Átlagszámítással becsülték meg a sashegyi kisbolt árát, a trafikbáró köszönte szépen

Lokál

A számos trafikkal rendelkező Gyelán Zsolt érdekeltségébe került a Sashegyi Arany János Általános Iskola és Gimnázium közelében található kisbolt még júliusban. Az ABC-t évtizedekig egy helyi lakos üzemeltette, de az ingatlan egy számára szerencsétlen jogi helyzetnek köszönhetően a Hegyvidéki Önkormányzathoz került. A kerület 84 millió forintért adott túl az élelmiszerüzleten, viszont az ingatlan árát meghatározó értékbecslést első látásra elég furcsa szempontok alapján alkották meg. 

A Sashegyen működő iskolába közel ezer diák jár, ők tették ki az egykoron Honi Élelmiszer néven működő, az oktatási intézmény egyik bejáratával szemben álló kisbolt forgalmának jelentős részét, de a környékbeliek is látogatták. Az épület egy háromszög alakú, több mint ezer négyzetméteres területen áll, amit három utca határol. Az üzlet nagybevásárlásra nem volt a legalkalmasabb, viszont az alapvető élelmiszereket elérhetővé tette, és a diáksereg is meg tudta venni magának a reggelijét.

Sokáig egy XII. kerületi lakos, F. Zoltán üzemeltette, aki még 2018 februárjában fordult levélben a helyi képviselőkhöz. Ennek tartalmával szembesítettük a Hegyvidéki Önkormányzatot; a levélből és Arató Zsolt sajtófőnök válaszából ismerhető meg a boltos és a kerület közötti, az üzlet megszerzésére irányuló jogvita. 

 
A sashegyi kisbolt és a telek madártávlatból – Google Maps képernyőfelvétel
 

Szerződések, perek, viták

F. Zoltán levele szerint 1986 áprilisától bérelte, majd 1991. szeptember 5-én privatizációs eljárás keretében megvásárolta a 184 négyzetméteres üzletet az Állami Vagyonügynökségtől (ÁVÜ), amihez bankhitelt vett fel. Az adásvételi szerződést benyújtotta a földhivatalhoz, de az kilenc évvel később, 2000-ben elutasította tulajdonjoga bejegyzését.

Ennek oka – Arató tájékoztatása szerint – az, hogy 1991. szeptember 1-jén, tehát négy nappal azelőtt, hogy F. Zoltán és az ÁVÜ aláírta az adásvételi szerződést, hatályba lépett az ún. önkormányzati vagyonátadó törvény, aminek alapján önkormányzatok elvettek közterületeket az államtól. Márpedig az üzlet körül található területtől (ami akkor még közterületnek számított) elválaszthatatlan volt a sashegyi kisbolt épülete, amelyet annak ellenére értékesített az állami ügynökség és kötött adásvételi szerződést, hogy nem volt feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban.

Viszont így F. Zoltán valójában nem szerzett rá sem tulajdon-, sem pedig földhasználati jogot, ezért utasították a boltos bejegyzési kérelmét 2000-ben,

írta a sajtófőnök. (Arra F. Zoltán a levélben és Arató a válaszában nem tért ki, hogy mi magyarázza a kilencéves csúszást.)

F. Zoltán levele szerint 2007 októberéig közterület-használati díjat fizetett az önkormányzatnak, ami ekkor kiszabályozta és telekké nyilvánította az üzlet körüli területet, és bejegyezte magát tulajdonosnak. Arató Zsolt erre vonatkozóan azt írta, hogy az önkormányzat településrendezés során szabályozta ki a bolt alatti földterületet, F. Zoltán pedig „megpróbálta elperelni a köztulajdont”. „Nemcsak a felépítményre, hanem a közterületből kialakult építési telekre is igényt tartott”, idézte fel a kerületi önkormányzat sajtófőnöke. 

Az első per 2008-ban indult az önkormányzattal szemben, amelyet a Fővárosi Ítélőtábla 2011-ben jogerősen elutasított. Második perét F. Zoltán 2012-ben indította el a magyar állammal és az önkormányzattal szemben, amit 2017-ben a Kúria utasított el. A peres eljárásokat követően F. Zoltán (vagyis a boltot üzemeltető cégének) működési engedélyét Újbuda jegyzője visszavonta.

A sajtófőnök szerint mindezek ellenére F. Zoltán továbbra birtokban tartotta „a köztulajdont és nem volt hajlandó azt a tulajdonos birtokába bocsátani”. Az önkormányzat, miután F. Zoltán kereseteit elutasították, 2019-ben kiürítést kezdeményezett. „A peres eljárás elhúzódása és az egyre hangosabb lakossági igények miatt az Önkormányzat úgy döntött, hogy az ingatlant – a jogviták terhével, kockázatuk dacára és értékcsökkentő hatásuk figyelmen kívül hagyásával – értékesíti, elősegítendő ezzel a bolt újranyitását”, írta Arató. Ugyanakkor F. Zoltán levelében az áll, ígéretet kapott az önkormányzat egyik munkatársától, hogy „referál a Polgármester úrnak és közösen jogszerű megoldást keresünk a kialakult helyzetre” – Arató erre vonatkozó kérdésünkre nem válaszolt. 

Telefonon értük utol F. Zoltánt, aki elhagyta a fővárost, jelenleg a Balatonnál dolgozik. Állítása szerint korábban folyamatosan egyeztetett az ügyvédén keresztül vagy személyesen az önkormányzattal, de ezek nem vezettek eredményre. Pedig

azzal, hogy elvették a működési engedélyét, ő maga, a családja és néhány alkalmazott is bevételektől esett el, a kerület pedig adóktól.

Még folyik egy kártérítési pere az állam ellen, amitől néhány tízmillió forintot vár, de ez az összeg nem fogja kiegyenlíteni a veszteségeit. Mivel többi keresete nem vezetett eredményre, így lényegében elengedte a boltot.

 
Az elhagyatott hajdani Honi Élelmiszer – Google Maps képrenyőfelvétel
 

A helyiek közparkot szeretnének

Nem a pereskedés volt az egyetlen esemény, ami feszültséget keltett az üzlet körül. 2016 nyarán – egy képviselő-testületi ülés előterjesztése szerint – az önkormányzat tárgyalt az 1150 négyzetméteres ingatlan sorsáról; azt tervezte, hogy a Kerületi Szabályozási Terv (KSZT) szerinti besorolását módosítja, aminek értelmében egyebek mellett a telekre vonatkozó legnagyobb megengedett beépítési mértéke és a rátelepíthető építmény magassága is megnőtt volna (30-ról 45 százaléka és 4,5 méterről 5,5 méterre), a legkisebb megengedett zöldfelület mértéke pedig csökkent volna (60-ról 20 százalékra).

Az ingatlan piaci forgalmi értékét megbízott értékbecslő bevonásával 118 400 000 forint összegben állapították meg, „mivel az Önkormányzat a KSZT módosítás utáni övezeti paraméterek figyelembevételével kívánja az ingatlant értékesíteni”. Majd a képviselő-testület felhatalmazta a polgármestert az eljárás lefolytatására és az adásvételi szerződés megkötésére. 

A környékbeliek a történtek után levélben szembesítették az önkormányzatot, hogy már egy 2005-ös lakossági fórumon is azt kérték, a terület maradjon közparknak, és csak egy kisméretű élelmiszerbolt üzemeljen rajta. A megkeresésre Pokorni Zoltán fideszes polgármester válaszolt 2016 decemberében. Levele szerint az ingatlan a KSZT szerinti besorolása szerint már akkor sem minősült közparknak, és a beépíthetőségi szabályok módosítása értelmében „a helyi lakosságot kiszolgáló szolgáltató, vendéglátó, kereskedelem, szolgáltatás és rendeltetés helyezhető el” az ingatlanon.

A helyiek ezt követően magasabb fokozatra kapcsoltak; 343 polgár által jegyzett kérelmet küldtek a polgármesternek, amiben egyebek mellett leszögezték, „nincs szükség a meglévőnél bővebb szolgáltatásokra a lakókörnyezetünkben”, illetve azt tanácsolták, hogy az ingatlan maradjon az önkormányzat tulajdonában. Továbbá készítettek egy 17 oldalas élővilág-kutatást is, mivel az ingatlan a Budai Sas-hegy Természetvédelmi Terület közvetlen szomszédságában található, valamint Buzna Margit, a Sas-hegy Védő Egyesület akkori elnöke is tolmácsolta nemtetszését a tervezett övezeti besorolás módosításával kapcsolatban.

A megkeresésekre Pokorni többször is reagált, de a felek közti ellentét nem szűnt meg. Ismereteink szerint legutóbb 2020 júniusában fordultak levélben az önkormányzathoz; ebben azt javasolták, hogy osszák meg az ingatlant egy 400 és egy 750 négyzetméteres területre, hogy az előbbin egy élelmiszerüzlet épüljön, amíg utóbbin egy „természetvédelmet népszerűsítő park” legyen.

Sikerült az egyik helyi lakossal beszélnünk, aki a tiltakozásban részt vett. Állítása szerint a park koncepciójáról letettek, miután kiderült, hogy új tulajdonoshoz került az ingatlan. Utolsó szalmaszálként abba kapaszkodnak, hogy a területet beépítési paraméterein nem változtatnak drasztikusan. Egy kisbolt működése ellen nincsenek fenntartásaik, de mondjuk, ha nyílna egy trafik az iskolával szemben, akkor az egyfajta „talponálló” lenne, ami biztosan zavarná őket. 

Jó hír a helyieknek, hogy Arató Zsolt tájékoztatása szerint  az önkormányzat az ingatlan paramétereit nem kívánja növelni. 

Furcsa értékbecslés

A Magyar Kétfarkú Kutya Párt (MKKP, a párt társelnöke, Kovács Gergely helyi önkormányzati képviselő) egy 2020. augusztusi Facebook-bejegyzése szerint előre lehetett tudni, hogy Gyelán Zsolthoz kerül majd az élelmiszerüzlet. A poszton az látszik, hogy felragasztottak egy plakátot az ABC ajtajára, amin a CBA-tulajdonos, valamint „Tudom mit vettél idén nyáron” című felirat tetszeleg. 

Arató szerint azonban az értékesítés után 29 nappal később született a poszt, „így igazából nem tudjuk a politikusi jövendőmondó képessége bizonyítékának tekinteni azt, hogy – a múlt ismeretében – vélelmezni tudta, ami már megtörtént”. Megkérdeztük erről Kovács Gergelyt, aki szerint az önkormányzat 30 nappal az üzlet megkötése után szokott „minimál infókat” közzétenni az ügyletekről, tehát a felragasztáskor a képviselő hivatalosan még nem ismerhette a vevő személyét. 

De nem ez a legfurcsább fejlemény az adásvétel körül; az értékbecslést egy bizonyos Aquadom Kft. végezte el, ami az ingatlan végső piaci értékét úgy határozta meg, hogy kiszámolta a telek (89 000 000 forint), az üzlethelyiség (90 000 000 forint) értékét, valamint ún. hozamalapú becslést (72 000 000 forint) is végzett (ezzel a számítással lényegében úgy határozzák meg az ingatlan értékét, hogy összevetik a jövőbeni termelt hasznot a kiadásokkal). Végül ebből a három összegből átlagot számolt, majd felfelé kerekített, és így jött ki a végső, 84 millió forintos vételár, amiért a több mint egytucat trafikkal rendelkező Gyelán érdekeltségébe tartozó B-26 Ingatlanhasznosító Kft. megvette az üzletet. 

Ez az összeg a laikusok szemével nézve nem tükrözi az ingatlan valós piaci értékét. Józan paraszti ésszel gondolkodva nehéz megérteni, hogy hogyan lehet a végső ár kevesebb, mint külön a telek és külön az építmény értéke.

Átlagolnak vagy összeadnak?

Arató szerint az értékbecslő szakvéleményét a jogszabályok és iparági szokványok által megkövetelt értékmegállapítási módszerek alkalmazásával készítette. „A szakma szabályainak megfelelő elemzése során több, különböző számítási alternatívát is figyelembe vett az ingatlan értékének a meghatározására, melyek mindegyike az ingatlan, mint egység teljes egész értékének megállapítását eredményezte. 

A forgalmi érték meghatározására ezen módszerekkel előállított, teljes ingatlan értékek súlyozású átlagolásával jutott végső becslésre.

Az érték megállapításánál a folyamatban lévő peres eljárások terhe és kockázata, mint értékcsökkentő tényezők alkalmazása nem lett figyelembe véve. A szakvéleményt az Önkormányzat elfogadta és eredményes nyílt licites értékesítési eljárást folytatott le” – fogalmazott. 

A sajtófőnök megjegyezte, hogy az eljárásban részt vehetett bárki, aki számára az ingatlan birtokával kapcsolatos jogvita (mármint az F. Zoltánnal való pereskedés) nem jelentett volna üzleti terhet és kockázatot. Továbbá „az egyik ellenzéki párt elnöke és kerületi képviselője” ugyan nem az értékesítésről szóló képviselői vitában, hanem utólag, tudomásukra hozta azon szakmai álláspontját, hogy a külön-külön elkészített, egyenként is a teljes értékre vonatkozó becsléseket nem átlagolni, hanem összeadni kellet volna.

„Az ő általa javasolt módszernek az az előnye, hogy minél több értékbecslést készítünk ugyanarra az ingatlanra, akkor az annál értékesebbé válik, hisz annál többször adjuk össze az értékét. Ezen álláspontját viccpárti munkássága részének tekintjük”, írta Arató, aki bár nem nevezte meg Kovács Gergelyt, de egyértelműen rá gondolt. 

Az MKKP képviselője szerint az említett képviselői vita előtti tájékoztatóban, amit megkapott, nem szerepelt az értékbecslés, „mint ahogy sose szokott és mivel mindenre 30 nap múlva kapok választ a jegyzőtől”, így nem tudott volna az ülésen problémát találni benne. „Tök jó, hogy az eljárásban részt vehettem volna, de elég nehéz valamiben részt venni, amiről nem tudsz. Én az eladásról akkor értesültem, mikor az ülés előtt pár nappal megkaptuk, hogy mi lesz a határozati javaslat” – mondja.

Szerinte egy ingatlan értékbecslése során „értelemszerűen” a telek és a rajta lévő épület értéke összeadódik. 

„Az önkormányzat értelmezésében ezek szerint, ha van mondjuk egy 100 millió forintot érő telked és építesz rá egy 60 milliót érő házat, akkor ennek értéke nem 160 millió lesz, hanem 80, hisz ennyi jön ki, ha átlagolnak. Tehát az ingatlan értéke a ház felépítésével nem nő, hanem csökken”

– mondja Kovács.

Továbbá úgy véli, a hozamalapú értékbecslés irreleváns a sashegyi kisbolt esetében, ugyanis az önkormányzat akkor végezhet el ilyen értékelést, ha bérbeadással is foglalkozó cégnek ad ki ingatlant, amely hosszútávú fejlesztéseket invesztál bele. „Ekkor van jelentősége annak, hogy mennyi lenne az aktuális felépítményből a hozama a cégnek, hiszen ekkor le kell vonni a tervezett beruházásból az aktuális hasznot”, állítja. Ez azért érdekes, mert ha mindenképp maradunk az átlagszámításnál, a három becsült érték, tehát a telek, az építmény és a hozam kerekített átlaga kevesebb (84 millió forint), mintha csak a telek és az építmény átlagát (89,5 millió) számolták volna ki. 

A témával kapcsolatban megkerestük az Aquadom vezető tisztségviselőjét, valamint a CBA-n keresztül Gyelán Zsoltnak is elküldtük kérdéseinket, de egyik helyről sem érkezett válasz. 

UPDATE: 

Nagyjából cikkünk megjelenésével egyidőben az MKKP közzétett egy videót, ami szintén a sashegyi kisbolt történetével, illetve Gyelán Zsolttal is foglalkozik. 

 

Lapunk korábban más cikkekben is foglalkozott XII. kerületi ingatlanügyekkel. Ezek itt érhetőek el:

Neked ajánljuk