A Nemzeti Lakásprogramot jelenleg dolgozzák át a január óta folyó társadalmi vita javaslatai alapján. Az ugyan még nem világos, hogy a tizenöt éves program forrásai mik lesznek, az elmúlt időszak döntései - mint például a kamattámogatási rendszer - azonban jelentős állami kötelezettséggel járnak.
n "A lakáskoncepció - ami tulajdonképpen a programok vitája - kicsit messze van a tényleges lakáspiaci folyamatoktól, ráadásul az azokat befolyásoló különböző programok hatásait sem igazán ismerjük" - mondta a Narancsnak a lakásprogram kidolgozásában is részt vett Hegedüs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője. A gyakorlati lakáspolitikát a különböző rendeletek (támogatások, kedvezmények, pályázatok stb.) és a lakáspiaci folyamatok együttesen alakítják. Miközben a lakásszektorba tavaly durván 200 milliárd forint áramlott, Hegedüs szerint csak homályos sejtések lehetnek arról, hogy milyen hatékonysággal hasznosult ez a pénz, milyen szervezetekhez, lakossági csoportokhoz jutott, és milyen mértékben befolyásolta a szereplők viselkedését.
Mádi László országgyűlési képviselő (Fidesz - MPSZ) szerint a lakásprogram akkor érvényesülhet jól, ha áthatja az egész kormányzati döntéshozatalt, és parlamenti konszenzussal fogadják el, hiszen a kormányok regnálásánál jóval hosszabb időre kell tervezni. Egy kormányzati program sikerességének két feltétele van: legyen elegendő költségvetési forrás, illetve megfelelő politikai akarat, és működjön az ennek érvényesítéséhez, végrehajtásához szükséges intézményrendszer - mondta Mádi. "A szocialista kormány nagyon lassan kezdett a lakásprogramhoz, igazából egy virtuális vita pótolja a tetteket. Ráadásul a kormány megszorító politikája megfojtja a rövid távú lehetőségeket is. Azzal számolnak, hogy 2006-ig érdemi áttörés nem lesz, csak tapogatózó mintaprogramokat kezdenek" - érvelt a Narancsnak. Mádi László szerint nem véletlenül volt a lakáspolitika korábban a Gazdasági Minisztérium alá rendelve, ugyanis a lakástámogatás nemcsak kiadásként jelenik meg, hanem komoly multiplikatív folyamatokat generálva bevételi oldalról is erősen befolyásolja a költségvetés egyenlegét. "A szocialista kormányon belül a lakáspolitikával foglalkozóknak nincs elegendő közgazdasági tájékozottságuk, márpedig a Pénzügyminisztérium fiskális megfontolásaival szemben ütőképes érvrendszert kellene kidolgozniuk" - folytatta Mádi. Úgy véli, a feladat koordinálását végző kormánymegbízottnak sincs tényleges szerepe a kormányzaton belül, "de nem is lehetne, mert az összeférhetetlen lenne a polgármesteri tisztével". (A kormánymegbízott egyben Nyíregyháza polgármestere - V. T.) (Szeptemberben új szereplővel bővült az irányítás: Ekkor állt fel a Belügyminisztérium alá tartozó Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal, amelynek feladata többek között a lakásépítés átfogó stratégiájának elkészítése, a lakástámogatási rendszer kialakítása.)
Mádi tisztázatlannak tartja, hogy a kormányprogramban ígértek ellenére hogyan alakítják át a hitelhez jutási lehetőségeket és az adókedvezményeket. "Attól tartok, hogy alkotmányellenes a lakástámogatás rendszerének, a kamattámogatásnak a szigorítása, és ez ügyben érdemes volna politikai próbapert indítani. Ezzel hiteltelenné válhat az egész program, mert nem lehet hosszú távra tervezni" - tette hozzá. Hegedüs szerint a lakáshitelnél a banknak a szerződéskötéskor közölni kellett volna, hogy a kamattámogatás beépül a szerződésbe, de a személyijövedelemadó-támogatást hosszabb távra senki nem garantálta; annak mértéke az aktuális költségvetéskor dől el.
A kamattámogatási rendszerrel és a gyermekek után igénybe vehető szociálpolitikai támogatással hosszú távon számol a kormány, "bár sok szakértő szerint a vissza nem térítendő támogatás rendszere nem jó, és a megszüntetését javasolták. A lakossági vitákon azonban kiderült, hogy az érintettek ragaszkodnak hozzá" - fejtette ki a Narancsnak Csabai Lászlóné kormánymegbízott. Az adó-visszatérítés rendszerét is megtartják, de csak egy átmeneti időszakra, "mert teljesen diszfunkcionális: például egy friss elemzés szerint az alsó két jövedelmi ötöd az adó-visszatérítésnek még a tizedét sem tudja igénybe venni, míg 40 százalékát a felső egyötöd érvényesíti" - tájékoztatott a kormánybiztos.
A lakásépítésben a 80-as évektől a terhek jelentős részét a hitelezésre helyezték, így az a rendszerváltás előtt már fontos finanszírozási forrássá vált. A 90-es évek elején azonban az infláció, a magas reálkamatok és -jövedelmek csökkenése miatt a hitelezés jóformán megszűnt. Hegedüs szerint a hitelrendszer újraindítása fontos volt, mert a finanszírozás enélkül megoldhatatlan. "A lakáshitel beindulása a bankszektor és a háztartások viselkedésétől függ, kérdés, hogy kell-e ezt központilag támogatni" - mondta. A kormány 2000-ben e kérdést eldöntötte: bevezették a jelzáloghitelek kamattámogatását és az új lakásoknál igényelhető kiegészítő kamattámogatást. A támogatás mértéke időközben jócskán megnőtt, "valószínűleg nem kismértékben a politika és az érdekelt szereplők nyomására" - folytatta Hegedüs, aki szerint fontos cél, hogy előbb-utóbb csak a rászorulók kapjanak támogatást. "Ha az állam támogatja egy jó minőségű nagy lakás cseréjét egy még nagyobbra, a költségek igen magasak, míg a társadalmi hozam viszonylag csekély lesz" - érvelt.
A kormány egy olyan garancia-viszontgarancia rendszer kialakítását tervezi, amely révén
minél alacsonyabb saját erővel
lehet bekapcsolódni a magánlakás-építésbe. Jelenleg a lakáshoz jutásnak az az egyik legnagyobb gátja, hogy hiába rendelkezik valaki a hiteltörlesztéshez elegendő jövedelemmel, a saját erő hiánya miatt hitelképtelen. A lakás-takarékpénztári rendszer segíthetett volna ezen, "de mára kiderült, hogy az ott megtakarítható összeg az állami támogatással együtt egyre kevesebbet ér a lakáspiacon" - mondta Csabainé, aki szerint az előtakarékosság rendszere fontos, de emellett kibővítené például a köztisztviselőknél alkalmazott állami garanciarendszert is. "A jövőben ennek nem egy szakmára kell vonatkoznia, hanem például a gyermekes családokra" - tette hozzá.
Hegedüs szerint arányaiban még mindig igen kevés lakás épül a 80-as évekhez képest, "úgy tűnik, óvatos a piac és nehezen mozdul meg". Számításai szerint a jelenlegi kamattámogatási rendszer hosszú távon nem tartható fenn, mivel a hitelállomány növekedése a támogatások jelentős részét le fogja kötni, és néhány éven belül nem lesz újabb költségvetési forrás az újabb programokra. Hosszabb távon érdemes lenne általános, a jelenleginél kisebb ösztönző kamattámogatást nyújtani elsősorban a lakásépítésekre, a források túlnyomó részét pedig konkrét programokra célzottan kellene felhasználni - véli. Csabai Lászlóné is úgy látja: a rendelkezésre álló források jelentős része determinált, "újra ki kell dolgoznunk a túlzott vállalások átalakítását, a rendszer átláthatóságának és fenntarthatóságának biztosítását". Mádi szerint ez nem okozhat gondot: "A szocialisták kampányukban deklarálták, hogy a lakástámogatás GDP-hez viszonyított arányát meg kell duplázni 2006-ra. Ha ezt komolyan gondolták, örülni kellene a korábbi döntésekből következő elkötelezettségeknek, mert nem kell miattuk újabb döntéseket áterőszakolni a kormányon" - fejtette ki.
A lakásfenntartás, -felújítás, -korszerűsítés terén is akad tennivaló. A kormánybiztos szerint el kell jutni odáig, hogy az építésre és fenntartásra, felújításra fordított költségek egyensúlyba kerüljenek. Ma az új lakásokhoz és a használt lakás vásárlásához kapcsolódó támogatási rendszerre költjük a források 85 százalékát, és csupán a fennmaradó részt a fenntartás, korszerűsítés finanszírozására. Ehhez képest nemzetközi összehasonlításban számszerűségében nem kiugróan rossz a lakásállományunk, míg minőségében messze elmarad az átlagtól. "A legnagyobb probléma a lakásfenntartási költségek rossz hatékonysága, hiszen ma fajlagosan többet költünk energiára, fenntartásra, mint az európai országok. Az átalakítás, korszerűsítés, az energiatakarékos nyílászárók beépítésének stb. költségeihez muszáj állami forrásból hozzájárulni, mert ezekben a lakásokban az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők élnek" - részletezte Csabainé.
A bérlakások helyzete
a lakásprogram egyik sarkalatos pontja. Hegedüs szerint a bérlakás-probléma gyökere a privatizáció: a lakásállománynak csupán 8 százaléka bérlakás, és ennek alig fele van önkormányzati tulajdonban. "Az első igazi kérdés, hogy kell-e bérlakás. Szerintem a jól működő rendszernek része a bérlakás, hiszen olyan igényeket elégít ki, amiket magántulajdonú lakással csak sokkal drágábban lehetne. A bérlakással megoldható például a fiatalok gondja vagy a munkahelyváltással járó problémák, ráadásul így nem jelentkezik akkora tranzakciós költség, mint lakásvásárláskor, és kezelhető a korlátozott piaci információk miatt fellépő kockázat is" - mondta. Fontosnak tartja, hogy egy új lakás építéséhez lakásonként legalább 6-7 milliós támogatás vehető igénybe a rászorultság vizsgálata nélkül, míg a bérlakásnál a támogatás időben korlátozható és célzottan adható.
A kormánybiztos nem számít nagy bérlakás-építési hullámra, "hiszen látható, hogy a rendszerváltás óta igen erős a tulajdonhoz ragaszkodás, így a 15 éves program végére is maximum 15 százalékos bérlakásállománnyal számolunk" - mondta. Ezek egy része szociális alapú bérlakás lesz, másrészt pedig magántőke bevonásával épülő piaci alapú bérlakások. A bérlakásállomány növelésével a hitelek törlesztésére képtelenné váló családok elhelyezését is meg lehetne oldani; ezzel a bankok rizikófaktora is csökken, és megváltozhat a hitelezési gyakorlatuk is, azaz elegendő lesz kisebb önerő felmutatása a sikeres hitelfelvételhez.
Mádi László szerint csupán a kormányretorikában fontos a bérlakásépítés, mert az erre szánt költségvetési forrást az idén a felére csökkentették, majd tavasszal még lejjebb faragták. "A bérlakásépítést kormányzatilag kellene segíteni, az új vállalkozói építés pedig a korrupció melegágya lehet" - jegyezte meg. Hegedüs úgy látja: az államnak el kell döntenie, hogy milyen rendszerben ösztönöz a bérlakások építésére, üzemeltetésére. Erre alkalmasak lehetnek az önkormányzatok, a nonprofit szervezetek és a magánszektor is. Az önkormányzatoknál problémásnak tartja, hogy a tulajdonosi és politikai érdekek gyakran keverednek például a bérlőkijelölésnél vagy a bérleti díj meghatározásánál, de mellettük szól, hogy a szociálpolitikai szempontok jobban érvényesülhetnek. Úgy véli, máig nincsenek meg azok az ösztönző rendszerek, melyek révén az önkormányzatok átgondolnák lakáspolitikájukat, így teljesen ad hoc módon alakulnak a helyi viszonyok. "Érdemes volna a politikától távolabbi lakásvállalatokat létrehozni, akár a jelenlegi vagyonkezelők átalakításával, és működtetni kellene egy lakbér-támogatási rendszert, ahol a lakbér a piachoz közeli szintű, a támogatás mértéke pedig a jövedelemtől függ. Ahhoz, hogy ez működhessen, központi forrás kell, de hiányzik az igazi akarat, hiszen a rendszer előnye politikailag nehezen kommunikálható" - mondta Hegedüs.
A kormány valószínűleg még idén elfogadja a lakbér-támogatási koncepciót. A szabályozást egy kétéves átmeneti időszak után törvényi szintre kívánják emelni, "hogy a befektetők biztonságát garantálhassuk" - mondta a kormánybiztos. A lakbértámogatást első lépésben az új lakásoknál vezetik be, ezzel is támogatva a tőkebefektetést; ezt követik a magán- és önkormányzati bérlemények. Hegedüs szerint a bérlakás építésénél fontos kérdés, hogy milyen arányban oszlik meg a kockázat a befektető, a hitelező, az önkormányzat, a központi kormányzat és a bérlő között. A lakbértámogatás mértékétől jelentősen függ a megtérülés. A magánlakáspiac ma kb. 1000-1200 Ft-ot kér négyzetméterenként havonta, a befektetői javaslatok az új lakások lakbérére 1600-1800 Ft körül mozognak. "Új lakásoknál reális, hogy a piaci ár fölé megy a támogatás, de ennél jobb megoldásnak tartom, ha inkább tőketámogatást nyújt az állam, mert így a lakbértámogatásnak nem lehet árfelhajtó szerepe" - mondta Hegedüs. Mádi kifogásolja, hogy a lakbértámogatásról még nem látott költségvetési elemzést, "pedig igen drága mulatság, ráadásul a rendelkezésre álló adatok alapján nehéz a rászorultság korrekt mérése, megállapítása".
A mintegy 700 000 panellakás
felújítását, fenntartásuk gazdaságossá tételét a panelprogramon keresztül segíti a költségvetés. Csabainé szerint még legalább egy év kell, hogy egy jól működő támogatási szisztéma alakuljon ki, utána pedig a helyi önkormányzatokra kell bízni a lebonyolítást. A program során elképzelhető, hogy a jelenlegi állami támogatás aránya csökken, de az 50 százalékot később is eléri. A jelenleg már folyó thermophor kémény-felújítási program nagyjából két év múlva ér véget, lassan lezárul a martinsalakos házak átépítése, és évek óta lehet a nyílászárócserére pályázni. "A panelfelújítást folyamatosan támogatni kell, és a kifutó programok mellett újabbakat - például azbesztmentesítés, vályogház-felújítás - kell bevonni" - sorolta a kormánybiztos. Emellett a mozgássérültek, speciális helyzetben lévők támogatását is meg kell oldani, és a lakásprogramba beépítik a Romaügyi Hivatal által elkészített programot is, amely a szegregált telepek megszüntetését célozza a lakhatás, a foglalkoztatás és az oktatás-képzés segítésével. A "telepprogramhoz" uniós források bevonását is tervezik, hiszen - bár a lakás nemzeti ügy - itt a teljes lakókörnyezet átalakításáról van szó. "Nyíregyházán romák részére kilenclakásos házakat építünk a leendő lakók közreműködésével, és mindig a legszebb portájú, dolgozó családok költözhetnek be, mert a lakhatáson kívül is használható mintákat kell adnunk" - példálózott a városban polgármester Csabainé.
Gőzerővel folyik a törvényi háttér rendberakása is: már a parlament előtt van a társasházi törvény, még idén bekerül a lakásszövetkezetekről, az építésigazgatásról szóló törvény, jövőre pedig felülvizsgálják az egész lakástörvényt. Újraszabályozzák az ingatlan-nyilvántartást, és annak érdekében, hogy közhasznú szervezetek is részt vehessenek a lakásépítésben, a nonprofit szervezetekről szóló törvény módosítását is tervezik.
Virág Tamás
