Képzeljük el a következőt: ön ingatlanvállalkozó, jól ismeri az árakat, és mivel szeretne minél jövedelmezőbb üzleteket kötni, nagyítóval keresi a jó fekvésű, de olcsó ingatlanokat Budapest belső részein, mivel ezeket lehet a legjobban értékesíteni.
Van olyan ismerőse is, aki éppen a frekventált helyszíneken bérel önkormányzati helyiségeket, tehát jogosult arra, hogy bérleményeit 30 százalékos kedvezménnyel megvásárolja. Önnek pedig járni kezd az agya: 200-250 ezer forintos négyzetméteráron szerezni belvárosi ingatlanokat – hát, az igazán jó üzlet lenne! De hogyan lehetne ezt nemcsak „okosan”, de törvényesen is megoldani?
Ekkor eszébe jut az, amit Szatmáry Kristófék már megcsináltak az ötkerben: közös céget alapítani a kedvezményre jogosult vállalkozással, amelyben kis idő múlva ön lesz az egyedüli tulajdonos; csak ki kell vásárolnia partnerét, aki akkorra már behozta az ingatlanokat a cégbe (lásd: Képviselő úrnak jó lesz! Magyar Narancs, 2019. február 21.).
| ||
Mindez persze túl sok papírmunkával jár, illetve – ne tagadjuk! – sokkal jobb lenne, ha egyből önhöz kerülnének a 30 százalékos engedményt kapott üzlethelyiségek, lakások, irodák, pincék. Az lenne a legjobb, ha a bérlőként a kedvezményre jogosult ismerős egyszerűen lemondana jogosultságáról, és azt átruházná önre.
Ez lenne a legegyszerűbb! Csak az a baj – szontyolodna el ekkor ön –, hogy nincs olyan törvény Magyarországon, ami ily egyszerűen megnyitná a kaput az önkormányzati vagyon kimazsolázása előtt; lényegében bárkinek, akinek erre kedve meg tőkéje van. Úgyhogy ön inkább elfelejti az egészet.
Valóság és fikció
Amit fentebb leírtunk, puszta kitaláció. Nyilván nincs ingatlanos az országban, aki ilyen necces módon szeretne meggazdagodni, és nincsenek olyan „ismerősök” sem, akik egy ilyen trükközéshez az arcukat adnák!
Ki lepődik meg, ha azt mondjuk: a törvényi keretek évek óta adottak az efféle tranzakciókhoz. A 2014. március 15-én hatályba lépett új Polgári törvénykönyv (új Ptk.) 6:202. paragrafusa átruházhatóvá tette a fent említett jogosultságot (is). Erről a belvárosi jegyzőtől értesültem, aki egy közérdekű adatigénylésemre adott válaszában hivatkozott e változásra egy konkrét esetben, azt magyarázva, hogy a korábbi bérlő részére megállapított kedvezményes áron miképp juthatott az adott ingatlanhoz egy olyan szereplő, aki a bérlésben nem vett részt. (A teljes képhez hozzátartozik, hogy a jelenség nem teljesen új, korábban, még Rogán Antal polgármestersége idején is ruháztak át elővásárlási jogot az V.kerületben, jól lehet, mindehhez csak később csináltak külön jogszabályt is - a szerk.)
„Innentől nyílt meg az átruházás jogi lehetősége” – mondja Csonka Krisztián, az LMP belvárosi képviselője arra utalva, hogy Belváros-Lipótváros Önkormányzata 2015 nyarán, a nagy ingatlanbotrány-hullám után módosította az önkormányzat nem lakáscélú ingatlanok elidegenítésére vonatkozó szabályozását úgy, hogy az akkortól tartalmazta a Ptk.-s módosítást. A zöld politikus a változtatást egyértelműen értékeli: „A Ptk. jogátruházásra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazása a kedvezményes elővásárlási jogra az önkormányzat érdekeinek kijátszását eredményezi.
Egy bérlő azért kap kedvezményt elvileg, mert a bérleményt évekig üzemeltette, bérelte, gondozta, esetleg felújította. Ha a bérlőn kívül más részesül a 30 százalékos kedvezményben az átruházás révén, rá-adásul úgy, hogy sok esetben az eredeti bérlő is csak névleg bérelte a helyiséget minimális ideig, és esetleg még fel sem újította – az V. kerületben ez korábban többször megtörtént –, az szerintem visszaélés a joggal, és egyértelműen jelentős vagyoni hátrányt okoz az önkormányzatnak” – állítja Csonka Krisztián.
| ||
Természetesen Belváros-Lipótváros Önkormányzata nem függeszt ki olyan listát, amelyen az ilyen típusú adás-vételek tételesen, a szereplők nevével együtt fel lennének sorolva. Azért meg lehet találni ezeket: először is meg kell nézni, kiknek biztosított az önkormányzat kedvezményes elővásárlási jogot 2015 után. Ez több mint száz különböző ügy.
Második körben azt néztük meg, jelenleg kik az értékesített helyiségek tulajdonosai. Ahol nem volt azonosság a kedvezményezett és az aktuális állapot közt, ott kutakodni kezdtünk: a következőkben azokra az esetekre fókuszálunk, ahol a kijelölt vevő és a jelenlegi tulajdonos nemcsak, hogy nem egyezik, de az önkormányzattól nem is a kijelölt bérlőhöz, hanem egyből harmadik félhez került az ingatlan a tulajdoni lap szerint.
E lehetőséggel az V. kerületben többen is éltek eddig, és mit ad isten, ők rendre ingatlanokkal foglalkozó cégek és szakelemek.
Oroszok a zsebben
Az Egyetem tér 5. földszintjén található az az 500 négyzetméteres üzlethelyiség (tartozik hozzá egy 140 négyzetméteres pince is), ahol jelenleg az ELTE egyik irodája működik, de korábban a Sberbank bérelte az önkormányzattól. Az orosz állam tulajdonában álló pénzintézet 2016-ban döntött úgy, hogy becsukja ezt az irodáját. Azt hihetnénk, hogy a Sberbank a bezárás után szedte a sátorfáját. Nem éppen: nem sokkal később, egy 2016-os képviselő-testületi ülésen a bank megkapta a lehetőséget, hogy régi bérlőként megvásárolja az ingatlant az ilyenkor szokásos 30 százalékos kedvezménnyel.
| ||
A környéken adnak lakást 1,2 milliós négyzetméteráron, de irodahirdetést is találtunk alig száz méterre innen, a Kecskeméti utcában, ahol egy 503 négyzetméteres irodát 690 millió forintért kínálnak – ez 1,37 millió per négyzetméteres ár (ami persze nem biztos, hogy realizálódik, de jelzi a környék árszínvonalát).
A Sberbanknak ehhez képest – jó két éve – 207 ezer forintot kellett volna kifizetnie négyzetméterenként, miután az önkormányzat szakértője 190,2 millióra becsülte az ingatlant, és ebből jött le közel 57 millió forintnyi kedvezmény. Innen adjuk át a szót a belvárosi jegyzőnek, akitől azt kérdeztük, hogy az önkormányzat végül kinek és mennyiért adta el az ingatlant, amelyet az „elővásárlási joggal rendelkező bérlő Sberbank Magyarország Zrt. (...) 133 192 500 Ft összegű vételáron volt jogosult megvásárolni. A Sberbank Magyarország Zrt. a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. 6:202 §. alapján őt megillető jogával élve az elővásárlási jogot új jogosultra ruházta át.” Mindez a kedvezményes ár átruházását is jelentette – ez derül ki a jegyző válaszából.
Ez fontos mozzanat ebben a százmilliókat mozgató sztoriban, amelyben ráadásul rendszerszinten működtek ilyen átruházások. Az Egyetem téri ingatlan új tulajdonosa egy ingatlanos szakember, bizonyos Schimicsek Tibor lett a földhivatali adatok szerint. A Narancs többször kereste a Sberbankot, amely viszont a jogosultság átadásának körülményeiről üzleti titokra hivatkozva nem akart nyilatkozni. Azt már csak az Opten céginformációs rendszer adatai között vettük észre, hogy Schimicsek több cége (Medinvest, Fin-Invest 2000) is a Sberbanknál vezet számlát jó ideje.
Nem csak ennél az esetnél volt szerencséje Schimicsek Tibornak. Az ő tulajdonában áll az a Fin-Invest 2000 Ingatlanforgalmazó is, amely a Modern Fodrász Szövetkezettől kapott hasonló jogosultságot pár éve. A fodrászcég a régi MTV-székház mögött, a Nádor utcában bérelt a belvárosi önkormányzattól 102 négyzetméteres helyiséget, ahol ma is fodrászszalont visznek. Ez a földszinti, utcai ingatlan ma már a Fin-Investé. Úgy lett az övé, hogy a Modern Fodrász átruházta rá az elővásárlási jogot, miután a belvárosi önkormányzat lehetőséget teremtett a fodrászcégnek az ingatlan megvásárlására 26,42 millióért, tehát alig 259 ezer forintos négyzetméteráron. (Felesleges felsorolni a Szabadság tér környéki ingatlanárakat – ennek a többszörösei.)
| ||
A fodrászszövetkezet vezetője azt mondta a Narancsnak: „Nekünk nem lett volna pénzünk megvenni az ingatlant. Ezért adtuk át a jogot.” Amikor az okokról, a Schimicsek-céggel való kapcsolatáról kérdeztük, a vezető már nem kívánt részletekbe bocsátkozni. Schimicsek Tibort az irodájában kerestük több napon át, levelet is írtunk neki, de lapzártánkig nem válaszolt.
Hárítás, káromkodás
Közel sem ez az egyetlen, „átruházós” ingatlaneladás az V. kerületben, a Nádor utcai fodrászszalontól csak néhány utcára fekszik következő helyszínünk. A Mérleg (12.) és az Október 6. (4. sz.) utca sarkáról, egy 95 négyzetméteres és egy 40 négyzetméteres ingatlanról beszélünk, ahol szintén 2016 végén pörögtek fel az események. Erről akkor olyan hírek jelentek meg, hogy a privatizáció végén Szivek Norbert, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) akkori vezére közelébe kerülnek az ingatlanok – csakhogy ez az állítás nem fedte a valóságot. Az ennél csavarosabb, és mint megtapasztalhattuk, kissé nyersebb is.
| Ingatlanosok 2.0 Olyan értékesítések is voltak az elmúlt években, amikor nem történt bérletijog-átruházás, hanem korábbi bérlőként közvetlenül az ingatlanos cég kapta meg kedvezményes áron a helyiségeket. Közülük két vállalkozást emelnénk ki, ők taroltak eddig a leginkább. A Vim-Mobil Ingatlanforgalmazó 2016 végén a József Nádor téren 161,5 millióért juthatott 628 négyzetméteres helyiséghez, míg a Ferenciek terén 6 millióért egy 22 négyzetméteres, a Károlyi utcában 13,5 millióért egy 43 négyzetméteres ingatlant vásárolhattak meg. Később a Báthory utcában 38,9 millióért vehettek egy 129 négyzetméteres helyiséget – a négy ingatlan kedvezményes négyzetméterárait átlagoltuk, a 300 ezer forint sem jött ki. Az Alkotmány utca 21.-ben összesen hét darab, 840 négyzetméternyi ingatlanért kért az önkormányzat 159,9 milliót a szintén ingatlanban utazó Collina DM-től; ez 190 ezer forintnyi négyzetméterár, igaz, ezek az értékesített ingatlanok állítólag rossz állapotban voltak 2016 végére (ámbár a 190 ezer forint így is igen kedvezményes árnak tűnik). Ehhez képest már-már apróság az Arany János utca 34. szám alatti 30,4 millióra értékelt 86 négyzetméteres helyiség, amely ma már az ingatlanos Exex Vállalkozási Kft. tulajdonában van. (A jogosultságot az Exexszel azonos tulajdoni körrel rendelkező Top Service kapta anno.) Tavaly szeptemberben a Haris köz 2. szám alatti szintén ingatlannal foglalkozó bérlő, a Banco-Invest Kft. vásárolhatta meg az önkormányzat 138 négyzetméteres ingatlanját 56,7 millió forintért. |
Az igaz volt, hogy a Spielberg Ingatlanforgalmazó (újabb ingatlanos cég!) bérlőként lehetőséget kapott a kedvezményes vásárlásra: a nagyobb helyiséget 31,72 millióért, a kisebbet 12,32 millióért vehette meg. Hír abból lett, hogy a Spielberg ügyvezetője egy bizonyos Szivek Ferencné volt, aki a későbbi helyreigazítás szerint nemhogy rokoni vagy jó viszonyban nem volt, de egyenesen peres viszonyban állt az MNV-vezérrel.
És mint kiderült, végül nem is a volt vezérigazgatóhoz kerültek az ingatlanok, ugyanis a Spielberg átengedte a jogokat egy másik ingatlanosnak, Seresné Gyúri Évának. Ő azt mondta megkeresésünkre, hogy „mindent” a párja intézett, „a részletekről csak ő tud nyilatkozni”. Felhívtuk hát Seresné párját, aki, miután bemutatkoztam, menten káromkodni kezdett és olyanokat mondott, hogy „gyere az üzlet elé és kiszedem a nyelved, és feltolom a seggedbe!”.
Ez a nyitány ugyan nem vette el a kedvünket az adás-vétel részleteinek firtatásától, de sajnos nem volt lehetőségünk többet kérdezni, mert az egyre idegesebb férfi letette a telefont. Elértük viszont a Spielberg egyik vezetőjét, aki elismerte az átruházást. „Vevőkijelölési lehetőséget biztosít az új Ptk. Mi évekig voltunk ott bérlők, de nem kívántunk élni a lehetőséggel, átadtuk azt.” Hogy milyen okból és módon, arról nem kívánt nyilatkozni, ám forrásaink közül ő volt az első, aki elismerte, hogy az átruházás egyszersmind kedvezményes árat is jelentett: 333 ezer forint per négyzetmétert a Mérleg utca, 307 ezret az Október 6. utca esetében.
| ||
Legalább még két hasonló adás-vétel biztosan történt. A Kecskeméti és Képíró utca saroképületében egy – a tulajdoni lap szerint – emeleti ingatlanra kapott kedvezményes elővásárlási jogot a korábbi bérlő, amivel nem élt, hanem azt az EP Card nevű, vagyonkezeléssel és ingatlan-bérbeadással foglalkozó cégre átruházta. A 245 négyzetméteres helyiség 50,59 millió forintos (azaz 208 ezer forint per négyzetméter) árat jelentett a bizottsági jegyzőkönyv szerint, de az esetről az EP Card nem akart nyilatkozni.
Találtunk még egy átruházott kisebb összegű helyiséget a Bajcsy-Zsilinszky út 62.-ben: a 46 négyzetméteres ingatlant 10,46 millióért vásárolhatta meg az ingatlanokkal foglalkozó Belvárosi CND, amely cég azonban ezt a jogát átruházta egy magánszemélyre. „Éltünk a jogunkkal” – mondta a Narancsnak a cég ügyvezetője, aki azt is megjegyezte, hogy „ez egy udvari, nagyon rossz állapotú helyiség. Kell még rákölteni bőven”.
| ||
Meglepve tapasztaltuk, hogy a kerület ellenzéki politikusainak is tudtunk újat mondani ingatlanügyben a viharos évek után is. A nem kormánypárti képviselők eddig ugyanis nem tudtak a kerületi átruházásokról. Losonczy Pál, a Jobbik képviselője azt is mondta, „óriási probléma, hogy ellenzéki képviselőként nem látom az adás-vételi szerződéseket, amelyeket megköt az önkormányzat”.
Steiner Pál (MSZP) azt fűzte hozzá ehhez, hogy az adás-vételik hiánya miatt már kormányhivatalhoz is fordultak, és kíváncsian várják a vizsgálat eredményét. Az átruházásokról Steiner sem hallott eddig. „Az a gondom, hogy a képviselőtestületi határozat arról szól, hogy ki veheti meg az ingatlant bérlőként. Erről születik döntés, erről szavazunk. Ha ezek után nem ahhoz a bérlőhöz kerül, akiről az önkormányzati többség döntött, nos, az minimum kérdéseket vet fel, a jogszerűség mentén is.”
| ||
Az ügyben kerestük a belvárosi önkormányzatot, amely lapzártánk előtt azt írta: „A Ptk. jogátruházásra vonatkozó szabályai értelmében az új jogosult az átruházás esetén az átruházó, azaz a bérlő helyébe lép.” Azt kértük megerősíteni, hogy a kedvezményt is átruházzák-e az elővásárlási joggal, és a válaszból egyértelműen kiderül: igen. Egy százmilliós ingatlannál ez 30 milliós bevételkiesés a kerületnek, és indulásból ugyanennyi haszon az ügyes cégnek. A fenti esetekben a kedvezmény mértéke összesen közel 100 millió forint volt. Ugyan hol lehet ennyi pénzt keresni néhány papírral, azaz egy átruházó nyilatkozattal?
Folytatjuk.
(Cikksorozatunk első részét itt olvashatja.)
(A cikk írásában közreműködött Németh Dániel.)
Belvárosi ingatlanmutyi: Trükkös vásárlás után, először lépett fényre egy Fidesz-képviselő
Nem szűnt meg a Rogán Antal alatti gyakorlat, és az elmúlt években is rengeteg ingatlant értékesítettek a piaci ár töredékéért Budapest egyik legdrágább kerületében. Az egyik ügy szálai egyenesen a Fidesz parlamenti frakciójába vezetnek. Sorozatunk első része.
