A budai Várnegyed egyetlen élelmiszerüzletét és dohányboltját a CBA Budavár Kft. működteti, amelynek két tulajdonosa a CBA-alapító és a központi CBA elnöki posztjáról 2015 végén lemondott Baldauf László, illetve Féniász Péter. 2008 márciusában nyitották meg boltjukat a Mátyás-templommal szemben lévő Tárnok utca 22–24. és 26. alatt (a CBA franchise-rendszerben működteti üzleteit, azaz a különböző boltokat külön vállalkozások üzemeltetik).
Vállalkozóbarát bérleti díj
Az összesen 550 négyzetméteres helyiség részben önkormányzati, részben társasházi tulajdonú, tartozik hozzá pince, földszint és galéria is. A helyiség bérleti szerződését Veres Dávid független képviselő kérte ki az önkormányzattól, és bocsátotta a Narancs rendelkezésére.
A megállapodásból kiderül, hogy az üzlethelyiségből 305 négyzetméter tartozik az önkormányzathoz. Ezt a CBA jelenleg mindössze 1918 forint/négyzetméter áron bérli. Ez a bérleti díj igencsak jutányos a lapunk által megkérdezett ingatlanszakértő szerint. A Várban nincs hasonló adottságokkal rendelkező kiadó helyiség, ám a kerület kevésbé frekventált területein is ennek a többszörösét kérik el a piaci alapon üzlethelyiséget bérlőktől (a kivételezés gyakorlatáról lásd még: Egy évig ingyen, utána fillérekért – Így kap házat, lakást Zsidai Roy a Várban, magyarnarancs.hu). A társasházra jutó 245 négyzetméter után azonban még ennél is kevesebbet fizet a CBA Budavár, alig 900 forintot négyzetméterenként. Ez azért érdekes, mert a társasházban a legnagyobb tulajdonos (majdnem kétharmados többséggel) az önkormányzat, a ház közös képviseletét pedig az önkormányzati tulajdonú, I. kerületi Házgondnoksági Kft. látja el. Vagyis az önkormányzat emberei tárgyalták le a CBA-val a társasházra jutó bérleti díj mértékét is, abba a kisebbségben lévő lakóknak semmi beleszólásuk nem volt. Veres Dávid szerint az önkormányzat a jelenlegi bérleti díj két-háromszorosát is elkérhetné a vállalkozótól: „Egy a budai Vár egyik legfrekventáltabb utcájában, a Mátyás-templommal szemben lévő boltról beszélünk, ahol minden legalább 30 százalékkal többe kerül, mint bármelyik más CBA-ban. Az önkormányzat most mindössze 585 ezer forintot kap a bolt után, pedig egy ilyen kivételes adottságú ingatlant 1-1,5 millióért is ki lehetne adni.” (A cég a többi I. kerületi ingatlanáért is feltűnően keveset fizet, erre később még visszatérünk.) Míg a CBA az önkormányzattal már 2008 februárjában szerződést kötött, addig a társasházzal erre csak 2011 végén került sor. Féniász Péter, a CBA Budavár tulajdonosa a Narancsnak ezt azzal magyarázta, hogy a tényleges felmérés után addigra sikerült csak megállapítani, hogy az üzlethelyiségnek pontosan mely részei tartoznak a társasház osztatlan közös tulajdonába. Az önkormányzati többségű társasházi közgyűlés ahhoz is hozzájárult, hogy a CBA csak 2009-től fizessen bérleti díjat, miközben azt már 2008 elejétől használták. Így az üzlet egy részéért egy évig egyáltalán nem fizetett bérleti díjat a CBA, a 2009–2011 közé eső díjat pedig utólag rendezték. A kerületben viszont a bérbe kiadott helyiségek után négyzetméterenként 1584 forint építményadót kell fizetni; vagyis amíg a CBA nem fizetett a társasháznak, az 388 ezer forintot bukott évente a kiadott helyiségen. A társasház 2014-es elszámolásából az is kiderül, hogy a CBA Budavár október és december között sem fizetett bérleti díjat, tartozását csak utólag, 2015 elején rendezte. A Narancs úgy tudja, a lakók hiába kérték az első ötéves periódusra vonatkozó szerződést a közös képviselőtől, mindössze a 2014-ben kötött második kontraktusról kaptak másolatot. Ráadásul a társasház és az önkormányzat is úgy adta bérbe a helyiséget a CBA-nak, hogy ott kizárólag élelmiszer-kereskedelem folyik. Az üzlet galériáján azonban vinotéka és kávézó is üzemel. Ennek létesítésére a CBA az önkormányzattól kapott működési engedélyt, és a lakóknak a funkcióbővítésbe már nem volt beleszólásuk. De a CBA helyzete a Tárnok utcában nem csupán az élelmiszerbolt miatt problémás.
A 26. szám alatt az élelmiszerbolttal egy időben – a ház lakóinak tudta nélkül – grillbárt nyitott a CBA Budavár. Mivel a lakókat zavarták az étteremmel járó zajok és szagok, először az önkormányzathoz fordultak panaszaikkal. Ám a kerület vezetése nem volt partner a problémák orvoslásában, így a grillbár esete az ügyészségen kötött ki.
Lett másik
A lapunk birtokában lévő 2009-es ügyészségi határozat több törvénytelenségre is rámutatott. A határozat szerint a CBA Budavárnak eleve nem volt engedélye arra, hogy a grillbárnak helyt adó 27 négyzetméteres helyiséget leválassza a boltról. De az üzemeltetéshez szükséges működési engedélye sem volt a CBA Budavárnak, így az teljesen szabálytalanul üzemelt. Az ügyészség azt is kimondta: az önkormányzat hibája, hogy a törvénysértő állapot előállt, mert a kerületi hatóságok nem végezték el a szükséges ellenőrzéseket, és nem kértek hiánypótlást a szabálytalanul beadott kérelmekhez. A határozat szerint a lakók egyértelműen az önkormányzat hibájából nem értesültek az átalakításokról és a készülő grillbárról, a háznak kiküldött értesítő ugyanis „címzett ismeretlen” jelzéssel érkezett vissza. Az önkormányzat feltehetően ugyanazt a trükköt játszotta el, mint tavaly az – amúgy a CBA szomszédjában – épülő MNB doktori iskola esetében a kormányhivatal, amelynek a vezetője véletlenül rossz címre küldte ki azt a levelet, amelyben arról értesítették a lakókat, hogy az épülő MNB doktori iskola borozót, éttermet is magába foglal majd. (Mivel a funkcióváltásról szóló levelet nem kapták meg a lakók, fellebbezni sem tudtak a vendéglátást engedélyező döntés ellen, így az jogerőre emelkedett. A véletlen hibát a kormányhivatal vezetője később elismerte; lásd: Az udvaroncok bevonulása, Magyar Narancs, 2017. március 9.)
A grillbárt így be kellett zárni, ám nem sokáig maradt üresen az engedély nélkül leválasztott üzletrész, ugyanis itt nyitott meg a Várnegyed egyetlen dohányboltja, melyet a CBA Budavár tulajdonában álló társaság működtet. A trafikkal nem is volt különösebb probléma 2015 nyaráig, amikor egyik nap a lakók azt vették észre, hogy nagyon meleg van a rendszerint hűvös pincében. Mint kiderült, a dohánybolt üzemeltetője az üzlet és az alatta lévő pince közötti födémet áttörte, a trafik klímájának forró levegőjét pedig a pincébe irányította. A pince emiatt annyira átforrósodott, hogy a lakók attól féltek, az ott tárolt gyúlékony anyagok lángra kaphatnak. A klímát csak a kiérkező rendőrség felszólítására voltak hajlandók kikapcsolni a dohányboltban – másnap aztán vissza is kapcsolták, így újra a rendőrségnek kellett lekapcsoltatni, áll a ház közös képviselőjének beadványában (a Tárnok utca 26. közös képviseletét egy magáncég látja el). A födém áttöréséhez semmiféle engedélyt nem kért a CBA Budavár, és azt, hogy a bontás a szükséges engedélyek nélkül történt, az I. kerületi építési iroda is elismerte. Intézkedés azonban nem történt, mert a társasház közös képviselője nem fizette be időben az eljárás megindításához szükséges 15 ezer forintos illetéket. Az eredeti állapot helyreállítása nem történt meg, a klíma ma is ugyanott van, a lakók pedig attól félnek, nyáron újra tűzveszélyes helyzet alakulhat ki a pincében. Ráadásul azóta egy bankautomatát is telepítettek a dohánybolt mellé, pont arra a részre, ahol az engedély nélküli födémáttörés történt.
Nem alakul problémamentesen az élelmiszerbolt klímájának elhelyezése sem. Féniászék még 2014-ben kértek és kaptak engedélyt a Tárnok utca 22–24.-től, hogy a klímát a ház padlásterében helyezhessék el. A Narancsnak a ház egyik lakója arról beszélt, hogy ők szerették volna formalizálni a padláshasználatot, azaz kötni egy olyan szerződést, melyben le vannak írva a terület használatának feltételei, és cserébe csupán jelképes összeget kértek volna, ebbe azonban a vállalkozó nem ment bele. Féniász szerint azonban van megállapodás a padlástéri klímáról, csak az még nem lépett érvénybe. Jelenleg ugyanis próbaüzemben működik a klíma, amelyen a lakók panaszai nyomán a „sokadik átalakítás történik, bár a zajszint határértéken belül van”. A megállapodás az üzemszerű használat megindulása után lép érvénybe. A lakók azonban a korábbiakból kiindulva nem fűznek túl sok esélyt a sikeres együttműködéshez, mondván, a CBA Budavár nem velük, hanem a Házgondnoksággal tárgyal, az önkormányzati cég pedig eddig is inkább a vállalkozó érdekeit vette figyelembe, és nem a lakókéit.
Spórolj és élj jobban!
A ház egyik lakója egy egészen extrém esetről is beszámolt a Narancsnak: szerinte a CBA egyenesen lekötötte lakása egy részét a pár évvel korábban felújított fő vízvezetékről. „2014 nyarán egyik nap azt vettem észre, hogy a lakás egy részében nincs víz. Bizonyítani nem tudom, hogy mi történt, de pont akkor kötötték le a lakás egy részét a strangról, amikor a CBA-ban saját vízrendszert építettek ki, és pont abból a strangból tűnt el a víz, amelyről a CBA is kapja a vizet.” A helyzet annyiban megoldódott, hogy két másik lakáson keresztül újra mindenhol van víz a lakásban, de az eredeti állapot helyreállítása nem történt meg, noha arra közgyűlési határozat kötelez. „Nem a konkrét emberek vagy a bolt ellen vagyunk, hanem a kialakult helyzettel szeretnénk valamit kezdeni”, panaszkodott a lakó, aki azt is hozzátette, hogy szerinte a polgármester (a fideszes Nagy Gábor Tamás – a szerk.) a lakosokat másodrendűként kezeli a kerületben működő üzletemberekkel szemben. Úgy látja, az önkormányzatnak és a társasháznak fizetett két bérleti díj közötti különbség is azt mutatja, hogy „az önkormányzat visszaél a hatalmával, és nem a lakosok érdekeit tartja szem előtt. A bérleti díjból származó bevételeket sem a házra fordítják, hanem saját önös céljaikra. A ház elhanyagoltságára és a helyzet kezelésére jó példa, ahogyan a CBA az épület talpazatát lefestette. A társaság szerint a festésre volt tulajdonosi engedélyük, ám minket ebben az esetben is elfelejtettek megkérdezni. A vállalkozó ráadásul a házra akarta terhelni a festés költségeit.” Fizetni azonban a lakók nem voltak hajlandók, a végeredmény pedig az lett, hogy jelenleg a vakolat több helyen is hiányzik, másutt pedig a fal többi részétől eltérő színnel javították a hibákat – mindezt az ország egyik, turisták által leginkább látogatott pontján.
Pedig a CBA Budavárnak nincs oka spórolni a festékkel. A cég bevétele 2015-ben (az elérhető legfrissebb adatok szerint) meghaladta a 2,3 milliárd forintot, amiből 185 millió forint volt a tiszta nyereség. A tulajdonosok – Baldauf és Féniász – osztalékként mind a 185 milliót kivették a társaságból. Azt, hogy ehhez az eredményhez milyen arányban járult hozzá a Tárnok utcai élelmiszerbolt, kávézó és dohánybolt, nem tudni. A CBA Budavár ugyanis működtet önkiszolgáló éttermet és cukrászdát is a Várban, a Dísz téren, és övék a szintén I. kerületi Alagút utcai CBA a hozzá tartozó étteremmel és dohánybolttal, továbbá az Andrássy úti CBA és a szintén belvárosi Pio vinotéka, étterem és dohánybolt a Ferenciek terén. A társaság a többi I. kerületi ingatlanát is feltűnően olcsón bérli az önkormányzattól. A Dísz téri étterem és cukrászda bérleti díja 1663 forint négyzetméterenként, az Alagút utcai bolté pedig mindössze 680. Baldauf és Féniász a Lázár testvérekkel együtt birtokolja a CBA Arany-Herceg Kft.-t, amely az Arany János utcai CBA-t és a hozzá tartozó gyorséttermet üzemelteti; itt a legutóbbi ismert bevétel 750 millió forint volt, amiből 67 millió maradt meg nyereségként.
Veres Dávid önkormányzati képviselő szerint jól látható folyamat, hogy a kerület vezetése bizonyos üzleti köröknek kedvez döntéseivel, nem pedig a lakók érdekeit tartja szem előtt. „Ennek a politikának a Várban a Zsidai család és a Féniász-féle CBA a legnagyobb nyertesei, az pedig nem látszik, hogy az önkormányzat mit nyer a feléjük tett kedvezményeken.” Veres azt is hozzátette, hogy követendőnek tartja azon lakosok példáját, akik ki mertek állni igazukért a hatalommal szemben, és akár a födémáttörés, akár a bérleti szerződések ügyében az illetékes hatósághoz fordultak, vagy megkeresték őt.
