Az építészeti sajtót böngésző olvasó tavaly tavasszal csupa jót tudhatott meg a Rottenbiller utcai Magházról, hiszen az építész-közvélemény és a kritika egyöntetűen elismerő véleménnyel nyilatkozott Dévényi Tamás remek épületéről, amely a mennyiségi értelemben ugyan pezsgő, ám minőségileg tulajdonképpen továbbra is pangó lakóingatlan-piac legtöbb beruházásával szemben előremutató, értékorientált tervezésről és ingatlanfejlesztői koncepcióról árulkodott. Építészetkritikusok joggal állíthatták párhuzamba a Magházat az ingatlanfejlesztés másik húzóágazata, a büróépítészet olyan első osztályú példáival, mint az Alkotás Pont, a Science Park, avagy épp a Dorottya Udvar. Alig telt el azonban néhány hónap,
s mindenki tudni vélte, hogy az eredeti Magház-koncepció megbukott.Erről legutóbb az N&N Galéria Magház - elvetették című kiállítása is tanúskodott. Minden arra vall tehát, hogy az ezredforduló Magyarországán csak a nagy csinnadrattával hirdetett "új bauhausos" lakóparkokba fektetett pénz térül meg. A szociális érzékenységtől nem idegenkedő, eszményi építészetnek továbbra sincs túl sok esélye. A mégoly hektikus és igen gyakran bizony meglehetősen visszatetsző hazai ingatlanpiac konok törvényeit ugyanis senki sem hagyhatja figyelmen kívül. A Magház-projekt eredeti filozófiájának kétségtelenül voltak utópisztikus vonásai, ezt a Narancsnak nyilatkozó ötletgazda bankár Iványi György és a főépítész Dévényi egyaránt készséggel el is ismeri. Valljuk meg, a rendszerváltás óta - pártállástól függetlenül - politikusok garmadája papolt a pályakezdő fiatalok ijesztően rossz lakáshelyzetének javításáról, érdemi előrelépés azonban nemigen történt. Mert épülnek ugyan lakások szép számmal, a lakóparkos életforma túlnyomórészt mégis inkább a jómódúak számára elérhető, márpedig ez az ország nem bennük dúskál elsősorban. A Magház ellenben minden szempontból valódi alternatívát ígért (lásd keretes írásunkat).
Nem volna teljes mértékben igazságos azonban, ha a korábban a szakmától már érdemben méltatott építészeti műfogásokat csupán Dévényi perelhetetlen talentumával magyaráznók. Úgy vélem, Bachman Gábornak sokban igaza volt akkor, amikor Dévényi Ybl-díjának indoklásában az életmű méltatásával egy időben szívesebben szólt volna mindjárt Iványi-Dévényi párosról. Ez még akkor is találó az esetükben, ha a felvetést a Narancsnak felvillantó Iványi természetesen mindezt túlzónak tartja.
A fejlesztő és az építész
kapcsolata ugyanis nem mindennapi együttműködést jelent immár hosszú évek óta. Történetük egy, a harmincas években épült magánlakás felújításával kezdődött, majd az Iványi gründolta Inter-Európa Bank építészeti arculata következett a Szabadság téri székháztól a tucatnyi fiókig. A következő lépés a Hitelbank keretei között indult, majd végül az ABN Amro égisze alatt megvalósult Népbank volt, melyet Iványi jellemző módon ténylegesen "népi banknak" képzelt el, mint egy ABC-t, amely mentes minden megszokott bankos allűrtől. Dévényi szerint a bankárok többsége emiatt rendre "meg is mosolyogta Iványit, mondván, hogy nem így kell ezt csinálni; van ennek egy jól bevált, öltönyös módja is!" Kettejük együttműködésének egy, a közvélemény által kevésbé ismert gyümölcse a bankár minimalista nyaralója Luppa-szigeten. Iványi saját bevallása szerint is "szerelmese az építészetnek", ez azonban az ő esetében nem valaminő naiv rajongás csupán, bizonyítja ezt a fentebbi beruházások mindegyike. Iványi olyan világlátott és jó ízlésű megrendelő, aki az építész számára mindig pontosan meg tudja mondani, mire van szüksége, rendszeresen áll elő érdemi ötletekkel, ugyanakkor mégis igen toleráns figura, aki messzemenően figyelembe tudja venni a mindenkori építész minőségigényét.
Amellett, hogy a Magház honi viszonylatban építészeti és urbanisztikai szempontból is mindenképp párját ritkító elképzelés, a projekt valódi márkaépítő törekvései is szót érdemelnek. Építészkritikai körökben gyakran leírjuk ugyan, hogy immár egy ideje a hazai ingatlanpiacon is megjelent a brandingelés gyakorlata, s hogy irodaházak, lakóparkok ma már termékcsaládok tagjaiként kínálják magukat a vevőknek, mégis mindezen kijelentések bizony csak a legritkább esetben vonatkoznak a márkaépítés érdemi példáira; kétségtelenül ilyen volt például a Dorottya Udvar, melynek koncepcióját ifj. Bér Rudolf dolgozta ki. Mégis, valószínűleg nem túlzás, ha a Magházat e tekintetben is példamutatónak, illetve akár kezdeményezőnek is tekintjük, különösen a lakóépületi beruházások körében. Ezt nem csak a grafikai arculat - Parák Andrea munkája - miatt vélem így. Iványiék a Magházzal ugyanis valóban termékfejlesztők voltak, nem mint a hazai ingatlanos átlag képviselői, akik terméknek nevezik ugyan házaikat, de a legtöbb esetben a logó, a headline és egyéb más reklámfogások csupán a szemfényvesztést szolgálják, valódi termékhátteret azonban alig takarnak. A Magház filozófiája ellenben ténylegesen egyedi életstílust és komplex szolgáltatási rendszert ígért, s itt messze nem a lakóparkoknál bevett valóságsós jacuzzi avagy fitneszklub voltak a hívó szavak. Az értékesítés fő terepeként is szolgáló, az építészeti tervezés során megszületett CAD-anyagokat is mozgósító, Flash-alapú honlap például - lakóparkok tömkelegének kamu oldalaival ellentétben - eredetileg teljes e-üzlet és e-gondnok szolgáltatást is nyújtani kívánt.
Bármennyire is igaz, hogy a Magház eszményi koncepciója esetében építészeti és ingatlanos szempontok - már csak megbízó és tervezője különleges kapcsolatának köszönhetően is - igen gyakran szétválaszthatatlanok, a Magház-filozófia "csírázása" és majdani "szárba szökkenése" helyett bekövetkező szomorú kudarc elsősorban tehát mégiscsak az építészeti megfontolásoktól azért meglehetősen jól elkülöníthető ingatlanfejlesztői ballépések eredménye. A következőképp lehet összefoglalni a történteket. Adott a csak mostanában megtorpant, a projekt indításakor azonban még egyértelmű
áremelkedési lendület
a piacon. A kislakás ugyanakkor hiánycikk, mint mindig. Iványi épp kiszáll a bankszférából, s az ingatlanpiac homo novusaként egy igen meggyőzőnek tűnő ötlettel nekilát a Magház-projekt gründolásához. Az építész partner nem kérdéses, a befektetők - bár nem feltétlenül értik meg, hogy a Magház esetében csak hosszabb távon számíthatnak nyereségre - mind kötélnek állnak. Mindeközben Dévényi vezetésével építészek mérnek fel belterületi foghíjtelkeket, vagy egy tucatot, melyek közül végül ötöt választanak ki a program számára. A gondok már azzal elkezdődtek, hogy Iványi a bankvilágban szerzett óriási tapasztalatai ellenére meglepő módon "semmilyen kapcsolatba nem került a korrupcióval keményen átszőtt valósággal - nyilatkozza Dévényi -, márpedig perceken belül nyilvánvalóvá vált, hogy itt mozdulni sem lehet. Az öt helyből háromról azonnal kiderült, hogy azokat az önkormányzat nem fogja eladni, mivel valamelyik alpolgármester pénzt kap a zsebébe", így aztán csupán két telket pályáztattak meg. Az egyiket konkurensek kapták meg "Szekeresen keresztül", a "maradék egyet pedig odaadták Iványinak, mondván, hogy ha már ennyit mocorgott, vigye, ha akarja!" A második telekkel sem volt egyszerűbb dolguk, de végül az is megkerült. Az egyébként nem épp Fidesz-barát bankár ekképp morfondírozott akkoriban építész kollégája szerint: "Te, ezek a nyolcadik kerületi fideszes fiúk mégiscsak jobbak, belenéznek a szemedbe, és megmondják, menynyit kérnek. A hetedik kerületiek meg csak járnak-kelnek körülötted, egy szót se szólnak, és amíg nem találod ki, mit mennyiért akarsz, s nem fizetsz nekik, addig semmit sem érsz el."
Az építési engedélyek rendre késtek,
az első Magháznál
a kerületi főépítész irodavezetőjével egyetemben "többszörösen előállt nevetséges és kicsinyes kéréseivel, s folyton-folyvást mindenbe belekötött". "Tornyot kell rakni a ház sarkára" ez volt a leghajmeresztőbb követelésük. A második, Dobai-féle ház engedélyezése is mintegy két év alatt készült el, "tele jogi nonszenszekkel". Igaz, az önkormányzat eleinte teljes mértékben támogatta a projektet, olyannyira, hogy "jogszabályellenesen adták ki az elvi építési engedélyt", ám végül mégis a jól megszokott, ólmos tempóra lassult le a folyamat. Az első épület alapozásánál újabb bökkenőbe ütközött a csapat. Míg az eleve életveszélyesnek minősített szomszédos ház meg se moccant, egy másik majdnem összedőlt az építkezés megkezdésekor. A befektetők közben egyre türelmetlenebbé váltak, s egyre kevésbé fogadták el, hogy csak a harmadik házzal válik majd a projekt nyereségessé. Nagy többségük mereven elzárkózott a további fizetéstől, emiatt új pénzemberek után kellett nézni. A nem kellően nyereséges első ütem révén ez azonban reménytelennek bizonyult. Az eredeti értékesítési terv persze nem csupán a lassulás és a korrupció miatt vált tarthatatlanná. Fővárosunk építési szabályzata, mely minden komolyabb alkotót bosszant mostanában, ez esetben is kínált csemegét. Legyen lakásunk akár borsószemnyi, akár
szerelőcsarnok méretű,
egy garázsnak mindig járnia kell hozzá. Ez a kevésbé tehetős kislakásvásárlók esetében igazi gikszernek bizonyul. Akinek ugyanis - a kislakás tervezett árához mérten nem épp olcsó - garázsra is futja, az nyilván nagyobb kéglit is megengedhet magának, aki ugyanakkor egy revitalizációra szoruló belterület apartmanházában kíván kislakást vásárolni, nyilván nem lelkesedik a számára szükségtelen garázs árának kifizetéséért. A Rottenbiller utcai ház esetében a mélygarázs technikailag megoldható lett volna ugyan, ám csak óriási többletköltséggel, így maradt a pénzbeli váltságdíj, amelynek egyébként húsz százalékát (kb. ötven-hatvan millió forintot) előre be is kellett fizetni az építési engedély feltételeként. Hasonlóan meglévő, ám előre nem kalkulált probléma volt, hogy az építészeti és közösségi szempontból eszményi, függőfolyosós struktúra összbeépítési területhez képest eladható lakótérhányada soha nem éri el az ötven százalékot, míg a fogatolt rendszerű házakban - mint a Cézár Ház például - ez jóval nagyobb. "A költségeket pontosan tartani akartuk - így Dévényi -, ezért én is mindent elkövettem. Ahol kell, kigazdálkodtuk a rendkívüli igényeket, ám ahol olcsóbb dolgokra volt szükség, ott is csak a számomra elfogadható minőségben valósítottunk meg mindent." Ennek a filozófiának eszményi következménye lett volna a kilencvenhétezer forint plusz áfa bekerülési ár négyzetméterenként. "Ez azonban azonnal a duplája, hogyha az összes megépített területet nézzük, s ha rájönnek a fentebbi pluszpénzek, amit fűnek-fának ki kellett fizetni."
Iványi a kudarcot kiindulásképpen az építészet és az ingatlanüzlet idődimenziója közti "antagonisztikus alapkonfliktussal" magyarázza. Míg "az építészeté nyolcvan-százötven, de nem ritkán ötszáz év, addig az ingatlanüzleté jobb helyeken és korokban tíz-tizenkettő, itt és most azonban csak másfél-két év". A bankár szerint a Magház koncepciójába valóban számos utópisztikus elem épült be: "hosszabb időre terveztünk előre, mint amennyit ma az ingatlanfejlesztő Magyarországon megengedhet magának." Persze e filozófiának vannak előképei, "a város legjobb lakóházai rendre valamilyen nagy intézmény presztízsberuházásai voltak, mint az Elektromos Művek-ház a Margit körúton vagy a Dunapark-ház, a Szent István parki fejlesztés egyetlen veszteséges épülete. Az a ház, ahol ma egy négyzetméter egy átlagos Szent István parkinak a duplájába kerül. Egy jó ház ugyanis évtizedeken át válogatja a saját lakóit." Az ingatlanfejlesztőnek azonban nincs ötven éve arra, "hogy az idő igazolja az épületét" - ismeri el Iványi. A projekt indításakor a bankár gyorsabb fejlődést várt, s egyúttal abban bízott, hogy a piac elkezdi majd értékelni a minőségi különbségeket. Az elmúlt három év "visszafejlődése" azonban csak rontott a minőség iránti igény alakulásán.
A Magház-típusú elképzelések közelebbről a következő
három ok
miatt esélytelenek egyelőre Iványi szerint. Elsőként a merev, "kevés szereplős piacot" említi, amely versenyhiányban szenved, az "ötven éve toldozgatott-foldozgatott lakástámogatási rendszer ugyanis korlátozza a szereplők számát". Olyan ez, mint a médiatörvény, "mely technikailag kettőre korlátozza a szereplők számát, és közvetlenül minőségromláshoz vezet". Körülbelül "így működik az a lakástámogatási rendszer, amelyik gyakorlatilag egy finanszírozási típusra aggatja fel a többi támogatást, majd néhány szereplővel disztribútoltatja azt". A második ok a rossz jövedelem-lakásár viszony, melyet Iványi csak fokozott óvatossággal említ, főleg az új lakást vásárlók esetében ugyanis ez egyre kevésbé igaz. A harmadik ok Iványi szerint a "vizuális és életforma-kultúra hiányosságaiból" következik. Generációk nőttek fel leválasztott lakásokban, s ez valaminő "kulturális rést" eredményezett, amelyben egyformán benne vannak a fejlesztők, a hatóságok és a fogyasztók. A II. világháború előtt "létezett egy lakáskultúra, amelyik a meghatározott társadalmi rétegek kialakult, stabil értékrendjére épült; egy proletár szoba-konyhában vagy egy falusi hosszú tornácos házban megvolt a helye azoknak a tevékenységeknek és tárgyaknak, amelyek az ott lakók életformáját jelentették. Ugyanígy rendje volt az egyszobás legénylakásnak vagy garzonnak, a két szoba hallos kispolgárinak, az ötszobás nagypolgárinak és a naphegyi vagy rózsadombi villának. Stabil értékrendekre épülő életformák és esztétikai elvek érvényesültek az építésben." A létező szocializmus azonban úgy oldotta meg a lakásproblémát, mint az egyszeri parasztember: "Hány inge volt azelőtt? Egy. Miből volt? Gyolcsból. Most menynyi van? Kettő. És miből? Hát az elsőből!" Generációk szoktak tehát hozzá ekképp a "slamperájhoz" (Bojár Iván András). "Ha létezett egyáltalán értékrendre épülő lakás a szocializmusban, akkor az a lakótelepi volt; silány ugyan, de a maga rendjével" - fejezi be az okok ismertetését Iványi, majd hozzáfűzi még: "Az életforma-elemzésre épülő, azt megjelenítő esztétikának tehát nem sok esélye van ma." A Magház kudarcának legkonkrétabb okai Iványi szerint a következők voltak. Elsőként: "szűk szegmensre lőttünk egy felfelé zúgó ingatlanpiacon, de azt mondtam, ha így megy a gép, akkor ez is sikerülni fog, s megerősödve lehet indítani a következő beruházásokat. Ám a tendencia visszafordult, pont beleépítettünk a piaci korrekcióba, az egyetlen év alatt majd´ harminc százalékosra növő áresésbe - mely megint a szűk, merev piac következménye volt. Az eladások rendkívül lelassultak." A szubjektív okokról a fejlesztő ekképp szólt: "Tankönyvbe illő, sorozatos menedzsmenthibákat követtem el. Noha fordítva szokás, én előbb nagyszabású céljaimat tűztem ki, s csak ezután kerestem azokhoz forrásokat. Ez egy olyan összetételű befektetőcsoportot jelentett, akik nem feltétlenül osztották a Magház közép-hosszú távú céljait, s amikor a megtérülés lassabb lett vagy veszélybe került, akkor türelmetlenné váltak" - innen a sok és sokféle nézeteltérés.
A folytatásról elmondható, hogy a ma láncdohányos Iványi az öszszes Magház-tulajdonrészét felajánlotta a befektetőknek, és minden magházas funkciójáról lemondott. A befektetők Horváth Józsefet bízták meg a Magház vezetésével. Horváth az azonnali projektzárástól további négy, valaminő tőkebevonásos megoldást terjesztett elő a befektetők számára, akik végül azon verziót fogadták el, mely
a további fejlesztést leállította,
s az első ház értéken történő eladását célozta meg. A Magház vállalt költségeit a házban lévő tulajdonrészek eladásával dolgozták le, a kerületi önkormányzat például körülbelül negyvenmillió forint értékben kapott lakást és parkolóhelyet. "Az erőfölényben lévő hivatalok", mint az APEH, száz százalékon kifizettettek, a többiekkel pedig megállapodást kötöttek ötvenszázalékos kifizetésről. Dévényi és cége például tizenötmillió forint kifizetése helyett kapott lakást a Magházban. Az első ház generálkivitelezője megkapta a második telket, a rajta lévő kilencvenkilenc milliós hitelteherrel. A "kifizetés" tehát vagy lakás, vagy üzlet, vagy parkolóhely, vagy telek formájában történt, ez persze az értékesítés mutatóit is javította. Jelenleg két per van folyamatban, Dobai és Janesch perelik a Magházat. Dévényi esete világos, munkáját teljes mértékben befejezte. Dobai kész kiviteli tervvel és minden engedély birtokában állt le. A harmadik terv, Janesché az elvi engedélyezés fázisában volt a leállás pillanatában. Az biztos, hogy Magház néven e tervek nem épülnek meg, de más valószínűleg megvalósítja majd az igen előrehaladott fázisban lévő, remek elképzeléseket. A Swietelsky feltehetőleg eladja majd a telkét, Janesch pedig - Dévényi szerint - meglehet, eláll a pertől, ha a Magház mint tervezőt kiközvetíti az új tulajnak. Mi pedig csak abban reménykedhetünk, hogy eljön majd az az idő szép hazánkban is, amikor a Magház-koncepció nem csupán utópia és illúzió, de valóság lesz. A Magház Iványi tanácsadói szerint Manhattanben például remekül bevált volna, idehaza azonban "ehhez több tőke és idő kell. A Rottenbiller utcai Magház európai épület egy olyan országban - véli Iványi -, amely Európába tart, de még korántsem ért oda."
Szentpéteri Márton
Valódi alternatíva
A Magház viszonylag olcsó és minőségi kislakásokat óhajtott kínálni leendő vásárlóinak. E potenciálisnak vélt vásárlók egy jelentős része - az eredeti tervek és remények szerint - egyébként cseppet sem mellékesen egyetemista lett volna. A Magházak éppen ezért épültek volna rendre campusközelben, s a Rottenbiller utcai ház sem véletlenül áll pont az Állatorvosi Egyetem tőszomszédságában. Ugyanakkor ez az első Magház is jól példázza a teljes program másik, immár ugyancsak utópisztikusnak bizonyult célkitűzését. Az urbanisztikai szempontokat is mérlegelő fejlesztők lehetőség szerint mindegyik Magházat belterületi foghíjbeépítésként képzelték el úgy, hogy - Dévényi szavaival - javítani próbáljanak a "lealázott városi szöveten". Az a térélmény és épített környezet, amit a főépítész Rottenbiller utcai háza kínál lakóinak, persze nem csupán ebben az értelemben páratlan a hazai gyakorlathoz mérten. A tervező mind anyaghasználatában, mind pedig ergonómiai értelemben olyan lakóteret teremtett, amely különösen a harmincöt négyzetméteres kislakások esetében minősül mestermunkának, de természetesen jellemzi az egész épületet is. Az építészet tudatformáló erejét messzemenően szem előtt tartó megoldás például a függőfolyosós építkezés, amely egyfelől jól idomul a pesti "gangos" hagyományokhoz, másrészt - és épp ezzel összefüggésben - valódi lakóközösség-teremtő erővel bírhat. Az épület már-már emblematikussá vált elemei a Rottenbiller utcával párhuzamos üvegezett folyosók, melyek azon túl, hogy transzparenciájukkal érdemben ütnek el a környék szokványos homlokzataitól, a megengedettnél jóval magasabb zajszint ellen is védik a ház lakóit. Hogy mindez egyedülálló minőségben épülhetett fel, a tervezés mellett természetesen a generálkivitelező Swietelsky Útvasút Kft. munkáját is dicséri.
Igaza van tehát Dévényinek, a Magház semmi esetre sem tekinthető kudarcnak építészeti szempontból. Hogyan is lenne az, ha az európai rangú főépítész a további Magházak építésére olyan kitűnő tervezőket kért fel, mint Dobai János, Janesch Péter és Janáky István? Dévényi szerint "a kudarc nem varrható az építészet nyakába", szó sincs arról, hogy a pontenciális vevőkör vizuális műveletlenségére lehetne fogni a fiaskót! Mutatja ezt általában a szaksajtó és a szakma, s konkrétan az ott lakók és a környékbeliek többségének rajongása a Rottenbiller utcai házért. A szakmai elismerést bizonyítja az a tény is, hogy felsőoktatási intézmények szaktanszékei vagy épp az építészek szövetségének Mesteriskolája tart órákat a Magházban, avagy a Magházról, sőt az eredeti koncepció egyes helyeken féléves tervezési feladat is! Dévényi szerint Reimholz Péter Kossuth-díjas építész szavait figyelembe véve sem lehet balsikerről beszélni, amennyiben a Magház az "építészek belső értékrendjét" képviseli abban a világban, ahol a mindenkori politika s az üzlet nem különösebben ismeri fel az építészet valódi jelentőségét.
