2008. június 18-án jelentették be az év hírét: a Daimler igazgatótanácsa egyhangúlag úgy döntött, hogy 800 millió eurós beruházással Kecskeméten építi fel új Mercedes-gyárát, ahol kezdetben évi százezer A és B osztályú, középkategóriás autót gyártanak. Magyarországon ez a valaha volt legnagyobb - tavaly augusztusi árfolyamon számolva: 200 milliárd forint értékű - zöldmezős beruházás, amely önmagában a hazai GDP 1-1,5 százalékát adja (a termelés évi háromszázezer darabos fölfutásával még nagyobb hányadát). (Részletesen lásd: Mint pusztai förgeteg, Magyar Narancs, 2008. július 24.)
Az ügy magyar sikertörténet: a szocialista miniszterelnök lobbizott érte a németeknél, és a megállapodás tető alá hozásában az alföldi város fideszes polgármestere szorosan együttműködött vele. A kormány azzal is segített, hogy állami nagyberuházássá nyilvánította a Mercedes-projektet, és megígérte, hogy az EU-szabványok szerinti maximális támogatásban részesíti; a kiterjedt helyi kapcsolatrendszerrel rendelkező (szocialista) Balogh László parlamenti képviselőt "akadálymentesítő" kormánybiztosnak nevezte ki. A különféle - engedélyezési, környezetterhelési stb. - terveket a szakhatóságok úgyszólván napok alatt hagyták (és hagyják) jóvá, fénysebességgel megépült a 450 hektáros építési területhez vezető jó minőségű út, javában folynak a mélyépítési, illetve területrendezési munkálatok.
Kerül, amibe kerül
Látszólag egy per kapcsán, amelyet hét földeladó gazda indított, a HVG azonban új Tocsik-botránynak titulálta a történteket (Üzletelés a Mercedes-telkekkel: Népmese? HVG, 2009/36.). Jelen sorok írója szerint tendenciózusan elfogult cikkben, amelynek minden szava azt sugallja: szinte semmi sincs rendben Kecskeméten. A messziről (86 km) jött fővárosi cikkíró - akinek nyilvánvalóan fogalma sem volt (nem is lehetett) az előzményekről, összeválogatott néhány dátumot, amik azt "mutatják", hogy a vállalkozó azután kezdett a földszerző alkudozásba, miután megjelent a színen a Mercedes. Az olvasó egyszerűen nem is juthat más következtetésre, mint hogy óriási panama zajlott, de úgy, hogy a történteknek főszereplője az önkormányzat is. A legsötétebb figura persze Kövesdi Ferenc és cége, a Best Invest Project Hungaria Kft., amely, miután évekig néhány tízmilliós forgalmat bonyolított, a Mercedes-ügy miatt több mint 4 milliárdos árbevételt ért el, és gyanús sietséggel, végelszámolással tűnt le a színről. Sötét egy ügy, nyilván.
A Mercedesnél szóba sem jöhetett volna Kecskemét beruházási helyszínként, ha nem állt volna - legalábbis elvileg - rendelkezésre megfelelő nagyságú terület. De volt ilyen, vagy 8-10 éve, és mindezt az ITD Hungary megfelelő regiszterei is nyilvántartották. Az, hogy ez a több száz hektáros terület rendelkezésre állt, Kövesdi Ferencnek és a Best Invest Project Hungaria Kft.-nek köszönhető. Ha ez nincs, Kecskemét nem kerül(het) rá a Mercedes térképére.
A mai Mercedes-terület hajdanán a Magyar-Szovjet Barátság Termelőszövetkezeté (MSZBT), illetve ennek jogutódáé, az Agromixé volt, felparcellázására a rendszerváltás után került sor. A viszonylag magas - 30 aranykorona - értékű földek egy részét ún. részarányként kapták meg az MSZBT egykori tagjai, másik részéhez pedig lényegében bárki hozzájuthatott kárpótlási jeggyel. "E terület spekulatív értéke a nullához konvergált" - ecsetelte a kilencvenes évek eleji állapotokat egy tekintélyes ingatlanfejlesztő. A föld jó minősége miatt az átlagosnál magasabb - 300 ezer forintos - áron cserélt gazdát néhány parcella, majd az ár mostanra fölkúszott 600-800 ezerig.
A területben soha senki nem látott fantáziát - Kövesdi Ferencet (és a cégét) kivéve. Kövesdi vállalati jogászként dolgozott, és korábbi munkahelyén elsajátította az ipari ingatlanfejlesztés első számú aranyszabályát: út nélkül a legjobb terület sem ér semmit. Ennek jegyében szerzett pár remek telket - az egyiken ma a pécsi Tesco áll.
Kecskemét inkriminált részére Kövesdi már 2000 előtt elkezdett opciós szerződéseket kötni, nagyjából e séma szerint: a tulajdonos csak neki adhatja el a földjét, feltéve, ha az aktuális ár legalább tízszeresét kínálja érte. Ha azonban ennél nagyobb az árkülönbség, akkor annak a fele az övé. (Például egy hektár 600 ezer forintot ér. Érkezik rá egy 8 milliós ajánlat, ekkor Kövesdi a 600 000 x 10 = 6 000 000 fölötti rész felére jogosult.) Egy olyan piaci helyzetben, amikor évi egy-két adásvétel akad, alig érve el az átlagárat, ez nagyon komoly ígéret.
Gyakorló ingatlanosoktól tudni: megkötni egy ilyen opciós szerződést legalább 4-5 lejárás után lehet. Először is ki kell kérni a földhivatalból a tulajdonos nevét; ha meghalt, fölkutatni az örökösöket, rendezni az esetleges jelzálog- vagy haszonélvezeti jogokat. "Talpalós, utálatos munka, ha kidobnak az ajtón, vissza kell magad könyörögni az ablakon. Ha nem vagy elég elszánt, nem mégy semmire" - mondta egy ügynök. Az ügyvédi költség - szerződésenként - minimum húszezer forint. Kövesdi elszánt volt, a szakma afféle "falu bolondjának" tartotta: ment, tárgyalt; és konokul hitt abban, hogy egyszer kihúzzák az ötösét.
Ezt azonban nem bízta csak a szerencsére. A legkülönfélébb hivatalokat bombázta beadványaival, amikben földjeit kínálgatta mindenkinek, akivel bármi módon kapcsolatba került. Ma senki sem beszél róla, de hihetetlen energiát ölt abba, hogy másfél száz gazdával írjon alá opciós szerződést; miután azonban akkortájt (2000-2003) nemigen mutatkozott nagyberuházó, ezek nem mindegyikét jegyeztette be a földhivatalban (erre jó oka volt: a bejegyzés darabja 12 ezer forint).
Ami bekerül
A politika iránt kicsit is érdeklődők természetesen tudják Kecskeméten, tehát nem új hír, pláne nem "leleplezés", hogy Kövesdi Ferenc a Független Kisgazdapárt színeiben egyszer tényleg elindult a helyi polgármester-választáson. Ez akkor történt, amikor Torgyán kikötötte: pártjának képviselőjelöltje csak az lehet, aki letesz előtte 500 ezer forintot; de Szécsi Gábor (akkor még nem kiátkozva a Fideszből, sőt, egyenesen Orbán Viktor ajánlásával) egymaga több voksot kapott, mint ellenfelei együttvéve. Ennyit Kövesdi politikai karrierjéről, ami köztünk szólva egy nagy semmi.
De kiben vagy miben bízott Kövesdi? Nem titok, az évek során maga is több tucat hektárt vásárolt föl errefelé.
Nyilvánvalóan abban, hogy az önkormányzat vásárol tőle, hiszen 1. módszeresen lekötötte az egyáltalán szóba jöhető területek egy részét, és 2. a kecskeméti ipari parkban eladatlan - egybefüggő, nagy - darab már nem volt. Időről időre fölröppent ugyan a hír, hogy egy megaberuházó (a nevek folyton változtak: Audi, Nokia, BMW) célba vette a várost. Kecskemét autópálya mellett van, közel Pesthez - mi kell még?! A végén aztán, ha voltak is efféle tárgyalások, minden érdeklődő kámforrá vált.
Az önkormányzat az 1990-es évek végére nagyon bírt szavalni a kecskeméti ipari parkról, a valóságban azonban saját tulajdonában akkor már semennyi terület nem volt. Szakembert fogadtak, készítsen felmérést, és tegyen jelentést arról, merrefelé lehetséges a terjeszkedés. A válasz világos volt: a külső elkerülő út túloldala a megfelelő. Az önkormányzat a tanácsadó számláját kifizette - majd nem csinált semmit. A szakértő pedig - a saját cégcsoportjának igazgatói székében - megfogadta saját tanácsát, és elkezdte ugyanazt csinálni, mint Kövesdi: opciós szerződésekkel "felvásárolni" a maradék földeket: ma az ő érdekeltségébe tartozik a Mercedes területe előtti, több tucat hektáros földdarab.
Utólag persze mindenki okos, de 2000 környékén a lehető leglogikusabb lépés volt, hogy az önkormányzat nem tett semmit: nemcsak pénze nem volt, de igazán komoly érdeklődő sem mutatkozott. Ingatlanfejlesztésbe - művelési ág alóli kivonás, iparterületté minősítés, rendezésiterv-módosítás, hektáronként többmilliós költség -, ha amúgy nincs kilátásban potenciális vevő, senki sem fog, mert túl nagy a forrásigény az egyik oldalon, és elviselhetetlenül magas a kockázat a másikon.
Kövesdi azonban addig győzködött befolyásos döntéshozókat, míg egy személyesen neki címzett minisztériumi levél már látott "esélyt és lehetőséget" arra, hogy a terület átminősíthetővé váljék. Önmagában persze ez semmit sem ért: komoly érdeklődő híján a lehetőség csupán lehetőség maradt.
A legutolsó hivatalosnak mondható fejlemény a területtel kapcsolatosan az a levél, amit a szocialista Brúszel László írt a fideszes Zombor Gábornak, nem sokkal a választások után, 2006. október 19-én. Azt javasolta: a város vásárolja meg a terület opciós jogait. Ez akkor még kevesebb mint 200 millió forintba került volna. Persze nem történt semmi, de nem azért, mert Kecskeméten 2006-ban a Fidesz kétharmadnál is nagyobb többséget szerzett, s így akár minősített többséget igénylő kérdésekben is bármikor képes érvényre juttatni az akaratát, hanem mert nem volt erre a célra egy vas sem. Kövesdi tehát tovább kilincselt és reménykedett, de nem történt semmi.
Egészen 2008-ig. Fentebb hivatkozott cikkünkben részletesen megírtuk, hogyan hozta szóba Gyurcsány Ferenc miniszterelnök február 7-én Günther Oettingernek, a németországi Baden-Württemberg tartomány kereszténydemokrata miniszterelnökének a Mercedes-ügyet, mégpedig Kilián Csabának, az ITD Hungary Ügynökség befektetésösztönzési igazgatójának külön kérésére. Zombor Gábor kecskeméti polgármester egy áprilisi hétfőn kapott titokzatosan rövid hívást az ITDH-tól, majd 36 órával később Kecskeméten megkezdték az érdemi tárgyalásokat a befektetők képviselőivel. Amikor a németek Zomborral megkezdték a tárgyalásokat, már túl voltak néhány nagyon komoly megbeszélésen Kövesdivel. ' volt ugyanis a kulcsfigura, egyszerűen azért, mert ő rendelkezett a szükséges nagyságú terület opciós jogával.
Természetesen ő volt az is - elsősorban a saját érdekében, de minden tulajdonos képviseletében is -, aki feltornázta az árakat. Akkorára, amekkorára csak lehetett. Akkorára, amennyit még elfogadott a vevő. Mert ebben a szakmában az az összeg az "ár", amelyen - függetlenül a viszonylagos és virtuális "értéktől" - az üzletet megkötik.
A kialkudott ár végül négyzetméterenként 1400 forint lett - de már az átminősített, nem mezőgazdasági művelésre, hanem ipari termelésre szolgáló telekért. Hektáronként tehát 14 millióért kelt el az a terület, amelyet - míg kukoricatermesztésre használták - alig-alig tudtak eladni 800 ezerért. (Hiteles hírek szerint a gazdák ebből 10 milliót kaptak, a fönnmaradó rész volt Kövesdi cégének előre leszerződött jutaléka.)
A Daimler AG az első adandó alkalommal kikötötte: amennyiben Kecskemét mellett dönt, kizárólag az önkormányzattól veszi meg a területet, "kerül, amibe kerül". Fölmérték - helyesen -, hogy ha egyenként próbálnának megegyezni a tulajdonosokkal, akkor 1. soha nem érnének a végére, mivel 2. óhatatlanul kiderülne, hogy a világ egyik legnagyobb és leggazdagabb vállalata a vevőaspiráns - és az ár tényleg a csillagos égig menne.
Emiatt kellett tehát aktivizálnia magát a kecskeméti önkormányzatnak - már ha óhajtotta a Mercedest. Amikor tehát szokatlan módon ugyan, de nem törvénytelenül elővételi jogot alapítottak, ezt nem azért tették, hogy Kövesdiből gazdag embert csináljanak, hanem hogy így nyissák ki a talán egyetlen jogi kiskaput azért, hogy a városuké legyen a beruházás.
Ami kikerül
A legtöbb egybevágó forrás szerint összesen 158 földdarab adta ki a Daimler AG-nak szükséges csaknem 450 hektárt. A legutolsó hét szerződést kötötték meg azután, hogy Kövesdi tudta: a területek a Mercedes-beruházáshoz kellenek. És ez az utolsó hét szerződő (köztük a megyei földhivatal egykori vezetője és jogász fia) indított pert. Ha jól értem, Kövesdi jutalékát sokallják (vagyis a tízmillió fölötti hektáronkénti vételárból nekik ki nem fizetett részt), és ezért perelték be. Nem a vételárat keveslik tehát, hanem Kövesdi jutalékát találják túlzottnak, vagyis ezzel azt is állítják: magasabb árat ők sem nagyon tudtak volna elérni.
A Mercedes tulajdonába került 441,5 hektár rengeteg apró darabból állt össze: jellemzően 1-2 hektáros "birtokok" voltak itt, de akadt néhány komolyabb, egybefüggő, agrárgazdálkodásra kiválóan alkalmas, öntözhető, 60 hektáros rész is. Az ezért - a jutalék levonása után - megkapott 700-800 milliós vételárból akár Kecskemét környékén is simán pótolható az eladott föld; ha meg nem, a kamataiból is jól el lehet éldegélni. Van pár ismerősöm, akinek a kárpótláskor véletlenül lett földje éppen itt; kis, 2-3 hektáros parcellák. Most pedig új házra alkusznak, autót vettek, áldják Kövesdit, életükben nem láttak annyi pénzt egyben, mint amennyi a Mercedes-bizniszben az ölükbe hullott.
Az "aranytojást tojó tyúkot levágták" - így véleményezi a HVG cikke azt a tényt, hogy a Kövesdi Ferenc által főtulajdonolt és ügyvezetett Best Invest Project Hungaria Kft. nem folytatta működését, hanem végelszámolással megszűnt. (Nem mindenki járatos a gazdasági társaságokra vonatkozó joganyagban: a végelszámolás önkéntes cselekmény, amelyet a cég tulajdonosai maguk határoznak el és hajtanak végre olyan esetekben, amikor tartozásuk nincs, és a gazdálkodás folytatását nem akarják.) Ez a minősítés és a cég korábbi évekbeli (amúgy nyilvános) forgalmának publikálása bizonyítja számomra a tendenciózus beállítást. Tény, hogy a Best Invest korábban jellemzően 10-20 milliós árbevételt ért el, tavaly pedig 2,3 milliárdot (ehhez jön még 2009-ben majdnem ugyanennyi). Ha Kövesdi és cégtársai úgy gondolták, hogy megvalósult az, amire a társaságot létrehozták - Magyarország legjobb befektetési projektje, kissé primitív angolsággal, de kábé ezt jelenti a cégnév -, nemigen lehetne vitatkozni ezzel az állásponttal. Márpedig ha erről van szó, akkor módfelett hozzá nem értő és sunyi dolog a végelszámoláson sopánkodni.
Az APEH a társasági adót kivétel nélkül a cégek előző évi eredménye után szabja ki és szedi be úgy, hogy fillérre azonosnak vélelmezi az előző évivel a következő esztendeit is. A Best Invest Kft. 2008-ra és 2009-re összesen mintegy 3,4 milliárd forintos nyereséget vallott be, ez után 680 millió forint a társasági nyereségadó, 68 millió a helyi adó. A "normál" működésű - például a termelő - vállalatok számára jó a kivetés, hiszen a nyereségadóelőleg-fizetési kötelezettség amolyan tervezett "költség" az évi büdzsében, havi leosztásban, ugyanúgy, mint a bérjárulékok, az szja vagy az iparűzési adó befizetése. A projektcégek azonban jellemzően nem ilyen és ennyire kiszámítható módon működnek: évekig vegetálnak, aztán egyszer csak sikerül valami, és akkor - de csak akkor - megugrik a bevétel. Semmi garancia arra, hogy ez a következő esztendőben is úgy lesz - miközben a következő évre előírt társaságiadó-fizetési kötelezettségük ezt a "véletlen" kiugrást nem veszi figyelembe. S bár - utólag és elvileg - később (egy év múlva) van lehetőség visszakérni a szükségtelenül befizetett százmilliókat, nyilván egyszerűbb, ha nem is fizetik be - épp emiatt rutinszerű eljárás a végelszámolással történő megszűnés. A Best Invest Project Hungaria Kft. esetében is ez történt.
A lottózáshoz kell lottószelvény, és be kell jelölni a számokat. Ez ugyebár befektetést (a szelvény ára) és munkát, eszközt (jelölés, toll) igényel. Miközben már pénzt költöttünk, nem tudhatjuk, lesz-e bevételünk. Van ugyan esélyünk (az öttalálatosra 1 : 43949 268), de ez már nem rajtunk múlik. Ha - véletlenül - megnyerjük az ötöst, az csakis a szerencsének köszönhető. A kecskeméti Kövesdi Ferenc története a Mercedes-beruházással sok tekintetben a lottóhoz hasonlít: Kövesdi volt az egyetlen, aki módszeresen, bulldogként dolgozott az ügyön, szerződéseket kötött, egyre nagyobb terület került az érdekeltségébe - és minderre komoly pénzeket költött -, arra azonban nem vehetett mérget, hogy ez a befektetés valaha megtérül. Ha Gyurcsány nem beszél Oettingerrel, ha a Daimler AG-nak másutt jobbat ajánlanak, Kövesdi még ma is házal a földjeivel, és rajta kívül senki sem hisz a szerencséjében. Másfelől azonban ahhoz, hogy a Daimler AG épp Kecskemétet válassza, alapfeltétel volt, hogy legyen megfelelő nagyságú terület: ha ez nem lett volna, a város szóba sem kerülhetett volna. Kövesdi és - ne feledjük! - a vele opciós szerződésben álló sokaság lottóötösét azért húzhatták ki, mert volt szelvényük, és mert jól töltötték ki.
A polgármester - belső, fideszes - ellenzéke félhangosan dünnyöghet itt-ott (abban a biztos reményben, hogy megjegyzéseit mások terjesztik és tovább erősítik) arról, hogy a város kiengedte a kezéből a bizniszt, és szinte semmit sem profitált a mesés bevételből. De ez úgy szamárság, ahogy van, hiszen az önkormányzat e területen soha nem volt birtokon belül. Lehetett volna, maga is fölmérte a lehetőségeket, kapott ajánlatot is hajdanán, de nem élt vele. Ráadásul így sem jár rosszul: az iparűzésiadó-bevétele minden évben - ha jól mennek a dolgok - egyre nagyobb és nagyobb lesz.
Aki azt sejteti, hogy óriáspanama történt, annak egy egyszerű kérdés: elvárható-e, hogy minden magyar, helyből forráshiányos nagyváros jelentős tőkét - több milliárd forintot - fektessen be területek megszerzésébe, előkészítésére abban a reményben, hogy majd egyszer - hátha - jön "a" nagyberuházó? Jó lenne, ha a válasz igen lehetne. De a valóság az, hogy pénz még a biztosra sincs elég, nemhogy a tök bizonytalanra.
Az M5-ös autópályától néhány kilométerre, a 26 500 hrsz.-ú, drága, horganyzott kerítéssel körbevett területen - ahová egy széles, vadonatúj út vezet - exkavátorok, dömperek, lánctalpas munkagépek dolgoznak, terepjárók futnak sok-sok irányba. Ameddig a szem ellát - 441,5 hektár nem kis terület, több mint ezer futballpálya méretű - mindenütt folyik valamilyen munka.
Ami sikerül
A Daimler AG mindeddig soha, semmilyen módon nem kommentálta a telekvásárlással kapcsolatos írásokat.
Ha ez a történet másutt és mással esik meg - példának okáért a lehetőségek országának nevezett Amerikában -, szinte biztos, hogy tananyag lesz a Harvard Business School Risk & Profit szemináriumán, főszereplője pedig a saját sztorijának elmeséléséből tömheti degeszre a tárcáját. A dream came true - az álom megvalósult. Minden együtt van benne, amire vágyunk, és amit naponta tapasztalunk. A jó ötlet. A reménytelen elindulás. A kínlódás. A sok értetlenkedés. A kitartás. És persze a bombasiker. Ami miatt utólag minden szép és jó, noha - közben - semmi sem volt az.
Kövesdinek azonban már ismerősei is egyre kevesebben vannak, sőt helyi potentátok komolyan javasolták neki: jobban tenné, ha elköltözne a városból. Magyar sors, magyar történet.
