"2008 előtt nagyjából hatezer szakképzett ingatlanközvetítő működött a piacon, számuk mára két- és háromezer körül lehet" - mondta lapunknak Békési Béla, a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MIÉSZ) elnöke. Mellettük legalább ugyanennyi referensi státuszú betanított munkatárs dolgozik, akikből ugyan lehet jó szakember, bizonyos részfeladatokra tökéletesen alkalmasak, ám az elnök szerint tevékenységük számos veszéllyel jár, az ügyfeleknek és az ingatlanosok megítélésének is árthatnak. Köles Zoltán, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének (MIOSZ) főtitkára és Rutai Gábor, a Duna House Holding Kft. PR- és elemzési vezetője is arról számolt be, hogy a bizonytalan ingatlanpiaci helyzetben sokan erkölcsi vagy jogi értelemben vett trükközésre kényszerülhetnek.
Belülről nézve
Csorba Dániel hét éve foglalkozik ingatlanközvetítéssel, először egy nagy franchise-cégnél volt üzletkötő, dolgozott kisebb cégeknél is, végül néhány munkatársával közös vállalkozásba fogott. Tapasztalatai szerint az ingatlanügynökök 60-70 százalékának semmilyen papírja sincs, a törvényi előírásnak ugyanis már akkor eleget tesz egy cég, ha egyetlen regisztrált alkalmazottjának van OKJ-s ingatlanközvetítői és értékbecslő végzettsége. Azt Csorba is elismeri, hogy a gyakorlat során idővel a képzetlenek is beletanulnak a szakmába, ám - teszi hozzá - lényegében feketén dolgoznak, hiszen végzettség hiányában nem jelentkezhetnek be a megyei ingatlanközvetítői névjegyzékbe, és nem is számlaképesek.
Csorba a Narancsnak elmondta, hogy sokan egyfajta menekülőszakmaként tekintenek az ingatlanközvetítésre, elkeseredettségükben vagy eleve rövid távra kalkulálva vállalnak itt munkát, amíg máshol nem alkalmazzák őket. Rutai Gábor szerint is sokan gondolják, hogy ha már nem találnak munkát, elmennek ingatlanozni. "A Duna House esetében ugyanakkor az ingatlanügynökök alulképzettsége is téveszme, rengeteg mérnök vagy egyéb magasan képzett kolléga is dolgozik a cégnél." Csorba Dániel a nagy hálózatnál azt tapasztalta, hogy az ügynökök mintegy 4-5 százaléka marad tartósan a szakmában. "Sokan elkezdik, hiszen lényegében egy laptoppal és telefonnal munkába állhatnak, de a legtöbbjük gyorsan le is morzsolódik - mondta, de hozzátette: - Ismerőseimnek nemigen szoktam ajánlani, ugyanis rengeteg a buktató, legalább fél év a tanulóidő, amikor alig várható eladás, ekkora fizetéskiesést pedig egy átlagember nem bír ki." Korábban kiszámolta, hogy 2006-ban átlagosan havi 65 ezer forintos adózás előtti kereset jutott egy ingatlanügynökre, vagyis sokan egy forintot sem kerestek. A kisebb közvetítőcégek a vételár 3-4, a "nagyok" 4-5 százalékát kérik el az eladótól, az ügynök ebből a kisebbeknél az összeg felét, a franchise-cégeknél általában 30 százalékát kapja.
Szoba kiállással
Fotó: Németh Dániel
"A képzetlenekkel az az egyik legfőbb baj, hogy a becsületesen, közterheket fizetve dolgozókat hozzák versenyhátrányba" - mondja Békési Béla. A MIÉSZ úgy tekint rájuk, mint az egykori céhes mesterek a városukba érkező kontárokra. "Az ügyfeleknek sem jó a szakmai ellenőrzés hiánya, hiszen az ingatlanközvetítés bizalmi szakma, a tulajdonos számos személyes adatot, gyakran lakáskulcsot is kiad az ingatlanközvetítőnek. A lopás és tippadás visszaélése elleni legjobb garancia az, ha valaki régóta, sikeresen dolgozik a szakmában" - tudtuk meg a MIÉSZ elnökétől. Köles Zoltán a fényképlopásokat és a tulajdonos engedélye nélküli hirdetéseket jelölte meg a leggyakoribb etikai kihágásként, Csorba Dániel szerint pedig az üzletmenet minden pontján tud károkat okozni az ügyfélnek a dilettáns ingatlanügynök. Bár maga is kötetlenebb munkát keresve választotta az ingatlanszakmát (korábban az állami szférában dolgozott), hamar belátta, hogy ez napi 10-12 órás tevékenységet igénylő, komoly hivatás. A közvetítőn múlik a képek elkészítése, az ingatlan hirdetése, bemutatása, értékbecslése, az esetleges hitelügyintézés és a hatályos jogi környezet figyelembevétele is, ha a "kontár" bármiben hibázik, azt az ügyfél pénztárcája bánja. Csorba véleménye szerint még a bedőlt lakáshitelekben is van némi felelősségük az ingatlanközvetítőknek, bár ő 2008 előtt többeket lebeszélt a hitelfelvételről. Gyakori trükk, hogy lakáshirdetésekre először vevőként jelentkezik az ingatlanos, csak később tudatja a tulajdonossal, hogy közvetíteni szeretne. Csorba szerint a megfelelő ügyfélkör kiépítéséhez szükséges a lakáshirdetők megkeresése is - szakzsargonban ez a hideg hívás -, ám az őszinteség az első pillanattól kezdve elengedhetetlen.
Javaslatok
A nagy hálózatok - legalábbis saját állításuk szerint - nagyon odafigyelnek munkatársaik szakmai és etikai képzésére. Köles Zoltán cégénél például ötnapos házi tanfolyamot kell elvégezniük a dolgozóknak, akiktől ezután folyamatos, előre meghatározott eredményeket várnak. A MIÉSZ azt szeretné elérni, hogy csak megyei önkormányzati bejegyzéssel, OKJ-s végzettséggel és erkölcsi bizonyítvánnyal lehessen ingatlanközvetítőként dolgozni. A szervezet 2006-ban, az ingatlanszakmában dolgozók összefogásának céljával alakult. A megyei névjegyzékhez internetes regisztrációs felületet készítettek, az ügyfelek így könynyen ellenőrizhetik választott ingatlanügynöküket. Sokáig az Ingatlankamara létrehozása volt a fő céljuk, ám ez a kísérlet megbukott, a piaci szereplők képtelenek voltak a megegyezésre, mindegyikük máshogy képzelte el a jövőt. Civil szervezetként ugyanakkor megalapították az Ingatlanfelügyeletet, melynek fő feladata a szakmai működés ellenőrzése és - az építőiparral közös - képviselete a törvényhozás felé. (Törvényhozási javaslatként az ingatlanközvetítő cégek telephely-kötelességét, valamint a közvetítési jutalék áfamentességét célozták meg.) Noha a felügyelet működése kezdeti stádiumban van, az elnök arról számolt be, hogy egyre többen keresik meg őket, egyes cégek után a rendőrség és egyéb hivatalok is érdeklődnek. "Az Ingatlanfelügyelet előnye, hogy a kamarát létrejötte után bármikor megszüntethetnék egy tollvonással - ez történt 2006-ban a Lakásügyi Hivatallal -, egy erős civil szervezetet azonban nem lehet leváltani" - emlékeztetett Békési. Köles Zoltán viszont egyértelműen a kötelező kamarai tagságot látja a kialakult helyzet legjobb megoldásának.
Kilátások
Ha a piac élénkülésétől várnánk a szakmai színvonal fejlődését és az üzletkötői tevékenység tisztulását, akkor még várhatunk. Az ingatlancégek általános véleménye, hogy 2012-ben viszonylag alacsony szinten stabilizálódott a piac, körülbelül 80-90 ezer lakossági adásvétellel, és - a fővárosban - a néhány évvel ezelőtti átlagos vételár 70 százalékán. Rutai Gábor szerint a háztartások eladósodottsága és a banki hitelek iránti bizalomvesztés miatt a teljes forgalom jócskán elmarad a lakosság méretéhez illő 150 ezres nagyságrendtől, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője pedig az új építésű lakások piacán mutatkozó negatív tendenciát emelte ki. A végtörlesztés és a kisvállalkozói mikrohitelprogram 2012 elején némileg "megnyomta" a statisztikát, ez azonban látszólagos emelkedésnek bizonyult, az egyetlen igazán biztató folyamat Déry Attila szerint az, hogy "az elmúlt években folyamatosan nőtt a közvetítők részaránya, ami a stagnáló forgalom mellett azt jelenti, hogy egyre többen fordulnak közvetítőhöz".
A szakemberek szerint idén minden marad a régiben, mivel a lakáspiac növekedéséhez jobb finanszírozási helyzetre, illetve a háztartások várakozásainak javulására lenne szükség. Ez utóbbihoz gazdasági növekedés, a jövedelmek biztonságának és nagyságának javulása szükséges. Nem fest túl rózsás képet a lakáspiac szempontjából az sem, hogy az MNB legfrissebb, háztartási hitelállományra vonatkozó előrejelzése 2015-re prognosztizálja a hitelezésben várható trendfordulót.
Nem játék"A nem kellő felkészültségű vagy elhivatottságú ingatlanközvetítők a lakásmaffia dolgát is megkönnyíthetik" - mondta a Narancsnak Török-Szabó Erzsébet, az Európai Sors-Társak Közhasznú Egyesületének elnöke. Török-Szabó tud olyan esetről, melyben a lakását 14 éve 6 millió 300 ezer forintért vásárló sértett a mai napig nem költözhetett be, az eljáró ingatlanos és ügyvédje ugyanis nem vette figyelembe, hogy a kiszemelt ingatlan tulajdonjoga nem volt tisztázott, az eladó a tulajdoni lapon csupán széljegyként szerepelt. Vannak olyan példák is, hogy a közvetítők összejátszanak a lakásmaffiával, ekkor általában ketten környékezik meg a kiszemelt idősebb áldozatot, s az egyikük valamilyen módon eléri, hogy a saját nevére írassa az ingatlant, míg a másik a közvetítői feladatokat intézi. A lakásmaffia áldozatait segítő szervezet elnökének tapasztalatai szerint a közbeeső személyeket - az ügyvédet és az ingatlanügynököt - ilyen esetekben gyakorlatilag sosem vonja felelősségre a bíróság, olyan hivatal pedig nem létezik, ahová panasszal lehetne fordulni. |
