Ingatlant eladni – elvileg – nem bonyolult, ahogy venni se. Meghirdetjük, megveszik; megnézzük, megvesszük. Jól eladni és jól venni viszont nem könnyű, ám hogy itt mit jelent a 'jól' jelző, sok mindentől függ. Az eladó részéről azt, hogy megfelelő áron adjuk el, és lehetőség szerint ne álljon a piacon hónapokon át a lakás, a vevő felől pedig leginkább azt, hogy ne rabolják feleslegesen az időnket félrevezető ajánlatokkal.
A dörzsölt ingatlanügynökök mindent megtesznek azért, hogy a szörnyűséget is jó színben tüntessék fel – nem azért, mert hátha nem tűnik fel, hogy rohad a fal, hanem azért, hogy a lehető legtöbb érdeklődő nézze meg azt a szörnyűséget. Ha több a hal, nagyobb az esély a fogásra.
Az alábbiakban összegyűjtöttem a leggyakoribb kamuszövegeket, amikkel egy hirdetésben megpróbálják behúzni a potenciális vevőket. Van olyan kamuszöveg, aminek hallatán menekülni kell, van, amelyiket csak figyelmen kívül kell hagyni, és persze olyan is létezik, amivel akár tényleg jól is járhatunk.
Környék és körei
Az ingatlanok esetében a legfontosabb tényező a lokáció. Nagyon egyszerű ez: ha a lakás a Rózsadombon van, akkor az mindig ott marad. A jó környéken lévő lakás értéke megmarad, kivéve, ha a szomszéd telken átvezetik a vasutat vagy az M0-st, de a Rózsadombon erre kevés az esély. Éppen ezért az ingatlanhirdetésben a legrosszabb környéket is meg kell próbálni olyannak feltüntetni, mintha épp ilyen lenne.
- "Legfrekventáltabb részén"
"Eladásra kínálom a kerület legfrekventáltabb részén ezt a lakást." Hogy ez mit jelent, az kábé hirdetése válogatja. Mondjuk mi lehet a XII. kerület legfrekventáltabb része? Kissvábhegy? Istenhegy? Városmajor? Nem. Kútvölgy felső sarka, egy görbe utca, ahol nem jár semmi, nincs bolt, de legalább baromi messze van mindentől. Kétségtelen, hogy lehet nyitott ablaknál aludni. És vajon mi a legfrekventáltabb a XI. kerületben? Lágymányos? Gellérthegy?
Nos, alapvetően bármi, még Albertfalva is – oké, az talán a legkeresettebb jelzőt kapta, ami meg, ugye, lényegtelen, kit érdekel, hogy rajtunk kívül még hányan akarnak odamenni. Minden lehet frekventált, pedig elég jelentős a különbség a Duna-part és Madárhegy között, autóval is negyedóra, a többiről nem beszélve. A legfrekventáltabb kifejezés az tehát, amivel nem kell törődni, bármit jelenthet.
- "Dinamikusan fejlődő"
Vagyis ocsmány. Vagy nincs ott semmi, mert két éve dózerolták le a dzsindzsát és hordták el a szemetet az utolsó utca végén, ahol felhúztak egy lakóházat, vagy van ott valami, ami jobb lenne, ha nem lenne ott. Lehet, hogy a rozsdaövezet szélén vannak a házak, lehet, hogy egy valamikori állami, katonai, egészségügyi intézmény jelentette a "mágnest", ami bezárt húsz éve, és azóta se történt semmi, de az egyik közeli gyárépület helyén kétszáz lakásos lakótelep épül. Lehet, hogy szörnyű állapotú lakóházak vannak a környéken, de beindult egy-egy társasházi fejlesztés. Bármi is legyen, tíz-húsz évig még bitang rossz lesz oda hazajárni. De ha ezt kibírjuk, tényleg lehet belőle tuti környék.
Ez befektetésnek nagyon jó, hiszen jó eséllyel sokkal meredekebben fognak itt emelkedni a négyzetméter árak, mint egy átlagos környéken, de ha májustól innen szeretnénk oviba vinni a gyereket, akkor meg kell fontolni, jó ötlet-e. Mert mondjuk nincs ovi. A rozsdaövezeti beépítéseknél különösen fontos körbenézni, mi van a környéken. Ha egy lakóházak által határolt foghíjtelek épül be, akkor elvben minden adott, de ha az egyik szomszéd telken használtautó-lerakat van, a másikon gaz és némi szemét, a harmadikon pedig egy bezárt kábelgyár, akkor ott nem lesz infrastruktúra.
- "Ligetes"
Alapvető szempont lehet, hogy az utcában vannak-e fák, hol a legközelebbi park. És, ugye, mennyire vonzó, ha a hirdetésben az van, hogy ligetes. A ligetes környék valójában azt jelenti, hogy egy kétszer háromsávos út mellett, ahol talán még villamos vagy troli is jár, de buszok biztosan, van húsz fa és harminc bokor. Technikailag valóban ez a liget, fákkal, bokrokkal lazán fedett, füves terület. Attól még ez szinte biztosan elviselhetetlen, nem lehet se sétálni, se ablakot nyitni. Budapesten például a Dózsa György út.
Ha nem ez lenne a helyzet, akkor az lenne a hirdetésben, hogy madárcsicsergős. Esetleg természetközeli. Vagy karnyújtásnyira van csak az erdő, tájvédelmi körzet, amit akarunk. Persze lehet, hogy van madár – a galambon kívül –, csak az már március közepére rekedtre ordította magát a zajban. Persze ha nem zavar, hogy ablakot csak pucoláskor nyitunk, akkor nem gond.
- "Kiváló közlekedés"
Ahol tényleg kiváló a közlekedés, ott ezt nem kell beleírni a hirdetésbe. Nyugati, Keleti, Déli, Blaha, Széll Kálmán tér, Rákóczi út, Thököly út, Fehérvári út. Elég csak utalni rá, hogy ezek a csomópontok sétatávra vannak. Van ahol persze akkurátusan minden jármű és átszállási kapcsolat ott van a hirdetés végén négy sorban, de akkor fel kell tenni a kérdést, ugyan miről szeretnék elterelni a figyelmet?
Ha kiváló a közlekedés a hirdetésben, az általában azt jelenti, hogy van öt perc sétára valami busz. Hogy az hova visz, mellékes, de mondjuk valamelyik csomópontra, metróállomásra. Ahonnan már eljuthatunk oda, ahová szeretnénk menni. A legjobb kiváló közlekedés, amit hirdetésben láttam, a Római-part volt, amit lehet nagyon szeretni, de az, hogy a szentendrei HÉV-hez kivisz egy busz, olyan messze van a kiválótól, mint a pannon gyík a komodói varánusztól.
Házon belül
A környék után lépjünk be a házba. Természetesen minden hirdetésbeli társasház kiváló közösség, a szomszédok kedvesek, csendesek. Ha semmi ilyen nem szerepel a hirdetésben, akkor megvan a ház, ahol a macskás néni, az ordítva zenét hallgató, a hétfő reggelig bulizó és az idegbeteg kutyáját tíz órára magára hagyó lakik. Az airbnb csak jó dolog lehet, és ha kifejezetten szerepel a hirdetésben, hogy lehet airbnb-zni, akkor számítsunk arra, hogy a ház lényegében egy szálloda. Belépve a lakásba persze bármi fogadhat.
- "Ékszerdoboz"
Vagyis kicsi és cseppet sem praktikus, mintha egy párizsi apartmantban járnánk. Az ékszerdobozok sokszor tetőtéri lakások vagy egy nagy polgári lakásból leválasztott, félig értelmetlen szoba egynégyzetméteres konyhával és másfeles fürdővel. Esetleg hegyesszögben végződő konyha, lőrésablakú háló pirinyó erkéllyel, ahová kifér egy sámli és egy korlátra akasztott növénytartó asztalként használva.
Ékszerdoboz még a tulajdoni lapon 27, valójában 56 négyzetméteres, belső kétszintes egérlyuk, ami jobb esetben tényleg belső kétszintes, rosszabb esetben galériás. Ha egy hirdetés külön kiemeli, hogy a felső szinten is van ablak, könnyű elképzelni, hogy is képzelik el ezeket a szobákat a hirdetők. Vagy üvegtéglák adnak annyi fényt, hogy az ágyneműt még át lehessen húzni lámpa nélkül, vagy a hatalmas ablak felső harminc centije lóg be a galéria fölé.
- "Ennek ellenére világos"
Mivel belső udvarra néz minden ablak, ezért csendes, de ennek ellenére világos. Ez nagyjából akkor áll, ha a legfelső emeletről van szó, esetleg eggyel lejjebb, és nagy az udvar. Nincs világos udvari, földszinti és első emeleti lakás. Nincs. Soha senki nem is akart ilyet építeni nagyjából a nyolcvanas évek közepéig. Akkor sincs, ha a telekkönyv szerint földszinti, valójában félemelet. A sötét lakásokat mindig úgy mutatják meg, hogy ég minden villany. Ezt sosem szabad elfelejteni. Ha éjjeliőrök vagyunk, ez nem gond, de ha egy akármilyen növényt szeretnénk életben tartani, már igen.
- "Jó elrendezésű"
Ez nagyjából a frekventált megfelelője. Semmit sem jelent. Kinek mi a jó? Egyben vécé, külön fürdő? Konyha a sarokban szeparáltan vagy a nappalival egybenyitva? Sok kis szoba vagy egy nagy? Talán annyi nagy valószínűséggel állítható, hogy a jó elrendezésbe nem tartozik bele az egymásba nyíló több szoba és a tíz négyzetméteres nappali-harminc négyzetméteres hálószoba kombó.
- "Lehetőségeket magában rejtő"
Ha egy lakás számos lehetőséget rejt magában, az azt jelenti, hogy ordenáré állapotban van, és kábé a tégláig le kell verni mindent. Onnantól viszont kétségtelenül széles a lehetőségek skálája. Ez eggyel jobb egyébként, mint a jól alakítható, mert ez sokszor csak papíron van így. Jól alakítható, csak épp a vizes helyiséget át kell vinni a lakás másik sarkába, végig vésve a követ, parkettát. Vagy le lehet választani egy szobát, csak annak az ablaka a lichthofra néz. Akkor inkább jöjjenek a lehetőségek.
Eleve az ablak és a hall kifejezés is mintha átalakult volna. A hall az a helyiség, aminek nincs ablaka, tehát nem számolható szobának. Ám ha jobban mutat plusz fél szobaként a semmire nem használható, cserébe tizenöt négyzetméteres hall, akkor az dolgozó lesz az alaprajzon, plusz fél szoba. Ha nincs ablak, a lichthof is azonnal ablakká nemesül, máris kész a külön háló. Minden gyerek álma.
A szemednek higgy
Az ingatlanhirdetés pont olyan, mint a tejföl vagy a falfesték. A hirdetés szerint csodás, fantasztikus, kár kihagyni. Valójában meg bármilyen lehet. Ha tisztában vagyunk azzal, hogy valójában mi mit jelent egy hirdetésben, nagyon sok időt megspórolhatunk magunknak, és csak arra kell fordítani az energiánkat, hogy megtaláljuk azt, amire tényleg vágyunk. Akkor is, ha tejfölt veszünk, akkor is, ha lakást.
(Címlapképünk illusztráció)
