Szükségmegoldások

Néhány hónappal az önkormányzati választások után kezdik tisztábban látni az ellenzéki vezetésű kerületek, hogy milyen bérlakásállományt örököltek. Felújítás, árverés vagy eladás? Öt budapesti kerület készülő bérlakás-politikáját néztük meg.

„Az előző kerületvezetés 2010-től kezdődően 13 milliárd forint értékben értékesített önkormányzati vagyont, jellemzően lakásokat, üzlethelyiségeket vagy telkeket. Ez azért volt hátrányos, mert elvesztettük a legértékesebb és leginkább eladható vagyontárgyainkat” – jelentette ki Pikó András VIII. kerületi független polgármester március eleji beszámolójában. Az új városvezetés felhagy a korábbi gyakorlattal, és kizárólag olyan ingatlanokon ad túl, amelyek nem felújíthatók, nem hasznosíthatók és csak viszik a pénzt. Miután az év elején nyolc önkormányzati ingatlan elárverezéséről döntött a kerületvezetés, a helyi Fidesz egyből rákezdte, hogy az új polgármester ahelyett, hogy rászorulóknak utalna ki lakásokat, „tucatjával” árusítja ki azokat. A közleményből, amely hirdetésként futott a Facebookon, csak az maradt ki, hogy ezek gyakorlatilag lakhatásra alkalmatlan beázott pincék, illetve zömmel komfort nélküli vagy félkomfortos, 30 négyzetméter alatti, több esetben teljes műszaki felújítást igénylő ingatlanok.

A tavalyi önkormányzati választások után több olyan belső budapesti kerület is ellenzéki kézbe került, ahol szociális bérlakásokra kifejezetten nagy szükség van. Az új vezetők az elmúlt néhány hónapban szembesültek a lerobbant ingatlanokkal, a szegényellenes lakásrendeletekkel, a rendezetlen nyilvántartásokkal.

 

Megtartani

A Habitat for Humanity lakhatási szegénységről szóló 2018-as éves jelentése szerint 2008 és 2016 között általános volt az önkormányzati bérlakásállomány folyamatos visszaszorulása a nagyobb magyarországi városokban. E jelenség a budapesti belső kerületekre fokozottan jellemző volt: jelentős számú elidegenítés történt a VI., VII., VIII. IX. kerületekben. Ferencvárosban például a vizsgált időszakban 5117-ről 3445-re esett a bérlakások száma – és azóta ez a szám tovább csökkent, ma 2926 bérlakással rendelkezik a kerület.

Alapvetően háromféle típusú bérleti díjat szabhat ki az önkormányzat a tulajdonában álló ingatlanokra: piacit, költségelvűt (a bérlő annyit fizet, amennyibe a lakás fenntartása kerül), illetve szociálist. A bérleti díj megállapítása az önkormányzat lakáspolitikájának függvénye: például a Fidesz által korábban vezetett I. kerületben 15 éve nem hirdettek szociális lakáspályázatot, és akad olyan kerület is, ahol eddig nem alkalmazták a költségelvű lakbért. Az általunk megkérdezett belső budapesti kerületek új vezetése kivétel nélkül változtatásokra készül az eddig hatályban lévő lakásrendeleteken.

„Elképesztő, borzalmas” – értékeli tömören Niedermüller Péter, Erzsébetváros DK-s polgármestere, amikor arról kérdezzük, hogy milyen állapotban kapták meg az önkormányzati bérlakásállományt a korábbi fideszes vezetéstől. Ennek mintegy 32 százaléka komfort nélküli, 466 lakás pedig hosszú évek óta lakatlanul áll, mert az ingatlanok állapota nem teszi lehetővé, hogy azt kiadják bárkinek. Az önkormányzat összesen másfél milliárd forintot különített el az idei költségvetésben bérlakások felújítására. Ebből az idén 100 lakás renoválására egymilliárdot költenek, 300 milliót társasházi felújításokra (függőfolyosók, homlokzatok javítása), illetve 200 milliót kémények korszerűsítésére szánnak. Niedermüller Péter elmondta, hogy minden lakás állapotát azonos szintre szeretnék felhozni. „Nem lesz olyan, hogy a szociális bérlakás lepukkantabb, mint az, amelyet piaci áron lehet bérbe venni.” A kerületben továbbá nem terveznek bérlakásokat eladni, bár még fut néhány ügy, amelyet az előző kerületvezetés indított meg.

Józsefvárosban nemrég kezdődött az önkormányzati ingatlanok állapotfelmérése, erre az idei költségvetésben 80 milliót különítettek el. Egyelőre sötétben tapogatóznak, de azt lehet tudni, hogy 4300 bérlakása van az önkormányzatnak, ebből 860 üresen áll – azért, mert lakhatatlanok. A lakott bérlemények közül is 1000 komfort nélküli, azaz nincsen benne se WC, se fürdőszoba. Van továbbá 270 félkomfortos – papíron, mivel ezek évekkel ezelőtti adatok, és lehet, hogy azóta a lakók felújításba kezdtek némelyikben. „Előfordulhat, hogy közben komfort nélküliből vagy félkomfortosból komfortos lakást csinált a bérlő, csak nem jelentette be ezt, mert akkor magasabb lenne a bérleti díja. Ezért kell kimennünk mindenhova és megnézni, pontosan mi a helyzet” – mondja Molnár György, a VIII. kerületi polgármester lakásgazdálkodásért felelős tanácsadója.

Szándékaik szerint amíg nem tudják növelni az önkormányzati lakások számát, addig a meglévő, jelenleg üresen álló ingatlanokat kívánják lakhatóvá tenni – ahol persze ez észszerű ráfordítás mellett megoldható. „Úgy számolunk, hogy a 860 lakatlan bérlakásnak a felét tudjuk felújítani, néhány tucatot kisebb munkálatok után átmeneti szükséglakásként lehet használni. Ez lehet krízislakás vagy hajléktalanságból kivezető félutas ház” – jegyzi meg az önkormányzati munkatárs. Vannak viszont olyan lakások, amelyekből soha nem lehet normális otthont kialakítani, például a folyton beázó pincehelyiségekből. „Ezektől meg fogunk válni, és a befolyt összeget a megmenthető bérlakások felújítására költjük. A cél, hogy az önkormányzatnak elfogadható minőségű lakásállománya legyen” – folytatja Molnár György. Az új józsefvárosi vezetés arról is döntött, hogy nem adnak el olyan ingatlant, amelyre korábban közpénzt költöttek pályázat útján. „Például vannak olyan lakások, amelyeket EU-s forrásból újított fel az előző kerületvezetés, és olyan előszerződéseket kötöttek a bérlőkkel, amelyek értelmében öt év múlva eladják azokat. Azért öt év múlva, mert pályázati kikötés volt, hogy ennyi ideig nem lehet elidegeníteni az érintett lakásokat. Mi szakítunk ezzel a gyakorlattal.”

A szociális és a költségelvű bérleti díjú lakások komoly terhet raknak a kerület kasszájára. „Ha van egy komfort nélküli önkormányzati tulajdon egy társasházban, akkor esetenként több tízezer forintot is meghaladó közös költséget is kötelesek vagyunk fizetni attól függetlenül, hogy lakik-e ott valaki vagy sem. A költségelvű és szociális lakbér adott esetben jóval elmaradhat a közös költség összegétől. Ha a teljes lakás- és helyiséggazdálkodást nézzük, az önkormányzat évi 1 milliárdos veszteséggel számol jelenleg. Ehhez jön, hogy évi 200 milliós veszteséget termel 57 ezer négyzetméternyi, üresen álló üzlethelyiség. Tehát azt a bevételt, amit a kerület piaci alapon kiadott bérleti díjakból szerez meg, kapásból el kell költenie a veszteségeket termelő, kiadatlan helyiségekre, lakásokra” – magyarázza Molnár György. Hangsúlyozza továbbá: a jövőben csak olyan ingatlantól válnak meg, amelyet nem tudnak sem üzletként, sem elfogadható lakásként hasznosítani, önkormányzati telkeket pedig olyan megkötéssel idegenítenek el, hogy a beruházó a területre épülő társasház néhány lakását az önkormányzatnak adja.

A korábbi kerületvezetés lehetőséget adott arra, hogy a forgalmi ár 30 százalékáért a bérlő megvásárolja a társasházi ingatlant. Most a kedvezményes rátát felemelik 85 százalékra. „Nem akarjuk elkótyavetyélni az ingatlanállományunkat – mondja Molnár –, ha most az összes bérlakástól megszabadulnánk, akkor nyilván lényegesen javulna a költségvetés egyensúlya, azonban mi azt gondoljuk, hogy a lakhatás egy olyan önkormányzati közszolgáltatás, amit szükség esetén biztosítani kell.”

 

Eladni

Némiképp ettől eltérő folyamatok tapasztalhatók Ferencvárosban, ami miatt értesüléseink szerint nagy vita alakult ki a képviselők között. A februárban tárgyalt lakásrendelet első tervezetében ugyanis – Józsefvárossal ellentétben – kifejezetten szorgalmazná az önkormányzat, hogy aki jó állapotú önkormányzati bérlakásban lakik, az jelentős kedvezménnyel vásárolja meg az ingatlant. Az elképzelések szerint az idén a forgalmi ár fele lenne a kifizetendő összeg, jövőre már 60 százalék. Gegesy Ferenc, Ferencváros korábbi (1990–2010) polgármestere, jelenlegi polgármesteri főtanács­adó megkeresésünkre elismeri, hogy valóban heves viták alakultak ki a kedvezmény mértékéről, és elképzelhetőnek tartja, hogy a lakásrendelet-tervezet második fordulójára módosítanak az arányokon, ám koncepciójában a rendelet nem fog változni. „Ha van egy jó lakása az önkormányzatnak, ami azt jelenti, hogy beköltözhető, jó helyen van, maga az épület állapota is jó, az ingatlan pedig komfortos és nem kicsi, és azt szociális alapon bérbe adjuk, akkor az veszteséget fog termelni. Viszont, ha eladjuk – akár kedvezményesen is –, akkor az pluszbevétel az önkormányzatnak, amit további lakások felújítására költhetünk” – érvel az eladások mellett. Mindez nem azt jelenti, hogy Ferencváros teljesen felszámolná a bérlakásállományát, hiszen a hosszú távú tervekben az szerepel, hogy mind a 926 alacsony komfortfokozatú lakást felújítsák. Az önkormányzatnak jelenleg 2926 lakása van, Gegesy tájékoztatása szerint mintegy 800-at érintene a kedvezményes eladás, ugyanakkor később ez a szám növekedhet, hiszen több épület társasházzá alakul a jövőben, vagyis azok bérlakásai is megvásárolhatók lesznek. Továbbá vannak olyan lakások (1565 db), amelyek, úgymond, tiltólistán vannak: ezeket nem lehet eladni, mert az épület bontásra vagy átfogó felújításra vár.

Arra a kérdésre, hogy mi lesz a most még alacsony komfortfokozatú, de később felújított lakások sorsa – szociális bérlakás lesz vagy piaci alapon adják majd ki, esetleg eladják –, Gegesy Ferenc azt válaszolta: „fenntartják a lehetőségét” annak, hogy piaci alapon kiadják ezeket. „De úgy gondolom, ez a lakások egy kis részét fogja csak érinteni.” Bár még nem döntött az önkormányzat arról, hogy pontosan mit és mennyiért adna el, egy az önkormányzati rendeletalkotást ismerő forrásunk szerint aggályos Gegesy érvelése. „Ha most eladunk 800 lakást, mondván, hogy nem éri meg szociális bérlakásként működtetni, akkor mi lesz a későbbiekben felújítottakkal? Felújítás után ugyanezen érv alapján azokat is eladjuk. A folyamat végén nagyon kevés bérlakása maradhat az önkormányzatnak. Ebből az látszik, hogy a IX. kerület nem akar szociális bérlakásokat tartani, üzemeltetni, a IX. kerület nem akar a lakhatással foglalkozni. Minél gyorsabban be akarja fejezni a rehabilitációt, ami, valljuk be, azzal is együtt jár, hogy meg akar szabadulni a saját szegényeitől. Szóval ez egy teljesen más értékeken alapuló modell, mint a VIII. kerületé.”

Az I. kerületben is csak készülőben van még az új lakásrendelet. A belső pesti kerületekhez képest itt kisebb az ingatlanállomány – jelenleg 1422 önkormányzati lakás van –, amelyből 55 rossz állapotú, két tucat pedig üresen áll. V. Naszályi Márta (Párbeszéd) polgármester tájékoztatása szerint az idei költségvetésben ők is különítettek el pénzt felújításra, ez azonban az idén csak az ingatlanok egy részére elegendő, nagyjából a felújítandók felére. Az előző, fideszes vezetés lakáskoncepciójáról eddig két dolog tudható: 15 éve nem volt szociális bérlakáspályázat, illetve több bérleti jog megszerzése körül fölmerült a gyanú, hogy egyesek szabálytalanul jutottak lakáshoz a Várnegyedben, például fiktív lakáscserével – vagyis az ügylet csak papíron történt meg; bérleti jogot pénzért venni ugyanis nem lehet, ingatlancserével viszont megszerezhető. Erre utal az is, hogy a szerződések megkötése után nem sokkal a „csereingatlan” visszakerült eredeti tulajdonosához, aki egyúttal egy várbeli bérlakás bérlője is lett.

A jövőben mindez változni fog, V. Naszályi Márta lapunknak elmondta, hogy mostantól újra lehet szociális bérlakásokra pályázni, az összes eddig megkötött bérleti szerződést ellenőrizni fogják, beleértve azt is, hogy lakáscsere esetén valóban megtörtént-e a csere. A polgármester részleteket nem árult el a jogsértésekkel kapcsolatban, annyit viszont igen, hogy hamarosan bírósági szakaszba fog lépni egy gyanús ügy. „Ami a lakásrendelet előkészítését illeti, társadalmi egyeztetésre bocsátjuk a terveinket, és csak azután hozunk végleges döntést, hogy felmértük a helyiek igényeit. A rendelet főbb elemei közé tartozna, hogy minden évben lesz felmérés az ingatlanok állapotáról, ellenőrizni fogjuk az esetleges visszaéléseket, tehát lehet számítani arra, hogy kimegyünk és beszélünk a bérlőkkel. Nem szeretnénk, ha lenne olyan – és erre volt már példa –, hogy valaki több önkormányzati lakást bérel, de csak az egyikben lakik, a másikat pedig kiadja” – sorolja a budavári polgármester. Tervezik egy lakásügynökség létrehozását, amelynek segítségével magánlakásokat vonnának be, s azokat azután az önkormányzat a piaci ár alatt adna ki.

A momentumos Soproni Tamás által vezetett VI. kerületben, azaz Terézvárosban is lesznek változások: a korábbi gyakorlattal ellentétben nem a bérlőknek kell felújítani a szociális bérlakásokat, ezt az önkormányzat fogja elvégezni. Az első felmérések alapján 180 üres lakásból 129-nél állapították meg, hogy azok felújítható állapotban vannak, s ebből 15 a nyár végéig el is készül. Mivel a rövid távú szálláskiadás főleg a VI. és a VII. kerületre koncentrál, nem csoda, hogy a két kerület – lehetőségeihez mérten – a jövőben külön figyelmet szentel e bérbeadási formának. „Terézvárosban a szálláshelykiadás óriási üzlet lett, az illegálisan üzemelő helyek kiszűrésére, ellenőrzésére az önkormányzatnak jelenleg nincs megfelelő apparátusa, éppen ezért a hivatali létszám emelésével, egy ún. kereskedelmi kommandó létrehozásával szeretnénk a helyszíni ellenőrzések gyakoriságát jelentősen emelni. A rövid távú lakáskiadás piacán alapvetően állami szabályozásra lenne szükség, hiszen ez az üzletág negatívan hat a lakhatási válságra, az ezzel foglalkozó platformok, például az Airbnb, pedig elzárkóznak a piac kifehérítésétől, az együttműködéstől” – tájékoztatta lapunkat a VI. kerületi önkormányzat. A VII. kerületben az elkövetkezendő hetekben dönthetnek egy „Airbnb munkacsoport” létrehozásáról.