A CD Hungary privatizációja: Lenyúlni a magasból

  • Tormássy Éva
  • 2003. március 6.

Belpol

A számos belvárosi és budai ingatlannal rendelkező, állami tulajdonú CD Hungaryt 2001-ben privatizálta az Orbán-kormány. A meghökkentően alacsony átlagos négyzetméterár, illetve az eladás körülményei felvetik annak a gyanúját, hogy valakik már megint nagyon jól jártak az állam - és az adófizetők - rovására.

A számos belvárosi és budai ingatlannal rendelkező, állami tulajdonú CD Hungaryt 2001-ben privatizálta az Orbán-kormány. A meghökkentően alacsony átlagos négyzetméterár, illetve az eladás körülményei felvetik annak a gyanúját, hogy valakik már megint nagyon jól jártak az állam - és az adófizetők - rovására.Az egyik honlapon XIII. kerületi lakópark ingatlanjait kínálják; a minimum lakás-négyzetméterár 260 ezer forint, a tárolóhelyiségek négyzetmétere pedig 130 ezer forintba kerül. Mindez most csak azért érdekes, mert amikor 2001 nyarán az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt. eladta a CD Hungaryt, akkor az eredetileg 160 értékes belvárosi és budai ingatlant tartalmazó csomag átlagos négyzetméterára valahol 135 ezer forintra jött ki. Amikor néhányan emiatt felvetették, hogy ilyen árakon maximum a tízemeletes panelházakból álló Havanna-lakótelepen lehetne lakást vásárolni, akkor szakértők arra figyelmeztettek: nem ingatlanokat adott el az állam, hanem egy jelentős adósságállománnyal terhelt céget. Ezt nyilatkozta a Napi Gazdaságnak Csányi Sándor, az OTP Bank Rt. első embere is tavaly november 28-án.

A rendszerváltás előtt a Magyarországra akkreditált diplomaták kiszolgálására alapított CD Hungaryre 1990 után sokan ácsingóztak; végül

az Orbán-kormány hirdette meg

e vagyonelemet. Ebbe belejátszott az is, hogy egyrészt 1998-ra már nem maradt túl sok értékes magánosítandó vagyon az ÁPV Rt.-nél, másrészt a tőzsde mélyrepülése és a banki kamatok folyamatos lefelé vánszorgása közepette meglódult az ingatlanpiac.

Az ÁPV Rt. igazgatósága 2000 nyarán írt ki pályázatot a CD Hungary privatizációs tanácsadójának a kiválasztására, és jó háromnegyed évvel később gondolkodtak el először azon, hogy egyben adják-e el a céget, vagy egyesével dobják piacra az ingatlanokat. (Ha az utóbbi mellett voksolnak, aligha valószínű, hogy 135 ezer forintos négyzetméteráron meghirdetnek akár egy sufnit is.) Az igazgatóság - elsősorban az egyszeri magas és gyors bevétel reményében - az egyben való értékesítés mellett döntött. Egyetlen ügyvezető vagy igazgatósági tag sem vetette fel, hogy legalább gondolják végig a másik lehetőséget is.

Minderről abból a jelentésből lehet tudomást szerezni, amely a napokban készült el az ÁPV Rt. új felügyelőbizottságának a megrendelésére. A dokumentum felidézi: a kiválasztott tanácsadó cég, az AT Kearney 20 és 30 milliárd forint közötti összegre tette a CD Hungary értékét; ezt egyébként a legtöbb ingatlanpiaci szakértő 30 milliárdnál is többre tartotta. A 10 milliárd kicsit széles hibahatárnak tűnik - az ÁPV Rt. Könyvszakértő Igazgatóságának fel is tűnt, ezért az összeg pontosítását kérte. A jelentés szerint Faragó Csaba ÁPV-vezér 2001. április 5-én, az igazgatóság ülésén egy kérdésre válaszolva sokallotta a 30 milliárdot a CD Hungaryért, hozzátéve, hogy az ő fejében e cég ára úgy 18-22 milliárd forint. E megjegyzés után - így a jelentés - "minden szakértői vélemény, így a Könyvszakértő Igazgatóság által készített értékelés is kísértetiesen kizárólag 21 milliárd alatti értéket állapít meg a cég értékeként". A legfurcsább azonban az - hogyan is mondjuk -, hogy a nem diplomáciai ingatlanok értékének a kiszámításánál Budapest II. kerületében átlagosan 223 ezer forintos négyzetméterárakkal kalkulkáltak. (Eszerint például a Rózsadombon körülbelül 11 millió forintért lehetne egy 50 négyzetméteres lakást venni.) Az anyag idézi Faragó Csabát, aki megjegyezte: nem gondolkodtak limitár kiírásán. Nem titkolta azt sem, hogy egyértelműen magyarországi befektetőket kerestek a cég megvásárlására, viszont homályosan célzott arra, hogy a kiválasztott tanácsadó cég nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, mivel nem voltak helybéli piaci ismeretei. Így az ÁPV Rt. szakemberei és egy meg nem nevezett magyar tanácsadó cég munkája nyomán alakult ki a végső álláspont (vagyis a CD Hungary egyben való eladása). A privatizációs szervezet jelenlegi vizsgálata eleddig nem derítette ki, hogy melyik volt ez a meg nem nevezett tanácsadó cég, és azt is csak feltételezi, hogy a hibák ellenére az AT Kearneynek a tanácsadói munka után kifizetett összeg jóval magasabb volt az itthon megszokottnál.

A 18,2 milliárd forintos vételárat

az OTP csoport

tulajdonában álló és kifejezetten az erre a célra létrehozott Magyar Ingatlan Befektető (MIB) Kft. perkálta le 2001 szeptemberében. Az ÁPV Rt.-nek készült dokumentum megállapítja: a CD Hungary végső értékének megállapításakor az összértékből levonták azon ingatlanok teljes értékét, amelyek nem rendelkeztek jövedelemtermelő képességgel. Magyarán: amelyekre van valami megállapodás - mondjuk X ország nagykövete viszonossági alapon még 20 évig lakik az épületben. Ám hogy ettől - és ilyen volt az ingatlanok körülbelül egyharmada - miért nulla egy épület értéke, arról azért valakinek számot kellene adnia. Ráadásul a vizsgálat szerint minden fővárosi kerület esetében alacsonyabb átlagárral számoltak, mint ami a tényleges piaci átlagérték volt 2001 első negyedévében. Ily módon minimum 4 milliárd, maximum 8 milliárd forint az az összeg, amennyivel az adófizetők szegényebbek lettek.

Valakik viszont ennyivel gazdagabbak.

A hetekig készült ÁPV-dokumentum végezetül azt a bátor kérdést teszi fel, hogy - kizárólag belső használatra - nem "született-e" egy olyan leszorított limitár, amihez a CD Hungary értékmegállapítását igazították. Az anyag nem ad választ a feltett kérdésre.

Orbán Viktornak ismernie kellett a CD Hungary eladásának körülményeit. Már csak azért is, mert egyik legközelebbi

bizalmi embere,

a korábban a nagyközönség előtt ismeretlen Faragó Csaba ÁPV-vezér vezényelte le az ügyletet. A Népszabadság tavaly decemberben mindenesetre azt írta, hogy "az előkészítést kísérő teljes titoktartást fentről rendelték el, és azt is csak sejteni lehet, hogy nagyon fentről". A lap virágnyelve azért is érthetetlen, mert másutt megírja: volt olyan pályázó, akit a saját ta-nácsadója beszélt le az indulásról; azaz el lehetett volna odáig merészkedni, hogy az újság kimondja: a "nagyon fent" Orbán Viktort és legszűkebb körét takarhatja. Ugyan mi másért állna el egy komoly cég egy ilyen értékes ingatlanegyüttes megszerzésének a lehetőségétől? Mint ahogyan azt sem gondolhatja komolyan senki, hogy Faragó Csaba a saját szakállára cselekedett.

A CD Hungary jelenleg a Szinva 2001 Kft. százszázalékos tulajdona. A kft.-t 20 millió forintos alaptőkével jegyezték be 2000-ben, és Hernádi Zsolt Mol-vezér papíron történő kiszállása után Garancsi István egykori Takarékbróker-igazgató kizárólagos tulajdona lett. Ez még önmagában nem nagy dolog, másnak is van 20 milliós kft.-je, ám valószínűleg nem képes 3 milliárd forint értékpapírkölcsönt folyósítani, mint ahogyan erre később az ügylet kapcsán sor került.

Az ÁPV Rt.-től azonban nem ők, hanem az OTP csoport erre a célre létrehozott projektcége, a már említett MIB vette meg a CD Hungaryt 18,2 milliárdért. Az összeg felét OTP-hitelből fedezte, felét a saját tulajdonosai (az OTP Ingatlan Rt. és a Bank Center No.1 Kft.) dobták be a kasszába. (A sajtóértesülések szerint valamennyi ingatlant jelzáloggal terhelték.)

Az csak három hónappal később

derült ki, hogy a finanszírozás menete megváltozott: a vételár fele megmaradt hitelként a MIB kötelezettségei között, amely cég aztán egy huszárvágással összeolvadt a CD Hungaryval. A MIB tulajdonosai által összeadott 9 milliárd forintot két cég refinanszírozta, és itt lépett be a képbe először a későbbi győztes Szinva 2001 Kft., amely értékpapírhitel formájában 3 milliárdot hitelezett, 6 milliárdnyi értékpapírt pedig maga a CD Hungary kölcsönzött a saját vevőjének. Ehhez neki is bankhitelt kellett felvennie - mit ad isten, az OTP-től. Ám mielőtt a céget eladták volna a Szinvának, javították a likviditását: az OTP akkor induló ingatlanalapjától 4 milliárd forintot kapott a legmagasabb hozamot termelő 12 ingatlanért. A cégben azonban így is jelentős, legalább 10 milliárd forintnyi bankhitel maradt, annak kamatterheivel és az egyéb problémás kinnlevőséggekkel. Talán ezért írhatta a Napi Gazdaság már idézett tavaly novemberi száma azt, hogy "összességében a Szinva tulajdonosai hosszú távon aligha csináltak rossz üzletet, de futják a magyar ingatlanpiac kockázatát, és osztalékot ebben az évtizedben aligha tudnak kivenni a cégből". Ám az igazi kérdés az: hogyan juthat hozzá valaki nem több mint 200 millió forintért egy legalább 15 milliárd forintot érő vagyontárgyhoz?

De ki volt valójában a pályázó? A nyilvánosság előtt a különféle háttér-megállapodásokra, illetve prominens személyek részvételére tett homályos célzások jeleznek egy nagyon is tartalmi problémát, amit tudomásunk szerint eddig senki - beleértve az ÁPV Rt. tényfeltáróit is - sem vizsgált. Mert ha létezik háttér-megállapodás a felek között, az sérti az eredeti pályázati kiírásban foglaltakat. A pályázó MIB-nek ugyanis ahhoz, hogy egyáltalán indulni tudjon a privatizációs tenderen, nyilatkoznia kellett szerződéses kapcsolatairól és kötelezettségeiről. Meglepő volna, ha a MIB nyilatkozott volna arról, hogy az OTP bankcsoport leányvállalataként mint a Szinva strómanja indult a pályázaton. Egy létező háttér-megállapodás könnyen az eredeti privatizációs szerződés érvénytelenségét jelentheti. Ha pedig nem volt ilyen, akkor nehezen magyarázható, hogy később az OTP miért nem nyílt versenyeztetéssel, a maximális haszonra törekedve próbált túladni az ingatlanportfólión.

A következő kérdés, hogy

mennyi bruttó vagyon került

a Szinvához - szemben az ÁPV hivatalos, 21 milliárd forint alatti értékével. (Úgy tudjuk, amikor az OTP a tulajdonosi hitel kihelyezéséről döntött, akkor szakértői 33 milliárdra taksálták az ekkor még körülbelül 140 ingatlant tartalmazó CD Hungaryt; sokak szerint még ez is alulbecsült értékelés volt.) Az eredetileg 160 ingatlant tartalmazó cég értéke 36 milliárdra rúgott; ez aztán három lépésben csökkent. Elsőként két ingatlan került ki a portfólióból: ezeket az ÁPV a Kincstári Vagyoni Igazgatósággal (KVI) cserélte el 1,1 milliárd forintos piaci értéken (600 milliós potenciális hasznot biztosítva). Az ingatlanok ellenértéke még nem folyt be, így az a könyvekben bevételként egyelőre nem jelent meg. A sajtóhíradások a privatizációt megelőző időben arról szóltak, hogy kikerült a CD Hungaryből további 10-20 ingatlan (hogy ezek kiknél landoltak, az egy következő írás tárgya lesz); ezek összértékét mintegy 1,2 milliárd forintra becsülték. A harmadik lépésről fentebb szóltunk: 4 milliárd forint értékben az OTP Ingatlan Alapjába került 12 ingatlan. Vagyis az eredeti, 36 milliárdos értéket ez a 4 + 1,2 milliárd csökkenti: a cégben maradt viszont mintegy 130 ingatlan 31 milliárd forint körüli értéken, beleértve a KVI-s ingatlanokhoz köthető követelést is. (Ez már az új tulajdonosok bevétele lesz, ha egyszer befolyik.)

A nettó vagyon persze ennél kevesebb: a cégnek 13 milliárdnyi adóssága van. Így 18 milliárd forint marad, amiből le kell vonni további 2 milliárd forintot osztalék, vám- és egyéb kötelezettségek címén - igaz, sokak szerint e 2 milliárd erősen túlbecsült adat; végső soron a CD Hungary vagyona nettó 16 milliárd forintra tehető.

Ha a Szinva 3 milliárdos hozzájárulását megengedően saját erőnek tekintjük (mert a tulajdonosok futják a magyar ingatlanpiac kockázatát), akkor sem világos, hogy ez miért kedvező kondíciójú hitelkihelyezés az OTP-nek. Egy 20 milliós jegyzett tőkéjű, 3 milliárdos egyéb adóssággal rendelkező cég azonban nem tud kockázatot futni - hiszen a 20 millión kívül nincs rá anyagi forrása. A kockázat a banké, miközben nem tulajdonosként már nem rendelkezhet az ingatlanok felett. Nem világos, hogy a Szinva milyen forrásokból tudott előteremteni 3 milliárd forint értékpapírkölcsönt. Próbáljon meg bárki egy 20 milliós tőkéjű társaság képviselőjeként 3 milliárdos bankkölcsönért folyamodni: a portáson sem jutna túl. Ha a Szinva nem banki forrásokból jutott a pénzhez, akkor vagy a tulajdonos Garancsi rendelkezik ekkora összeggel, vagy gazdag barátai vannak, vagy pedig háttér-megállapodások révén olyanok is tulajdonosai a cégnek, akik képesek voltak ezt az összeget összedobni.

Az sem világos, miért volt érdeke egy profitra törekvő gazdasági szereplőnek - az OTP csoportnak - az, hogy 16 milliárdnyi nettó vagyont adjon el gyakorlatilag ingyen a piacon addig ismeretlen, 20 milliós jegyzett tőkéjű és 3 milliárdos adóssággal terhelt Szinvának? Racionálisan ez csak úgy lehetséges, ha az eladáshoz, a hitelfelvevő tulajdonosi szerkezetének változásához hozzájárulók ismerték azokat a politikusokat és befektetőket, akik a feltételezések szerint a látható szereplőkön túl "a konstrukció kiagyalói és haszonélvezői". (Napi Gazdaság, 2002. november 28.) Ha valaki mindezt nem hiszi, tegyen nyilvános ajánlatot a CD Hungaryre, és adjon lehetőséget a Szinvának, hogy tisztes - mondjuk kétszázmilliós - haszonnal kiszálljon. A vételár legyen 300 millió forint, és reménykedjen, hogy az OTP örömmel finanszírozza további 10 milliárddal az ügyletet.

Tormássy Éva

Figyelmébe ajánljuk

A kávékapszula környezettudatos szemmel

  • Fizetett tartalom

A kávékapszula rendkívüli népszerűsége világszerte kétségtelen, ám a kényelmes és gyors kávézás mögött rejlő környezeti, gazdasági és társadalmi kérdések kevésbé kerülnek reflektorfénybe. Az alábbi írásunkban ezeket a fontos aspektusokat vizsgáljuk meg, hogy egy átfogó képet kapjunk a modern kávéfogyasztás egyik legmeghatározóbb trendjéről.

6 téma, ami ma már egyre kevésbé számít tabunak

  • Fizetett tartalom

A társadalom folyamatosan változik: átalakul, hogy milyen eszközöket használunk, hogy milyen elfoglaltságaink vannak a mindennapokban, hogy milyen tempóban éljük az életünket – és persze az is, hogy milyen témákat beszélünk meg nyíltan. Kétségtelen, hogy embere – és persze kultúrája – válogatja, mi számít tabunak és mi nem, de általánosságban azt láthatjuk, hogy a világ soha nem volt annyira nyitott és szabadelvű, mint ma.

Így válasszunk széket ülőmunkához

  • Fizetett tartalom

Az ülőmunka ugyan kényelmesnek tűnhet, viszont óriási terhet róhat az ízületeinkre és izmainkra is. Éppen ezért ajánlott egy valóban komfortos szék mellett dönteni, hogy még az igazán hosszú munkaórák után se fájjon a gerincünk vagy a derekunk. Hogyan érdemes széket választani az igényeinkhez mérten? Mutatjuk a pontos válaszokat!