Nem mindennapi kincs került a kőbányai önkormányzat tulajdonába, amikor két évvel ezelőtt részvénycserével szert tett a sörgyár 1-es telepének nagy részére, ahonnan kivonult az új tulajdonos, a South African Breweries. Nem olyan cizellált esztétikájú ipari épületekről van szó, mint az óbudai gázgyárnál, hanem monstre, téglába öltöztetett gépekről. Kevés olyan iparág van, ahol a termelés és a helyszíne ennyire együtt élne: ahhoz, hogy a Dreher gyár első fénykorában kitermelt évi nyolcvanezer hektoliter nedűhöz szükséges malátát kiszárítsák, tizenöt méter magas épületekre volt szükség, melyekben három-négy szinten, lamellákon kiteregetve száradt a maláta a palacknyakakra emlékeztető kémények felé áramló melegben. Csomortány Levente műemléki vizsgálata szerint az építészek sem voltak akárkik: Dreher Antal az 1860-as években Feszl Frigyest nevezte ki házitervezőnek, majd őt ketten (Hubert József, később Obrist Vilmos) váltották a második világháborús utolsó felívelésig, amit a minden képzeletet felülmúló másfél millió hektoliteres éves teljesítmény fémjelzett. A Dreher-generációk pedig a közelből, a telepszéli domboldalon álló klasszicista villából felügyelték a maláta útját. Az államosítás után szétszakadt a terület: a sörgyár a Duna Csokoládégyárral és a Tejipari Vállalattal osztozott a területen, a villába pedig később a munkásőrség vette be magát.
Amit ők és a privatizáció hátrahagytak, ma látványnak lenyűgöző, különösen, ha az embernek módja nyílik felkapaszkodni a malátaszárító - túlzás nélkül életveszélyesnek tekinthető - emeletére. De ingatlanfejlesztési szempontból ez
csak "rozsda",
megfejelve a rafinált épületek műemlék státusával. A telep alatt ott húzódik ugyanis a huszonvalahány kilométer hosszú, fésűs elrendezésű járathálózat, aminek a belmagassága néhol a tíz métert is meghaladja, másutt meg két szinten fut - ahonnan a dualizmus kori Budapest építőkövei kikerültek: ebből épült az Országház, a Lánchíd és egy csomó Sugár úti palota. Anno a sörgyár éppen a kőbánya okán vetette meg itt a lábát: ugyanis a pincerendszer állandó, 13-15 fokos hőmérséklete sokkal jobb érlelési körülményeket biztosított, mint a korábban a Duna-partra települt sörgyárak földbe ásott és vízzel locsolt hordói. Ahogy a gyár leépült, egyre inkább csak tárolásra használták, azon ritka alkalmakat kivéve, amikor valaki felfedezte filmes helyszínnek: Monory Mész András például itt forgatta a Meteót.
De mit lehet vele kezdeni? Az önkormányzat felmérette, készíttetett rá szabályozási tervet, ami a szokványos, könnyen áruba bocsátható termékeknek egyengette a terepet (befektető még nem volt): bevásárlóközpont, szórakoztató központ, Csodák Palotája stb. "Elég ritka, hogy az önkormányzat nem belezuhan a saját rozsdamezőjébe, hanem belevásárol. Szakmai hitvallásom, hogy a helyi önkormányzat találja ki, mit akar csinálni, és arra hozza be a fejlesztőt, amit kitalált" - penget a kőbányai vagyongazdálkodás utóbbi éveihez képest rendszerváltó húrokat Fecske Károly, a Kőbányai Vagyonkezelő vezérigazgatója, az S1 projekt gazdája (a korábbi szokásokról lásd keretes írásunkat). Fecske Kőbányán született, világjárt ember, eredeti szakmáját tekintve kohómérnök. Mielőtt három éve a vagyonkezelő élére került volna, pályája orosz ipari nagyberuházások kivitelezésétől a Honvédelmi Minisztérium vagyonkezelőjének fb-elnökségéig ívelt, miközben a Nyugati pályaudvar Eiffel-csarnokának felújításában is részt vett. "Látom, hogy pénzből mit lehet csinálni - vallja. - Mint kultúrára, építészetre fogékony ember, végigjártam az Államokat a Frank Lloyd Wright-házakért." Az öntöttvassal szerzett tapasztalatainak köszönhetően az egyik, a műemléki felmérés által figyelmen kívül hagyott épületben az Eiffel-iroda munkáját véli felfedezni.
Az S1-be tavaly tavasszal nem akárki kezdett életet lehelni Fecske oldalán: Günter Bischof, aki a bécsi múzeumi negyed és a Gasometer projekt kormányzati felelőseként működött. Tanácsadóként Sütő András Balázs építész (Naos Consulting) csatlakozott hozzájuk, ő korábban a fővárosi rozsdastratégia kidolgozásában vett részt. Koncepciójuk az volt, hogy a már elindított városközpont-megújító projektek mellé (Mázsa tér - lakás+kereskedelem, Szent László tér - lakás+intézmények) beilleszszék a sörgyárat mint harmadik - lakó-, szórakoztató-, kulturális és kereskedelmi - pólust, ami
"tájban úszó témapark"
fantázianéven vonult be az előkészítő tanulmányba. Bár a gondolatot ősszel elfogadta a képviselő-testület, a sörgyárat a 2006-os költségvetésbe mégis deficitcsökkentő tételként tervezték be, amitől végül csak a rendezetlen tulajdonviszonyok mentették meg. Míg a tizenkilenc hektáros terület kb. kétharmada az önkormányzaté, a Tejszolg ingatlana osztatlan közös a Se-ba 2000-rel, egy ital- és dohány-nagykereskedelemmel foglalkozó kft.-vel, a maradékot pedig ez év elején a Futureál cégcsoport (a Corvin sétány projekt fejlesztője) vette meg. A szabályozás alá vont terület azonban ennek majdnem a kétszerese: ide tartozik a villa egykori parkja és még egy önkormányzati telek, valamint egy éppen tulajdonost cserélő terület és egy kis Zwack-gyári ingatlan.
"Ha csak lakásokat építenénk, alig lenne értéknövekedés. Ha viszont a játéktermekre, szórakozóhelyekre és a barlangfürdőre építünk két szállodát, akkor két legyet ütöttünk egy csapásra. A föld alatt lesz egy bevásárlóközpont. Felette 2500 lakás és kulturális intézmények." A park és egy hosszú, Feszl-féle épület (ami a sört cígölő 780 igásbarmot szállásolta el) között hatalmas tér nyílik, ez lenne az "agora", Fecske álmai netovábbja - igaz, jelenleg a Se-ba nem ereszti. "Ezen a 300x70 m-es helyen el tudok képzelni évi 8-10 nagyrendezvényt, továbbá egy 1600 fős táncszínházat - mellette lenne az új, ikonjellegű rendezvénycsarnok egy ötezres koncertteremmel, ami pauzában kongresszusi központként működik. Aki elmegy az Aréná-ba egy koncertre, sehova sem tud beülni utána. Az S1-ben viszont ottragad." Fecskét ezen a ponton nem lehet megfékezni - sorolja tovább, mi tartozik még a nyárhoz: bolhapiac és népzenei központ, Tűzraktár és a Művészetek Palotájából kiszorult nagy produkciók, Ferihegyről beözönlő kaszinóturizmus és helyi kereslet, yuppie-k és kőbányaiak.
A funkcionális és építészeti kialakításon négy iroda kezdett el dolgozni. Közülük kettő befutott név a piacon: Erick van Egeraat (a Dózsa György úti ING-székházról ismert) és Zoboki Gábor irodája (Művészetek Palotája), a másik kettő pörgős fiatal műhely: a Sporaarchitects és a Naos. Négyen három ötlettervet tettek le az asztalra, amelyek a föld alatti duhaj világ és a fenti civilizáció közötti átjárhatóságot próbálják megvalósí-tani: a járatrendszer kanyonszerű kibontásával, filteres áttörésével, vagy a felszínnel szobrászkodó bevágásokkal. Volt, aki ikonikus építményeket tett le a malátaszárító mögé és az agorára, más hatalmas, akropolisszerű alakzatot képzelt a terület közepére. A szokatlan, ám költségkímélő eljárás - pályázat helyett megbízásos alapú workshop - eredménye a kritikusabb szakmabeliek szerint nem több, mint pénzszerzési célzatú marketingépítészet. Ám a belső kört már meggyőzte: szeptemberben a közgyűlés elégedetten gyönyörködött benne.
Az S1 "gyönyörű álom" Kleinheincz Gábor, a Fidesz frakcióvezetője és pénzügyi bizottsági elnök szerint, aki éppen Kőbánya csődhelyzetéről készült sajtótájékoztatót szervezni. "Legalább sikerült odáig eljutni, hogy neves tervezőcsoportok álmodnak Kőbányán. Jó lenne, ha pozitív fordulatot kapna ezzel Kőbánya, és nem elkótyavetyélné a tulajdonát, amire volt tapasztalat. Hogy mennyire lehet megvalósítani, arról kételyeim vannak. A királyfira várunk a fehér lovon." A kerületi főépítészt, Montvai Józsefet van, aki kevésbé lelkes szereplőként emlegeti, de a Narancsnak ő is csak annyit kifogásol, hogy "nincsen még mögötte Rothschild" - de ha lesz, akkor látja a lehetőséget, hogy a projekt javíthatja a kerületről kialakult képet. Az S1
közel százmilliárdos
beruházási költségű projektként körvonalazódik, amit az önkormányzat a lehető legkevesebb pénzráfordítással próbál végigvinni. Például az építészeknek sem fizet; az ő munkájuk akkor térül meg, amikor a majdani befektető a tervekkel együtt megveszi a projektet. Sütő menedzselésével a vagyonkezelő mindenesetre sikerrel szerzett uniós pénzt az előkészítéshez (és tette transzparenssé a projektet - hangsúlyozza Sütő), hiszen az S1 bekerült a Mister Interreg III/B Cadses fedőnevű programba, ami kiemelt katonai és ipari területek rehabilitációjára nyújt forrást. Ebből bejön százhetvenezer euró, egynyolcad önrésszel. Emellett a fővárosi középtávú fejlesztési programba is betaktikázta kiemelt rozsdarehabilitációs övezetként, ami egy jelképes gesztus afelé, hogy Budapest valamikor infrastrukturális fejlesztésekkel is alányúl, ha már a négyes metró nem arra megy.
A három ötlet végül egybegyúrva kerül be a megvalósíthatósági tanulmányba, amire, ha nem jön közbe semmi, tavasszal készülnek meghirdetni a nemzetközi befektetői tendert. Bár Fecskéék kezdetben csak az önkormányzati tulajdon felértékelésében és a fejlesztés irányának bebiztosításában gondolkodtak, az egyre csinosabb projektben most már szívesebben tartanák bent az önkormányzatot. A beruházást "ppu"-s konstrukcióban tervezik - hogy ne a nimbuszát vesztett ppp-t használják, a harmadik p = utility -, vagyis a közszféra és a magánszektor közös fejlesztésében és üzemelte-tésében. "Ha olyan partnert találunk, aki kilóra megvesz mindenkit, és azt épít, amit akar, akkor dobhatom ki az álmaimat" - szól a pesszimista verzió. "Akkor jöjjenek a befektetők, amikor már nincs visszaút, és akkor elmondhatjuk, hogy mi csináltuk. Lassan el kell jönnie az igazság pillanatának" - vázolja Fecske a derűlátó variánst. És ha mégis elbukná Kőbánya, és mondjuk el kell adnia a sörgyári ingatlanát, legalább akkor sem bontják le a gyárépületeket, mint tavaly az elaprózott Maglódi úti telepen.
Volt a folt
2000 és 2003 között az önkormányzat a piaci díjszabást messze meghaladó áron bízta meg a vagyonkezelő tulajdonában lévő Kőbányai Befektetési és Tanácsadó (Kőbeta) Rt.-t az önkormányzat részvényportfóliójának kezelésével. A többségükben veszteséges üzletek miatt az Állami Számvevőszék megállapítása szerint a három év alatt legalább 493 millió forint veszteség érte a helyhatóságot, miközben a cég vezetői - köztük Andó Sándor szocialista polgármester és a fiktív MSZP-tagtoborzásról is elhíresült Kaszab Csaba alpolgármester - folyamatosan fizetésemelésben és tiszteletdíjakban részesültek. A portfólió Richter- és Antenna Hungária-részvényeit Váradi János igazgatósági elnök (2002-ig a tulajdonosi bizottság elnöke) közvetítésével a K&H kezelte. Váradi ebbéli asszisztenciáját Kulcsár Attila bőkezűen honorálta. A bank tavaly év elején megtérítette az önkormányzatnak a 3,4 milliárd forintra rúgó kár összegét, Váradi János pedig XIII. rendű vádlottként kapott szerepet a Kulcsár-ügyben, vesztegetés bűntette miatt. Váradi 2002 óta nem képviselő, viszont jelenleg is a Kőbeta fb-tagja és a Vagyonkezelő egyik vezetője. Kaszab egyik társaságban sem ül már bent, önkormányzati tisztsége felől még nem tudott dönteni a képviselő-testület. Andó október óta fővárosi képviselő, a polgármesteri székben Verbai Lajos váltotta.
