Nem csak a magyar, fogy a budapesti is: évente tízezrek hagyják el a fővárost. Igaz, nem mennek messzire, többségük megyén belül marad, kertes házat, egészséges és emberléptékű környezetet keres az agglomerációban. A befogadó települések persze nem növekedni szeretnének, hanem fejlődni, mégis bőkezűen osztják a földet.Akistelepülések önkormányzatai 1990-ben nehéz helyzetből kezdték az új történelmet. A kívánatos fejlesztésekhez szükséges források felkutatásakor magától értetődőnek tűnt parcellázni a zöldterületeket. Nemcsak a telekeladás volt jó üzlet, hanem pénzt hozott minden keresőképes bevándorló is, hiszen a személyi jövedelemadót a befogadó település visszakapta. Az önkormányzatok tárt karokkal fogadták, sőt ösztönözték a betelepülőket, ennek következtében jóval olcsóbban lehetett ingatlanhoz jutni az agglomerációban, mint Pesten. Az átminősített területeken azonban a kezdetleges infrastrukturális háttér miatt a beépítés aránytalanul költséges volt. Az üzleti szféra - befektetői és építtetői kör - egy ideig a háttérből szemlélte, hogy szakértelem és marketing nélkül hogyan boldogulnak az önkormányzatok az ingatlanfejlesztő szerepében, majd néhány társaság próbaképpen átvett egy-egy területet. A befektetési kedvet azonban igazán az 1999-es év árrobbanása generálta, melynek hatásaként a Budapesttől távolabbi települések telekárai is elérték a megtérüléssel kecsegtető szintet. Luxuskomplexumok, lakóparkok és amerikai típusú ranchek épültek Dunakeszitől Vecsésig. A magántőke bevonása gyakorlattá vált, az önkormányzatok máig is tömbökben értékesítik a területeiket, közművesítési kötelezettséggel. A földkárpótlással a főváros körül nagy területek kerültek magántulajdonba, s ezek leggazdaságosabb hasznosítása szintén az, ha építési telekként adják el őket.
A kivezető út
Már a XX. század elején sokan települtek ki a környező területekre a szegényebb néprétegek, munkások köréből. Kisvártatva megjelent egy másfajta motívum, az ún. rekreációs szuburbanizáció: a középosztály tömegével építette hétvégi nyaralóit. Erőteljes mozgás mutatkozott Budapesten belül is, értelmiségiek és pártfunkcionáriusok települtek a budai hegyvidékre. (Ez a réteg épp mostanában csordul túl a Buda környéki részekre.)
Ugyanekkor az ország egyéb területeiről is megindult az áramlás Pest megyébe. A költözés üteme a 90-es években fokozódott ugrásszerűen, az elvándorlók száma azóta meredeken növekszik. 1990-ben még nagyjából annyian költöztek ki a fővárosból, mint amennyien be. Ám öt év múlva a kifelé igyekvők már többen voltak 13 ezerrel, és a különbség napjainkban is nő. A folyamatot különösen a bérlakás-privatizáció gyorsította fel. Az önkormányzatok közel 300 ezer lakást adtak el a forgalmi érték 10-15 százalékáért a bentlakóknak. Sok család így profitra tett szert, és ezt magasabb kategóriájú ház vásárlására használta fel. A hátralékosok szintén tömegesen igyekeztek megszabadulni költséges lakótelepi lakásuktól, ám ezek áráért csak vidéken kaptak ingatlant. Az agglomerációban állapodtak meg azok is, akik a rendszerváltást követő elszegényedésük miatt a fővárosi lakásuk értékében rejlő tartalék kiaknázására kényszerültek.
Kajner Péter, a Védegylet munkatársa az egyre nehezebben elviselhető fővárosi életkörülményekre hivatkozik. "Hatalmas az autóforgalom, nincs tiszta levegő. A belső területek leépülnek, romlik a közbiztonság. Az önkormányzatok mindent alárendelnek a bevételnek, kiárusítják az utolsó zöldterületeket is. És hát köztudott, hogy ha sikerül az illegális építkezést gyorsan kivitelezni, a bontásra sosem kerül sor. Sőt előfordul, hogy az önkormányzat utólag azzal legalizálja a törvényszegést, hogy a helyszín környékét fejlesztési tartalékterületté minősíti, hogy legalább hasznot húzzon abból, aminek a bontását úgysem tudja fizetni. Így nem csoda, ha egyre kevésbé élhető ez a város."
Egy tavalyi felmérés szerint leginkább a családanyák szorgalmazzák az életmódváltást gyermekeik egészsége érdekében. Az agglomerációba így főként azok a középosztálybeli gyermekes családok költöznek, amelyek elég tehetősek ahhoz, hogy finanszírozzák a kertes házas életforma mellett az ingázást is. A háztartások átlagos létszáma itt jóval magasabb, mint Budapesten, gyakran több generáció költözik együtt. Legtöbbjük egyszerűen jó levegőre vágyik, s ezt az igényét nem tudja Budapesten kielégíteni. A különösen jómódúak inkább a városon belül mozognak, a Svábhegyre vagy a Rózsadombra költöznek, a lecsúszott réteg pedig az ország távolabbi megyéibe kényszerül, ahol módja van gazdálkodással kiegészíteni jövedelmét. A kiköltözések többsége ezzel együtt jóléti típusú, a rendszerváltás utáni differenciált meggazdagodás, az igények emelkedése által generált.
Hova, merre?
A hagyományosan kedvelt területek az ingatlanárak emelkedése miatt az utóbbi években fokozatosan veszítettek népszerűségükből, és egyre erősödött a déli térségek szerepe. A toplista első tíz helyén nem szerepel agglomeráción túl fekvő település - először a 22. helyen jelenik meg Pilis -, ennek ellenére ezen falvak jelentősége is egyre erősödik. A szoros gyűrűbe leginkább a szomszédos kerületekből költöznek. Az összefüggés olyannyira szignifikáns, hogy Vecsés és Üllő esetében leginkább a XVIII. kerület dominál mint kibocsátó, de Ecser, Maglód esetében már a XVII. A budai agglomeráció gyakorlatilag a hegyvidéki kerületek folytatása, Budaörsre, Budakeszire, Solymárra és Budakalászra jellemzően a nagyon magas jövedelműek költöznek. A diplomások körében a 80-as évek óta kedvelt célállomás Solymár, Szentendre, Leányfalu, Nagykovácsi és Diósd.
Ha menni kell
2000-ben 32 ezren hagyták el a fővárost és választottak Pest megyei lakhelyet, miközben a fővárosba évek óta stagnál vagy csökkenő tendenciákat mutat a beköltözés. Nyugati országok tapasztalatai szerint a tömeges szuburbanizáció szakaszában az agglomeráció növekedése együtt jár az anyaváros hanyatlásával. A jelek szerint a kétmilliós Budapest nemsokára csak másfél millió lakosú lesz. A fővárosi költségvetésen persze mindez csak kevéssé könnyít, hiszen az ingázók városi közszolgáltatásait továbbra is Budapest finanszírozza, s ennek sokan megkérdőjelezik a jogosságát. Sokan attól tartanak, hogy a belső kerületek fokozatosan leépülnek. A kutatók véleménye eltér abban a kérdésben, hogy a hátrahagyott lakásokba vajon valóban kétes egzisztenciájú vidéki családok érkeznek-e (ez történik a VII., VIII., X. kerületben), vagy a kevesebb lakos magasabb minőségű, nagyobb lakásokban lakik majd (mint azt a IX. kerületi rehabilitációs program előrevetíti). Kétségtelenül mindenképpen érvényesül szegregációs hatás: a főváros elveszíti középosztályának, valamint megélhetési gondokkal küzdőinek egy részét, a társadalmi olló egyre nyílik.
Ha menni kell, nincs mit tenni. A gond az, hogy utána nap mint nap be kell jönni, mivel a munka-, szórakozó- és bevásárlóhelyek Budapesten maradnak. "A kiköltözők nemhogy enyhítenének a főváros zsúfoltságán, hanem fokozzák a káoszt, hiszen nem tűnnek el, csak arrébb mennek. Tönkreteszik azt a helyet is, ahova költöztek, és útközben még nagyobb területre terjesztik ki azokat az okokat, amelyek miatt úgy döntöttek, elhagyják a várost" - fogalmaz Kajner Péter. Csúcsidőben Solymárról lassan egy órába telik a Moszkva térre érni. Az efféle kellemetlenségek már a telekárak csökkenésében is jelentkeznek, de ez kevés a kereslet jelentős visszaszorításához. Az sem megoldás, ha kiszélesítik az utat, hiszen az ideig-óráig javuló viszonyok még több kiköltözőt vonzanak, az új sávok hamar telítődnek. A gondokat tetézi, hogy e mobil réteg jövedelmi viszonyai lehetővé teszik, hogy a családtagok külön autót használjanak. A jövőben még nagyobb forgalomra számíthatunk, hiszen az 1000 főre jutó 300-as gépkocsiszám most még alacsonyabb a hasonló fejlődést mutató országok adatainál. "Vagy fél hétkor indulok, vagy kilenckor - panaszkodik egy újdonsült telki lakos. - A kettő között pokol a vezetés. Ha Budapesten van munkám, igyekszem inkább hét végén intézni. A buszjáratokra pedig este nem lehet számítani, sokszor bentrekedek, olyankor ott alszom egy ismerősnél. Gyógyszertárunk, orvosi rendelőnk nincs, élelmiszerért Budakeszi határába járunk. A fővárosba mégsem mennénk vissza semmi pénzért, szörnyű hely." Bár a kiköltözők többsége valószínűleg hasonlóan vélekedik, több tanulmány említi, hogy egyre többen térnek vissza Budapestre a nehézkes közlekedés és a céltelepülésen tapasztalt szolgáltatási hiányosságok miatt.
Önkormányzat vagy ingatlanügynökség?
Azok az önkormányzatok, amelyek tíz évvel ezelőtt nagyberuházásokba kezdtek, ma már sok esetben bánják, mert közben változott a jogi környezet.
Az szja helyben maradó mértéke 100 százalékról nagyon hamar 20 százalékra, majd 5 százalékra olvadt. Világossá vált, hogy a megtelepedők így már lényegesen több kiadással, mint bevétellel járnak. A túlságosan centralizált adórendszer pilótajátékba kényszerítette az önkormányzatokat, nem tudták eldönteni, mikor veszítenek többet, ha a megkezdett projekteket félbehagyják és nem vágnak újba, vagy ha legalább rövid távú bevételekhez jutnak a területhasznosításból.
A beköltözőktől remélt profit egyéb területeken is elmaradt. Kiderült, hogy a többség nem hozza helybe a vállalkozását, és a kisközértekbe legfeljebb tejért-kenyérért megy. Gyermekeit azonban többnyire új lakhelyén járatja óvodába, iskolába. Ez súlyosan terheli a költségvetést, hiszen a központi céltámogatás a normál működést sem biztosítja. Ily módon a településnek és lakóinak a financiális helyzete élesen elkülönülhet egymástól. Szentendrére például nagyon sok jómódú költözik, a város mégis a csőd szélén áll. Kölcsönökből több iskolát felépíttettek, de képtelenek finanszírozni őket.
A települések tehát nem mennek sokra a magánvásárlókkal, érdemi előrelépést a nagyvállalatok (és iparűzési adójuk) kitelepülése jelentene, ám azok egyelőre kevés ez irányú hajlandóságot mutatnak. A hozzáadott értéket termelő cégek megtelepedésének biztató példáját látni Törökbálinton, ahol egy gyógyszeripari cég talált otthonra, vagy Nagykovácsi környékén, ahol egyfajta Szilícium-völgy kezd kialakulni. "A központi források csökkennek, így az az önkormányzat, amelyik nem gazdálkodik, csak úszik a víz felszínén, az Magyarországon elsüllyed - állítja Kovács Róbert közgazdász. - Pluszbevételre van szükség, de a területek eladása ilyet csak látszólag eredményez, hiszen a pénz nagy részét elviszi a kötelező infrastrukturális fejlesztés. Az önkormányzatok nemcsak felélik újra nem termelődő forrásaikat, de a következő nemzedékek életterét is elveszik."
Üllő és Gyál ma még nem ösztönzi az építkezőket. "Az elmúlt években nem parcelláztunk - mondja Bereczki Imréné, az üllői önkormányzat műszaki irodájának vezetője. - Új lakók legfeljebb a nagy magántelkekből lehasított földekre építkeznek. Azt reméljük, az úthálózat fejlődése, az M0-s és a 4-es autópályák megépülése széles befektetői réteget vonz majd, úgyhogy addig inkább kivárunk."
Egyenleg
Általánosságban eldönthetetlen, hogy örülni kell-e a kiköltözőnek vagy sem. Lehet, hogy a kiköltöző iparűzési adót fizet, és még a csatornázási költségekhez is hozzájárul. De az is előfordulhat, hogy szociális támogatást igényel. Szerencsés esetben is csak a vízzel, gázzal, csatornázással, úthálózattal kapcsolatos költségek egy része terhelhető az új tulajdonosra, a szemétszállítás, a világítás, az egészségügyi ellátás és az oktatás ára mindenképpen az önkormányzat zsebén könnyít. Ha nem sikerül becsalogatni cégeket, a vezetés megpróbál - kárpótlásként - készpénzszázalékot, területet vagy beruházást kérni az átminősítésért. Így születhetett meg például több felüljáró, iskola és zajvédő fal. Ám ezek csak viszonylagos nyereségként jelentkeznek, hiszen éppen a növekedés káros hatásait kompenzálják. Kezdetben mind a vezetékes, mind a humán infrastruktúra bírja a megterhelést, így még előnyös is lehet a növekedés. Az iskolákban betöltődnek az üres helyek, a fix költségek többfelé oszlanak. De ha már nem lehet több gyereket bezsúfolni egy osztályba, iskolát kell építeni.
Kovács Róbert szerint a "lakossági kiköltözések közvetlenül rontják a fővárosi és javítják a Pest megyei önkormányzatok költségvetési helyzetét, ám közvetve nagy valószínűséggel a főváros jár a legjobban, mivel jobb minőségű, összenyitott lakások, rehabilitált övezetek jönnek létre. Az agglomerációban azonban városi közszolgáltatási komfort alakul ki, amire ezek közül a települések közül kevés van felkészülve. Ezzel együtt, ha az önkormányzatok nem számítják el magukat, nem veszítenek a szuburbanizációval (minél közelebb vannak a fővároshoz, annál jobban járnak), bár a nagy kockázathoz képest nem meghatározó mennyiségű az a pénz, amihez így juthatnak." Akkor az agglomeráció falvainak számottevő többségében a döntéshozók miért ragaszkodnak mégis körömszakadtukig a parcellázáshoz? "A nem túl jelentős mértékű önkormányzati földvagyon nem meghatározó a folyamat egészét tekintve, a háttérből inkább politikai, mint gazdasági okok mozgatnak" - magyarázza Gerőházi Éva városkutató. "A föld nagy része ma már magántulajdonban van, és minden településen tetten érhető e konkrét lakossági csoport nyomásgyakorlása. Előfordult, hogy sikerült kijárni, hogy egy bevásárlóközpontnak adjanak el több milliárd értékű, a településtesttől kilométerekre eső területet az M0-s út mentén. Ilyen esetben aránytalanul nagy beruházást jelent a csatornázás, a villany átvezetése, olyannyira, hogy ez esetben inkább egy budapesti kerületből szolgáltatják majd az infrastruktúrát. Ez persze csak a legrosszabbra példa, a mértékkel tartott parcellázás jogos helyi igényeket is kielégíthet."
Kálvária
A Zsámbéki-medencében a legszebb körpanorámát a Kálvária-domb kínálja.
Nem csoda, hogy egy befektetőcsoport már a 90-es évek elején meglátta itt az óriási lehetőséget. Száz telket akartak kialakítani. Ingyenes tervezést és nagy kapacitású szennyvíztelepet ígértek, ami a falu teljes területén megteremti a csatornázás lehetőségét. A falusiak döbbenettel reagáltak a megkésett információkra. Nem volt még előttük számos későbbi példa, a szomszédos települések kudarcai, ők csak a Csillagerdőt féltették. A falugyűlésen színes öltönyös marketingesek rajzoltak kusza ábrákat meggyőző lendülettel. Mátyás Irén, a Zsámbéki Művelődési Ház igazgatója így emlékszik: "Felállt egy egyszerű zsámbéki ember, és bevallotta, hogy ő nem nagyon érti ezeket a számokat, de azt tudja, hogy ennek a falunak 1946-ban a teljes lakossága kicserélődött, és óriási szenvedés árán jutott el odáig, hogy a mindenhonnan jött kevert népekből normális légkörű falu legyen. Nem éri meg, hogy ennek még egyszer kitegyük magunkat amiatt, hogy négyszáz ember egy blokkban ideköltözik. Végül a falu melléállt, úgy döntött, hogy visszavonja a szerződést, inkább kifizeti a hatszázezer forint tervezési költséget." Az öltönyösök fogták a mappáikat és elmentek, de az események nem múltak el nyomtalanul. "A következő választásokon nemigen kapott szavazatot az, akiről azt tartotta a falu, hogy benne volt a dologban" - mondja. A csatornahálózat így is megszületett PHARE-hitelből, de a törlesztés már nem megy simán, hiszen Zsámbéknak is le kellett mondania a jövedelemadó tetemes részéről, amire addig teljes stratégiáját építette. Mindenképpen pénzt kell előteremteni. A Kálvária-domb Csillagerdőstül ezúttal nem menekülhet, 2000-ben megkezdték a terület eladását, a közművesítést az egyik önkormányzati képviselő vállalkozása végzi. Az azóta zavarossá vált politikai szituációban a tervek már nem ütköznek egységes ellenállásba, sokan attól félnek, hogy Zsámbék eladósodott szomszédja, Páty sorsára jut. Ott a rosszul szervezett szennyvízberuházás eredményezett csődeljárást. Bár a falu lakossága nagy ütemben nőtt eddig is, most kénytelen tudomásul venni további méretes területek belterületbe vonását.
Lakóközösség vagy alvóváros?
A kistelepülések lakói nem csak zöldterületeiket féltik, amikor élő láncot állnak a traktorok előtt. Egy falu identitása, megtartó ereje, autentikus épületei, hangulata nehezen forintosítható értékek. A megvásárolt parasztházakat a "pesti" ritkán tartja meg, eldózerolja, a földutakon egyre több autó dübörög. Az új lakóparkokba idegen családok költöznek, és nemritkán megtartják elkülönülésüket a régiektől. Elit települések és elszegényedő falvak jönnek létre, az elmaradott területek hátrányai tovább halmozódnak.
Zsámbékon sokan úgy tartják, az új lakók a fejeket is összezavarták. "Itt mindig is viszonylag olcsón lehetett házhoz jutni, ezért nem a legjobb módúak keresték nálunk a boldogulást - folytatja Mátyás Irén. - Sok munkanélküli érkezett, köztük értelmiségiek, akik más lehetőséget nem találván, a helyi politikában kezdtek helyezkedni. Egészen addig elkerültek minket a kisstílű küzdelmek. Négyévenként rendesen megválasztottuk az egykori tanácselnököt, és nyugalom volt. Senki nem pártpolitizált, így az sem bírt jelentőséggel, amikor az új jelölt szórólapján feltüntette, hogy őt az MDF, a Fidesz, a kereszténydemokraták és a MIÉP támogatja. Húsz éve működik a nyugdíjasklub, de eddig legfeljebb azon ment ott a vita, hogy ki üljön az ablak mellé a buszkiránduláson. Most sokszor késhegyig menő veszekedések folynak, minden pártszínezetet kap. Ez persze az országos közhangulat-változásnak is köszönhető, de ez a falu eddig mentes tudott maradni a külső hatásoktól, megvédte saját belső kohéziója. A beköltözőkkel azonban nemkívánt hatások is érkeztek. Ahogy valamit a nagypolitikában meg mertek valósítani, az itt megtörtént kicsiben."
Az ember, aki falura költözött, de városban lakik
Általánosan elfogadott szakmai álláspont szerint 30-70 százalék volna a lakott és a zöldterületek egészséges aránya. Az ideális szintet lényegesen csak a budapesti szám múlja alul, a környezetvédők szerint azért, mert a fővárosi önkormányzatok úgy vélik, a lakosság helyben tartásának az a járható útja, ha a Budapesten megmaradt utolsó zöldterületeket is elépítik lakóparknak. (Példaként a XI. kerületi Csillagvölgyet, a Rákos-patak völgyét vagy a XVII. kerületben Budapest utolsó megmaradt szőlőtermő területét szokás említeni.) Pest megye egészét tekintve nincs okunk panaszra, de a túlcsomósodások miatt (pl. Budaörs, Veresegyház, Érd) a lokális közérzet ettől jócskán eltérhet.
A Védegylet Növekedés vagy fejlődés? című állásfoglalása szerint a problémát csak úgy lehet kezelni, ha az önkormányzatok szigorú szabályozó eszközökkel "terelik" a beruházásokat a település érdekét szolgáló irányba. Szerintük a fővárosban elsősorban a rozsdaövezetben lehetne erre helyet biztosítani, a közlekedésben pedig az autóforgalom visszaszorítása érdekében előnyben kellene részesíteni a környezetbarát közlekedési módokat.
Kovács Róbert szerint egy szerencsésebb jövedelemadó-megosztás sokat segítene a kistelepüléseken. "35 százalék már lényegesen javítaná a helyzetüket - állítja. - De ha rajtuk múlik, megpróbálják elkerülni, hogy meg kelljen fizetni a döntéseik politikai árát. Budakeszinek volt egy erőtlen kísérlete arra, hogy építményadót vessen ki a 120 négyzetméternél nagyobb alapterületű házakra. Még csak azt sem lehet állítani, hogy komoly népmozgalom indult volna, a helyiek épp csak felszisszentek. Mégis visszavonták a rendelkezést, és 150 négyzetméternél állították be a határt. A kettő közötti különbség azt jelenti, hogy egy viszonylag széles, de már pénzzel rendelkező réteg helyett alig valakit tudnak megadóztatni. Az önkormányzatok a határozott fellépés helyett inkább elvetélt terveket dédelgetnek, gigaprojektekben, amerikai típusú ranchekben gondolkoznak. Pedig Keszire is azért költöznek az emberek, hogy zöldebb, levegősebb környezetben éljenek. Nem azért, hogy megszülessen mellettük egy vállalkozási központ, vagy egymás hegyére-hátára épüljenek a házak. E logika alapján a lakóknak magukévá kellene tenniük a gondolatot, hogy a jövőben többet fizetnek, ha kevesebben is el akarják tartani a településüket."
Abban minden nyilatkozó egyetért, hogy a helyzet közigazgatási kezelése elkerülhetetlenül szükséges, különben a főváros és környezete kölcsönösen kárt okoz egymásnak. Egyes budapesti önkormányzatokat évek óta azzal vádolnak, hogy felelőtlenül bánnak zöldterületeikkel, csaknem teljesen felélték maradék értékeiket. A nagyarányú szuburbanizációval az önemésztő folyamat most továbbgyűrűzik Pest megye kistelepülései felé. Azok, ha lehet, még inkább kényszerhelyzetben vannak, a parcellázások és nagy lelkesedéssel kísért befektetések első hulláma után egyre többen futnak a pénzük után. Keveseknek sikerül kiegyensúlyozottan gazdálkodni, úgy, hogy a fejlesztések lépést tartsanak a növekedéssel. Ha a telekügyletek csak további anyagi gondokhoz, kiszolgáltatott helyzethez, területi és társadalmi aránytalanságokhoz vezetnek, akkor mellékes, hogy a települések nem tudnak, vagy nem akarnak gátat vetni a beépítéseknek.
Kempf Zita
Köszönet a Városkutatás Kft.-nek, valamint a Biggeorge´s Internationalnek és képviseletében Nagy Tibornak a rendelkezésünkre bocsátott statisztikákért, vizsgálati anyagokért.
