„Kevesebb lakásszámra adnak be építési engedélykérelmet, mint ahány lakás a valóságban megvalósul. Láttam olyat, hogy a valóságban hat vagy nyolc külön bejáratú lakással megépült társasház papíron csak két lakásos volt, hivatalosan ugyanis az engedélyt csak két lakásra kérték és kapták meg” – mondja Marosi Bernadett pécsi ügyvéd, aki az utóbbi időszakban több ilyen társasházzal is találkozott a praxisa során.
„Emögött egy olyan probléma van, hogy Pécsen a helyi építési szabályzat előírja, egy lakáshoz tartoznia kell egy parkolóhelynek is, így tulajdonképpen ez a nulladik pont, ahol félrecsúszik már a dolog" – magyarázza
Országosan 2013-ban változott meg úgy az építési szabályzat, hogy újépítésű társasházaknál lakásonként (rendeltetési egységenként) kötelező egy-egy parkolóhelyet létrehozni. Bár az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) azt nem pontosítja, hogy hol kell a parkolót létrehozni, csak annyit ír, hogy „egy személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani (…) minden lakás, és üdülő önálló rendeltetési egysége után”. A 2015-ös pécsi építési szabályzat úgy fogalmaz, hogy az OTÉK által meghatározott mennyiségű parkolóhelyet „az igényt keltő építmény telkén kell biztosítani”.
Nem Pécs azonban az egyedüli város, ahol ez gondot okoz: hasonló szabályozás van érvényben ugyanis országosan több helyen is, például Budapesten számos kerületben, sőt, a XII. kerület egyes környékein egynél több parkolót kell telken belül létrehozni lakásonként.
Nincs elég hely a telken
Néhány budapesti kerületben, főleg a belvárosi körzetekben ugyanakkor még mindig létező gyakorlat az, ami korábban Pécsen is jellemző volt, hogy az építtetők pénzben megválthatták a hiányzó parkolóhelyeket az önkormányzattól. Tehát ha az udvarban kevesebb parkolóhelyet lehetett csak kialakítani, mint ahány lakás épült a házban, a többiért fizettek valamennyi pénzt a városnak, ezzel úgymond az utcán parkolást lehetővé téve.
„De ezt már Pécsen nem engedik. Ez az elmúlt évek fejleménye, pontosan azért, mert a város telítődik, és az, hogy az autók odaparkoljanak az utcára, egy idő után a városnak fog gondot jelenteni” – magyarázza Marosi Bernadett.
Az országszerte több helyen alkalmazott új és szigorúbb szabályok szerint ugyanis az utcán parkolás az újépítésű házaknál hivatalosan már nem opció, és hacsak nem különösen nagy építési telkekről van szó, ez erősen korlátozza az építhető lakások számát is. Az építési vállalkozók azonban szeretnének minél több lakást értékesíteni egy társasházban.
„A telekre kerül egy épület, de adott, hogy mennyi zöldterületnek kell lennie, mennyi a beépíthetőség, és hogy ezután mennyi parkolóhely maradhat. Nem mondhatom azt, hogy az épületen kívül minden más parkoló, hanem azon belül is megvan, hogy mit, hogyan, mekkora helyen lehet elhelyezni. A vállalkozó bevételt akar maximalizálni, ezért a lehető legnagyobb részben beépíti a telket, ami által parkolóhelyet vesz el, ez pedig tovább görgeti az egész problémakört” – magyarázza Marosi, aki hozzáteszi, a kötelezően létrehozott parkolóhelyek többségét is ráadásul inkább kisebb autókra szokták méretezni, hogy ezzel is helyet spóroljanak.
A hatóságok elé hivatalos engedélyezésre beadott lakások száma így végül aszerint alakul, hogy hány parkolóhelyet sikerül a telken belül kialakítani, miközben a vásárlók végig az építkezés során azt hiszik, hogy jogilag rendezett, önálló helyrajzi számmal rendelkező lakást fognak végül átvenni.
Megkárosított és átvert vevők
„Az újépítésű lakások gyakran már a tervezőasztalról elkelnek, azelőtt, hogy ténylegesen elkészülnének, lenne használatbavételi engedélyük, és a földhivatali ingatlannyilvántartási bejegyzésük is megtörténne” – magyarázza Marosi Bernadett, hogy hogyan tudják a rendezetlen jogviszonyú lakásokkal átverni a gyanútlan vevőket.
Mint mondja, ilyenkor a vevő, aki előszerződésben elkötelezi magát, csak annyit lát, hogy folyik az építkezés, majd az adásvételi szerződésben szembesül azzal, hogy gyakorlatilag egy osztatlan közös tulajdonba sikerült csak bevásárolnia magát, amely több jogi problémát is felvet,
illetve közel sem ér annyit, mint egy külön albetéten lévő ingatlan.
„Az osztatlan közössel az a probléma, hogy ha bármit szeretnék, akár eladni, akár megterhelni, nem tudok önállóan rendelkezni a lakásom felett. Ha el akarom adni, akkor elővásárlási joga van a többi tulajdonosnak, ha hitelt akarok felvenni rá, akkor a bank használati megállapodást, meg mindenféle más dokumentumot kér az embertől, ha hitelt akarok kérni rá, akkor lehet, hogy egy osztatlan közösnek az értékét alacsonyabbra is becsülik, mint ha egy rendezett jogi sorsú ingatlan lenne.” Az ügyvéd hozzáteszi, sok vevő nem elég rutinos ahhoz, hogy ebbe belelásson, ahhoz ugyanis már 4-5 lakásvásárláson túl kell lenni, hogy valakit ne lehessen átverni.
Bár utólag a vevő mondhatja azt, hogy ő nem erre szerződött, és elállhat a szerződéstől, ekkor már mindenképpen rosszul jár, ugyanis az ütemezett fizetés keretében a vételár nagy részét már kifizette, több éve vár a lakásra, és ha vissza is kapja a pénzét, az árak emelkedése miatt már nem fog tudni egy ugyanakkora lakást megvenni.
„Ekkor el lehet kezdeni a vállalkozóval vitatkozni, hogy csökkentse az árat, de ha olyan makacs kivitelezővel találkozik az ember, aki hajthatatlan, akkor a vevő csak peres úton tudja érvényesíteni az igényét. Egy jóhiszemű bíróságnak nyilvánvalóan helyt kellene adnia ennek a vevői kérésnek, de ha egy perbe belemegyünk, akkor lehet, hogy mondjuk két év múlva születik csak ítélet, amikor kérdés, hogy a cég, aki ezt az egész építkezést lebonyolította, létezik-e még, van-e benne pénz egyáltalán” – magyarázza Marosi Bernadett.
A másik probléma ugyanis a jogorvoslat kiharcolásával az, hogy utólag általában a felelős vállalkozót is nehéz már megtalálni, mert jellemzően egy-egy társasház építésére hoznak létre projektcégeket, amelyek a házak megépülése után végelszámolás alá kerülnek, átalakulnak. A cégek megszűnése után pedig már nem is nagyon lehet kihez fordulni, nem lehet megtalálni, hogy ki is a felelős, illetve jogi úton nem lehet érvényesíteni a jogos igényeket sem.
Marosi Bernadett szerint az is kérdés, hogy utólag maguk a lakók el tudják-e érni, hogy külön albetétekre kerüljenek a lakásaik, mert a parkolóhelyek hiányának problémája a továbbiakban is ugyanúgy fennállna, így kérdés, hogy a hatóság utólag engedélyezné-e a közös tulajdon megosztását.
Úgy tudjuk, a pécsi Tervtanácsban is megjelennek az ilyen tervek, és bár gyakorlatilag minden szereplő, a hatóságok is tudják, hogy átverésről van szó, a legtöbb esetben engedélyezni szokták a megépítésüket, mert kerülni igyekeznek a konfliktust, és félnek a vállalkozók által indított bírósági eljárásoktól.
A hatóság azonban ezzel hozzájárul ahhoz, hogy a vállalkozók kijátsszák az előírásokat, amelyekkel a város éppen az építhető lakások számát akarná korlátozni, illetve az egyre súlyosabbá váló parkolási problémák kialakulását megakadályozni. A szabályok kijátszásával pedig a jóhiszemű vevőket is átverik, akik utólag szabadulni se nagyon tudnak a rendezetlen jogi helyzetű lakásoktól, vagy ha igen, akkor csak veszteségesen.
