Marketingeseket megszégyenítő fogásokkal próbálja egykori otthonaik visszavásárlására bírni a kormány a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) bérlőit. Egyfelől a rendkívül kedvezményes ár mellé további engedményekkel csábítanak, másfelől az ajánlat jogvesztő határidejével fenyegetnek: aki most nem lép, az végleg lemarad.
Azokra pedig, akik nem is nyilatkoznak arról, hogy mit szeretnének, háromszoros lakbér vár. De még ezzel együtt is kétséges, hogy az otthonukat az államnak felajánló és cserébe örökbérleti jogot nyerő egykori devizahitelesek közül hányan kapnak a mézesmadzag után.
Három a magyar lehetőség
A Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevők lakás-visszavásárlását lehetővé tévő, Semjén Zsolt miniszterelnök-helyettes által tavaly novemberben benyújtott és villámgyorsan elfogadott törvényjavaslatot szédületes sebességgel követte a részletszabályokat tartalmazó kormányrendelet. Ennek értelmében a NET-tel korábban szerződést kötő egykori devizahitelesek három lehetőség közül választhatnak:
- egy összegben visszavásárolják otthonukat,
- részletfizetést kérnek,
- vagy továbbra is bérlők maradnak.
A korábbi nagy adósságrendező programokhoz hasonlatosan most is azok járnak a legjobban, akik helyből elő tudnak rántani néhány milliót. A lakások vételára megegyezik a NET által a vásárláskor fizetett összeggel, amelyből levonják a bérlőként 2018 végéig fizetett bérleti díjat. (Tehát az ideit, a vételi szerződéskötésig fizetendőt már nem.)
| ||
Egyösszegű vásárlás esetén a vételár – jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése mellett – további 15 százalékkal csökkenthető, ha az ingatlan Budapesten, a fővárosi agglomerációban vagy megyei jogú városban található. Más vidéki városban a kedvezmény mértéke 25 százalék, egyéb településen 35 százalék. További könnyebbség, hogy ezzel az egyösszegű, kedvezményes ajánlattal a bérlők közeli hozzátartozói is élhetnek – de más nem, tehát új élettárs, meny vagy vő sem.
Kikötések
A NET Budapesten, a megyei jogú városokban és a fővárosi agglomerációban a forgalmi érték 47 százalékáért, míg a községekben 29 százalékáért vásárolta meg annak idején az ingatlanokat a devizaalapú hiteleiket tovább fizetni nem tudó tulajdonosoktól.
A programba eleve csak azok az ingatlanok kerülhettek be, amelyeknek a hitelszerződés-kötéskor megállapított forgalmi értéke nem haladta meg a fővárosban, az agglomerációban és a nagy városokban a 25 millió, másutt a 20 millió forintot. Ez a határ ugyan az indulás után 5 millióval emelkedett, de a felajánlott ingatlanok többségének értéke mélyen ez alatt maradt.
A megvett otthonok átlagos forgalmi értéke 9 millió forint volt, a NET pedig átlagosan 3,76 milliót fizetett értük. Persze nagy volt a szórás településtípus szerint. A mostani visszavásárláskor megajánlott kedvezményes, egyösszegű vételárak maximuma Budapesten legfeljebb 8 millió forint, vidéki nagyobb városban 4,8 millió, míg a községekben 2,8 millió lehet.
| A lepasszolt lakópark A kormány átlag 34 millió forintot költött egyetlen házra, miközben a környéken akkortájt 7–8 millió forintért lehetett ingatlant venni. A lakókat lasszóval kellett fogni, az utolsó házat csak három évvel az átadás után sikerült kiadni. A második ütemhez már hozzá sem kezdtek, a programot hivatalosan 2016 őszén fújták le. Mára pedig a kormány végleg elengedte az Ócsára telepített bebukott devizahitelesek kezét. A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) már tavaly nyáron közölte Bukodi Károllyal, Ócsa kormánypárti polgármesterével, hogy a településnek kell átvennie a szociális lakónegyedet. Az önkormányzat nem ellenkezett, hiszen ezzel egy csapásra többmilliárdos vagyonra tett szert. A lakópark üzemeltetése sem újdonság, hiszen a házak karbantartását, az utak és közterületek gondozását eddig is az önkormányzat városüzemeltetési cége végezte az eszközkezelővel kötött megállapodás alapján. Ettől a pénztől most ugyan elestek, de cserébe az övék a lakók által fizetett lakbér: az ebből származó havi mintegy 1,5 millió forint vélhetőleg fedezi a kiadásokat.
Az önkormányzat ez év elején vehette birtokba a lakóparkot. A szerződés értelmében két évig nem emelhetik a bérleti díjakat, amelyek összege a környék albérletáraihoz képest kirívóan alacsony, hiszen a lakók csupán 17–21 ezer forintot fizetnek havonta az 50–80 négyzetméteres házakért. A moratórium lejárta után azonban Ócsa szabad kezet kap – mondta a Magyar Narancsnak Horváth Tamás alpolgármester, aki a lakónegyed építése idején a várost képviselte a kormánnyal folytatott tárgyalásokon. Bár a bérleti szerződések módosítása a 2019. őszi önkormányzati választás után felálló új testülettől függ, Horváth úgy véli, az is emelni foga a bérleti díjak összegét, és szigorít a bérleti szerződéseken is. Az épületek és közterületek karbantartása az idő múltával ugyanis egyre többe kerül, az ehhez szükséges pénzt pedig nem lehet máshonnan elvenni. Az új településrészen lakik orvos és tanár is, de vannak olyanok is, akiknek a mentőöv ellenére sem sikerült megkapaszkodni. Sokan csúsznak egy-két hónapot a lakbérrel, féltucatnyian pedig már több hónapos tartozást halmoztak fel. Félévnyi nem fizetés után az önkormányzat megindítja a kilakoltatási eljárást. Rezsihátralék viszont nem gyűlhet fel, mivel a házakba eleve kártyás víz- és villanyórákat szereltek fel (a gázt be sem vezették a telepre), így aki nem fizet, annak a szolgáltatás elérhetetlenné válik. A telepnek Horváth Tamás szerint nincs rossz híre a környéken, az itt élők, illetve Ócsa régebbi lakói között nincs éles határvonal vagy különösebb feszültség. Legfeljebb kisebb-nagyobb súrlódások, ami azonban nem a lakónegyed szociális jellegéből adódik, csupán az együttélés szokásos velejárója. A telep sokkal élhetőbbé vált az elmúlt években. Az országút túloldalán működő kocsma – érzékelve a változó igényeket – bolttá alakult, és szép forgalmat bonyolít le. A busz a kezdeti kettő helyett ma már tizenegyszer fordul a városközpont és a településrész között. A Máltai Szeretetszolgálat ugyan kivonult a területről, de az önkormányzat továbbra is működteti a közösségi házat, ahol javarészt közösségépítő és gyermekprogramokat szerveznek, ebben a baptisták is a segítségükre vannak. S ha már kaptak 20 hektárt, akkor kérnének további 60 hektárt a kormánytól. A telepet eredetileg 500 házasra tervezték, amihez 80 hektárt vontak belterületbe. Az ócsai szociális lakónegyednek ugyan csak az első üteme valósult meg 2,5 milliárd forintból, de az infrastruktúra az egész területen kiépült. A parlagon maradt részen ipari parkot alakítanának ki, hiszen közel az M5-ös autópálya, és a környéken sok a munkáskéz. Ezt hivatalosan kérelmezték a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.-től, de még nem kaptak választ. A miniszterelnöknek is írtak levelet ez ügyben. | |||
A végén csattan
Budapesten elenyésző számban kínálnak lakást ennyiért, de a vidéki átlagár is 5 millió volt tavaly az MNB adatai szerint. (Hitel nem vehető fel ehhez a vásárláshoz.) Részletfizetés esetén a havi törlesztés meghatározásakor a jelenlegi bérleti díj összegét veszik alapul, ami most átlagosan 11 160 forint.
A gond az, hogy ekkora részlet mellett legfeljebb egy olcsóbb falusi ház vásárolható vissza (4,17 millióért), mivel a törlesztési idő legfeljebb 360 hónap lehet. Egy 9 milliós lakás esetén ez havi 25 ezer forint, ami még mindig jócskán elmarad az önkormányzati lakások többségének a lakbérétől is, nemhogy a magán-albérletpiaci áraktól.
A vásárlás tehát pénzügyi szempontból hosszú távon is kedvezőbb, mint bérlőnek maradni. Sőt, az állam az ingatlanoktól való gyors szabadulás érdekében a tulajdonszerzés miatt felmerülő anyagi és eljárási kötelezettségeket is magára vállalja. Az adásvételi procedúra várhatóan két-három hónapig is eltart, a szerződéseket jelen állás szerint 2019 végéig lehet megkötni.
Ez tényleg jó ajánlat, mondjuk, egy kétkeresős átlagcsalád számára. Csakhogy a programba bekerült lakások egykori tulajdonosainak a többsége nem az. A NET eleve azoknak a szociálisan rászoruló családoknak minősülő lakáshiteladósoknak nyújtott segítséget, akiknek az ingatlanát a bank már kijelölte árverezésre. A tulajdonról való lemondás fejében bérlőként otthonukban maradhattak, és elengedték nekik a fennmaradt adósságot.
A családi kasszába nem tesz bele
Közéjük tartozott – ismertette a múlt pénteki maratoni jogsegélyszolgálat első történetét Kalota Ágnes, az Utcajogász Egyesület ügyvéd önkéntese – az az asszony is (nevezzük Marikának), aki egykor teljesen átlagos lakástulajdonosnak számított. Férj, két lánygyerek, két átlagos fizetés és egy devizahitel. A válság után a törlesztőrészlet meglódult, az egyik lány beteg lett, azóta is állandó ápolásra szorul, a másik lány kiskorúként szült két gyereket, az apa sehol.
| ||
Közben a férj bemondta az unalmast: a lakásból ugyan nem költözött el, mert nem volt hová mennie, de a családi kasszába nem tesz bele. Elválni nem tudtak, hiszen az is belekerült volna 30 ezer forintba, holott az eszközkezelőnek fizetendő bérleti díjra sem futotta egy keresetből és a gyerekek után járó támogatásokból.
A rezsivel nem maradhatott el, hiszen akkor kikapcsolnák az áramot meg a fűtést. Mivel enni kellett, a lakbérfizetéssel kezdett elmaradozni. Az eszközkezelő a szokásos protokoll szerint hat hónap hátralék után előbb határozott idejűre módosította a bérleti szerződést, majd a tartós nem fizetés miatt felmondta. Ügyük végrehajtóhoz került, s az a téli moratórium alatt is utcára tette volna őket önkényes lakásfoglalónak minősítve a családot, de a NET közbelépett. Most viszont vége a tilalomnak, így hamarosan az utcára kerülhetnek, miközben a legkisebb unoka még nincs féléves.
Csak vitte
Az Utcajogász Egyesület minden pénteken kitelepszik a Blaha Lujza térre. Eszközkezelős ügyek nélkül is rengetegen kérnek segítséget tőlük a lakhatási szegénység legkülönbözőbb formációiban és stációiban.
„Sokaknak nagyon nehéz megérteni a jogi szövegeket, például egy végrehajtói értesítést. Sokak számára az sem egyértelmű, hogy a lakás kiürítésének elrendelése azt jelenti, hogy el kell hurcolkodniuk onnan. A jogvesztő határidő, a kézbesítési vélelem mind-mind olyan jogi szakkifejezés, amely a lét határán imbolygók számára megfejthetetlen” – magyarázza Szatmári Andrea jogász, aki szerint a kormányrendelet szabta jogvesztő határidő sokakat megfoszt majd a lakhatástól.
A NET március 31-ig minden érintettnek megküldte azt a tájékoztató levelet, amely személyre szólóan tartalmazza az adott ingatlanra vonatkozó visszavásárlás feltételeit. Az ügyfeleknek a kézhezvételtől számított 60 napon belül kell nyilatkozniuk arról, hogy melyik konstrukciót választják. Aki ezt elmulasztja, annak július 1-jétől a háromszorosára emelkedik a jelenlegi bérleti díj.
Szatmári szerint sokan megcsúsznak majd. A NET leveleinek jó része eleve nem ér célba, sokan elköltöztek már a régi otthonból, egy részük külföldön dolgozik. Akiket megtalál, azok közül sokaknak fogalmuk sem lesz, hogy mit kezdjenek a nyilatkozattal, részben mert meg sem értik, mi áll benne. Esetleg halogatnak, próbálnak pénzt szerezni, ami végül nem sikerül.
„Csak akkor eszmélnek majd, amikor megérkezik az új bérleti díjról szóló értesítő, azt pedig már nem tudják fizetni. No, akkor jönnek majd el hozzánk sokan” – mondja Szatmári Andrea, aki szerint a jogalkotó az átlagos bérlőre és a beköltözéskori állapotokra szabta a szabályokat, márpedig ilyenből van a legkevesebb. Az ingatlanok átvétele óta sokan elváltak, új családot alapítottak, gyerekük született, volt, aki elköltözött, néhol időközben meghalt a bérlőtárs – csakhogy a bérlőknek mindenképpen együtt kell nyilatkozniuk.
Illúziók
A családi otthon visszavásárlása a többség számára illúzió. Az otthonvédelmi akcióprogramba bekerült devizahitelesek már a NET megalakulását követő első években 386 millió forint tartozást halmoztak fel, 1200 ügyfél szerződését mondták fel 2016 elejéig lakbér- vagy közösköltség-tartozás miatt, további 425 esetben pedig határozott idejűre módosították a bérleti szerződést. A nem fizetési ráta 2016-ban 11 százalékon állt, de az arány azóta romlott.
A NET ugyan válaszok helyett csupán kormányzati közleményeket küldött a Magyar Narancsnak, ám a társaság utolsó, tavaly készült pénzügyi beszámolója szerint a bérlők 2017 végére 819 millió forint lakbér-, illetve rezsitartozást halmoztak fel. A 270 napnál régebbi hátralékok összege 280 millióra rúgott, ez 10 százalékkal magasabb, mint az egy évvel korábbi adat. Hiába vetettek be különféle mentorprogramokat, az adósságspirálba került bérlők közül egyre többen sodródtak a kilakoltatás szélére.
A program ráadásul költséges volt. A NET-nél csaknem 200-an dolgoztak a tavaly közzétett beszámoló szerint. Az intézmény a kormánytól három jogcímen összesen 5,7 milliárd forint támogatást kapott egy évre (az utolsó adat 2017-es), miközben a bérlők 1,96 milliárd forintot fizettek be bérleti díjként. A társaság ingatlan vagyonának értéke 137 milliárd forintra duzzadt.
A programba a többszöri keretszám-módosítás nyomán 36 ezer ingatlant vettek be, ami a kormány számítása szerint 154 ezer embert érintett; ezek közül most 32,5 ezer lakás bérlője vásárolhatja vissza otthonát. (Eddig 1312 bérlő tette meg ezt.)
A rossz adósok viszont ajánlatot sem kapnak az eszközkezelőtől.
Ész nélkül, megint
A kormány nem indokolta az erőltetett ütemű kiárusítást. (A tervezet szerint januárban kellett volna szétküldeni a leveleket, de ez csak március végére sikerült.) A döntés megdöbbentette a lakhatási szegénységgel foglalkozó szakembereket. A 36 ezer ingatlan ugyanis kiváló alap lehetett volna egy új bérlakásrendszerhez, és az elmúlt években folyamatos volt a konzultáció az eszközkezelő menedzsmentje és a szakértők között ennek kialakításáról.
| ||
A NET kifejezetten partner volt a szükséges jogszabályi és működési korrekciókat elemző egyeztetéseken. Példamutatóan együttműködtek a helyi szociális segítőszervezetekkel is a bérlők mentorálásában. Ennek ellenére a hátralékosok száma nőtt, ami a kormánynak nem tetszett, a nagy médiafelhajtással járó eszközkezelős kilakoltatásokat pedig mindenképpen el akarták kerülni.
Győri Péter szociológus részben ennek tudja be a pálfordulást. Másrészt az is tagadhatatlan, hogy az eszközkezelőt eleve átmeneti megoldásnak szánta a kormány, így előbb-utóbb határozni kellett a folytatásról vagy a leállításáról. A kormány két éve lebegtette a döntést, de a végeredmény a NET stábját vélhetőleg legalább annyira meglepte, mint a szakembereket.
Győri szerint a bérlők többsége jövedelmi és társadalmi státusát tekintve is közelebb áll a bérlőhöz, mint a tulajdonoshoz, így nem sokan tudnak majd élni a visszavásárlás lehetőségével. Ennek ellenére előállhat az az önkormányzati lakások privatizációjából jól ismert jelenség, miszerint a jövő bizonytalansága miatt olyanok is tulajdonossá akarnak válni, akik később nem tudják fenntartani az ingatlant. Ismét megjelenik majd a lakásmaffia, az első cápák már el is kezdtek körözni az értékesebb ingatlanok körül.
Az is nagy kérdés, hogy mit kezd a NET a megmaradt bérlőkkel, az országban szétszórtan található, csekély számú ingatlan üzemeltetése még gazdaságtalanabb lenne, mint a jelenlegi állományé, így valószínűbb, hogy előbb-utóbb azokat is dobra verik. Esetleg átadják az önkormányzatoknak, ahogy azt az ócsai szociális lakónegyed házaival tették (lásd erről keretes írásunkat). A testületek pedig a rövid moratórium leteltével szabadon alakíthatják a szabályokat és emelhetik a lakbért.
Ráadásul mindezzel az eredeti probléma sem oldódott meg. A hátralékosok és a kilakoltatás előtt állók nem vásárolhatják meg az ingatlanokat. Ezeket a problémás ingatlanokat és bérlőiket a Magyar Narancs információi szerint különféle követeléskezelő cégeknek, végrehajtóknak szervezhetik ki, rájuk bízva a piszkos munkát, a NET-et pedig bezárják.
