Sokéves pangás után feléledni látszik a lakossági hitelpiac, bár még csak a lakáshitelek iránt nőtt a kereslet. Van persze honnan feljönni, hiszen a 2008-as válság és különösen a svájci frank megerősödése nyomán tömegesen bedőlő devizahitelek kudarca igencsak elvette a magyarok kedvét attól, hogy hitellel hosszabbítsák meg szimbolikus takarójukat.
A fordulat a múlt ősszel állt be, azóta valamivel több ingatlanhitelt veszünk fel, mint amennyit törlesztünk, bár a hitelállomány éves növekedése csak májustól haladja meg az 5 százalékot.
Kölcsöneink bővülését sokszorosan túlszárnyalják a pénzügyi eszközökben elhelyezett megtakarításaink, ami azt jelzi, hogy a felhalmozott vagyonunkhoz képest még mindig visszafogottan adósodunk el. A magyar lakosság GDP-arányos hitelállománya is meglehetősen csekély: a 2010-es csúcsról tavalyig a felére, 16 százalékra csökkent. A háztartások eladósodottságának e mutatója a régiónkban jellemző 30–38 százalék felét sem éri el, és még inkább elmarad az euróövezet 50 százalékos átlagától. Mindez azt tükrözi, hogy a hazai lakosság, legalábbis en bloc, még messze van a túlzott eladósodás állapotától.
Ha ez a helyzet, akkor vajon miért szigorítja meg az MNB a veszélyes mértékű eladósodás megfékezésére 2015-től bevezetett adósságfék-szabályát? Októbertől ugyanis már csak annyi hitelt vehetünk fel, ami mellett a havi törlesztőrészleteink összege nem haladja meg a nettó jövedelmünk 25 százalékát a legfeljebb 3 évre rögzített kamatú hitelek esetében, illetve a 35 százalékát az 5 és 10 év közötti időszakonként átárazódó hiteleknél. A most érvényes 50 százalékos korlát már csak a legalább 10 évre rögzített kamatú hiteleknél marad fenn. Havi 400 ezer forint feletti jövedelem mellett továbbra is magasabb (30, 40, illetve 60 százalékos) limitek érvényesülnek. A Pénzcentrum számítása szerint már a mai alacsony kamatok és 10 éves kamatrögzítés mellett is 30 ezer forinttal magasabb lesz egy átlagos, 11 millió forintos hitel felvételéhez minimálisan szükséges jövedelem, a kamatok várható emelkedése pedig tovább növeli a hitelképesség jövedelemhatárát.
A lakossági hitelezés szigorítását a növekvő kamatkockázat indokolja. A devizatartozások forintosításával és a devizahitelezés felfüggesztésével megszűnt ugyan az árfolyamkockázat, ám az adósokat most a növekedésnek indult forintkamatok hozhatják kellemetlen helyzetbe. A kamatok többéves rögzítésével a bankok egy időre átvállalják ezt a kockázatot, de ezt persze nem ingyen teszik, hanem úgy, hogy a fixált kamatokban eleve érvényesítik a várható piaci változásokat. Így viszont a látszat az lehet, mintha a hosszabb időre rögzített kamatú hitelek drágábbak volnának a gyakrabban átárazódó, viszont alacsonyabb induló törlesztőrészlettel bíró kölcsönöknél.
A devizahiteles történet sajnos igazolja az óvatosságot, és ahhoz is érvet szolgáltat, hogy a csábító, ám kockázatos hiteltípusok esetében külső kényszereket sem árt bevetni. Anno a forinténál sokkal alacsonyabb kamatú frankhitelek (és a hitelezés felfutását ettől remélő bankok) ösztökélték az embereket arra, hogy eltekintsenek az árfolyamkockázattól, most viszont a megnövekedett kamatkockázatot rejtik el a ma még olcsó forinthitelek. Félő, hogy ha a hitelfelvételeket nem korlátozná az adósságfékszabály, akkor éppen a legsérülékenyebb ügyfelek választanák az alacsony indulókamat melletti nagyobb mértékű eladósodást, kitéve magukat annak, hogy a piaci kamatok emelkedésekor nem tudják majd törleszteni a kölcsönt. A jövedelem csökkenése, pláne a munkahely elvesztése ellen persze az adósságfék sem védi meg az adóst, aki akkor is bajba kerülhet, ha az ingatlanárak esése miatt a hitelfedezet veszít értékéből. Az egykori devizahitelek forintosítását követően, illetve az eleve forintban nyújtott kölcsönök mellett is szép számmal vannak olyanok, akik nem képesek törleszteni az adósságukat. (A nem teljesítő lakossági hitelek aránya még mindig meghaladja a 10 százalékot, a 90 napnál nagyobb késedelemben lévő tartozásoké pedig a 7 százalékot.)
Az adósságfékszabály szigorításával ugyanakkor a saját ujjába is beleharapott az MNB. Hiszen jó ideje minden igyekezetével azon van, hogy a gazdasági növekedés felfűtése érdekében bátrabb hitelezésre buzdítsa a bankokat. Ezért nem ad lehetőséget arra, hogy fölös pénzüket nála helyezzék el betétként, és ezért kínál nekik olcsó forrást. Az MNB a lakossági hitelállomány 15 (ezen belül a lakáscélúak 18) százalékos éves bővülését tartja kívánatosnak 2030-ig, összhangban az újraválasztott kormányfő által kitűzött grandiózus növekedési és felzárkózási céllal.
Ezért is meglepő, hogy az adósságféket behúzó jegybankhoz hasonlóan a kormány is szorít a gazdaság fellendítése érdekében meglazított gyeplőn. A nemzetgazdasági miniszter bejelentette, hogy – sokak várakozásával ellentétben – 2020-tól nem hosszabbítják meg a két éve bevezetett 5 százalékos kedvezményes lakásáfa hatályát. Talán abban bízik, hogy a 27 százalékos áfa sem veti majd vissza a hosszú ideig tartó pangást követően meglódult lakásépítéseket. Hiszen a bővülő lakossági jövedelmek, a pénzügyi megtakarításokon elérhető alacsony hozamok és a vonzó hitelkamatok mellett a háztartások, az építési vállalkozók és a bankok is érdekeltek a lakásberuházások és hitelek felfuttatásában.
Optimizmusát indokolhatná a kiadott építési engedélyek számának gyors növekedése, hiszen az idei engedélyekben kilátásba helyezett lakásszám megközelítheti a lakásállomány folyamatos megújításához elégséges, évi 40 ezer darabot. Ám a trend mechanikus meghosszabbítása merész lépés volna, és nem csupán azért, mert a határozott időre bejelentett kedvezményes áfakulcs arra ösztökélte a beruházókat, hogy még annak visszavonása előtt értékesítsék a megépített új lakásokat. Az MNB lakáspiaci jelentése szerint a tervezett lakásépítéseket éppen a kedvezményes áfa megszüntetése veti vissza 2020-tól, amellett persze, hogy a szakképzett munkaerő hiánya és az állami beruházások kapacitáselszívó hatása eleve növekvő akadályt képez.
A kínálat szűkössége mellett a kormányzati fék behúzása óhatatlanul a lakásárak emelkedéséhez vezet, ami viszont felerősíti a jegybanki fék hatásfokát. A megdráguló építkezések ugyanis növelik a vásárlók hiteligényét és a hozzá minimálisan elvárt jövedelmeket, miközben a szigorodó adósságfékszabály még ennél is magasabbra nyomja fel a hitelfelvételhez szükséges jövedelemhatárt. Így nemcsak a lakásépítések felívelő dinamikája törik meg, de a hozzájuk tartozó hiteleké is, ami keresztülhúzhatja az éppen csak beindult hitelboom kibontakozását. A lakosság túlzott eladósodásától ezért valóban nem kell tartani, annál inkább a gazdaság leülésétől. Valamit valamiért.
