Bedőlő lakáshitelek - Lekezelő társaság

  • Mészáros Bálint
  • 2010. szeptember 2.

Belpol

A vissza nem fizetett jelzáloghitelek nem érik el azt a szintet, ami már a pénzügyi közvetítőrendszert is veszélyeztetné, de ettől még komoly szociális feszültségek várhatók. Nem véletlenül húzódik viszont a bajbajutottak állami megsegítése, hiszen a feladat további károk okozása nélkül megoldhatatlannak tűnik.
A vissza nem fizetett jelzáloghitelek nem érik el azt a szintet, ami már a pénzügyi közvetítőrendszert is veszélyeztetné, de ettől még komoly szociális feszültségek várhatók. Nem véletlenül húzódik viszont a bajbajutottak állami megsegítése, hiszen a feladat további károk okozása nélkül megoldhatatlannak tűnik.

"Mondhatjuk, hogy valóban óriási problémáról van szó, csak tegyük hozzá, hogy ki van bajban" - árnyalta a képet egy banki vezető, amikor a jelzáloghitelüket nem fizetők régóta esedékes megsegítéséről kérdeztük. A "bedőlő devizahitelek" gyűjtőnév alatt tárgyalt problémahalmaz ugyanis a nyilvánosságban sokszor felnagyítva jelenik meg, azt sugallva, hogy a helyzetet már a hitelintézetek sem tudják kezelni - vagyis a pénzügyi egyensúly felborulását megelőzendő sürgősen állami közbelépésre van szükség. A logika szerint - az amerikai ingatlanválság analógiájára - a rengeteg bebukott jelzáloghitel miatt annyi lakóingatlant kellene elárverezni, hogy az padlóra vinné az ingatlanpiacot, így a bankok sem jutnának a pénzükhöz, leállna a hitelezés, újra elindulna a lejtőn az ország. Ám itt még korántsem tartunk.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) júniusi kockázati jelentése szerint a tavaly év végi 90 ezerhez képest immár 97 ezer lakossági jelzáloghiteles van jelentős fizetési késedelemben (azaz a nemzetközileg elfogadott definíció szerint több mint három hónapos elmaradásban). Ez az öszszes jelzáloghitelesek 7,6 százaléka, és a teljes jelzáloggal érintett lakossági hitelállomány 7,3 százalékának, azaz mintegy 470 milliárd forintnak a sorsát teszi bizonytalanná. A felügyelet a kockázatok további emelkedését valószínűsíti, elsősorban a svájci frank forinthoz viszonyított további erősödésekor. Mindemellett korántsem csupán devizahitelezési (árfolyam)problémáról van szó, hiszen a jelzálogalapú forinthitelesek között nagyobb a nemfizetési arány, mint a devizahiteleseknél - igaz, leginkább az utóbbiak körében növekszik az elmaradás.

A bajok gyökere természetesen az, hogy a válság előtti években - legnagyobb arányban 2005-2008 között - a háztartások jelentős része vett fel a lakását, házát elzálogosítva hitelt úgy, hogy klasszikus értelemben véve valójában hitelképtelen volt, azaz nem rendelkezett semmilyen tartalékkal, és akkora havi törlesztőrészletet vállalt, amit az adott pillanatban még éppen ki tudott fizetni.

Rajtuk nem múlik

Mindez együtt azt feltételezte, hogy a helyzetében semmilyen kis romlás nem következhet be. Erre rájátszott az is, hogy a bankok ebben az időszakban egymás nyakára hágva kínálták a termékeiket: az egymástól elcsábítgatott ügyfeleknek az ingatlan értékének korábban szokásos 60-65 százaléka helyett egyre inkább 85-90 százalékáig is hajlandóak voltak hitelezni. Az új ügyfél, illetve aki bankot váltott, az addiginál nagyobb mértékben eladósodhatott, akár úgy is, hogy korábban más pénzintézeteknél is vett fel már egyéb hitelt (amiről pozitív adóslista híján az új bankja persze nem is tudott, és nem tud ma sem). A szükséges önerő csökkenésével egyre kevésbé számított az adós fizetőképessége, biztosítéknak gyakorlatilag a fedezetként befogadott ingatlan maradt. Persze ahogy nincs két egyforma adós, úgy a pénzintézetek között is nagy különbségek vannak aszerint, hogy melyiknek mennyire volt konzervatív, vagy éppen kockázatos a hitelezési politikája. Amikor aztán százezreknek csökkent a jövedelme, tízezrek veszítették el a munkájukat, a devizahitelesek pedig ráadásként a forint gyengüléséből és a banki finanszírozási költségek növekedéséből adódó jelentős törlesztőrészlet-emelkedéssel is szembesültek, kezdődtek a problémák.

A csaknem 100 ezer problémás hitel azonban korántsem jelenti azt, hogy ennyi lakóingatlan fog rázúdulni a piacra. A pénzintézetek ugyanis nem érdekeltek a bedőlésben, ezért a lehető legtovább hajlandók elmenni a bajba jutott adós ügyfélkénti megtartásában. A hitelek átváltásával, átstrukturálásával, a tőketörlesztés szüneteltetésével akár két-három év haladékot is adnak annak, aki ezt igényli, illetve - a futamidő meghosszabbításával - a törlesztőrészlet is csökkenthető. A "tárgyalóasztalhoz" még akkor is vissza lehet ülni, ha a követelést egyébként már átadták valamelyik követeléskezelő vállalkozásnak. Persze van, akin ez sem segít (vagy nem partner az alkudozásban): békeidőben a 90 napnál régebben nem törlesztett hitelek (számuk korábban 30-40 ezer között mozgott) 5-10 százalékában kerül ki a lakó az ingatlanból. Az arány most nyilván nagyobb volna, az általunk megkérdezett pénzügyi szakemberek szerint akár a duplája is - ezzel egybecseng, hogy a Magyar Nemzeti Bank stabilitási jelentése szerint az adósságrendezésbe bevont ügyfelek 10-20 százaléka kerül újra jelentős késedelembe. Azaz a negatív forgatókönyv szerint mondjuk 15-20 ezer jelzáloggal terhelt lakóingatlan kényszerértékesítésére kerülhetne sor.

A nagy kérdés persze, hogy mindez hogyan hatna az ingatlanárakra. Ingatlanpiaci elemzők szerint a válság óta azért csökkentek átlagosan "csak" 10-15 százalékot az ingatlanárak, mert a legtöbb eladó nem akar egy bizonyos árszint alá menni, ezért a szűkülő kereslet következtében inkább a tranzakciók mennyisége esett vissza igen jelentősen. Egyesek úgy okoskodnak, hogy ha a jelzáloggal terhelt lakások tovább növelik a kínálatot, az nem annyira az árakat nyomná lejjebb, hanem egyszerűen a többletet évekig nem tudná felszívni a piac. Más szakértők szerint viszont minden ár kérdése; egy banki forrásunk megfogalmazásában: "60 százaléknál addig soha nem látott vásárlók kerülnének elő." Azt is figyelembe kell venni, hogy a bankok a várható, hitelbiztosítékkal (ingatlannal) nem fedezett veszteségeikre céltartalékot képeztek. A hitelérték 15-20 százalékára rúgó tartalékolás, valamint az, hogy a hitel/fedezet arány még a válság előtt a lovak közé dobott gyeplő ellenére sem éri el összességében a 80 százalékot, feltételezhetően elegendő mennyiség. Legalábbis a portfólióromlást és az esetleges ingatlanpiaci hatást is figyelembe vevő céltartalék mértékét az auditáló cégek és a felügyelet is folyamatosan ellenőrzik - a fogadkozások szerint a válságban világszerte felszínre került mellélövések után nagyon szigorúan. Az természetesen előfordulhat, hogy egy-egy hitelintézet bajba kerül: ekkor a PSZÁF pótlólagos tőkebevonást ír elő a számára, de erről a közvéleményt a pánikhatást elkerülendő nem fogja tájékoztatni.

A PSZÁF nyári kockázati jelentéséből az is kiderül, hogy a 90 napon túl késedelmes hitelek állománya a bankokéhoz képest a szövetkezeti hitelintézeteknél kétszer, a pénzügyi vállalkozóknál négyszer nagyobb, tehát nem a legnagyobb hitelezők helyzete a legkockázatosabb. A jegybank stressztesztje pedig jelentősebb GDP-csökkenés és 315 forintos euróárfolyam esetén összesen 45-50 milliárd összegű pótlólagos tőkeigényt valószínűsítene, amit a bankrendszer magas eredményének és tőkeellátottságának köszönhetően elhanyagolható mértékűnek minősít - igaz, a kalkuláció még a bankadó előtt készült, de az ilyesfajta negatív fejleményektől messze vagyunk. Összességében tehát a jelzáloghitelek ma reálisan feltételezhető hányadának bedőlése a pénzügyi stabilitást nagy valószínűséggel nem fenyegetné. Ugyanakkor a pénzintézetek a jelentős állampolgári elvárásoknak megfelelően a hitelezési felelőtlenségüknek megfizetnék az árát, hiszen az eredményükből képzett, összesen százmilliárd körüli céltartalékok nagy részét - ki-ki érdemei szerint - elbuknák. Mindent egybevéve az utóbbi tíz év jelzálogalapú hitelezése a bankok számára még így is nyereségesnek mondható.

Valaki állja

Mindez persze csak elméletileg van így, s csak pénzügyi szempontból igaz, hiszen ettől még a több tízezer ember utcára kerülése komoly szociális problémát jelentene. A gond az, hogy az állami közbeavatkozás a moral hazard klasszikus dilemmáját hozza elő. A választások előtt már a Bajnai-kormány bevezette a kilakoltatási moratóriumot, melyet nyáron az új kabinet kiterjesztett és jövő év április 15-ig meghosszabbított. A probléma kormányzati elodázása miatt viszont a bankok nem tudják kinek eladni a rossz hiteleiket, melyek így a késedelmi kamatokkal tovább duzzadnak (a "költöztetést" is bízvást vállaló hiénák persze megvennék, de 20-30 százalékos árfolyamon a bank sem adja el a követelést). Az egyik, lakossági hitelezéssel foglalkozó banki munkatárs szerint a komoly hátralékban levő adósok "nem hülyék, egészen pontosan tudják, hogy nem lehet velük semmit csinálni, röhögnek az átütemezési javaslatainkon". Az ügyintézők ugyanakkor naponta látják azt a küszködést, ahogy a legtöbb bajba jutott próbál valahogy a felszínen maradni, ezért a fogyasztását a minimumra redukálja - míg mások az államban bízva erre nem hajlandók. A moratórium ráadásul nyilván csak ideiglenes lehet, hiszen amellett, hogy ellenkezik az uniós joggal, a magyar Alkotmánnyal, a piacgazdaság alapelveivel, azzal, hogy kifejezetten nemfizetésre csábít, előbb-utóbb valóban veszélybe sodorja a pénzügyi stabilitást. Továbbá a legrosszabbtól megóvott nemfizetőknek ilyenkor a társasházi közös költség miatt sem kell aggódniuk, ami idővel a szomszédos ingatlanokat is leértékeli, tehát egyúttal ez a slumosodás egyik legbiztosabb módja. Mindenesetre a kormányok a - természetesen politikai haszonnal is kecsegtető - segítő szándékukkal már mostanra jócskán felnagyították a bajt.

A megoldást elvileg az orbáni 29 pontban szereplő Nemzeti Eszközkezelő Társaság fogja jelenteni, csak még senki nem tudja, hogyan. Elméletben logikus, hogy egy állami "rossz bank" átveszi a befagyott követeléseket, mivel a profitorientált bankoknál még rugalmasabban eljárva tovább csökkenthetné a végleg reménytelenné váló adósok arányát, és csak a legszükségesebb esetekben venné tulajdonba az ingatlant. Ám ha mind a százezer követelést átvenné, akkor pillanatok alatt lenne legalább ugyanennyi adós, aki hirtelen bebukja a hitelét (a bankok már most rettegnek minden állami segítségről szóló hírtől, mert annak hatására kimutathatóan megnő a nemfizetők aránya). A hitelek árfolyamát illetően a bankadóval megkínált pénzintézetektől nagy engedékenység persze nem várható, leginkább a céltartalék mértékét volnának hajlandók levonni. Így a segítség ceche már alsó hangon is volna vagy 400 milliárd forint - nem véletlenül sulykolják kormánypárti politikusok, hogy az államnak nem áll módjában mindenkin segíteni.

Nem tudni viszont a "válogatás" mikéntjét. Ha az igazságosság a szempont, akkor azokra kellene összpontosítani, akik valóban a jelzálogot adó ingatlan megvásárlására fordították a kölcsönt, szemben azokkal, akik egy újabb autó, nagy értékű fogyasztási cikk, vagy akár tőzsdei spekuláció miatt zálogosították el az otthonukat. Sajnos előbbi csoport van kisebbségben, ezzel tehát a tömeges probléma aligha orvosolható. Esetleg élhetnének a lehetőséggel azok, akik a munkájuk elvesztése miatt kerültek kilátástalan helyzetbe; igaz, kevesebben, de korábban mások is veszítették el emiatt a hitellel terhelt lakásukat, csakhogy ezzel akkor nem érdemelték ki az adófizetők szolidaritását. Ha valahogy mégis sikerül redukálni a megsegítendők körét, akkor további problémát jelenthet, hogy mennyiért kerüljön az állam tulajdonába az ingatlan. A fizetési gondokkal küzdők közül sokan azért nem adták el a lakásukat, és vettek helyette kisebb alapterületű és alacsonyabb komfortfokozatú másikat, mert az adott helyen lévő ingatlan jelen pillanatban forgalomképtelen. Egy ilyennek az ára megállapíthatatlan, hiszen még optimális esetekben is hatalmas különbségek vannak a különböző értékbecslések között - valamelyik fél tehát nagyon elégedetlen lesz. Bencsik János otthonteremtési államtitkár több nyilatkozatában kijelentette, hogy az eszközkezelő nem szociális intézmény lesz, és egyáltalán nem fog vonzó alternatívát kínálni a hiteleseknek. Az igyekezete érthető és értékelhető, de attól még fából vaskarika. Ugyanis ha a delikvens nem tartja majd kifizetődőnek, akkor nem fog a programban részt venni, hiszen rosszul járni egyedül is képes. Ha máshonnan nem, akkor az államtitkár interjúira érkező hozzászólásokból könnyen kibogarászható, hogy az érintettek jó része állami segítségen azt érti: a lakás is az övé marad, és a hitelét is valaki kifizeti. Ezért végeredményben inkább az várható, hogy a jó adósoknak és a hitelt fel sem vevőknek végül mégis a zsebükbe kell nyúlniuk.

A nép szava

"A dolog tehát így működik: a bank hitelt ad és szerződést köt. A hitelfelvevő elveszti a megélhetését és nem tudja fizetni a törlesztést. A bank eladja a feje felől a lakást és csak minimális összeget juttat a régi tulajnak. Aki megveszi, kipakolja belőle a régi embert és továbbadja a lakást. A végén a zsidó megveszi az üres lakást áron alul, majd kiadja (esetleg a volt tulajnak) albérleti díjért. Tehát a régi tulaj kap egy kisebb összeget, majd utána fizethet albérleti díjat az új tulajnak és nem kell kiköltöznie, mert üres lakással a zsidó semmire se megy. (...) Neki olyan lakó kell, aki fizet, hisz akkor van belőle jövedelme és akkor tudja kihasználni. Akit nem dobnak ki a lakásból, az meg még hálás is lesz a jótevőjének. Az albérleti díjat természetesen mindig lehet egy kicsit emelni, így az albérlő épp nem lesz teljesen elszegényedett csöves, hajléktalan, csupán egy modern rabszolga, akinek a vérét (pénzét) lehet szívni. (...) Nem biztos, hogy ez van a háttérben, mindenesetre egy elképzelhető alternatíva - arra, hogyan szedjük el az emberektől, amijük van (egy élet munkáját pl.) és hogyan forgassuk ki a vagyonukból úgy, hogy a végén még nekünk legyenek hálásak. Én nem csodálkoznék rajta, ha ez a sok százezer ember nem lenne kilakoltatva, csupán átminősülne albérlőre a saját házában... (és a saját HAZÁJÁBAN!)"

Az idézet egy szélsőjobboldali portál olvasói leveléből származik. Érdekessége, hogy amennyiben a zsidó szót államra cseréljük, akkor a tervezett Nemzeti Eszközkezelő Társaság nagyjából pontos leírását kapjuk, betekintést nyerve egyúttal a várható fogadtatásába.

Neked ajánljuk