Kedves Olvasónk!
Ennek a cikknek egy rövidebb verziója a Magyar Narancs 2024. október 17-i számában jelent meg. Most ezt az írást ebből a lapszámunkból széles körben, ingyenesen is hozzáférhetővé tesszük.
Részben azért, mert fontosnak tartjuk, hogy minél többen megismerkedjenek a tartalmával, részben pedig azért, hogy megmutassuk, érdemes a Narancsot megvásárolni is, hiszen minden számban hasonlóan érdekes cikkeket találhatnak – és a lap immár digitálisan is előfizethető, cikkei számítógépen, okostelefonon és tableten is olvashatóak.
A magyarnarancs.hu-n emellett a továbbiakban sem csak fizetőfal mögötti tartalmakat találnak, így mindig érdemes benézni hozzánk.
Visszavárjuk!
A szerk.
A főváros belső kerületeiben több mint ötezer olyan épület van, amelyek több mint száz éve épültek. Ez a népszámlálás 2022-es adatai szerint több mint 60 ezer lakást jelent, Budapest egész területén pedig 114 ezret; a VIII. kerületben nagyjából a lakások felét, az V. és a VII. kerületben több mint kétharmadát, a VI.-ban majdnem háromnegyedét. Nagyjából a harmincas években kezdtek épülni az első modern, nagyvárosi lakások. Több mint százezer ember lakhatásáról van szó, és nem mellesleg azokról a házakról, amelyekről azt gondoljuk, hogy meghatározzák Budapest arculatát.
Viszont sem a fővárosnak, sem az országnak nincs stratégiája arra, hogy mit lehetne kezdeni a társasházak problémáival. A rendszerváltás után tömegével kerültek töredékáron a bérlők tulajdonába a társasházi lakások – az önkormányzatok egyszerűen meg akartak szabadulni a társasházak fenntartásától. Csakhogy az új tulajdonosok nem lettek felvilágosítva arról, hogy mivel jár egy társasházi ingatlan tulajdonlása – és ez az ismerethiány különösen egy százéves vagy annál is régebben épült ház esetében kritikus.
Az épülő város
Amikor a törököt 1686-ban kiűzték Budáról, Pesten néhány százan laktak csupán. A lakosságszám ezután brutális tempóban emelkedett, javarészt a bevándorlóknak köszönhetően. A 18. század végére Pest lakossága elérte a 25 ezer főt, a házak száma pedig a kétezret. Az 1820-as években 57 ezer lakos és több mint 4500 ház volt, a forradalom idején pedig mintegy 100 ezren éltek a pesti oldalon. A kiegyezés utáni, 1869-es összeíráson már 200 ezer lakost számoltak össze.
Az V. kerületben a mai Március 15. tér északi fele, Terézvárosban a Paulay Ede utca és a Király utca eleje, Józsefvárosban a Baross utca, Horváth Mihály tér környéke volt egyfajta központ, innen terjeszkedett a város. A legdinamikusabban a Terézváros fejlődött, 1869-ben 74 ezer főt tett ki a lakossága, a Józsefvárosé 42 ezret, a Belvárosé és Lipótvárosé pedig mindössze 20 ezret. A Ferencvárosnak ekkoriban csak 15 ezer lakosa volt. A VII. kerület (1882-ben kapta az Erzsébetváros nevet) területén kezdetben jobbára szőlő és szántó volt, lassan vették át ezek helyét a házak – a régi parcellák, szántók ferdeségét ma is őrzik a telekhatárok a Nagykörúton kívül, a Ferencvárosban a hajdani Rákos-árok medre is kirajzolódik.
Mivel sokáig mezőgazdasági terület volt, az Erzsébetvárosban látványosabban fiatalabbak a házak, mint a három szomszédos kerületben: elvétve találunk olyan épületet, amely 1867 előtt épült volna, 1800 előtti pedig egy sincs – miközben az V. kerületben 500, a VI.-ban és a VIII.-ban több mint 1100-1100 kiegyezés előtti ház található még ma is.
Az 1910-es összeírás szerint Budapest lakossága 880 ezer fő volt, ezen belül Pesté 720 ezer, közülük 150 ezren éltek Terézvárosban, 110 ezren Erzsébetvárosban, 150 ezren Józsefvárosban, a Belváros lakossága viszont már nem nőtt ilyen dinamikusan, részint a helyszűke miatt is. 1910-ben 600 ezer bevándorló költözött Pestre. Míg a kiegyezést követően a magyar ajkú lakosság aránya 46 százalék volt, a századfordulóra ez 80 százalékra nőtt. A népesség sokkal nagyobb ütemben nőtt, mint a város befogadóképessége.
A XIX. század második feléig nem volt különösebb elkülönülés az egyes társadalmi csoportok között, a forradalom után azonban ez elkezdett kirajzolódni. Az arisztokrácia a Nemzeti Múzeum környékére koncentrálódott, a patríciusok a Belvárost, a vállalkozók a Lipótvárost választották, Terézvárosban tömörült az iparos kispolgárság, Józsefváros és Ferencváros pedig a melósok mellett a szegény értelmiséget fogadta be.
Ez a földrajzi elkülönülés később jelentősen befolyásolta a városkép alakulását is. Az iparosok, kisvállalkozók a 19. század elején maguk építette földszintes épületekben éltek, nem is igen volt alkalmas építőanyag és infrastruktúra a többszintes házak felhúzására. 1832-ben még csak három négyemeletes ház állt Pesten, a házak 94 százaléka földszintes vagy egyemeletes volt. Nem volt divat bérházban élni, így nem is volt értelme többszintes házakban gondolkodni. Ám ahogy nőtt a lakosságszám, nőtt az igény is a lakások iránt.
Kényszer és érdek
Egy családi ház esetében evidens, hogy a tulajdonos gondoskodik a karbantartásról, az ereszcsatorna tisztításáról vagy a fű lenyírásáról. Egy társasházi lakásban viszont sokan elvárják, hogy azt valaki csinálja meg helyettük. Pedig ez ugyanúgy magántulajdon, mondja a Narancsnak Szilber Szilvia, aki 22 társasház, benne majd’ ezer lakás társasházi kezeléséért felel. A felelős tulajdonosi attitűd nincs meg sok emberben, holott a tető, a strangok, a lift, a kapu is a miénk, teszi hozzá.
Ha egy nagy családi házban él valaki, fel tudja mérni, mekkora az a fenntartási költség, amekkorát már nem tud viselni, és inkább eladja a házat. Egy társasházi lakásnál azonban nem gondolják úgy a tulajdonosok, hogy ha nem tudják fizetni a megemelt közös költséget, ha nem tudnak beszállni a felújításba, akkor esetleg nem kellene ott lakniuk. Ehelyett inkább leszavaznak minden felújítást, minden díjemelést a közgyűlésen, akár a komplett közösséget is sakkban tartva. Nem gondolkodnak hosszú távon, nem alakult ki ennek a hagyománya, talán azért, mert annak idején bagóért hozzá lehetett jutni a lakásokhoz, nem kellett megkínlódni érte.
„Nagyon szeretek itt lakni, minden ott van a lakásban, ahol én szeretem, az emeleten a többi lakóval is jól kijövök. Hát igen, volt ez a kis gond” – mondja Karafiáth Orsolya, lapunk munkatársa. A „kis gond” az volt, hogy a szomszédjában felrobbant a gázkazán. Önkormányzati lakás, lehetett rá pályázni, ami azt jelentette, hogy a nyertes vállalja a lakás felújítását. Ez itt abban nyilvánult meg, hogy a lakó mindent maga csinált, a gázt is sufnituninggal csinálta, aminek az lett a következménye, hogy felrobbant az egész, és meghalt három ember.
A lágymányosi társasház legfelső emeletén az ablakok be vannak deszkázva, a keretek azonban árulkodók: fekete és szénné égett mindhárom ablak kerete. A falat hófehérre festették, ami elég furán néz ki a többi rész piszkos sárga színe mellett. „Szó volt arról, hogy felújítják a tetőt, de eddig nem kezdtek hozzá. Amikor a robbanás után kész lett a gyors kármentés, már nem ázott nálam a plafon, legalább ennyi történt”, mondja, és megvonja a vállát. Pár éve volt festés a házban, ennek ma már nyoma sem látszik. Nem a detonáció okozta károk miatt – egyszerűen nem látszik, hogy itt komolyan dolgoztak volna. A felső szint körfolyosója sárgásfehér, az eggyel lejjebbi kék és fehér, majd lejjebb ismét valami sárgás árnyalat következik. Miközben a ház maga patinás, a lépcsőház padlóján oroszlánok vannak kirakva mozaikból.
A robbanás persze extrém eset, de a többi tipikus: szükséglakások, elmaradozó közösköltség-fizetés, soha el nem kezdődő felújítás. Ha egy társasházban az önkormányzat is rendelkezik tulajdonrésszel, az nem mindig jelent jót – az önkormányzat nem automatikusan partner a felújításban, beruházásban. Erre nincs forrás – és ha a szükséglakásokat pályáztatják, akkor szándék sincs. Tetézi ezt az olyan tőkeszegény tulajdonos, mint például a Posta, valamilyen kisvállalkozás vagy szervezet: ezek könnyen keresztbe tehetnek a többi tulajdonosnak, patthelyzet alakulhat ki, ha a tulajdonosok egyik fele akar fejlesztést, a másik viszont semmit. A társasházaknál komoly probléma, hogy a tulajdonosok nincsenek rákényszerítve az együttműködésre, az előrelátásra. Egy nagy társasház tetője 1000–1500 négyzetméter vagy még több, annak a teljes felújítása százmilliós nagyságrendű kiadás is lehet. Egy százéves háznál pedig ez még csupán egyetlen tétel. Pár évig-évtizedig el lehet lavírozni, a ház összeomlani nem fog, a következő tulaj meg majd kitalál valamit.
V.-VI.-VII.-VIII. kerületi házak építésének időbeli eloszlását mutató térképek
Ami nem változott
Ha végigmegyünk a százéves házakat rejtő utcákon, csodás homlokzatokat láthatunk, gyönyörű erkélyeket, néhol pergő vakolatot vagy rohadó vakablakokat, de abban sosem lehetünk biztosak, mi van odabent. Akkor sem, ha a Nagykörúton vagy a Rákóczi úton mászkálunk, és akkor sem, ha betévedünk egy-egy csendesebb utcába. A bulinegyedben belógtunk egy házba, amely a térképünk szerint különösen régi, vagyis még a kiegyezés előtt épült. Kívülről semmi extra, két emelet, nyilván kisebb, mint a melléje épült négyemeletes. A ház rendezett udvarú, szépen festett, halvány sárga fal, függőfolyosó, egyértelműen látszik, hogy nem luxusgarzonok vannak itt. Kívülről kevésbé szembetűnő, milyen régi is ez a ház, és mennyi minden maradt régi benne mind a mai napig.
Kívülről kevésbé szembetűnő, milyen régi is ez a ház
Fotó: Sióréti Gábor
Az V. kerületben egy épület impozáns, de kicsit lelakott, T-alakú udvarára be lehet sétálni, a lifthez már kell egy kis finesz. A legfelső emeletről látni lehet a tetőt. A ház egyik felén már új, a másikon legalább hatvan éves, talán be is ázik. A lift utólag épült, épületen kívüli üvegcső, a fülke azonban faburkolatú, majdnem olyan elegáns, mint a Parlament felvonói.
Az V. kerületben egy épület impozáns, de kicsit lelakott
A Horánszky utca 16. a VIII. kerületi önkormányzat tulajdonában álló bérház. Az egész utca olyan, mint egy filmdíszlet, van itt szálloda, egyházi ingatlan, Országos Kórházi Főigazgatóság, önkormányzati intézmények. A 16-os szám homlokazta tökéletesen idomul az utcaképbe homokszínű tégláival, félköríves erkélyeivel és kovácsoltvas kapujával. Az 1896-ban épült ház a maga nemében belül is gyönyörű: még megvan a hajdani kocsibeálló, a főlépcsőház korlátja faragott oroszlánfejben végződik, egészen káprázatos ház lehetett valamikor. Ma ennek csak az árnyéka látszik, a hajdani épületdíszek fele már leesett, a vakolat mállik, a tetőt pedig jobb híján valami bádoglemezzel foltozták be.
Horánszky utca 16
Van esély arra, hogy ezek a házak visszakapják régi fényüket, új tetővel, felújított falakkal, bélelt kéményekkel? Nyilván csak pénzkérdés. De mennyi? Egy önkormányzati tulajdonú ház esetében a kérdés nem elsősorban az, hogy van-e rá pénz, hanem hogy miként hasznosulhat az adott beruházás és hogy miért pont arra van pénz. De mi a helyzet egy magántulajdonban lévő társasházzal?
Városrehabilitációs program
Nem gazdaságos megvárni, míg összedől egy társasház, hogy újat építsenek a helyére, bár kétségtelenül vannak ilyen ingatlanspekulációk. Sokkal kevesebbe kerül és kevésbé környezetterhelő a rendszeres karbantartás és felújítás. Nincs azonban központi program arra, hogy a régi társasházak felújítása rendszerszinten megindulhasson. 1997-ben indult ugyan egy Városrehabilitációs Program, amelynek keretében társasházak pályázhattak vissza nem térítendő támogatásra és kamatmentes hitelre, de az 2001-ben megszűnt. A finanszírozási keret erre a lakásprivatizációból származó bevétel és a főváros saját forrása volt, a cél pedig az, hogy az alacsony komfortfokozatú társasházak 21. (vagy legalább 20.) századi otthonokká váljanak. A privatizációs bevétel nyilván jelentősen csökkent az évek alatt, ezzel együtt a program nem forráshiány miatt szűnt meg – egyszerűen már nem akart erre költeni a főváros.
Homlokzat felújítások az V.-VIII. kerületben
Fotó: Sióréti Gábor
A program ideje alatt egy erősebb évben 4 milliárd forint támogatást és kamatmentes hitelt kaptak a pályázó társasházak, összességében 14 milliárd forint értékben zajlottak a munkálatok. A Fővárosi Önkormányzat a városon belül 11 akcióterületet jelölt meg, ahol nagy számban voltak alacsony komfortfokú, a háború előtt épült lakások. A pénzbeni juttatás mellett felmerült, hogy a kerületi önkormányzatok technikai segítséget is nyújtsanak a társasházaknak a felújításhoz; ebből hosszabb távon végül nem sok minden maradt meg.
Azóta, vagyis több mint húsz éve legfeljebb a kerületi önkormányzatok írnak ki pályázatokat homlokzatfelújításra, lift korszerűsítésére vagy nyílászárócserére. Ezekből épp azok a házak maradnak ki sok esetben, amelyek valóban támogatásra szorulnak. Nem feltétlenül anyagi támogatásra, mert e programok nem elsősorban szociális célúak, a városrehabilitáció van a fókuszban.
„Soha nem szerencsés egy városról vagy városrészről rosszat mondani, mert a rossz mondatok lefelé tartó spirálba lökhetik az egész területet” – mondja a Narancsnak Erő Zoltán, Budapest főépítésze, aki a Városrehabilitációs Programban építész szakemberként vett részt. Nem is szeretné azt mondani, hogy bajban vannak a belső kerületek, helyette úgy fogalmaz: fennáll annak a veszélye, hogy ezek az épületek, lakóházak tovább pusztulnak. Ennek pedig lehet olyan következménye, hogy a fizetőképes lakosság, azok, akik beleragadtak egy olyan tulajdonosi közösségbe, amelyben nem lehet eredményt elérni, egyszerűen elhagyják a belső városrészeket. Aki tud, elmegy, aki marad, az képtelen lesz arra, hogy változtasson, ami további pusztuláshoz vezet. Ma még nem tart itt a város, a helyzet azonban nem kecsegtet sok jóval. A belső kerületek még nem néptelenedtek el olyan mértékben, ami már aggasztó lenne, lakosságcsere sem következett be, ám ha nem változik semmi, akkor ez elkerülhetetlenné válhat.
VI.-VII. kerület régebbi házai
Fotó: Sióréti Gábor
Támogatni kellene a belső kerületek százéves épületeinek felújítását, megtartását. Igaz, a régi, elavult épületek sorsa az, hogy újak épüljenek a helyükre – ezzel alapvetően nincs semmi baj. Budapesten egyetlen 18. században épült lakóház sem maradt meg, csak templom és más, nem lakáscélú épület. A százéves házak pusztulása csak most tűnik borzasztónak, valójában a város életének menete pontosan ez. A város szerkezetét nem az egyes házak és épületek biztosítják, hanem a főbb kapcsolódási pontok, terek, városszövetek. Márpedig ezek több száz éve megvannak és meg is maradnak. Ennek alapján a probléma inkább az, hogy ha a százéves épületeket most nem óvja meg a város – vagy a lakóközösség –, akkor ezek néhány évtized múlva óriási sebként merednek majd a város közepén.
Miért nem újít fel házakat a főváros – kérdezhetnénk. Nem csak azért, mert erre nincs forrás. A város legértékesebb területeiről van szó, még akkor is, ha egy rossz állapotú házban lévő lakás négyzetméterára nem a legmagasabb is a városban. De kérdezhetnénk azt is, hogy miért kellene a városnak, az országnak milliárdokat költeni arra, hogy 60 ezer lakás tulajdonosának értékesebb legyen az ingatlana? Mibe szálljon be az állam vagy az önkormányzat, mire menjen közpénz? Vannak lakhatást segítő programok, de ezek szociális jellegűek, nincs közük a városrehabilitációhoz.
Azzal, hogy a rendszerváltás után tömegével adták át a tulajdonjogot és ezzel a felelősséget is a kerületek az embereknek, a lehetséges megoldási javaslatok tárháza is szűkült. A társasházak, a lakások magántulajdonban vannak, azokhoz a városnak, kerületnek nincs, alapvetően nem is lehet köze. Vagyis megoldás egyelőre nincs.
Amikor összejön
A Rákóczi út 11. bérháza a századfordulón épült (A ház és a lakók történetéről lásd: Hogyan lehetne újra a főváros legszebb része…?, magyarnarancs.hu, 2024. június 20.). Nagy ház, nyolcvan lakással. A közgyűlés nemrég szavazta meg a ház teljes felújításának első ütemét, ebben benne van a tető részleges cseréje, a bejárati rész, a belső falak vakolása, festése, részleges villany- és vízvezetékcserék. Félmilliárd forint lesz a teljes költség, amit a ház saját forrásból és hitelből tud finanszírozni, továbbá minden lehetséges pályázati forrásért elindulnak, mondta a Narancsnak a társasház ügyeit kezelő Szilber Szilvia. Az egészet saját forrásból is tudták volna finanszírozni, ha a társasház eladja a tetőteret, de ezt a lakók egyértelműen leszavazták. A tervek megvannak, elő vannak készítve a szerződések, hamarosan indulhat az első ütem, és ha minden az eredeti elképzelés szerint megy, néhány év múlva a régi pompájában tündökölhet a ház.
Ez igazi sikersztori, de Szilvia szerint az átlagos társasházak egyáltalán nem ennyire szerencsések, hogy ilyen mértékű összefogás létrejön, a száz évnél idősebb házak 90 százaléka valószínűleg nem tudná ugyanezt megcsinálni. Ez alapján elvben több mint 4500 ház, illetve 50 ezer lakástulajdonos lehet bajban, de valójában nem tudjuk, hogy ez a szám mekkora, valószínűleg ennél kevesebb.
Vannak szépen felújított, karban tartott házak, szerencsés lakóközösségek. Mert sokszor szerencse is kell; ha a szomszédban például szálloda épül, a fejlesztővel le lehet boltolni, hogy a társasház is jól járjon. A szállodának fontos, hogy a szomszédos ház ne legyen ronda, így annak tatarozásába beszállhat vagy akár a teljes összeget is fizetheti. Az más kérdés, hogy ebbe mi fér bele: csak a homlokzati elemek javítása vagy a teljes gépészet. Szerencse kell ahhoz is, hogy a lakóközösség többsége érdekelt legyen a társasház felújításában és hajlandó is legyen erre áldozni. Alapvetően fontos, hogy a lakók fizessék a közös költséget, ne legyen senki elmaradásban, a társasház tudjon felújítási alapot képezni, legyen hitelképes. Ha a lakóközösség nem együttműködő, akkor nincs sok esély a sikerre. Érdekkülönbséget jelent, ha a tulajdonos maga a lakó, ha üresen áll a lakás vagy bérlő lakja, és egyáltalán nem mindegy, hogy van-e önkormányzati lakás a házban, hány darab és hogyan hasznosítja azokat az önkormányzat.
És szerencse kell ahhoz, hogy hozzáértő legyen a közös képviselő, a társasházkezelő. Ez a piac szabályozatlan; eddig OKJ-s képzéshez volt kötve ez a munka, holott önmagában az sem volt elegendő – most viszont már egy gyorstalpaló elvégzése után bárki kezelhet társasházat, pedig ez összetett szakma. Ha a társasházi lakások értékét szinten tartani vagy akár növelni szeretnénk, akkor fontos körültekintőnek lenni a közös képviselő kiválasztásánál. Ahogyan Szilber Szilvia fogalmaz: „Ki választ fogorvost az alapján, hogy melyik a legolcsóbb? És miért gondolják mégis sokan, hogy a legnagyobb vagyontárgyukhoz, a lakásukhoz tartozó társasházi ingatlanrész kezelését a legolcsóbbra kell és érdemes bízni?”
Bezzeg régen?
A főváros sosem volt szociális intézmény – száz éve sem. A budapesti bérházakat, bérpalotákat elsősorban magánbefektetők építették azért, mert üzletet láttak a lakáskiadásban és bérház-üzemeltetésben. A magánbefektetők mellett idővel megjelentek az építtetők között az egyházak, a közlekedési társaságok, a bankok, az egyesületek. A főváros azonban csak 1908-ban fogott bérlakásépítésbe, amikor a lakhatási krízis politikai üggyé vált: 1930-ig összesen 14 ezer, kis alapterületű lakást építtetett Budapest. Ezzel természetesen nem oldódott meg a budapesti lakhatási válság.
Pest lakosságának fele az 1910-es évek elején udvari lakásban élt, öt százalékuk konyhát sem tartalmazó, minden komfortot nélkülöző bérleményben, a bérlakások tizede pedig pincehelyiség volt – ott sem egyedül laktak a bérlők. A fővárosi családok harmada albérlők fogadására kényszerült, csak így tudták kifizetni a magas bérleti díjat, amely esetenként a munkabér 60 százalékát is elvitte. Az albérlők mellett megjelentek az ágyrajárók, akik csak azt a kilencvenszer kétszáz centit tudták kifizetni, ahol ledőltek aludni, és ez az ágy sem csak az övék volt. Egy szobában átlagosan akár négyen-öten is élhettek – idegenek, vagyis nem családtagok –, az átlag 2,5–3 fő volt szobánként.
VIII. kerület régebbi házai
Fotó: Sióréti Gábor
A húszas években már épültek modern társasházak központi fűtéssel, több szobával, fürdővel és saját vécével – s idővel már csak ilyenek. Ezeket azonban az átlagos munkáscsaládok lényegében nem tudták megfizetni. A munkáscsaládok 70 százaléka csak szoba-konyhás lakást tudott bérelni. Később, a gazdasági válság éveiben már ilyet sem, a statisztikák szerint 1933 elején 13 500 üres lakás volt a városban – összevetésképpen, az első világháború után lényegében nem volt üres lakás a városban.
A háborúk és a válságok éveiben rendkívüli mértékben megugrott az üres lakások száma, mivel a munka nélkül maradt emberek nem tudták fizetni a lakbért. A befektetők az 1880-as években is egyebek mellett azzal próbáltak védekezni a nem fizető lakók ellen, hogy eleve nagyobb lakásokat építettek azt feltételezve, hogy aki megengedhet magának egy három-négyszobás lakást, az nagyobb biztonsággal tudja fizetni a lakbért. Így azonban a kisebb jövedelműek albérletre vagy ágyra járásra kényszerültek. Az állam adómentességgel igyekezett kislakásos bérházak építésére bírni a befektetőket, valamelyest sikeresen – ám az épült lakások sem tudták kiszolgálni a város lakosságát.
Száz éve is lakáskrízisről szóltak a hírek, ahogyan most is. Csak az okok voltak eltérőek. Akkor a bérleti díjat nem lehetett kigazdálkodni, a lakók ki voltak szolgáltatva a tulajdonosoknak, a bérlőket villámgyorsan kipenderítették, ha elmaradtak a díjakkal – 1933-ban több mint kilencezer lakásból tették ki a bérlőt kényszerintézkedéssel. 1990 után lényegében eltűntek a bérlakások, arányuk ma nem éri el a 10 százalékot. Ha Budapesten lakni akar valaki valahol, akkor vásárolnia kell. Ha szerencsés, örököl – ehhez képest mellékszál, hogy egy százéves házban lévő vagy egy panellakás az örökség.
Szoba-konyha, gang, hátsó traktus
Első körben az arisztokrácia látta meg a piaci rést és fogott bérházépítésbe, később a nagypolgári réteg, majd a módosabb vállalkozói kör is kellő tőkét tudott felhalmozni ahhoz, hogy efféle befektetésben gondolkozzon, nem volt ritka, hogy az asszonyok biznisze volt a bérházépítés és üzemeltetés.
A gazdagabb befektetők több bérházat is működtettek szigorúan üzleti alapon. Ez nyilván azt is jelentette, hogy a lehető legkisebb befektetés mellett a lehető legtöbb lakást igyekeztek kialakítani a telekre felhúzott házban, a lehető legmagasabb összegben meghatározva a bérleti díjat. Egyáltalán nem volt ritka, hogy a megbízás kifejezetten rossz minőségű lakások kialakításáról szólt. Ezek legalja a szoba-konyha volt, ami egyáltalán nem azt jelenti, mint ma. A szoba-konyha szó szerint azt jelentette, hogy a lakás állt egy szobából és egy konyhajellegű helyiségből, a kettő együtt nem nagyon volt nagyobb húsz négyzetméternél.
Ezekben a lakásokban nem volt még előszoba sem, nemhogy fürdő vagy vizesblokk, a legrosszabbaknak utcai ablaka sem. Ilyenből ma már nagyon kevés van, mutatóban lehet csak látni egyet-egyet az önkormányzati tulajdonú lakások árverésén. A többszintes házak kezdetben emeletráépítéssel jöttek létre, később persze a rossz minőségű, földszintes házak bontása után új házak is épültek. Ahol nem volt erre nagy kereslet, ott később indult be a folyamat, így például a VI. vagy VII. kerülettel összevetve Józsefvárosban is: a fizetőképes kereslet csak a kerület frekventáltabb részein tudta kitermelni a házak bontását és a többemeletes újak építését.
A város annak érdekében, hogy minimálisan élhetők legyenek a bérlakások, előírta a többszintes bérházak építtetőinek a kötelező legkisebb udvarméret kialakítását (a zártsorú építkezéseknél akár közös udvarokkal), később pedig az ablaktalan házrészeken lichthof kialakítását tette kötelezővé. Ellenkező esetben szakmányban épültek volna a minden szempontból élhetelten lakások lyukméretű udvarokkal, ahová soha nem szivárog le a fény. Ahogy nőttek a bérházak és emelkedett a bérházi lakások száma, egyre kevésbé lett kínos ilyen házban lakni, megjelentek azok a házak is, ahol a tulaj és a bérlő is ugyanabban a házban lakott. A bérházak tulajdonosai jellemzően elfoglaltak egy teljes szintet – az első emelet volt a legelegánsabb –, fölötte lakott a kiszolgáló személyzet, illetve bérlők kaptak kisebb és még kisebb lakásokat. Természetesen nem járkáltak ugyanazon a lépcsőn az úri népek és a proletárok: a tulajé volt a főlépcső és a szép, tágas lépcsőház, a hátsó traktus keskenyebb lépcsőjén meg jött-ment a pórnép.
Ezen keveredés mellett nem volt ritka az eleve vegyes összetételű bérház építése sem: vagyis olyan házé, amelyben volt szoba-konyhás, később már előszobás lakás és többszoba-hallos is. Azokban a bérházakban, ahol csak kisebb és rosszabb minőségű lakások épültek, függőfolyosók alkalmazása volt a kézenfekvő, ám a vegyes összetételű házak esetében ez nem volt megoldható. Ezért az olyan házakban, ahol volt nagy, többszobás lakás és egy-két szobás is vagy zárt körfolyót építettek, vagy kialakítottak zárt lépcsőházat és gangot egyaránt. Ilyenek bőven vannak az V. kerületben és a Nagykörúton, függőfolyosós házak szerte a VI. és VIII. kerületben, fedett körfolyosós pedig lényegében bármelyik utcában. Ritka megoldás volt a ház utcafrontjára épített függőfolyosó, ilyen például a Népszínház utcában látható.
A XIX. század második felében kezdett megjelenni a lakásokban a saját fürdőszoba, majd a lakáson belüli vécé – a víz- és csatornahálózat kiépítésével egyidőben. Ezt követően már nem nagyon épült vizesblokk nélküli lakás, ugyanakkor nem minden esetben volt automatikus a korszerűsítés – az Andrássy úton például rendre rosszabb komfortfokozatúak voltak a lakások, mondván az ember itt a lokációt kapja extraként. Ma is vannak olyan lakóházak a városban, ahol megvannak a hátsó traktusba épített közös vécék, sőt olyan lakások is, amelyeknek nincs saját vécéje.
