A számos belvárosi és budai ingatlannal rendelkező, állami tulajdonú CD Hungaryt 2001-ben privatizálta az Orbán-kormány. A meghökkentően alacsony átlagos négyzetméterár, illetve az eladás körülményei felvetik annak a gyanúját, hogy valakik már megint nagyon jól jártak az állam - és az adófizetők - rovására.Az egyik honlapon XIII. kerületi lakópark ingatlanjait kínálják; a minimum lakás-négyzetméterár 260 ezer forint, a tárolóhelyiségek négyzetmétere pedig 130 ezer forintba kerül. Mindez most csak azért érdekes, mert amikor 2001 nyarán az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt. eladta a CD Hungaryt, akkor az eredetileg 160 értékes belvárosi és budai ingatlant tartalmazó csomag átlagos négyzetméterára valahol 135 ezer forintra jött ki. Amikor néhányan emiatt felvetették, hogy ilyen árakon maximum a tízemeletes panelházakból álló Havanna-lakótelepen lehetne lakást vásárolni, akkor szakértők arra figyelmeztettek: nem ingatlanokat adott el az állam, hanem egy jelentős adósságállománnyal terhelt céget. Ezt nyilatkozta a Napi Gazdaságnak Csányi Sándor, az OTP Bank Rt. első embere is tavaly november 28-án.
A rendszerváltás előtt a Magyarországra akkreditált diplomaták kiszolgálására alapított CD Hungaryre 1990 után sokan ácsingóztak; végül
az Orbán-kormány hirdette meg
e vagyonelemet. Ebbe belejátszott az is, hogy egyrészt 1998-ra már nem maradt túl sok értékes magánosítandó vagyon az ÁPV Rt.-nél, másrészt a tőzsde mélyrepülése és a banki kamatok folyamatos lefelé vánszorgása közepette meglódult az ingatlanpiac.
Az ÁPV Rt. igazgatósága 2000 nyarán írt ki pályázatot a CD Hungary privatizációs tanácsadójának a kiválasztására, és jó háromnegyed évvel később gondolkodtak el először azon, hogy egyben adják-e el a céget, vagy egyesével dobják piacra az ingatlanokat. (Ha az utóbbi mellett voksolnak, aligha valószínű, hogy 135 ezer forintos négyzetméteráron meghirdetnek akár egy sufnit is.) Az igazgatóság - elsősorban az egyszeri magas és gyors bevétel reményében - az egyben való értékesítés mellett döntött. Egyetlen ügyvezető vagy igazgatósági tag sem vetette fel, hogy legalább gondolják végig a másik lehetőséget is.
Minderről abból a jelentésből lehet tudomást szerezni, amely a napokban készült el az ÁPV Rt. új felügyelőbizottságának a megrendelésére. A dokumentum felidézi: a kiválasztott tanácsadó cég, az AT Kearney 20 és 30 milliárd forint közötti összegre tette a CD Hungary értékét; ezt egyébként a legtöbb ingatlanpiaci szakértő 30 milliárdnál is többre tartotta. A 10 milliárd kicsit széles hibahatárnak tűnik - az ÁPV Rt. Könyvszakértő Igazgatóságának fel is tűnt, ezért az összeg pontosítását kérte. A jelentés szerint Faragó Csaba ÁPV-vezér 2001. április 5-én, az igazgatóság ülésén egy kérdésre válaszolva sokallotta a 30 milliárdot a CD Hungaryért, hozzátéve, hogy az ő fejében e cég ára úgy 18-22 milliárd forint. E megjegyzés után - így a jelentés - "minden szakértői vélemény, így a Könyvszakértő Igazgatóság által készített értékelés is kísértetiesen kizárólag 21 milliárd alatti értéket állapít meg a cég értékeként". A legfurcsább azonban az - hogyan is mondjuk -, hogy a nem diplomáciai ingatlanok értékének a kiszámításánál Budapest II. kerületében átlagosan 223 ezer forintos négyzetméterárakkal kalkulkáltak. (Eszerint például a Rózsadombon körülbelül 11 millió forintért lehetne egy 50 négyzetméteres lakást venni.) Az anyag idézi Faragó Csabát, aki megjegyezte: nem gondolkodtak limitár kiírásán. Nem titkolta azt sem, hogy egyértelműen magyarországi befektetőket kerestek a cég megvásárlására, viszont homályosan célzott arra, hogy a kiválasztott tanácsadó cég nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, mivel nem voltak helybéli piaci ismeretei. Így az ÁPV Rt. szakemberei és egy meg nem nevezett magyar tanácsadó cég munkája nyomán alakult ki a végső álláspont (vagyis a CD Hungary egyben való eladása). A privatizációs szervezet jelenlegi vizsgálata eleddig nem derítette ki, hogy melyik volt ez a meg nem nevezett tanácsadó cég, és azt is csak feltételezi, hogy a hibák ellenére az AT Kearneynek a tanácsadói munka után kifizetett összeg jóval magasabb volt az itthon megszokottnál.
A 18,2 milliárd forintos vételárat
az OTP csoport
tulajdonában álló és kifejezetten az erre a célra létrehozott Magyar Ingatlan Befektető (MIB) Kft. perkálta le 2001 szeptemberében. Az ÁPV Rt.-nek készült dokumentum megállapítja: a CD Hungary végső értékének megállapításakor az összértékből levonták azon ingatlanok teljes értékét, amelyek nem rendelkeztek jövedelemtermelő képességgel. Magyarán: amelyekre van valami megállapodás - mondjuk X ország nagykövete viszonossági alapon még 20 évig lakik az épületben. Ám hogy ettől - és ilyen volt az ingatlanok körülbelül egyharmada - miért nulla egy épület értéke, arról azért valakinek számot kellene adnia. Ráadásul a vizsgálat szerint minden fővárosi kerület esetében alacsonyabb átlagárral számoltak, mint ami a tényleges piaci átlagérték volt 2001 első negyedévében. Ily módon minimum 4 milliárd, maximum 8 milliárd forint az az összeg, amennyivel az adófizetők szegényebbek lettek.
Valakik viszont ennyivel gazdagabbak.
A hetekig készült ÁPV-dokumentum végezetül azt a bátor kérdést teszi fel, hogy - kizárólag belső használatra - nem "született-e" egy olyan leszorított limitár, amihez a CD Hungary értékmegállapítását igazították. Az anyag nem ad választ a feltett kérdésre.
Orbán Viktornak ismernie kellett a CD Hungary eladásának körülményeit. Már csak azért is, mert egyik legközelebbi
bizalmi embere,
a korábban a nagyközönség előtt ismeretlen Faragó Csaba ÁPV-vezér vezényelte le az ügyletet. A Népszabadság tavaly decemberben mindenesetre azt írta, hogy "az előkészítést kísérő teljes titoktartást fentről rendelték el, és azt is csak sejteni lehet, hogy nagyon fentről". A lap virágnyelve azért is érthetetlen, mert másutt megírja: volt olyan pályázó, akit a saját ta-nácsadója beszélt le az indulásról; azaz el lehetett volna odáig merészkedni, hogy az újság kimondja: a "nagyon fent" Orbán Viktort és legszűkebb körét takarhatja. Ugyan mi másért állna el egy komoly cég egy ilyen értékes ingatlanegyüttes megszerzésének a lehetőségétől? Mint ahogyan azt sem gondolhatja komolyan senki, hogy Faragó Csaba a saját szakállára cselekedett.
A CD Hungary jelenleg a Szinva 2001 Kft. százszázalékos tulajdona. A kft.-t 20 millió forintos alaptőkével jegyezték be 2000-ben, és Hernádi Zsolt Mol-vezér papíron történő kiszállása után Garancsi István egykori Takarékbróker-igazgató kizárólagos tulajdona lett. Ez még önmagában nem nagy dolog, másnak is van 20 milliós kft.-je, ám valószínűleg nem képes 3 milliárd forint értékpapírkölcsönt folyósítani, mint ahogyan erre később az ügylet kapcsán sor került.
Az ÁPV Rt.-től azonban nem ők, hanem az OTP csoport erre a célre létrehozott projektcége, a már említett MIB vette meg a CD Hungaryt 18,2 milliárdért. Az összeg felét OTP-hitelből fedezte, felét a saját tulajdonosai (az OTP Ingatlan Rt. és a Bank Center No.1 Kft.) dobták be a kasszába. (A sajtóértesülések szerint valamennyi ingatlant jelzáloggal terhelték.)
Az csak három hónappal később
derült ki, hogy a finanszírozás menete megváltozott: a vételár fele megmaradt hitelként a MIB kötelezettségei között, amely cég aztán egy huszárvágással összeolvadt a CD Hungaryval. A MIB tulajdonosai által összeadott 9 milliárd forintot két cég refinanszírozta, és itt lépett be a képbe először a későbbi győztes Szinva 2001 Kft., amely értékpapírhitel formájában 3 milliárdot hitelezett, 6 milliárdnyi értékpapírt pedig maga a CD Hungary kölcsönzött a saját vevőjének. Ehhez neki is bankhitelt kellett felvennie - mit ad isten, az OTP-től. Ám mielőtt a céget eladták volna a Szinvának, javították a likviditását: az OTP akkor induló ingatlanalapjától 4 milliárd forintot kapott a legmagasabb hozamot termelő 12 ingatlanért. A cégben azonban így is jelentős, legalább 10 milliárd forintnyi bankhitel maradt, annak kamatterheivel és az egyéb problémás kinnlevőséggekkel. Talán ezért írhatta a Napi Gazdaság már idézett tavaly novemberi száma azt, hogy "összességében a Szinva tulajdonosai hosszú távon aligha csináltak rossz üzletet, de futják a magyar ingatlanpiac kockázatát, és osztalékot ebben az évtizedben aligha tudnak kivenni a cégből". Ám az igazi kérdés az: hogyan juthat hozzá valaki nem több mint 200 millió forintért egy legalább 15 milliárd forintot érő vagyontárgyhoz?
De ki volt valójában a pályázó? A nyilvánosság előtt a különféle háttér-megállapodásokra, illetve prominens személyek részvételére tett homályos célzások jeleznek egy nagyon is tartalmi problémát, amit tudomásunk szerint eddig senki - beleértve az ÁPV Rt. tényfeltáróit is - sem vizsgált. Mert ha létezik háttér-megállapodás a felek között, az sérti az eredeti pályázati kiírásban foglaltakat. A pályázó MIB-nek ugyanis ahhoz, hogy egyáltalán indulni tudjon a privatizációs tenderen, nyilatkoznia kellett szerződéses kapcsolatairól és kötelezettségeiről. Meglepő volna, ha a MIB nyilatkozott volna arról, hogy az OTP bankcsoport leányvállalataként mint a Szinva strómanja indult a pályázaton. Egy létező háttér-megállapodás könnyen az eredeti privatizációs szerződés érvénytelenségét jelentheti. Ha pedig nem volt ilyen, akkor nehezen magyarázható, hogy később az OTP miért nem nyílt versenyeztetéssel, a maximális haszonra törekedve próbált túladni az ingatlanportfólión.
A következő kérdés, hogy
mennyi bruttó vagyon került
a Szinvához - szemben az ÁPV hivatalos, 21 milliárd forint alatti értékével. (Úgy tudjuk, amikor az OTP a tulajdonosi hitel kihelyezéséről döntött, akkor szakértői 33 milliárdra taksálták az ekkor még körülbelül 140 ingatlant tartalmazó CD Hungaryt; sokak szerint még ez is alulbecsült értékelés volt.) Az eredetileg 160 ingatlant tartalmazó cég értéke 36 milliárdra rúgott; ez aztán három lépésben csökkent. Elsőként két ingatlan került ki a portfólióból: ezeket az ÁPV a Kincstári Vagyoni Igazgatósággal (KVI) cserélte el 1,1 milliárd forintos piaci értéken (600 milliós potenciális hasznot biztosítva). Az ingatlanok ellenértéke még nem folyt be, így az a könyvekben bevételként egyelőre nem jelent meg. A sajtóhíradások a privatizációt megelőző időben arról szóltak, hogy kikerült a CD Hungaryből további 10-20 ingatlan (hogy ezek kiknél landoltak, az egy következő írás tárgya lesz); ezek összértékét mintegy 1,2 milliárd forintra becsülték. A harmadik lépésről fentebb szóltunk: 4 milliárd forint értékben az OTP Ingatlan Alapjába került 12 ingatlan. Vagyis az eredeti, 36 milliárdos értéket ez a 4 + 1,2 milliárd csökkenti: a cégben maradt viszont mintegy 130 ingatlan 31 milliárd forint körüli értéken, beleértve a KVI-s ingatlanokhoz köthető követelést is. (Ez már az új tulajdonosok bevétele lesz, ha egyszer befolyik.)
A nettó vagyon persze ennél kevesebb: a cégnek 13 milliárdnyi adóssága van. Így 18 milliárd forint marad, amiből le kell vonni további 2 milliárd forintot osztalék, vám- és egyéb kötelezettségek címén - igaz, sokak szerint e 2 milliárd erősen túlbecsült adat; végső soron a CD Hungary vagyona nettó 16 milliárd forintra tehető.
Ha a Szinva 3 milliárdos hozzájárulását megengedően saját erőnek tekintjük (mert a tulajdonosok futják a magyar ingatlanpiac kockázatát), akkor sem világos, hogy ez miért kedvező kondíciójú hitelkihelyezés az OTP-nek. Egy 20 milliós jegyzett tőkéjű, 3 milliárdos egyéb adóssággal rendelkező cég azonban nem tud kockázatot futni - hiszen a 20 millión kívül nincs rá anyagi forrása. A kockázat a banké, miközben nem tulajdonosként már nem rendelkezhet az ingatlanok felett. Nem világos, hogy a Szinva milyen forrásokból tudott előteremteni 3 milliárd forint értékpapírkölcsönt. Próbáljon meg bárki egy 20 milliós tőkéjű társaság képviselőjeként 3 milliárdos bankkölcsönért folyamodni: a portáson sem jutna túl. Ha a Szinva nem banki forrásokból jutott a pénzhez, akkor vagy a tulajdonos Garancsi rendelkezik ekkora összeggel, vagy gazdag barátai vannak, vagy pedig háttér-megállapodások révén olyanok is tulajdonosai a cégnek, akik képesek voltak ezt az összeget összedobni.
Az sem világos, miért volt érdeke egy profitra törekvő gazdasági szereplőnek - az OTP csoportnak - az, hogy 16 milliárdnyi nettó vagyont adjon el gyakorlatilag ingyen a piacon addig ismeretlen, 20 milliós jegyzett tőkéjű és 3 milliárdos adóssággal terhelt Szinvának? Racionálisan ez csak úgy lehetséges, ha az eladáshoz, a hitelfelvevő tulajdonosi szerkezetének változásához hozzájárulók ismerték azokat a politikusokat és befektetőket, akik a feltételezések szerint a látható szereplőkön túl "a konstrukció kiagyalói és haszonélvezői". (Napi Gazdaság, 2002. november 28.) Ha valaki mindezt nem hiszi, tegyen nyilvános ajánlatot a CD Hungaryre, és adjon lehetőséget a Szinvának, hogy tisztes - mondjuk kétszázmilliós - haszonnal kiszálljon. A vételár legyen 300 millió forint, és reménykedjen, hogy az OTP örömmel finanszírozza további 10 milliárddal az ügyletet.
Tormássy Éva
