Ingatlanszövetkezetek végórái: Bedőltek

  • 2004.04.01 00:00

Belpol

Ingatlanszövetkezetbe "befektetni" jól jövedelmező lehetőségnek tűnt a tőzsdei pangás időszakában. Aztán tavaly nyár vége felé kezdett nyilvánvalóvá válni: rendszerint masszív átverésre építő, szemenszedett pilótajátékba fírölik be hiszékeny, ám a gyors hasznot felette kedvelő polgártársainkat. Nyerni csak keveseknek adatik meg, igaz, ők akár több életre is megszedhetik magukat.

Ingatlanszövetkezetbe "befektetni" jól jövedelmező lehetőségnek tűnt a tőzsdei pangás időszakában. Aztán tavaly nyár vége felé kezdett nyilvánvalóvá válni: rendszerint masszív átverésre építő, szemenszedett pilótajátékba fírölik be hiszékeny, ám a gyors hasznot felette kedvelő polgártársainkat. Nyerni csak keveseknek adatik meg, igaz, ők akár több életre is megszedhetik magukat.

Hetedhét határra szóló reklámkampány, égig érő hozamok ígérete, soha meg nem valósuló ingatlanbefektetések, akciófilmekbe illő hatósági rajtaütések, széttárt karok, zavart tekintetek, végezetül pedig több ezer hoppon maradt károsult - szívderítőnek korántsem nevezhető forgatókönyvvázlat az új, évezred eleji Magyarországról. A Pilis-Invest március eleji kapitulációja gyakorlatilag pontot tett egy történet végére, ami sokak számára egyet jelenthet azzal, hogy kénytelenek örökre búcsút mondani éveken át kuporgatott pénzecskéjüknek.

Hiszékenynek lenni nem kifizetődő, gondoljunk csak a Realbank mellett a végsőkig, de mindhiába kitartó kisbefektetőkre, esetleg a megtakarításaikat a Lánchíd 2000 elnevezésű pilótajátékban elvesztőkre. Akik helyzetüket felismerve a kormányhoz, valamint egyéb, illetékesnek vélt szervhez futnak jogosnak gondolt káruk enyhítéséért - az esetek többségében a legcsekélyebb eredmény nélkül, általában semmitmondó ígéreteket kasszírozva.

Vesztő helyek

Az ingatlanszövetkezetek üzleti és jogi értelemben is egy-egy hiányosságot kihasználva kezdtek rövid, sokak számára rendkívül költséges karrierjükbe. Népszerűvé válásuk a kilencvenes évek közepére tehető, amikor a hosszú tőzsdei boom kifulladása erősen elgondolkodtatta az addig kizárólag nyerőszériában gondolkodó, ménkű magas hozamokon edződött befektetőket. A befektetési piac az idő tájt fedezte fel magának újra az ingatlant mint - különösen az uniós csatlakozás közeledtével várható magyarországi árrobbanás miatt - jól jövedelmező üzletágat. Az erre rámozduló ingatlanalapoknak (lásd Alapos indokok című keretes írásunkat) villámgyorsan konkurenciájuk támadt az ingatlanszövetkezetekben, amelyek nem csupán az üzleti részen mutatkozó résen furakodtak be, hanem kisütötték, hogy a szövetkezeti szektor számos előnnyel jár.

Az első hallásra a szocializmusból örökölt, ám a nyugati világban is létező szövetkezeti forma Magyarországon ellenőrzési, felügyeleti értelemben senkiföldjének számít. Az itt sertepertélő intézményekre a szövetkezetekről szóló törvény vonatkozik, felettük - a takarék- és hitelszövetkezetek kivételével - nincs ellenőrzési joga a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF), amelyik nagyjából azzal a tevékenységgel foglalkozik, amit a neve alapján gondolnánk. A hatályos magyar jogrend tehát egy jókora kiskaput tár szélesre a szövetkezeti formában működő kvázi-pénzintézetek előtt, amelyiken gyakorlatilag ki lehet battyogni a rend szigorú őrének (PSZÁF) látótávolságából. Ezt a kellemes helyzetet olyannyira kihasználták, hogy a tagi kölcsön elnevezés áttetsző leple alatt betétgyűjtést folytattak, ami szigorúan és kizórólag banki tevékenység. Nem véletlenül: ahhoz, hogy egy hitelintézet maradéktalanul eleget tegyen ügyfelei mindenkori igényeinek, szigorú szabályozási és pénzügyi feltételeknek kell megfelelnie. Ez horribilis ráfordításokat követel egy bank működtetőjétől, miközben egy szövetkezet néhány tag összefogásával és valamekkora kezdőtőkével már útjára indítható. Hogy a fizetőképesség megőrzése mennyire fontos, arra vonatkozóan érdemes a néhány éve a Postabank előtt kígyózó sorok emlékét felidézni. Nem elhanyagolható szempontaz sem, hogy a banki betétek visszafizetésére bankonként és személyenként hárommillió forintig vállal kezességet egy erre specializálódott intézmény (Országos Betétbiztosítási Alap, OBA), ellenben annak, aki egy szövetkezetbe vásárolt be, a hangzatos ígéreteken kívül semmilyen garanciája nincs arra, hogy viszontlátja pénzét.

Az ingatlanszövetkezetek tehát betétgyűjtésre nem voltak jogosultak, ugyanakkor tagi kölcsönt elfogadhattak tagjaiktól - akik vitték is csapatostul megtakarításaikat az irreálisan magas hozamokat ígérő cégekhez. Nem hivatalos becslések szerint tízmilliárdos nagyságrendű összegeket tolt be a szövetkezetekhez mintegy harmincezer ember.

Egyre lejjebb

A kilátásba helyezett, elképesztő hozamok (például egy év alatt száz forint után huszonötöt kasszírozni) sokakkal feledtették az óvatosságot, amire csak részben ad magyarázatot, hogy a tipikus magyar bank néhány száz ezer, esetleg egy-kétmillió forinttal egyszerűen nem áll szóba. Az átlagosnak feltételezhető megtakarítás így általában mezei banki betétben köt ki, elvétve állampapírra cserélődik, és csak nagyon-nagyon ritkán talál viszonylag jól jövedelmező célpontot, mondjuk befektetési jegyet. Márpedig minden megtakarító szeretné, ha spórolt pénze fáradhatatlan nyúlanya módjára fialna, nem pedig csak hajszálnyival az infláció fölött jövedelmezne, ami rossz esetben épphogy fedezi a számlavezetés és az egyéb adminisztráció díjait.

Ezért sokan hajlamosak arra, hogy egy-egy húszszázalékos hozamígérettől felvillanyozva ne hallják meg a figyelmeztető hangokat. Amiket nem is mindig az ingatlanszövetkezetek, hanem az akkoriban még lelkes hívőik utasítottak vissza a leginkább, mondván: irigyek a bankok, hogy nem oda viszik a pénzüket. A bankok tudatában voltak azoknak a kockázatoknak, amelyeket az ingatlanszövetkezetes hacacáré számukra jelentett: annak veszélyével, hogy egy, a postabankival megegyező mértékű betétkivonási pánik rosszul érintheti, még ha padlóra nem küldi is őket. Nem véletlen, hogy a PSZÁF tavalyi kezdeményezése mögé álltak, amelynek célja az volt, hogy elrettentse a befektetőket az ingatlanszövetkezetektől.

A "Ki kinek az érdekeit védte?" elnevezésű kvízműsorban a többmilliós kérdések közé tartozik, hogy tette-e, s ha igen, eleget tett-e a PSZÁF, illetőleg annak "anyavállalata", a Pénzügyminisztérium (PM). A pénzügyi felügyelet lazán a "mosom kezem" álláspontra helyezkedik ebben a kérdésben, nem létező jogkörére hivatkozva. A PM tavalyi szárnyaszegett próbálkozása (egy törvénymódosítás kezdeményezésével az Országgyűlés megtiltotta az ingatlanszövetkezeteknek, hogy az országot ellepő óriásplakátjaikon megtévesztő hozamaikkal példálózzanak, valamint hogy nyilvánosan tagokat toborozzanak) előbb derültséget, majd erős visszatetszést keltett szakmai berkekben. Ahol megkésettnek bélyegezték azt a szigorítást is, miszerint betétgyűjtésnek minősítendő a szövetkezetek általi tagi kölcsön elfogadása új tagoktól, amennyiben az jócskán meghaladja a szövetkezet saját vagyonát. Valóban kérdés, hogy miért nem esett le valakinek korábban: "ilyen esetben vélelmezhető, hogy a taggá válás egyetlen célja a kölcsön nyújtása volt, nem pedig a szövetkezet tényleges gazdasági tevékenységében való részvétel. Ennek megfelelően a jövőben az ilyen tagi kölcsön gyűjtése jogosulatlan betétgyűjtési tevékenységnek minősül." A jogosulatlan betétgyűjtés pedig már egyértelműen törvényellenes, szankcionálható, mi több, büntetendő. Hasonló megfontolás vezérelhette az állampolgári jogok biztosát, amikor tavaly (még a szigorítások előtt) próbaperre biztatta az esetleges károsultakat.

Elnökök a csalók közben

Az ingatlanszövetkezetek között nem egy olyan akadt, amelyik nem elégedett meg a kiskapuk használatával, hanem simán utat tört magának a kerítésen keresztül is (lásd Kerülő utakon című keretes írásunkat): vezetői az összes létező eszközt megragadták, hogy megtömjék a zsebüket.

A Pannon-Unió 2003 például fél év alatt gyűjtött be több mint félezer tagtól néhány milliárd forintot,amiből tavaly szeptemberben a szövetkezet elnöke másfél milliárdot magához vett, majd a szó szoros értelmében a pénzzel együtt kámforrá vált. A hivatását tekintve karateedző egyelőre nem akadt horogra, nem úgy, mint a Vertical-Invest vezetője, akit Bécsben fogtak el, s akit azóta már ki is adtak a magyar hatóságoknak. Az Esti Hírlap résztulajdonosaként a médiában is érdekelt Klivinyi Zoltánt csalással és sikkasztással vádolják, jóllehet ő azt is tagadta, hogy a Vertical-Investhez bárminemű köze lenne. Klivinyi odáig ment, hogy egyik ellensége ellene irányuló bosszújának eszközeként említette a rendőrséget, amelyet szerinte máig az előző belügyminiszter (Pintér Sándor) felügyel. (Erről lásd: Egy sokoldalú üzletember pályaképe; Magyar Narancs, 2003. augusztus 21.)

Szintén sikerült kézre keríteni a győri székhelyű KPMH vezetőit. A KPMH-sztori több tekintetben is a "legüdébb" színfolt az ingatlanszövetkezetek históriájában. Először is az elnevezés miatt, ami félreérthetetlenül hajaz a piacvezető multinacionális tanácsadó cég, a KPMG nevére (ahhoz sem kell grafikus vénával rendelkeznünk, hogy a KPMH és a KPMG logója közötti hasonlóságot felfedezzük). Másodszor azért, mert a KPMH úgy volt képes hónapokon át pénzt begyűjteni, hogy nem volt bejegyezve, azaz még a fantomcég státust sem sikerült elérnie. Harmadszor a szereplők révén, akik sportot űztek az álnevek használatából. Negyedszer a páratlan nemtörődömség miatt, ami a KPMH vezetőit jellemezte: a hozzávetőlegesen begyűjtött egymilliárd forintból 350 milliót költöttek az ország egészére kiterjedő reklámkampányra, 40 milliót két ingatlan lefoglalózására, mintegy 400 milliót pedig nemes egyszerűséggel elherdáltak: luxuscikkekről (autókról, hajókról) szól a fáma, Nagy Katalin cárnő hóbortjait idéző csemegékkel tarkítva, mint például a kibérelt üdülő medencéjének elviselhetővé tétele potom százezer forint értékű jéggel. Végezetül kézrekerítésük körülményei sem mindennapiak: különleges rendőri egység csapott le rájuk a KPMH által bérelt balatoni villában.

A KPMH-történet további pikáns eleme, hogy lapértesülések szerint az egyik vezető, Kurkó Gergely lefülelésében a brókerügy kulcsszereplőjeként megismert Kulcsár Attila noteszének egyik bejegyzése is segítette a rendőrséget. A Magyar Hírlap ennél tovább is ment, amikor olyan információkat közölt, miszerint Kulcsár "pénzmosásra" használta volna az ingatlanszövetkezetet.

A mosási módszer roppant egyszerű: szövetkezeti tagságot (részjegyet) "vásárolsz" anélkül, hogy bárki megkérdezné, honnan van a pénz, majd bizonyos idő elteltével kiveszed a már folttalan tőkét, busás haszonnal megspékelve. "vatosabb duhajoknak marad a stróman; így végképp ellenőrizhetetlenné válik a pénz útja.

Folt, nincs

A rendőrség majd kivizsgálja (vagy nem), a bíróság pedig eldönti (vagy nem), mosott-e pénzt Kulcsár a KPMH-nál vagy bárhol másutt, mindenesetre e történetek nem tettek jót az ingatlanszövetkezetek megítélésének. A sorozatos rendőrségi ügyek a hosszabb ideje piacon lévőknek is betették az ajtót, ami nem véletlen. Egy-egy betétkivonási roham egy teljesen egészséges szegmenst is képes rendesen megtépázni, hát még egy olyat, amelyiknek több eleme is ezer sebből vérzik. Nem véletlen, hogy az árral való kezdeti dacolás után a szektor két zászlóshajója, a Pilis-Invest és a Baumag is beadta a kulcsot.

A legtovább - ez év márciusáig - a Pilis-Invest húzta, jóllehet a kivonási tünetek a több mint tízmilliárd forintos valós ingatlanvagyont felhalmozó cégnél is jelentkeztek. Míg tavaly megúszták a bevitt pénzek kevesebb mint öt százalékának visszafizetésével, októbertől márciusig több mint ezer tag (a létszám 20 százaléka) lépett ki a szövetkezetből, amit a cég már nem bírt el: a harmadik hónap elején fizetésképtelenséget jelentett. Még rövidebb ideig állta a sarat a 2003 októberében kapitulált Baumag, amely 1995-ös alapítása óta több mint 18 ezres tagságot toborzott, amelynek a cég jelenleg körülbelül negyvenmilliárd forinttal tartozik. Azok a hírek, melyek szerint a Baumagnál ameglévő ingatlan vagyon "bármi áron" történő értékesítése folyik, kétségessé teszi az összes adósság törlesztését. Annak dacára is, hogy a cég 2002-es mérlegének főösszege hetvenmilliárd forint; ennek helytállóságát a társaság könyvvizsgálója nem volt hajlandó megerősíteni. Ráadásul ezerrel folyik a szövetkezeti részjegyek felvásárlása, ami azt valószínűsíti, hogy a bedőlést követően megint egy szűk kör minimalizálhatja veszteségét, esetleg tehet szert haszonra. Mindezekkel együtt pénzügyi berkekben úgy vélik, a Baumagba nem volt eleve kódolva a bukás: ahhoz az ingatlanszövetkezeti szektor megroggyanása miatti pánik vezetett.

Aktuálpolitikai vetületein túl (lásd Derék felügyelő című keretes írásunkat) a Baumag-ügy komoly próba elé állítja a kormányt. A károsultak ugyanis szűnni nem akaró tüntetéseken próbálják elérni, hogy az állam kártalanítsa őket. Tény, hogy más forrásból aligha számíthatnak támogatásra, ráadásul a tavaly kiperkált, összességében 35 milliárd forint értékű kismamapótlék is megerősíthette azt a tudatot, miszerint a költségvetés azért van, hogy az első jajszóra fizessen.

Csák Csongor

Alapos indokok

A befektetési alapok - amelyeket jellemzően bankok és értékpapír-kereskedő cégek működtetnek - különböző eszközökbe fektetik azoknak a befektetőknek a rájuk bízott pénzét, akik (1) nem akarnak maguk azzal bíbelődni, hogy milyen konkrét instrumentumban tartsák megtakarításaikat; (2) szeretnék "porlasztani" kockázataikat, magyarán nem szeretnék például egyetlen részvényre bízni a szerencséjüket. Az alapkezelők - optimális esetben - profik, arra kondicionálva, hogy minél magasabb hozamot érjenek el az általuk kezelt vagyontömeggel (sok esetben például éves jövedelmük meghatározó része múlik a sikerességen). A kockázatosabbak közül való a részvényalap, ami kiemelkedően magas hozamot is produkálhat, de ekkora nagyságrendű veszteséggel is szembesülhet a befektető. A kockázatkerülők számára ideális az államkötvényalap, amelynek kezelői úgy válogatják össze az alap papírjait, hogy azok a maximális biztonság (állami visszafizetési garancia) mellett minél magasabb hozamot produkáljanak. Az ingatlanra szakosodott alapok ingatlanbefektetésekben érdekeltek, az azok által kitermelt profit vándorol hozamként az alapot választók zsebébe, akik megvásárolják az alap befektetési jegyeit. A hazai piacon új befektetési forma az alapok alapja, amelyik kétszeresen áttételes befektetési forma: olyan alap, amelyik más alapok befektetési jegyeit vásárolja meg. Így viszonylag magas hozamot tud elérni, relatíve alacsonyabb kockázati szint mellett.

Kerülő utakon

Azzal, hogy egy joghézagot találva előnyhöz jutunk, nem feltétlenül követünk el törvénytelenséget, sőt: a jogszabályi hézagok sok esetben kimondottan lehetőséget teremtenek arra, hogy abszolút legális eszközökkel járjunk jól. Kézenfekvő példa az adóelkerülés: jelen közállapotok mellett morálisan sem elítélhető, ha valaki minél kevesebb adót kíván befizetni a fene(ketlen) nagy állami kasszába. Jól kereső adótanácsadók serege ügyködik azon, hogy kitalálja, hogyan tarthatjuk meg a jövedelmünket minél magasabb arányban, teljesen legális keretek között. Az adóelkerülés ugyanakkor nem adócsalás: utóbbi az adóhatóságot megtévesztő, a társadalmat megkárosító módja az adó meg nem fizetésének, s mint ilyen értelemszerűen törvénytelen.

Derék felügyelő

Azután, hogy az Alkotmánybíróság az alaptörvénnyel ellentétesnek bélyegezte a PSZÁF elnökének eltávolítását célzó, a felügyeleti tövény módosításában szereplő passzusokat, Baumag-fronton fogalmazódott meg kifogás Szász Károllyal szemben. Eszerint az elnök felelős lenne abban, hogy a Kárpátia Hitelszövetkezetnél állítólag százmilliós vagyonvesztés történt, miután a szövetkezet 100 milliós hitelt nyújtott a Baumag-csoport két cégének. Amennyiben mindez a fizetésképtelenség tavaly októberi bejelentése után történt, felvetődik a felügyelet érintettsége, tekintettel arra, hogy 2003közepén - a szövetkezet vezetésében uralkodó anomáliák miatt - a PSZÁF felügyeleti biztost delegált a szövetkezetbe, akinek elvileg minden rezdülésről tudnia kellett. Egyetlen adalék még azoknak, akik követni bírják az eseményeket: a Kárpátia igazgatóságába és felügyelőbizottságába - a Népszabadság értesülései szerint - a napokban választottak be néhány új tagot, akik korábban a Baumag környékén is előfordultak, s az ingatlanszövetkezet első számú vezetőjével ápoltak jó üzleti kapcsolatot.

Neked ajánljuk