabilitációs programoknak köszönhetően gyorsan emelkednek az ingatlanárak.
A csoport egyik legjelentősebb ingatlanfejlesztése az a közel kétszáz lakásos, három ütemben megvalósuló társasház, amely a 4-es metró Rákóczi téren épülő megállójától száz méterre található, a Tolnay-Fecske utca sarkán. A beruházásra 2005-ben külön projektcéget hoztak létre City Center Residence (CCP, később Park) Kft. néven, amely a földhivatali adatok szerint egy hónappal a bejegyzését követően megszerezte a VIII. kerületi telket az Aqua Kft.-től. (Az eladó tavaly felszámolás alá került, neve megtalálható a 100 millió forintot meghaladó adótartozásúak APEH-listáján.) A lapunk által megkeresett pénzügyi szakértők szerint ma már semmi meglepő nincs abban, hogy egy beruházó egy adott építkezésre külön társaságot alapít. A hitelező bankok kifejezetten kedvelik a projektcégeket: pénzügyileg átláthatók, nincs zavaros múltjuk, nem kell attól tartani, hogy menet közben régi adósságok, követelések merülnek fel.
A telekszerzést követően, 2007 júniusában a beruházás levezénylésére - követve az építőiparban bevett gyakorlatot - külön generálkivitelezőt alapítottak: az alvállalkozó szerkezetépítővel így már a Coral Construction (CC) Kft. kötött szerződést. A három cég között az egyetlen kapocs - leszámítva a Coral Holding minimális részesedését a City Centerben - az izraeli származású Shimon Hovav, aki mindegyik társaságban tisztségviselőként tevékenykedik. A CH mögött két, a Seychelle Köztársaságban bejegyzett offshore cég áll (Maylee Ltd., Overseas Property Investment Center Ltd.), melyek tulajdonosai a bemutatóra szóló részvényeik révén őrzik inkognitójukat. A Coral Holding mellett a CCP-ben szintén egy offshore vállalkozás szerepel a nyilvántartásban: a ciprusi Satiblere Ltd. A generálkivitelező hátterében már egy hazai bejegyzésű céget találni (BP. Assets Kft.), ám emögött megint egy adóparadicsomi társaságot fedezhetünk fel, a Panamában működő Samor Managament SA-t. Egyébként a cégek múltjában más offshore társaságok is feltűntek, de ezek időközben eladták a részesedésüket a jelenlegi tulajdonosoknak. (A jelenségről részletesen lásd a Pálmafák árnyékában című keretes írásunkat.)
A cégbíróságon egyik társaságnak sem lelhetők fel a mérlegei, ezért nem látni az árbevételüket, követeléseiket, kötelezettségeiket, adózás előtti eredményüket, az esetleges osztalékkifizetéseket 2005-2006-ból. Egyedül a Coral Holding teljesítette 2004-ben törvényes kötelezettségét: négy évvel ezelőtt a vállalat mérleg szerinti eredménye mínusz nyolcezer forintot mutatott. Szerettük volna megkérdezni a Coral-cégek vezetőitől, hogy miért nem adják le a mérlegeket, miért nem választottak körültekintőbben alvállalkozókat, vagy mit tesznek az elakadt kifizetések ügyében - ám lapzártánkig nem válaszoltak a telefonon és e-mailen feltett kérdéseinkre.
Vitatott milliók
A telket megszerző City Center Park Kft. előbb a Magyar Külkereskedelmi Bankhoz fordult hitelért: a tulajdoni lapon egy 667 ezer eurós és egy 80 milliós - időközben törölt - jelzálogot látni, amit később egy 2,8 milliárdos vételi joggal megspékelt keretbiztosítási jelzálogjog váltott fel a HVB Bank javára; vélhetően ebből kezdték el az építkezést. Sőt, 2006 közepén megindult a lakások értékesítése is: már több tucat jövendőbeli tulajdonos szerepel a széljegyen.
Közben a kivitelező cég alatt jelentős alvállalkozói lánc alakult ki, melynek egyik meghatározó láncszeme a Totem Magasépítő Kft. Lapunkat idén tavasszal, a Maszer Zrt. csődjéről szóló cikkünk nyomán (lásd: Vele vesznek, 2008. február 7.) több kisvállalkozó is azzal a panasszal kereste meg, hogy a Totem nem vagy késve fizeti ki őket. A székesfehérvári cég nyilvános adatai között kilenc felszámolási kérelmet találtunk, többek között olyan nagyvállalatokét, mint a Saint-Gobain Építőanyag Kereskedő Kft., a Mercedes Credit Zrt. vagy a Strabag Zrt., de az APEH is több ízben végrehajtást rendelt el a társaságnál. "Nekünk több mint négymillió forinttal tartoznak. Amikor beadtam a felszámolást, megjelent az egyik képviselőjük, hozott ötszázezer forintot. Megbeszéltünk egy ütemezést, de még nem jutottunk a pénzünkhöz" - állította a Páli és Társa Autódarus Kft. egyik vezetője. A Mercedestől megtudtuk, esetükben négy nagy értékű autóról van szó, de milliós nagyságrendekről beszélt a többi hitelező is. A Faresin Kft. kereskedelmi vezetője, Bánya Attila 30 milliót mondott a Narancsnak, a zsalut szállító Veréb Kft. 8,3 millióról számolt be.
"A Totem tartozása elvitte a teljes tavalyi nyereségünket: 28,4 millió forint a kifizetetlen számlák értéke. A teljesítési igazolásokat aláírták, a számlákat befogadták, a pénzt viszont nem kaptuk meg - panaszkodott Papp László, a Papp Betonacél Kft. ügyvezetője. - Az említett összeg után már befizettem az áfát, leadóztam, ráadásul napról napra nőnek a nyersanyagárak is. Idén kénytelen voltam több embert elbocsátani" - ecsetelte a tartozás következményeit. Papp reménytelennek nevezte az ügyet: "37 éve vagyok a szakmában, sok furcsaságot láttam már, de ha ez így megy tovább, előbb-utóbb bedobom a törülközőt." A fizetés elmaradására hivatkozva januárban elálltak a szerződéstől, azóta pedig minden létező jogi eszközt bevetettek, hogy a pénzükhöz jussanak: januárban felszámolást kezdeményeztek a cégbíróságon, vagyonfelügyelő kirendelését kérték, illetve a kerületi jegyzőhöz fordultak, hogy ne adja ki a lakásokra a használatba vételi engedélyt. Fellépésüknek eddig nem volt foganatja.
"Manapság tizenöt napos késlekedés után bárki indítványozhat felszámolást a bíróságon, a lánctartozások miatt sokan kínlódnak ezzel az ágazatban" - nyilatkozta Kiss Attila, a Totem egyik tulajdonosa, aki egyébként túlzónak és hamisnak tartja a hitelezők által a Narancsnak mondott összegeket. Lapunknak azt állította: a tartozások rendezése folyamatban van, vagy már le is zárult (a Strabagot is az utóbbiak közé sorolta, és az autókat is leadták már). Ám szerinte a Papp Kft. túlszámlázott, nem fejezte be a munkát, ráadásul nem tartotta a határidőket sem, így a Totemet kötbérezték. "Mindkét oldalon vannak követelések, a pontos összeg vita tárgyát képezi, ráadásul január óta már volt milliós nagyságrendben fizetés a Papp Kft. felé" - szögezte le Kiss. A Páli Kft. jogi képviselőjét pedig már felkereste, de még nem tudtak megegyezni. (A vállalkozónak a megjelenés előtt megmutattuk a cikket, mire azt a választ kaptuk, hogy az írás jelentősen torzít, nem veszi figyelembe kellőképpen a ténybeli megállapításait, így közléséhez nem járul hozzá, és szükség esetén jogi lépéseket helyez kilátásba.)
Kiss állítja, hogy a Coral Constructionnek nincs kiugró tartozása a Totem felé, nem ez hátráltatja az alvállalkozók kifizetését. Igaz, több esetben engedményezés van a Totem alvállalkozói felől a CC irányába, tehát megtehetik, hogy ők rendezik a tartozásokat. "Idővel mindig mindenkit kifizettem, nem hagytam cserben a partnereimet, még a felszámolt cégek esetében sem" - hangsúlyozta a Narancsnak Kiss Attila (a megszűnt társaságok ügyeiről lásd a Bálványok alkonya című keretesünket).
Trendi mulasztások
A lapunk által megkeresett érdekvédelmi szervezetek vezetői egybehangzóan állítják: a coralos beruházásnál tapasztalható furcsaságok, fizetési zavarok általánosnak tekinthetők az ágazatban. "Ha menet közben látom, hogy késik a fizetés, már nem is állítom ki a következő számlát, mert akkor be kellene fizetnem az áfát; igaz, így nincs jogalapja a követelésemnek" - részletezte Veréb Lukács, miként próbálja csökkenteni a kft.-je terheit. Rendszeressé vált ugyanis, hogy az utolsó teljesítéseket a fővállalkozók már nem egyenlítik ki. A megrendelők kötbérre, szerződésszegésre hivatkoznak, minőségi kifogásokat támasztanak: ilyenkor az alvállalkozó vagy megalkuszik, enged az árból, vagy pereskedhet. A felszámolási eljárások évekig elhúzódnak, a cégeket idejében kiürítik, sokszor fantomizálják. A projekttársaságok többsége nem éli túl az építkezést: mivel csak az adott beruházásra hozták létre, a befejezés után megszüntetik őket.
A beszűkült piac és a kisvállalkozói túlkínálat miatt a cégek kénytelenek alacsonyan tartani vállalási áraikat - a szakemberek szerint évek óta érik egy húszszázalékos díjemelés. Gyakran előfordul, hogy a szerződés aláírásakor az alvállalkozó már sejti: a kialkudott összegből nem tudja befejezni a beruházást, mégis vállalja, hogy ne maradjon megbízás nélkül. Mindez a fekete zónába kényszeríti a kis- és középvállalkozókat: feketén foglalkoztatják a munkásaikat, sokszor nem adnak számlát, olcsó, rossz minőségű anyagokat használnak, nem fizetik ki a beszállítókat. A nagyok (Trigránit, KÉSZ, MÉRT) pedig külföldre távoznak - teret engedve a zavarosban halászó befektetőknek -, vagy maguk is offshore-ba menekítik a nyereségüket.
Az érdekvédelmi szervezetek (Malosz, ÉVOSZ, GYOSZ) évek óta lobbiznak a kormánynál egy külön ágazati törvényért, a hatóságok határozottabb fellépéséért, de eddig néhány apró törvénymódosításnál többre nem tellett az Országgyűlés erejéből. Tavaly ugyan bekerült a polgári törvénykönyvbe, hogy az alvállalkozó "a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon - díjkövetelése erejéig - jelzálogjogot" alapíthat, ám erről a finanszírozó, vételi joggal bíró bankok hallani sem akarnak, a megrendelők pedig a láncok kialakításával távol tartják maguktól a tényleges munkát végző cégeket (azaz nem állnak velük közvetlen szerződéses viszonyban).
"Gyakran az arcunkba vágják a hivatalok, a minisztériumok, hogy a kisvállalkozók tőkeszegények, nincs menedzsmenttudásuk. Ám addig nem lesz változás, amíg félévente 15-20 millió forinttal következmények nélkül megkárosíthatják a hazai cégeket" - elemezte a helyzetet Csizmazia Anna, a Malosz titkára, a Papp Kft. egyik tulajdonosa.
Pálmafák árnyékában
"Az offshore cégek alapításának három oka lehetséges: a tulajdonosi kör elrejtése, adóoptimalizálás, vagy e kettőnek a keveréke" - mondta a Narancsnak László Csaba volt pénzügyminiszter, az adótanácsadással foglalkozó KPMG partnere. A fejlődő világban több tucat adóparadicsom is "működik": a legismertebbek közé tartozik az Afrika keleti partjainál fekvő Seychelle-szigetcsoport, Panama, a karib-tengeri Brit Virgin-szigetek vagy az EU-tag Ciprus. Van, ahol a cégek alapítása és működtetése nagyon olcsó (pár száz dollár évente), van, ahol az inkognitót garantáló szabályok vonzzák a befektetőket (még a terrorizmus ellen küzdő USA-nak sem szolgáltatnak ki adatokat). Másutt a külföldi tevékenység után nem kell adót fizetni, esetleg egy minimális fix adót vetnek ki, függetlenül a bevétel nagyságától.
"Valójában a hazai adórendszer mellett már Ausztria és Szlovákia is offshore-nak minősül" - állítja Barcza Mihály, az Oppenheim ügyvédi iroda szakembere. A legjellemzőbb "trükk": a magyar cégben tulajdonos offshore vállalat osztalék formájában elvonja a nyereséget - az uniós szabályok értelmében a külföldi cégeknek kiutalt osztalék Magyarországon adómentes. Gyakori, hogy az adóparadicsomok valamelyikében bejegyzett társaság különféle szolgáltatásokat nyújt (például "szakmai" tanácsokat ad) a leánycégnek, amit kiszámláznak, és elviszik a pénzt; ez ráadásul csökkenti a hazai cég adóalapját. Végül a magánszemély felveszi az adóparadicsomi számlájáról a pénzt, ami után le kell rónia idehaza a 25 százalékos szja-t, közben viszont egy csomó adót megspórolt. Ám sok esetben ezt is megúszhatja a kettős adóztatást kizáró országközi egyezményeknek köszönhetően (például Ciprus). Ha nem veszi fel, akkor tagi kölcsönökkel juttathatja vissza Magyarországra. A Deloitte nemzetközi könyvvizsgáló cég felmérése szerint globális jelenségről beszélhetünk: míg 2001-ben a nemzetközi óriáscégek tíz százaléka, 2006-ban már 75 százaléka nyúlt offshore-megoldásokhoz.
Bálványok alkonya
A Totem Magasépítő székesfehérvári székhelyét - a társaság könyveinek hivatalos lelőhelyét - kereső Narancs egy pókhálós, rácsos ajtajú, zárt irodára bukkant egy panelház aljában. A társaság honlapján az elérhetőségek között megtalálható a napi szinten használt irodájuk címe, ahol az üzleti partnereiket fogadják. Áttekintve azoknak a cégeknek a bírósági papírjait, melyek korábban Kiss Attila érdekeltségébe tartoztak, két társaságnál is székhelyproblémákat észleltünk. A Totem MT Kft.-t (ebben Kissnek az alapítástól a megszűnésig kisebbségi tulajdonrésze volt) tavaly a bíróság azért törölte a nyilvántartásból, mert a vállalkozás nem volt fellelhető a székhelyén. A Totem 63 Kft. (a felszámolásig Kiss vezető tisztségviselője és tulajdonosa volt) anyagai közt egy olyan bejegyzést találtunk, mely szerint a cég ügyében az APEH - miután "az ügyvezető felkutatására tett intézkedések eredménytelennek bizonyultak" - törvényességi felügyeleti eljárást indított. Az utóbbi 19 hitelezőt és 37 milliós végösszeget hagyott maga után, a felszámoló Novalikvid Kft. pedig feljelentést tett, ám végül csak szabálysértés lett az ügyből. Fizetési nehézségekkel küzdött a Barragan Kft. is, ahol Kiss 2003 februárja és 2004 májusa között viselt tisztséget, és 2006-ban felszámolás indult a Totem Szerkezet Kft. ellen is, ahol 2004-ig volt tulajdonos. "Az említett cégek többségében még a felszámolás előtt megszűnt a jogviszonyom, így nem volt befolyásom a történésekre, ráadásul nem egyedül voltam ügyvezető. A többinél pedig abból adódtak a nehézségek, hogy nekünk sem fizettek a megbízók" - magyarázta a vállalkozó, miért voltak fizetési gondjaik. Kiss lapunknak azt állította, hogy rendszeresen felszólította a cégek vezetőit, teljesítsék törvényi kötelezettségeiket, a felszámoló biztosokkal, a hivatalokkal pedig végig együttműködött, így szerinte alaptalanok a vádak és feljelentések. "A felszámolási folyamatot 90 százalékos gyakorisággal feljelentés követi, az ügyek a Vám- és Pénzügyőrségnél, majd az ügyészségnél landolnak. A leggyakoribb ok: az ügyvezetők utolérhetetlenek, a címek fiktívek" - beszélt a piacon elharapódzó jelenségről a vállalkozásszervezéssel és csődtanácsadással foglalkozó Dr. Felső Kft. egyik szakembere.
