A rezsiemelés egyik következménye: a lakhatási válság

A bizonytalan gazdasági helyzetben még feljebb kúszó albérlet­árak, a megugró rezsiköltségek sok családot kényszerítenek kisebb lakásba, vagy vissza a (nagy)szülői házba. E probléma már a középosztályt is elérte. A legszegényebb réteg pedig működő szociális bérlakásrendszer hiányában kapaszkodó nélkül marad.

Augusztus közepén a 7 hónapos terhes Lucának és férjének két hete maradt, hogy új otthont találjanak maguknak, miután budai albérletük árát majd’ 100 ezer forinttal megemelte a lakás tulajdonosa. A szabadúszó kreatívként dolgozó Luca és pedagógus férje már nevelnek egy hároméves kisfiút, a hamarosan érkező második gyerekkel még több kiadás elé néznek. Korábban a kata-törvény módosítása is megrázta a családot, hiszen Luca bizonytalanná vált vállalkozása immár nem hoz stabil bevételt, a lakbér drasztikus megemelése miatt pedig végleg eldőlt, hogy költözniük kell. Új lakhatást találni viszont egyáltalán nem egyszerű. „Hamar szembesültünk azzal – számol be a fiatal édesanya –, hogy tényleg baromira megemelkedtek az albérleti árak, az általunk keresett paramétereknek megfelelő lakások havi 250 ezer forintos díjtól indulnak, amihez hozzáadódik a megemelkedett rezsi is. A katás adózás ellehetetlenítése és a rezsiszámítás változásai mellett egyelőre bizonytalanul nézünk a jövőbe. Most szeretnénk rövid távon stabilizálni a helyzetet, de jövőre valószínűleg külföldre költözünk, bár őszintén szólva nincs igazán kedvünk egy ismételt újrakezdéshez. Korábban éltünk már öt évet egy másik országban. Viszont most középosztálybeli értelmiségiekként, két gyerekkel semmi perspektívát nem látunk a Magyarországon maradásban.” Lucáékban az is felmerült, hogy ha nem sikerül lakást találni, átmenetileg az egyikük szüleihez költöznek.

A nagyvilágban és itthon

Amerikai felmérések szerint 1971 és 2021 között négyszeresére emelkedett a többgenerációs háztartásban élők száma. A szülőkkel élő felnőtt gyerekek több mint fele az anyagi helyzete miatt lakik származási családjával, rá­adásul sokan közülük nem a saját otthonukból költöztek vissza, hanem el sem tudták hagyni a családi házat. Ugyanez a helyzet a világ számos országában is: az Egyesült Királyságban a 20–34 év közötti fiatal felnőttek közül 3,6 millióan éltek a szüleikkel 2021-ben, míg Portugáliában átlagosan 30 évet kell várni ahhoz, hogy valaki képes legyen a saját lábára állni, és önálló lakhatását finanszírozni.

A Pew Research Center kimutatása szerint az Egyesült Államokban a koronavírus idején még inkább megugrott a többgenerációs háztartások száma (ennek egyébként nem kizárólag a gazdasági helyzet volt az oka, sokan azért költöztek haza, hogy ápolják vagy segítsék idős szüleiket). A globálisan megfigyelhető jelenség most tovább erősödik, de ezúttal nem elsősorban a segítségnyújtás vagy a kényelem vágya, hanem az anyagi kényszer motiválja. Az infláció hatására megemelkedő lakás- és albérletárak, illetve a lakáshitelekhez való hozzáférés nehezítettsége miatt sokan úgy érzik, jobban megéri visszaköltözni a családi házba, mint erőn felül fizetni egy albérletet, és emiatt jóval rosszabb életszínvonalon élni.

 

Egyre távolabb a centrumtól

Fotó: MTI/Balázs Attila

Ez a kényszer persze az idős szülők oldalán is jelen lehet, különösen a magyar vidéken, ahol rengeteg nyugdíjas él korszerűtlen, nagy méretű családi házban. Az ilyen ingatlanok rezsiköltsége most jelentősen megnövekedett, ami súlyos gondokat okozhat a szűk jövedelemből gazdálkodó, idős személyekből álló háztartásoknak. Az ilyen ingatlanok idős tulajdonosai nehéz helyzetben vannak, hiszen ha nem tudják az ingatlan korszerűsítésével lejjebb szorítani a rezsiköltséget, a kényszerű eladásból befolyó csekély összegből sem lesz lehetőségük sokkal hatékonyabban fenntartható új otthont vásárolni. Azoknak a családoknak, amelyek nem tudják a rokonokkal összefogva megoldani lakhatási helyzetüket, gyakran nem marad más megoldás, mint a sürgető ingat­lan­eladás – ez azonban ördögi körhöz vezethet, hiszen az áron alul eladott ingatlanok után a vásárlási lehetőségek is szűkülnek.

Új szempontok

Balogh László, az Ingatlan.com szakértője hangsúlyozza, a lakáspiac mozgása viszonylag lomha az olyan, pillanatról pillanatra változó piacokhoz képest, mint mondjuk a tőzsde, bár ez elsősorban az eladásokra, nem a bérbe­adásra vonatkozik. A lakások drágulása 2015 és 2019 között a hazai piacon stabilan meghaladta az évi 10 százalékot, ami a szakértő szerint európai viszonylatban is kiemelkedőnek számított. Ez már önmagában elég volt ahhoz, hogy bizonyos ingatlantípusok a többség számára gyakorlatilag megfizethetetlenné váljanak. A folyamatot a 2006-os (Magyarországra 2008-ra begyűrűző) gazdasági világválság indította el, de 2015 is lakáspiaci fordulópontot hozott, majd a 2020-tól kezdődő koronavírus-járvány is alakította a helyzetet. A drágulás odáig vezetett, hogy 2020-ra az ingatlanvásárlások több mint feléhez hitelt igényeltek a vevők. „Alapvetően igaz, hogy ha a lakástulajdonosok nem kerülnek olyan kényszerhelyzetbe, hogy el kelljen adniuk az ingatlanjukat, nem várható lakásárcsökkenés. Épp ezért lehetséges, hogy ez a 2022 nyarával kezdődött új helyzet megingatja az idáig bebetonozottnak hitt status quót az ingatlanpiacon” – magyarázza Balogh László. „Eddig a rezsiköltség sokadlagos szempont volt a következő otthon kiválasztásánál, sokkal inkább a környék és az ár volt meghatározó. Gyakran nem is volt igazán különbség egy rossz energiahatékonyságú vagy egy felújított ingatlan rezsiköltsége között.

Most eljutottunk oda, hogy vannak emberek, akiknek már a rezsiszámla kifizetése is gondot okozhat: gondoljunk bele, hány vidéki településen álló, többgenerációs családi ház van, ahonnan a gyerekek már kirepültek, és a nyugdíjas szülők mondjuk 120 ezres nyugdíjból élnek.

Ott a száz­ezres nagyságrendre emelkedő rezsiszámla kifizetése már a kényszerű eladást is motiválhatja. Ez pedig egyfajta dominóhatást is kiválthat, hiszen többnyire akkor tudunk vásárolni, ha előtte eladunk. Ha pedig a családi házak ára csökken, egy belvárosi felújítandó lakást sem feltétlenül lehet majd többmilliós négyzetméter­áron árulni.”

Az infláció is hatással van a lakáspiacra, bár ez leginkább az új lakások területén érzékelhető, hiszen az egyre dráguló építőanyagok a lakásárakat is felnyomják – ez globálisan is igaz. Világszerte tendencia, hogy a nagyvárosokban növekszik a bérlők száma.

A több munkalehetőséget kínáló városokban jellemző magasabb ingatlanárak sok fiatalt hajszolnak kényszerű albérletezésbe. Csizmady Adrienne és Kőszeghy Lea szociológusok júliusban megjelent tanulmánya (A bérlői generáció a túlsúlyban lévő magán-lakástulajdonlás környezetében: Budapest esete) szerint nálunk is egyre több a fiatal, akinek csak a hosszú távú albérletezés marad. Miközben Magyarországon alapvetően a tulajdonosi forma túlsúlya jellemző (a lakosság közel 90 százaléka él saját lakásban), egyre emelkedik a (magántulajdonú) bérlakásban élő fiatal felnőttek aránya. Budapesten a fiatalok 38 százaléka albérletezik, de az egyetemisták mellett a szegényebb családok is megjelentek a lakásbérleti piacon: mivel nem létezik megfelelően működő szociális lakásszektor, sok alacsony jövedelmű háztartás számára a piaci alapú bérlés az egyetlen lehetőség lakhatásuk megoldására. Feltéve, hogy ki tudják fizetni a bérleti díjat: ez ugyanis gyorsabban emelkedik, mint a legszegényebb réteg jövedelme, az átlagos albér­let­árak ma már meghaladják az alsó jövedelmi tizedbe tartozók teljes havi fizetését. A nehéz gazdasági körülmények között élők így gyakran csak szinte élhetetlenül kicsi és rossz minőségű ingatlanokba tudnak beköltözni, amelyekért – kihasználva, hogy ez a réteg kizárólag ebben a relatíve olcsó szegmensben tud válogatni – aránytalanul sok pénzt kérnek a tulajdonosok. Nem ritka, hogy havi 100–120 ezer forintot kérnek el egy-egy közepes méretű szobáért, de penészes, sötét garzonokat is sokszor kifejezetten drágán, akár 150 ezer forintos havi összegért kínálnak. Balogh László szerint az átlagos bérleti díj Budapesten jelenleg havi 200 ezer forint, de nagy a szórás – a legdrágább a II. és az V. kerület, ahol 300 ezer a bérlemények átlagos ára, míg Soroksáron 120 ezerért bérelhetünk lakást. Azok a családok, akik az „olcsóbb” laká­sokat sem engedhetik meg maguknak, gyakorlatilag kilátástalan helyzetbe kerülnek a mai Magyarországon.

Szolidaritás nélkül

„Mi az Utcáról Lakásba! Egyesületnél mindig hangsúlyozzuk, hogy jó ideje nem csak a legszegényebb rétegek lakhatásának támogatása volna a feladat, a lakhatási válság a középosztályt is elérte” – mondja Kovács Vera, az egyesület egyik alapító tagja. A szervezet önkormányzatokkal és magánemberekkel együttműködve segít a rászorulók lakhatásának biztosításában: szociálisbérlakás-hálózatot és lakásügynökséget is működtetnek. Szerintük most az egyik legsürgetőbb feladat az ingatlanok megfelelő szigetelése, a nyílászárók felújítása, vagyis a korszerűsítés és az energiahatékonyság növelése volna – a kormány azonban korábban elmulasztotta lehívni az ilyen felújításokra fordítható EU-s pénzek jelentős részét. „Rengeteg uniós forrás állt volna rendelkezésre energiahatékonysági pályázatokra, ezekkel nem éltünk, így már most súlyos csúszásban vagyunk a magyarországi ingatlanok korszerűsítésével. Mi a fővárosban dolgozunk, és az általunk kezelt lakásállományban természetesen el is végezzük ezeket a feladatokat, de sok vidéki házban nem tudják megengedni maguknak a családok a felújítással járó költségeket. Ugyanígy a fővárosban is óriási szükség volna a régi panelházak korszerűsítésére.”

Kovács Vera szerint a jelenlegi körülmények még inkább felerősítenek korábban is jelen lévő tendenciákat: például a többgenerációs háztartások számának növekedését, és a szegényebb rétegek kiszorulását a drágább nagyvárosi terekből. „Sokan szorulnak a belvárosból a külváros felé, a külvárosból az agglomerációba – persze, nem mindegy, hogy az agglomeráció mely területére, hiszen a budai oldalon épp a leginkább jómódúak lakják ezeket a részeket –, onnan pedig vidékre, kisebb városokba. A legtöbben az oktatási és munkalehetőségek miatt jönnek Budapestre, a fővárosi lakáspiac árazása is ezt tükrözi. Ha valaki úgy dönt, hogy vidékre költözik az alacsonyabb ingatlanárak miatt, azzal azt is kockáztatja, hogy elesik ezektől a lehetőségektől.” A közelmúltban a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) is befolyásolta az ingatlanpiac mozgásait, méghozzá egyáltalán nem úgy, hogy a rászorulóknak kedvezzen.

A szociális támogatásnak nevezett, a gyakorlatban azonban leginkább az eleve tehetősebbekre szabott kedvezmény még feljebb hajtotta az ingatlanpiac árait, miközben épp a szegényebbek nem tudtak élni a lehetőséggel.

A jelenlegi körülmények között az eddiginél is nagyobb szükség volna az önkormányzati bérlakások számának növelésére, és a létező (meglehetősen csekély) állomány megfelelő felújítására. Kovács azt is hozzáteszi, fontos lenne, hogy mindenhol korrekt, egységes, a szociális rászorultságot figyelembe vevő irányelvek alapján működjön a bérbeadás, jelenleg ugyanis ez sok településen, budapesti kerületben nem így van. De alapvetően is szükség volna a magyarországi lakásállomány korszerűsítésének állami támogatására, hogy a megemelkedő rezsiköltségek ne mélyítsék tovább a lakhatási válságot. A nyílászárók cseréje, a homlokzatok szigetelése vagy a fűtésrendszerek felújítása olyan költséges átalakítások, amiket rengeteg háztartás nem engedhet meg magának – ezek hiányában azonban nagy annak a kockázata, hogy nem lesznek képesek fenntartani otthonaikat.

„Az egyesületünk egy viszonylag kicsi lakásügynökséget üzemeltet – emlékeztet Kovács Vera –, de ezt is lehetne abszolút nagyban csinálni, viszont ahhoz már központi finanszírozás és segítség kellene. Nemrégiben a fővárosi önkormányzattal és a Városkutatás Kft.-vel együttműködve kidolgoztuk a Fővárosi Lakásügy­nökség indításának cselekvési tervét. Bár ezt egyelőre nem tárgyalta a Fővárosi Közgyűlés, bízunk benne, hogy hamarosan sor kerülhet rá.”