Bevásárlóközpontok: épületes megoldás

szerző
Barotányi Zoltán
publikálva
1999/51. (12. 23.)
Twitter megosztások száma
Google +1
Egyéb megosztás

Sokan vannak. Baromi nagyok. Rondák, mint mi. Tele vannak gyúlékony áruval, fűtőértékük magas. A nép szereti őket. Már az egyik fele. A másik nem, de az a kisebbik, különben sem számottevő mint célcsoport, mert nemcsak itt, de sehol sem vásárolnak, vagy partizánok, nevetséges ellenállók, akik nem hiszik el, hogy egy új városközponttal ajándékozták meg őket.

Sokan vannak. Baromi nagyok. Rondák, mint mi. Tele vannak gyúlékony áruval, fűtőértékük magas. A nép szereti őket. Már az egyik fele. A másik nem, de az a kisebbik, különben sem számottevő mint célcsoport, mert nemcsak itt, de sehol sem vásárolnak, vagy partizánok, nevetséges ellenállók, akik nem hiszik el, hogy egy új városközponttal ajándékozták meg őket.

Hosszú hegymenet után lassít a kilencvenegyes, megáll, és máris megpillantjuk az egymáshoz bújó két piros neonrózsát. A zárás után kiszorult tinédzserek most éppen az éjjel-nappali előtt tülekednek. Ím, előttünk teljes pompájában a Rózsakert, a fogyasztásba belerokkant hájlenderek kedvelt utánpótlási bázisa, alattunk hever Budapest, a mallok városa. És ezzel csak egy kicsit túloztunk: hogy mást ne mondjunk, az említett kilencvenegyes maga is egy gigantikus, mi több, műfajában a legnagyobb bevásárlóközpont, a Westend City Center mellől indul, szép példáját nyújtva a zord hegylakók és a puszták szilaj népe közti széttéphetetlen lelki kapcsolatnak. E két csodapalotát társak veszik körül: már negyvenegy plaza van az országban, de számuk egyre nő, nemsokára ötvenen lesznek, és ha ez az ütem folytatódik, pusztuló nemzetünk minden egyes aranyágacskájára jut egy legalább 20 ezer négyzetméteres

klimatizált Lebensraum

Ha valakiben kétségek támadnának afelől, hogy jó üzlet-e (shopping-)centert építeni, elárulhatjuk: egyelőre jó. Néhány (tán még nem végleges) kudarctól eltekintve a kereskedelemnek ez az ága valóságos sikertörténet, a már megnyílt bevásárlóközpontok ütemesen hozzák a betervezett nyereséget, ami jól is jön, mivel még a legnagyobb forgalmú, legsikeresebb bevásárlóközpontoknál is a megtérülési idő nem kevesebb, mint öt év, a többieknél viszont (hála az egyre élesedő konkurenciának) már hat-hét év, és ahogy egyre újabbak nyílnak, ez az idő kitolódhat.

A beruházók sztenderd kritériumok alapján kezdik el vizsgálni a leendő építési területet, és itt az avatatlanok számára nehezen érthető motívumok is belépnek: a Westend City Center helyszíne például az építést irányító Demján Sándor szavai szerint korábban elátkozott hely volt, ugyanis vasutas oda egyedül nem merte betenni a lábát, de még a másét sem. Az időközben lidércmentesített terület persze adta magát, elvégre a felmerülő összes szempont szerint megfelelt a kívánt célra.

Az ilyen helyeket első körben megvizsgálják

vonzáskörzet szempontjából,

ami egy pályaudvarral egybeépült center esetében némi túlzással a fél országot jelenti, de Demjánék reálisabban kalkulálva elsősorban Lipótváros, Újlipótváros, Angyalföld, Terézváros és Erzsébetváros lakóival számoltak, meg mindenkivel, aki a kék metró vonalán lakik, vagy hetente legalább egyszer beteszi a lábát a tágan értelmezett belvárosba. A kivitelezést minden esetben megelőzi fogyasztói felmérés is - ezt azok a szerencsétlenek végzik, akiket mindenki krisnásnak/gyülisnek néz, és többnyire blaszfém szitkozódás kíséretében küld el a jó édes anyjába. Itt jön a neheze, mert egy center felhúzása előtt mindenekelőtt tisztában kell lenni azzal, hány olyan versenytárs akad a már adott vonzáskörzeten belül, aki eddig óvatlanul elfelejtette VISA kártyájával kijelölni territóriumát. Hogy egy konkrét példát mondjunk: a már említett Westend befolyási övezete erőteljesen belelóg a Duna Plazáéba (ez századunkban már többször vezetett háborúhoz), ráadásul konkurenciát jelent az összes nagykörúti meg azon belüli kereskedő számára, hiszen a benne fellelhető majd 400 üzlet több, mint amennyit a négyes-hatossal végigjárhatunk a Petőfi és a Margit híd között. Egy bevásárlóközpont

helyszínének kijelölésénél

fontos, hogy milyen az úgynevezett vásárlói környezet, azaz könnyen meg lehet-e közelíteni autóval, lehet-e biztonságosan parkolni, mennyire kapcsolja be az adott helyet a BKV (esetleg a MÁV) a város (illetve az ország) vérkeringésébe, meg az is, hogy a felépítendő kereskedelmi objektum beleesik-e az úgynevezett gyalogosok (sétáló mozgás közben artikulálatlan hangokat hallató helybeliek) rituális napi vonulásának csapásirányába. Ha igen, máris nyert ügyük van: ez esetben néhány jól elhelyzett terelőtábla elég ahhoz, hogy az egész csorda betóduljon az üzletközpontba.

Ha már mindennel számot vetett a beruházó, úgy megbecsülheti a várható forgalmat is, ami (mint majd később látjuk) nem keverendő össze a látogatók számával, elvégre a legtöbb betévedő csak bámészkodik, nem vesz semmit, viszont mindent összefogdos, amit tud, azt betömködi a táskájába, amit meg nem, azt jól összegyűri. A becslés után jön a feketeleves a mit sem sejtő kereskedők számára: megszabják nekik a bérleti díjat (ez a Westendben négyzetméterenként akár 80-100 márka is lehet), azután izgulhatnak.

A fent is méltatott viharos fejlemények nyomán számos kérdés szakad fel egy hazafi torkából: például, hogy meddig mehet ez így tovább, meg hogy

mit hoz a jövő

Vajon a sok center lassan összenő (mert összetartozik), és folyondárként beborítja, majd megfojtja a várost, vagy kialakul valami, az adott ökoszisztémát tekintve ideális plazaszám. Amikor az avatott szakemberek választ keresnek az ilyen és efféle kérdésekre, mindenekelőtt a pillanatnyi magyar helyzetet hasonlítják össze a nyugati példákkal. Az Egyesült Államokban például 523 millió négyzetméteren 42 874 bevásárlóközpont várja az embereket, Európában - egyelőre inkább a tőlünk nyugatabbra elterülő felén - viszont 4100 bevásárlóközpont működik 64 millió négyzetméteren, ehhez képest nekünk még van mit behozni, ugyanis a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége adatai szerint pillanatnyilag hazánkban 41 darab 5000 négyzetméternél nagyobb bevásárlóközpont található. A nemzetközi összehasonlítás szempontjából kulcskérdés, hogy mekkora a centerek, plazák részesedése a kiskereskedelmi forgalomból. Nos, Amerikában, mint tudjuk, minden sokkal nagyobb, ott a kiskereskedelmi forgalom 53 százaléka a bevásárlóközpontokban zajlik, ehhez képest Európa még el van maradva, itt ez a részarány tavaly csak 14 százalékos volt. De a fejlődés még nem állt le ott sem - és ez a centerek hívei, beruházói, működtetői szerint válasz azoknak, akik úgy vélik, hogy egy Nyugaton már kifutóban lévő kereskedelmi technológiát próbálunk most kétségbeesetten adaptálni: az EU-ban a következő két év alatt a centerek által birtokolt torta a negyedével fog nőni, nálunk viszont jövő év végéig egyes becslések szerint a duplájára nő (a tavalyi, még nyolc százalék alatti részesedéshez képest), de legalábbis át fogja lépni a tízszázalékos piaci arányt. A felmérések szerint e területen máris oly

figyelemreméltó változások

zajlanak le, amelyek nem feltétlenül írhatók le a plazák versus kis boltok osztályharcos terminusaival. Egy közelmúltbeli felmérés szerint a napi fogyasztási cikkek piacán lelassult a bolthálózatok koncentrációja, ami annyit tesz, hogy a helyi ellátásra berendezkedett kis boltok őrzik pozícióikat. De a verseny győztesei mégsem ők (habár a vesztesei sem feltétlenül), hanem a szupermarketek rovására terjeszkedő hipermarketek, ahol az engelsi dialektika törvényeinek engedelmeskedve, a mennyiségi változások (többszörös alapterület és ezzel arányos áruválaszték) minőségiekbe csaptak át, és a megbűvölt vásárlók hirtelen szűknek találják addigi vadászterületüket. A kicsik túlélését egyébként az amúgy célpesszimista tulajdonosokat meghazudtolva, szinte minden piaci elemző biztosra veszi: ők éppen amiatt úszhatják meg, mivel alacsony a költségszintjük, kevesebb bérleti díjat fizetnek, és ha forgalmas helyen működnek, valamint egy-egy termék (gyümölcsízű koton, dobócsillag, ánizsos kannásbor stb.) vonatkozásában jobban specializáltak, akkor még a plazák hosszú, sötét árnyékában is fényesen megélhetnek.

De ez a bevásárlóközpontokat nem érdekli, ők csak egymást méregetik gyanakvón. Szinte felesleges keresni a választ arra, hogy miért is szereti a nép ezeket a monstrumokat: mindegyik kis csodapalota egy-egy miniváros, olyan mikrokozmosz, ahol mindent megtalál a kedves vendég, ehet, ihat, bámészkodhat, hasonszőrűek (az irigy, ám őszintétlen újbalosok szerint konzumidióták) társaságában róhatja a köröket, ráadásul még szórakozhat is, ami a jégkoritól a bowlingon keresztül a galériáról való célba köpésig terjedhet. Azért is jó ez a hely, mert hiányoznak a város kellemetlenségei: a hely klimatizált, tehát nincs se hőség, se csontig hatoló hideg, nem kell kocsikat, koldusokat, kutyaszart kerülgetni, mi több, az ún. alsóbb néposztályok felnőtt egyedei sajátos önkorlátozás keretében gyakorlatilag elkerülik a centereket.

A plázák kialakítják

a maguk szubkultúráját

is: az utóbbi időkben több dokumentumfilm is készült azokról a tinédzserekről, akik a játékterem-multiplex-megastore-büfé négyszögben töltik el napjaikat. A többség azonban még nem ennyire addikt: a Figyelő által készíttetett felmérés szerint a plazák rendszeres látogatóit (ők a megkérdezettek egyötödét alkotják) elsősorban a kaja-pia részleg indítja be, elvégre egyharmaduk elsősorban élelmiszerért jár ide, egyötödük ruhára vadászik, 17 százalékuk értékesebb fogyasztási cikkeket szeretne, míg öt százalékuk beéri a bóvlival is. Érdekes, hogy a bevásárlócentrumok léte e felmérés szerint is megosztja a közönséget: akik személyesen is érintettek az ügyben, azok egyharmada nyilatkozott kedvezően a centerekről, míg 13 százalékuk kifejezetten rühelli, hogy mellettük kell élnie.

Az építtetők-beruházók elsősorban arra hivatkoznak, hogy amit csinálnak, azzal lepusztult posztindusztriális tájakat keltenek életre, azaz kiterjesztik a belakható város határait, és nemcsak horizontálisan, hanem vertikálisan is, azaz felfelé, az emeleti galéria és lefelé, a mélygarázs irányába. A semmi közepén tornyosuló kereskedelmi központok azután magukkal húzhatják az addig alulértékelt környéket, megjavulnak az életkörülmények, és az érintettek számára esetleg kényelmesebbé válik a közlekedés is. A centerek felépítésének direkt hatása két példán valóban megfogható: a Westend City Center beruházói például azonkívül, hogy vagy 700 milliót leperkáltak a Ferdinánd híd felújításáért, egy lendülettel rendbe rakták a Nyugati pályaudvar jó részét is, amire a MÁV-nak soha a büdös életben nem lett volna pénze, és a Campona is megtett annyit, hogy egy új, a réginél kissé formásabb vasúti megállót építsen ki Budatéténynél, nem utolsósorban közelebb a célobjektumhoz.

A bevásárlócenterek kitermelik a maguk ellenségeit is: ők váltig állítják, hogy ezek a szörnyetegek csak vonzzák a bajt: szinte minden esetben kiirtott zöld zóna helyén létesülnek, hihetetlen forgalmat, vele zajt, bűzt gerjesztenek, a lakónegyedbe beékelődő plazák zavarják a lakók nyugalmát - itt üt vissza a komplex fukció, elvégre a szórakozás nem hagy alább az est leszálltával, sőt zömmel akkor veszi kezdetét. Ráadásul a felbolygatott környék híre egyre rosszabb lesz, leesnek az ingatlanárak, ami további csapás a környezeti károktól sújtott lakosságnak. A legfigyelemreméltóbb azonban az az érv, hogy a káros hatásoknak még a kötelezően előírt (városrendezési, közlekedési, környezeti stb.) hatástanulmányok sem tudnak gátat szabni, elvégre ezek a megrendelő pénzéből készülnek, és csupán a város eladhatóvá, de nem lakhatóvá tételét segítik. A kereskedők, beruházók és hatástanulmányokat készítők maguk is elismerik a kritikák némelyikének jogosságát, ám szerintük az önkormányzatok sem védik kellőképpen a polgárokat, például a főváros tizenötezer négyzetméterben maximalizálta a budai hegyvidéken építhető centrumok alapterületét, pedig ez még az MBSZ szerint is több a soknál. Az pedig - állítják a plazalobbi képviselői - végképp nem rajtuk múlik, hogy Magyarországon nincs olyan törvény, amely biztosíthatná az esetlegesen hátrányosan érintett környékbeliek kártalanítását. A legnagyobb patália - mondanunk sem kell - a Széna téri Mammut, pontosabban a most épülő Mammut II. körül támadt, ahol a kies csalitos pusztulása miatt kesergő zöldek mellett felhorgadtak az ötvenhatosok, hiszen az új bevásárlóközpont éppen a történelmi emlékhely tőszomszédságában vagy éppen arra települne. A vitát sajátosan árnyalta Lezsák Sándor tavalyi elmefutása, aki a tankok helyére lépő plazák fojtogató ostromgyűrűjét vizionálta maga elé.

No de hová?

- teszik fel a kérdést a befektetők. A Lurdy Ház például eddig (s ennek csak a még reménykedő bérlők és működtetők mondanak ellent) mindössze a körötte zajló botrányok révén híresült el, forgalom viszont ehhez képest alig volt. ´k most abban bíznak, hogy a folyamatban lévő további fejlesztések feldobják majd a környéket.

De addig két tendencia fog érvényesülni a plazatudományok doktorai szerint: vagy gigant sokemeletes izék a városhatáron, ahová kocsival járnak a polgárok, vagy új városközpontok létrehozása a város belső övezeteiben - erre nyújtana kiváló példát a Westend City Center, ahol a szokásos bevásárló-, szórakoztató-, zabáltatórészlegen túl és az obligát n + 1 termes megaplexen kívül lesz még négycsillagos Hilton Szálló, irodaház, épülnek luxuslakások, sportközpont, parkok, sétányok és 1700 férőhelyes parkoló. Ez amúgy Közép-Európa legnagyobb szórakoztató-szolgáltató központja, amelyre eddig negyedmilliárd dollárt költöttek, ám a végső kialakítás ennek többszörösét igényli majd: a hírek szerint tíz év alatt egymilliárd dollárt.

Az elemzők szerint a jövő fővárosi bevásárlócenterei leginkább kelet-délkeleti irányba navigálhatnak: a XVI., XVII. kerület lakosainak például vagy egy órát kell utazniuk, ha egy kicsit plazázni szeretnének, azonkívül a közepes méretű vidéki városok is megkaphatják a maguk tizenkétezer négyzetméternyi paradicsomát.

A legnagyobb szabású (vagy legalábbis a legnagyobb publicitást kapott) terveket megint csak Demjánék dédelgetik: ők a Petőfi híd és a Lágymányosi híd közötti Duna-parton akarják kialakítani a Déli Duna városközpontot. Itt az obligát szórakoztatócentrumon kívül vagy öt hotelt, kaszinót és gyógyfürdőt is felhúznának, ráadásul a befektetők vállalták, hogy a miniszterelnök 2002 tavaszán megnyithatja a vélhetően itt megépülő Nemzeti Színházat, így azután aligha fognak terveikkel befürödni.

Barotányi Zoltán

Bölcsőnk a romokon állt

Nálunk 1996-ban kezdődött a történet. Ez volt az az év, amikor kinyitotta kapuját a Pólus Center, a Duna Plaza és a csak helyi bennszülöttek által ismert Lőrinc Center. Azután már nem volt megállás, a következő évben a fővárosban és környékén sorra nyílt a Határ úti Europark, a Csepel Plaza, a Boráros téri Duna Ház, majd tavaly a Lurdy Ház, a Hattyúház, a Bécsi úti Új Udvar, a Mammut, a gazdagréti - magyar fül számára kifejezetten mókás csengésű - Eleven Center, a törökbálinti Atlanta Center. Megjelentek a globalizáció hídfőállásai Debrecenben (ott mindjárt kettő, a Malompark és a Debrecen Plaza - összes alapterületük 42 ezer négyzetméter), jött a Győr Plaza, a Sopron Plaza, a Pólus Róna (Kecskemét), a Central Passage (ez is Kecskemét) és a Barbarossa Terv (Bázakerettye, 30 ezer négyzetméter, vízesés, bowlingpálya). Idén már Pécs és Székesfehérvár is megkapta a maga plazáját, mi meg Mikulás-ajándék gyanánt a Westend City Centert a maga 199 ezer négyzetméterével, és valamivel korábban nyitotta kapuit a budatétényi Campona, Dél-Buda első ilyen létesítménye. A fejlődés megállíthatatlan, jövőre további 550 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpontot adnak át, ez tizenkilenc fővárosi és mintegy tíz vidéki center összterületéből adódik össze.

Meghatározások

Áruház: A legprosztóbb darab, mérete hétezertől hatvanezer négyzetméterig terjedhet, van, hogy csak néhány áruféleséget találunk, de az is előfordulhat, hogy mindent, ruhát és háztartási cikkeket azonban biztosan tartanak.

Szupermarket: A lényeg az alapterület nagysága: szigorúan 400 és 2700 négyzetméter között, az üzlet önkiszolgáló, széles élelmiszer-kínálattal.

Szuperstore: A szupermarkettől csak méretében különbözik (nagyobb annál): területe 2700 és 5300 négyzetméter közötti.

Hipermarket: a harmadik fázis, a területe nagyobb 5300 négyzetméternél, önkiszolgáló, csak egyszintes, de ott azután ami belefér. Parkoló nélkül pedig nincs hipermarket.

Kereskedelmi raktáráruház: legalább 1000 négyzetméteres, egyszintes bungaló, lehetőség szerint ipartelepen, parkolóval, közel valami jelentős főúthoz. Mindent árulhat, csak éppen élelmiszert nem.

Retail (Warehouse) Park: Ha az előző izékből legalább három összekapcsolódik, akkor a végbemenő kémiai reakció eredménye a kereskedelmi park, amelynek mérete az ötvenezer négyzetmétert is elérheti. Közlekedési szempontból jó helyen található, ami annyit jelent, hogy jó messze.

Factory Outlet Centre (kb. márkakereskedés): Faluméretű, melyet ezúttal nem a belvíz, hanem a közvetlenül a gyártótól kapott cuccok öntöttek el. Ez is baromi messze van minden lakott településtől, viszont a divatból már kiment dolgokat olcsón megkaphatjuk, a vadonatújakat pedig velünk és rajtunk tesztelik, és ez még csak nem is kerül túl sokba.

szerző
Barotányi Zoltán
publikálva
1999/51. (12. 23.)
Twitter megosztások száma
Google +1
Egyéb megosztás
Cimkék:
Ezt már olvasta?

Legfrissebb Narancs

„Nem kérünk bocsánatot”
Interjú „Tibi atyával”
Interjú Palkovics Lászlóval
Mi lesz az MTA-intézetekkel?
Évadnyitó melléklet
Jordán Adél, Carly Wijs, Pintér Béla színháza
Tartalomjegyzék Legfrissebb Narancs

Kultúra

még több Kultúra...

Narancs

Vélemény

még több Vélemény...