Mindannyiunk ismeretségi körében akad valaki, akinek a nyáron lejáró lakásbérleti szerződését csak jelentősen megemelt bérleti díj fejében hosszabbította meg a főbérlője. A Narancs rögtönzött helyzetfelmérése szerint a szerencsésebbek 10-15 százalékos tehernövekedéssel megúszták, de nem voltak ritkák a 30-40 százalékos emelési kísérletek sem. Arról is számtalan cikk szólt az elmúlt hónapokban, hogy a frissen felvett, nagyvárosokba költöző vidéki egyetemisták nehezen és a vártnál magasabb árakon találtak maguknak albérletet. A problémát érzékeli Gulyás Tibor, a Hallgatói Önkormányzatok Országos Konferenciájának (HÖOK) elnöke is. Mint mondja, Győrben és Sopronban már évekkel ezelőtt elindultak felfelé a bérleti díjak, idén Budapesten volt a legnehezebb dolguk a diákoknak. A HÖOK jelenleg is várja a kollégiumi túljelentkezések adatait, és dolgoznak az egyetemisták élethelyzetének felmérésén is. „Ahol szükséges, kérni fogjuk az intézményi férőhelyek bővítését, az ösztöndíjreform tárgyalásakor pedig arra törekszünk majd, hogy a juttatások jobban igazodjanak a hallgatók kiadásaihoz” – tájékoztatta lapunkat Gulyás.
Ingatlanpiaci szakértők általános véleménye szerint gazdasági okokkal, a piaci robbanás húzó hatásával magyarázható, hogy az albérletárak a reálkereseteknél és az ingatlanáraknál is jóval nagyobb mértékben emelkedtek. Egyre többen vetik fel, hogy a külföldi turisztikai kereslet növekedése, az online szállásfoglaló portálok, elsősorban az Airbnb hihetetlen hazai felfutása is szerepet játszik az árak elszállásában. A 2008-ban San Franciscó-ban alapított, de Magyarországra igazából csak tavaly év végén betörő startup az adóhatóság figyelmét is felkeltette: a NAV közleménye szerint a revizorok július 1-jétől próbavásárlásokat kezdeményeznek az online hirdetések alapján, és a számla elmaradását egymillió forintig terjedő bírsággal, az engedélyek hiányát további büntetésekkel sújthatják.
Vége a hét szűk esztendőnek
Rég nem látott optimizmusról tanúskodnak az ingatlanpiaci elemzések, a szakemberek gyakorlatilag egyöntetűen emelkedő tranzakciószámról, növekvő négyzetméterárakról, gyorsabb átfutásról és az eladóknak kedvező licitekről számolnak be. A becslések szerint nyár végéig körülbelül 90 ezer tranzakció történt a lakáspiacon, a 2008-as válság után volt, hogy egy egész évben nem jött össze ennyi. Év végéig a 150 ezret is elérheti az adásvételek száma, ami már egészen közel van az egyensúlyinak tartott 170-180 ezer ügylethez. Az Otthon Centrum adatai alapján 2015 első fél évében a budapesti használt panellakások ára több mint 20 százalékkal, a téglalakásoké 15-20 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, 10 százalék körüli volt az emelkedés a nyugati megyékben, és kisebb mértékben ugyan, de keleten és a fővárosi agglomerációban is beindulni látszik a piac.
Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint elsősorban a befektetési célú vásárlások hajtották fel az árakat. „A nagyon alacsony banki kamatok és a brókerbotrányok után felmerült bizalmi kérdések miatt sokan a lakáspiacon találják meg a pénzük helyét. Itt egy időben és területileg is koncentrált piacra lépésről van szó, a befektető minél hamarabb szeretne vásárolni, hogy a jövőben várt áremelkedés az ő profitját is növelje. Kicsit önmagát is gerjeszti a folyamat: ha valaki ismerősöktől hallja vagy a sajtóban olvassa, hogy a lakásvásárlás jó üzlet, elgondolkodik a beszálláson” – mondta lapunknak Déry. Hegedüs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője is úgy látja, hogy ha a tőkeerős felső középosztály jelentős része hirtelen átalakítja a portfólióját és belép a lakáspiacra, az szinte pillanatok alatt elviszi az árakat, különösen a még mindig viszonylag alacsony éves tranzakciószám mellett. Az elemzők szerint ugyanakkor a befektetési robbanás lecsengése után sem áll le, legfeljebb fékeződik az áremelkedés, mert a következő években a válság alatt elhalasztott saját célú vásárlások is megjelennek a piacon. „Gyerekek a válság alatt is születtek és felnőttek, a lakásvásárlást hajtó demográfiai és élethelyzetbeli változások megtörténtek. Úgy véljük, az érintettek fokozatosan realizálják a vásárlásokat” – magyarázta Déry. Rutai Gábor, a Duna House PR- és elemzési vezetője hozzáteszi, hogy reálértéken számolva a lakásárak még mindig a válság előtti szinten vannak, és Budapest az uniós fővárosok között is nagyon olcsónak számít, így bőven van tér további emelkedésre.
Az albérleti piacot eleve kevésbé viselte meg a válság, Rutai Gábor szerint itt már 2010–2011 tájékán emelkedni kezdtek az árak, részben azért, mert lakásvásárlás helyett sokan inkább albérletbe költöztek, részben pedig a folytatódó urbanizációs tendencia miatt. Győrben, Sopronban, Szombathelyen az ingatlanközvetítők évek óta növekvő bérleti díjakkal találkoznak, elsősorban az Audi-beruházás és az osztrák munkahelyek miatt odaköltöző munkavállalók miatt. 2014 és 2015 első fél éve között azonban rég nem látott mértékű, a Duna House adatai szerint átlagosan 28 százalékos volt a bérleti díjak változása. Budapest II. kerületében 1800 forintról 2700-ra nőtt az egy négyzetméter után fizetendő bérleti díj, a VI. kerületben 1900 forintról 2300-ra, a VIII.-ban 1300 forintról 1900-ra. Az albérletek iránti kereslet növekedése minden bizonnyal a kínálat csökkenésével párosult; Legény Imre, az albérlet.hu alapítója még májusban arról számolt be a Forbes magazinnak, hogy a portálon két év alatt 40 százalékkal csökkent a kiadásra kínált lakások száma. A befektetési célú felvásárlások önmagukban aligha magyarázzák a trendet, hiszen a tulajdonosok részéről az lenne a racionális magatartás, hogy amíg nem tudják az elvárt áron továbbadni az ingatlant, addig a bérbeadással próbálkozzanak. Ezért terjedt el a közvéleményben, hogy a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás szívhatta el a kínálatot az albérletet keresők elől.
A saját lakás turistáknak történő kiadása természetesen nem új gyakorlat Magyarországon, azonban az airbnb-zés felpörgése a korábbinál jóval egyszerűbbé és tömegek számára is hozzáférhetővé tette a fizetőképes külföldi vendégek elérését. A legfrissebb adatok szerint 8000 magyarországi, ebből 3500 budapesti lakás van fent a portálon – a bővülés mértékét jól mutatja, hogy tavaly év végén még csak 1500 lakást kínáltak a magyar tulajdonosok. A kereslet a kínálatnál jobban koncentrálódik a fővárosra, tavaly a 150 ezer airbnb-s utazóból 138 ezer Budapesten szállt meg. Ezért mondják az ingatlanpiaci elemzők, hogy a rövid távú lakáskiadás árfelhajtó hatása leginkább az V., a VI. és a VII. kerületben és a budai Vár közvetlen közelében érvényesül, a külsőbb részeken és vidéken inkább a hazai kereslet dobta meg a piacot. Jelenleg azonban az Airbnb a VIII., a IX., a XI., a XIII. és a XIV. kerületben is 300-nál több lakást kínál a turistáknak, csak a peremkerületekben csökken néhány tucatra az ajánlatok száma.
Ha a Józsefvárosban másodmagunkkal bérelnénk szállást, az Airbnb keresője szerint éjszakánként 14 ezer forintos átlagárral számolhatunk, a négy személy részére szóló, jellemzően kétszobás apartmanok éjszakánként 20 ezer forintba kerülnek. Ha feltételezzük, hogy a tulajdonos havi 20 napra ki tudja adni az ingatlant, egy egyszobás lakással havi bruttó 280 ezer, kétszobással 400 ezer forint bevételre tehet szert. Ebből le kell vonni a lakásfenntartás, a takarítás és a rezsi költségeit, de pörgő turizmus mellett az airbnb-zés így is jobban megérheti, mint a havi 100–150 ezres fix bérleti díj.
Mi lesz a többiekkel?
Az sem feltétlenül igaz, hogy az online lakáskiadás csak azért nyereséges, mert a tulajdonos nem adózik (becslések szerint az Airbnb-n 80 százalék körüli a feketepiac részesedése, persze a hosszú távú lakáskiadókért sem tennénk tűzbe a kezünket). Az Airbnb a magyar jogban egyéb szálláshely-szolgáltatásnak minősül, és az adószám kiváltása, valamint a jegyzői engedélyeztetés után főszabály szerint ugyanúgy adózik, mint a hosszú távú bérbeadás. A költségek levonásával megállapított jövedelem után 16 százalék szja-t kell fizetni, ha az éves nyereség meghaladja az egymillió forintot, további 14 százalék egészségügyi hozzájárulás (eho) is terheli. Van azonban egy könnyítés azoknak, akik csak egyetlen saját tulajdonú lakást bocsátanak a turisták rendelkezésére: ők választhatják a tételes átalányadózást is, ez szobánként 32 ezer forint egy évben, plusz 6400 forint eho. A példánkban szereplő, havi 400 ezres bevételt és alsó hangon is havi 200 ezres jövedelmet hozó lakás után összesen évi 77 ezer forintot kell befizetnie a tulajdonosnak (feltéve, hogy az idegenforgalmi adót a vendégekre hárítja). Ez igen csábítónak tűnik az albérlőkereséshez képest, persze több vele a munka, és nagyobb a vállalt kockázat is.
Az Airbnb a világ több nagyvárosában is kiváltotta a hatósági figyelmet, San Franciscóban egy időre be is tiltották, Amszterdamban az egyes lakáskiadók forgalmát évi két hónapra korlátozták, Barcelonában pedig moratóriumot rendeltek el az új szálláshelyek nyitására. Itthon a Nemzetgazdasági Minisztérium egyelőre megelégszik a létező jogszabályok szigorúbb betartatásával, és úgy tűnik, a cég ellenlábasai sem szeretnének többet. Elsősorban azért nem, mert az Airbnb minden bizonnyal új turistákat vonz a fővárosba, ami erősíti a gazdasági növekedést, és új munkahelyeket is teremt. Niklai Ákos, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke az Indexnek nyilatkozva külföldi példák alapján azt valószínűsítette, hogy az Airbnb a vendégek 5-10 százalékát csábíthatja el a szállodáktól. Elsősorban persze az alacsonyabb árkategóriájú hostelektől, ezek forgalma a KSH statisztikái szerint is valamivel kisebb mértékben nő, mint a szállodaipar egészéé. Egyébként Niklai sem az Airbnb betiltását javasolja, csupán egyértelműbb szabályozási környezetet szeretne.
Kérdés, hogy a budapesti airbnb-zés felfutása mennyire követett valódi keresleti tendenciákat. Könnyen előfordulhat, hogy a téli hónapokban az újdonsült vállalkozók kevésbé sikeres része azzal szembesül, hogy – különösen adófizetés mellett – a rövid távú lakáskiadás nem is akkora biznisz. Ha ők visszatérnek a bérbeadáshoz, enyhülhet a fővárosi albérletkrízis. Déry Attila ráadásul arra számít, hogy a belföldi keresleti nyomás is csökkenhet valamelyest, mivel a most albérletben élők közül sokan lakásvásárlásra szánhatják el magukat a következő években. Mindazonáltal a leendő egyetemistáknak nem árt felkészülni a hosszabb reggeli utazásokra és a zsúfoltabb albérletekre.
Egyelőre nem világos, hogy a bérleti díjak emelkedése mennyiben érinti az alacsony jövedelmű családokat. Szekér András, a Habitat for Humanity igazgatója szerint körülbelül 300 ezer embernek lenne szüksége szociális bérlakásra, önkormányzati tulajdonban viszont csak 120 ezer lakás van. A szegények többsége tehát piaci alapon bérel, rájuk közvetlen kihatással lehet az áremelkedés, továbbá félő, hogy az ingatlanpiaci felfutás további privatizációra vagy piaci alapú bérbeadásra ösztönzi az önkormányzatokat. „Nem a lakbér az egyetlen nyomás az alacsony jövedelműek lakhatásán, idén márciustól sok helyen megszűnt a lakásfenntartási támogatás. Az elhúzódó jelzálogválság és közüzemi tartozások is terhelik a lakhatási gondokkal küzdőket” – mondta lapunknak Szekér, megjegyezve, hogy az utóbbi hónapokban érzékelhetően nőtt a hozzájuk segítségért fordulók száma.
A Habitat és a Városkutatás Kft. a szociális lakásügynökségek koncepciójával orvosolná a lakhatási szegénységben élők problémáit, a több százezer üresen álló, magántulajdonban lévő lakást állami támogatással és közvetítő szervezetek segítségével adnák ki a szegényeknek, ezzel enyhítve a tulajdonosok kockázatait (az elgondolásról bővebben lásd: Üresen vagy félig lakottan, Magyar Narancs, 2014. január 16.). Hegedüs József, a Városkutatás ügyvezetője követendő példaként említi azokat a nyugati megoldásokat is, amelyek megpróbálják egyensúlyba hozni a bérlő és a tulajdonos érdekeit. „Ilyen Németországban a lakbértükör és néhány városban (Berlin, Hamburg) a lakbéremelési korlát. Svédországban az önkormányzati lakásvállalatok által üzemeltetett bérlakás-szektorban a bérlők és a tulajdonosok érdekvédelmi szervezetei egyeznek meg a lakbérről. A lakbér tehát változtatható, követi is a piaci trendeket, de nem hirtelen megugrással reagál a rövid távú ingadozásokra.”
