Több alkalommal is értelmét veszítette a múlt hét folyamán a "történelmi mélypont" kifejezés: az októberi spekulációs hullámok idején elért 286,40 euró/forint árfolyamot már hétfő este átlépte a magyar deviza, hogy aztán erőteljes ingadozás mellett pénteken a 291,20-as szintig süllyedjen. Ám az őszi szakadás idején tapasztalt pánik most elmaradt: az elemzők a 300-as árfolyamot sem tartják kizártnak. Többen úgy kalkulálnak, hogy a forint tartósan a 285- 290-es sávban ragad, és legfeljebb az év végére várnak némi erősödést.
Spekulánsok vagy áldozatok?
A forintgyengülés legfőbb vesztesei a devizában eladósodott polgárok, leginkább a svájci frank- és a jenhitelesek. Míg az előbbiek törlesztőrészlete akár 30-40 százalékkal is megugrott, a japán fizetőeszköz pár hónap alatt több mint 75 százalékkal drágult - öröm az ürömben, hogy ilyen típusú hitelkonstrukciót csak két bank, az OTP és a K&H forgalmazott, a többiek túl kockázatosnak tartották a bevezetését. Viszont a svájci franknak a válságig óriási keletje volt: az MNB nyilvántartása szerint december végén a lakosság közel 4000 milliárd forintnyi frankalapú adósságot halmozott fel - a jelzáloghitelek több mint 70 százalékát ebben vették fel.
Bár az alpesi ország nem tagja az EU-nak, gazdasága teljesen belenőtt az eurózónába. Így az európai és a svájci valuta között egyfajta "csendes kapcsolat" alakult ki, s mivel az utóbbi kamata az elmúlt években végig rendkívül alacsony maradt, megérte e fizetőeszközben eladósodni. Ám az ezekben - az alacsony kamatozás miatt a piacon carry trade-nek nevezett - ügyletekben hitelfelvételre használt devizák válság idején jelentős mértékben megerősödtek (annak ellenére, hogy mostanság a svájci pénzintézetekre is rájár a rúd), ami a forint gyengülésével együtt komoly törlesztőrészlet-emelkedést eredményezett. Persze az erős frank a svájci gazdaságnak sem tesz jót, ezért most mesterségesen próbálják gyengíteni. Ám hiába tér vissza az árfolyam a 170-180-as szintre, ha közben a hazai gazdaság összeomlik - egyes nyugati elemzők 3 százalékos GDP-zsugorodással számolnak -, és százezrek kerülnek utcára, válnak fizetésképtelenné.
Míg október közepén a Monetáris Tanács rendkívüli, 300 bázispontos kamatemelése állította meg a magyar deviza zuhanórepülését, a mostani kilengéskor a Nemzeti Bank (MNB) tétlen maradt, sőt hétfőn - folytatva a novemberben elindított fokozatos kamatmérséklést - újabb fél százalékot vágott az alapkamatból. Persze az MNB kamatpolitikáját elsősorban az inflációs cél követése határozza meg, márpedig a recesszió miatt a korábban vártnál jóval kisebb lesz a 2009-es pénzromlás mértéke. Az infláció mellett a jegybank kiemelt figyelmet fordít a pénzügyi stabilitás fenntartására, s bár tavaly februárban eltörölték a forint euróhoz kötött árfolyamsávját, ennek alakulására is tekintettel vannak. "Bonyolult, komplex üzem, melyben a devizahitelesek állapota egy tényező a sok közül" - mondta a Narancsnak Nagy Márton, az MNB pénzügyi stabilitási területének helyettes vezetője.
A Monetáris Tanácsban helyet foglaló szakembereknek tehát választaniuk kellett, hogy melyik ujjukba harapjanak: fenntartsák a magas kamatot, esetleg lassabb ütemben vágjanak, és ezzel - a devizahiteleseknek kedvezve, de az exportorientált gazdaság helyzetét rontva - védeni próbálják a forintot, vagy segítsék a külföldre dolgozó, az erős forintot megszenvedő cégeket. Egyébként a magyar deviza gyengülése mögött most nem spekuláció áll, egyszerűen a piacok így "véleményezik" Magyarországot. Ilyen helyzetben pedig a magas kamat nem tudja megakadályozni az árfolyam leértékelődését.
A lapunk által megkeresett elemzők egy része úgy látja, végső soron a devizahitelesek a válság előtt az alacsony kamatra "spekuláltak", és évekig jól kerestek a bolton. Ám a spekulációnak kockázata van, aminek most fizetik meg az árát. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) és a Nemzeti Bank a devizahitelezés 2003-as felpörgése óta folyamatosan figyelmeztette az ügyfeleket, hogy az olcsó hiteleknek komoly hátulütői vannak, számítsanak a törlesztőrészletek megugrására, képezzenek tartalékokat. Persze a hatóságok megtehették volna, hogy beavatkoznak, költségesebbé teszik (például pótlólagos tőkekövetelmény-előírással) vagy megnehezítik a hitelezést (ennek lehetőségét készül most a kormány a hitelintézeti törvény módosításával megteremteni), csakhogy az elmúlt években ezek a hitelek élénkítő hatást gyakoroltak a lassuló gazdaságra, a megszorítások miatt csökkenő jövedelmű családok pedig sokszor a banki kölcsönök révén finanszírozták a fogyasztásukat.
Felcsuti Péter, a Magyar Bankszövetség elnöke, a Raiffeisen Bank vezérigazgatója úgy kalkulál, hogy 20-30 éves periódusra vetítve a devizások még mindig jobban járnak, mint a forintosok: jelen értékben a 400 forintos árfolyam jelenthetne gondot. Ám azt elismeri, hogy a lakosság - egyébként okkal - nem ilyen "vegytiszta" közgazdasági alapon közelíti meg a kérdést. A törlesztőrészletek megugrása az érintett családoknak már most komoly bosszúságot okoz, sőt a hitelek bedőlése a bankokra is visszahathat. A devizapiac kiszáradása nyomán keletkezett tavalyi refinanszírozási nehézségek már eddig is jelentős gondokat okoztak a pénzintézeteknek, többen kivették a kínálatukból a svájci frank alapú termékeket, megszigorították a hitelezés feltételeit.
"Már tavaly romlott a bankunk hitel-portfóliója, az ügyfelek növekvő része késve fizet" - nyilatkozott lapunknak Felcsuti. A pénzintézetek egyébként rendszeresen "megstresszelik" a portfóliójukat, felmérik a kockázatot. A Raiffeisen vezérigazgatója októberi interjújában a Narancsnak azt mondta: kalkulációik szerint a 300-320-as árfolyamnál növekszik meg lényegesen a nem fizető ügyfelek száma (lásd: "A spekuláns megmozgatja a sajtókapcsolatait", Magyar Narancs, 2008. október 23.). Most ilyen számvetésre nem vállalkozott, mondván, az árfolyamon kívül sok más tényező is közrejátszik az ügyfél hitelképességének meggyengülésében. Hiszen ha egy ügyfél elveszíti az állását, legyen akármekkora a részlet, nem fogja tudni törleszteni. A PSZÁF és az MNB viszonylag pontos adatokkal rendelkezik az említett tesztek eredményéről, ám ezeket az adatokat nem hozhatják nyilvánosságra.
Fizetési felszólítás
A pénzintézetektől sem jutottunk információhoz, az Ersténél annyit közöltek, hogy a bank jelzálog-portfóliójának legnagyobb része lakáshitel, és ha jelentkeznek a problémák, akkor az ügyféllel közösen keresik "a mindkét fél számára legkedvezőbb megoldást". "Mindenképpen érdemes kooperálni a bankokkal, mert nekünk sem érdekünk a hitel bedőlése" - figyelmeztetett Felcsuti. Ez jelentheti a futamidő meghosszabbítását, a fizetés átütemezését, az előtörlesztést, a türelmi idő meghosszabbítását, esetleg a forinthitelre való áttérést.
A recesszió miatt valóságos dominóhatásra lehet számítani. A Magyarországon lévő 4,2 millió ingatlan közel 30 százaléka jelzáloggal terhelt - tehát a forgalomképes ingatlanok jelentős részén hitel van. Tavaly júniusban összesen 1,1 millió darab jelzálog típusú hitelszerződést tartottak nyilván. Az MNB becslései alapján egy lakáshitelt felvevő adós körülbelül öt-hat millió forint hitelt vállalt, átlagosan húszéves futamidővel. Az átlagos kezdő törlesztőrészlet ezek szerint 45-50 ezer forint körül van jelenleg.
Bár az illetékes hatóságok szerint a hazai pénzintézetek - szemben az amerikai és európai társaikkal - moderáltan, óvatosan finanszíroztak, azaz saját jól felfogott érdeküket követve figyeltek arra, hogy lehetőleg ne terheljék meg túlzottan az adott ingatlant, a kliens fizetését, az adóssággal rendelkezők jövedelmének már most is jelentős hányadát, 16-18 százalékát viszi el a részlet. A legszegényebb - a nettó 112 ezer forintnál kevesebbet kereső - polgárok a legterheltebbek, fizetésük 25 százalékát automatikusan levonja a bank.
Folyományok
A részlet megugrása függ a futamidőtől, az összegtől és a devizanemtől: van, aki eddig megúszta pár ezer forintos emelkedéssel, de hallani olyan esetekről, ahol a százezret is meghaladja a havi restancia növekedése. A bankok többsége ráadásul csak a kamatperiódus végén érvényesíti a megemelt kamatot, így számos ügyfélnek negyed év, fél év múlva tovább hízik majd a törlesztőrészlete. (Az Erste az egyetlen bank a piacon, amely még nem hajtott végre a teljes portfólióra vonatkozó kamatemelést.)
"Ezek a hitelek piaci termékek, megvan a kockázatuk, az ügyfeleknek elsősorban maguknak kell vigyázniuk arra, hogy ne kerüljenek nehéz helyzetbe. Legalább húszszázalékos puffert illene képezni, hogy bírják a törlesztőrészletek emelkedését, és sokat számít, ha van valamennyi megtakarításuk is" - mondta a Narancsnak Nagy Márton. Sajnos a lakosság egyáltalán nem volt ennyire előrelátó: a felvett jelzáloghitelek 34 százaléka (2000 milliárd forint) szabad felhasználású, azaz nyaralásra, plazmatévére, esetleg a családi költségvetés lyukainak betömködésére fordították.
Márpedig ha az adós nem állapodik meg a bankkal a terhek könnyítéséről, és a türelmi idő lejártával sem tud fizetni, akkor a pénzintézet felmondja a hitelszerződést. Noha a bankok nem szívesen foglalkoznak árverezéssel, szükség esetén áruba bocsátják az ingatlant. Ilyenkor csak egyetlen dologra figyelnek: mindenképpen a pénzükhöz akarnak jutni. Ha a helyzet úgy hozza, annyiért hirdetik meg a lakást, amennyi a rajta lévő hitel - előfordulhat, hogy az adós a teljes önrészt elveszíti. Ha még így sem jön be a hitelező által várt összeg, a bank eladja a kinnlevőségét egy követeléskezelő cégnek, s az ráküldi az adósra a végrehajtót - elúszhatnak tehát az ingóságok is. Az ingatlankereskedők becslése szerint a következő hónapokban 3-4 ezer jelzáloghitel dől majd be - elsősorban azért, mert nincs mögöttük semmilyen megtakarítás. Az esetek egy-két százaléka fog eljutni az árverésig, ami kihathat majd az ingatlanpiacra is (erről lásd Eltűntek hirtelen című keretes írásunkat).
A kormányfő a múlt héten bejelentette, hogy a kabinet kidolgozott egy olyan lakásgarancia-alapot, amely segíthetne az árfolyamváltozás miatt bajba jutott adósokon. Így az állam átmenetileg átvállalhatja a törlesztést, cserébe pedig tulajdoni hányadot kér - a koncepció részleteit lapzártánkig nem hozták nyilvánosságra. A lapunk által megkeresett szakértők kétkedve fogadták a bejelentést. Többen úgy vélik, elsősorban az állásukat elveszített adósokat kellene támogatni, és nem az árfolyam miatt nehéz helyzetbe került devizahiteleseket - akik eddig az olcsó hitel áldásait élvezték. És persze az is kérdéses, hogy lesz-e erre pénze a költségvetési lyukak betömésével küszködő kabinetnek.
| Eltűntek hirtelen "Míg a kínálati oldal enyhén emelkedett, az utóbbi hónapokban érezhető a vevők elbizonytalanodása, bár nehéz eldönteni, hogy ez a válság hatása, vagy csak a szokásos januári pangás" - értékelte a Narancsnak a lakáspiaci helyzetet Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. Egy biztos, a külföldi befektetők októbert követően gyors ütemben vonultak ki Magyarországról, márpedig ők komoly tőkeerőt képviseltek az új építésű lakások piacán. Míg tavaly nyáron még előfordult, hogy a nyugati országokból interneten jelentkeztek be az érdeklődők, és látatlanban vették meg a befektetésnek szánt ingatlant, ma már az előértékesítésben kínált félkész ingatlanok iránt sincs túl nagy érdeklődés. Szintén visszafogta a keresleti oldalt a hitellehetőségek beszűkülése: gyakorlatilag lehetetlen nullaszázalékos banki kölcsönhöz jutni, a pénzintézetek többsége 15-20 százalékos minimális önrészt vár el. Korábban az ilyen eseteket személyi hitel felvételével oldották meg a kérelmezők, ám ezeknek ma már rendkívül magas a THM-jük - a pótingatlan bevonásától pedig sokan visszariadnak. A Duna House ingatlanközvetítő cég becslése szerint körülbelül négy-öt ezer frissen átadott lakás vár vevőre, de a használt lakások piaca is beállt. Bizonyos ingatlantípusok - főleg az 1980-as években épült ikerházak és a nagy panelek, a luxuslakások, a 80 négyzetméter felettiek, a rossz beosztásúak, a tömegközlekedéssel nehezen megközelíthető külső kerületekben lévő lakások - eladási ideje hónapokkal megnőtt, vagy egyáltalán nem lehet értékesíteni őket. Ennek ellenére az árak nem csökkentek szignifikánsan. Murányi szerint ez azzal magyarázható, hogy Magyarországon nem alakult ki ingatlanlufi, az árak évek óta alig növekedtek, a kereslet csökkenésével nincs, ami kipukkadjon. Míg Pozsony külvárosában tavaly nyáron 25 millió forint körüli összegért hirdették az 50-60 négyzetméteres paneleket, itthon ennyiért akár három hasonló lakás is megvásárolható. A piacon jelenleg még nincsenek tömegesen kríziseladók, így a tulajdonosok kivárnak, abban reménykednek, hogy megkapják a kért árat - végső esetben elhalasztják az értékesítést. Egyelőre azok sem igyekeznek megszabadulni a lakásuktól, akiknek a törlesztőrészlete az egekbe emelkedett. Ugyanis egy 140-150 forintos árfolyamon felvett frankhitel tőkéje akár 30 százalékkal is megemelkedhetett, azaz az ügyfél enynyit veszítene a lakásba fektetett önrészéből, ha eladná a tulajdonát. Persze, amint bedőlnek a hitelek - megugrik a munkanélküliek, a törleszteni nem tudók száma -, és elkezdődnek az árverések, az árak is beszakadhatnak. Már megjelentek azok a cégek a piacon, melyek azonnal tudnak készpénzes befektetőt szerezni, ha az eladó hajlandó 20-30 százalékot engedni az árból. Szlogenjük szerint még mindig jobb, ha ennyit buknak az eladáson, mint ha a bank árverezné el megalázóan alacsony összegért az ingatlanjukat. A piac befagyása kihat az építőiparra is: becslések szerint 20-40 százalékkal csökkentek a megrendelések az elmúlt hónapokban (a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb, novemberi jelentése szerint a magasépítés szerződésállománya 35 százalékkal csökkent). A legjelentősebb külföldi építtetők, a spanyolok viharos gyorsasággal vonultak ki a magyar piacról, az izraeliek egy része egyelőre még kitart. A tervezés alatt álló projektek várhatóan egy-másfél évre asztalfiókba kerülnek, de nem kizárt, hogy a félig kész épületek is torzók maradnak. Úgy tűnik, az évek óta gyengélkedő építőipar 2009 elejére teljesen padlót fogott - az ágazatban dolgozó több mint kétszázezer munkással együtt. |
